Nachmietersuche noch vor Auszug? Wie oft Besichtigungs/Zutrittsrecht?

Dieses Thema im Forum "Übergabe Ein- oder Auszug" wurde erstellt von pstein, 04.06.2013.

  1. pstein

    pstein Erfahrener Benutzer

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    Mein Mieter hat ordentlich mit 3-monatiger Frist gekündigt.

    Kann ich schon jetzt einen Makler beauftragen einen Nachmieter zu suchen oder erst nach Auszug?

    Dieser müsste dann zu Besichtigungszwecken mit potentiellen Nachmietern natürlich ein Zutrittsrecht zur Wohnung haben.

    Wie oft muss der Mieter eine Besichtigung (nach Absprache) in der Woche zulassen?
     
  2. AdMan

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  3. kathi

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    Die Rechtsprechung geht von 1-2x/Woche für 1-2 Stunden aus. Natürlich kannst du jetzt schon anfangen einen Nachmieter zu suchen.
     
  4. #3 lostcontrol, 04.06.2013
    lostcontrol

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    ich suche IMMER sofort nach nachmietern (allerdings ohne makler) - ich will ja keinen leerstand haben und schon garnicht den papierkrieg bezüglich der betriebskosten für diese zeit.

    hast du zoff mit dem mieter oder habt ihr ein gutes verhältnis?
     
  5. kathi

    kathi Gesperrt

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    Ich mach das auch ein bisschen vom Zustand der Wohnung abhängig. Es gibt einfach Wohnungen, die sind so zugestellt, dass sie in bewohntem Zustand deutlich schlimmer aussehen, als im unbewohnten Zustand.
    Ausserdem kommt es dann und wann vor, dass die Mietzeit so lange war, dass an der Wohnung von Vermieterseite aus was getan werden muss/sollte.
    Haben wir grade auch. Mietzeit um die 15 Jahre. An nahtlose Weitervermietung ist eigentlich nicht zu denken. Das fängt mit der Elektrik an und hört mit Wände einreissen auf.
     
  6. #5 lostcontrol, 04.06.2013
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    in solchen fällen such ich dann natürlich auch nicht sofort, klar.
     
  7. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Ich habe einen Mieter, der wohl in Kürze kündigen wird. Er hat wohl eine neue Wohnung, neuer Vermieter ist mir bekannt, aber eine Kündigung habe ich noch nicht erhalten. Hoffe mal für ihn, dass er die nicht vergisst und sie mir ordnungsgemäß zustellt.
    Er ist nicht das, was man sich als Vermieter wünscht. Weder macht das äußere Erscheinungsbild der Wohnung einen ordentlichen Eindruck - Balkon, etc., Mitbewohner und Nachbarn haben sich in der Vergangenheit entsprechend geäußert, noch versucht er sich in die Hausgemeinschaft zu integrieren. Ist seine Sache, ich weiß, aber trotzdem muss man es deshalb nicht stillschweigend dulden.
    Erreichbar ist er nur auf dem Postweg per Einschreiben. Ansonsten kann es vorkommen, dass er Post nicht erhält und nicht reagiert. Seine Telefonnummer gibt er nicht bekannt, auf Klingeln reagiert er nicht. Soweit ich weiss, kann man da nicht viel machen, außer ggf. genauso auf seine Kontaktaufnahmen reagieren. :15:

    Wie sieht es aber jetzt nach Erhalt der Kündigung mit den Besichtigungen aus? Wie oft muss er es pro Woche einrichten und wie sieht es zeitlich aus? Kann man erwarten, dass er es zweimal wöchentlich am späten Nachmittag einrichtet und/oder Samstags? Er arbeitet tagsüber, kein Schichtdienst, und hat meines Wissens nach ab 16 Uhr frei.
    Ab wann kann man ihn ggf. auf Schadenersatz verklagen, wenn er während der dreimonatigen Kündigungsfrist Besichtigungen verweigert oder Termine nicht einhält?
     
  8. #7 immodream, 22.10.2016
    immodream

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    Hallo Kabus,
    wie willst du denn mit so einem Mieter einen guten Nachmieter finden ?
    Die Wohnung wird chaotisch aussehen, der jetzige Mieter unfreundlich sein und dir tatsächliche Interessenten vergraulen.
    Ich würde den Mieter erst einmal kündigen lassen und wenn er dann erst einmal ausgezogen ist, die Wohnung vermietfertig erstellen.
    Grüße
    Immodream
     
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  9. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Möchte Leerstand vermeiden und alles weitere - Unordnung und Mieterverhalten - kann man, falls nötig, mit Mietinteressenten im Nachgang im Gespräch klären. Da nicht viel in der Wohnung steht, hält sich die Unordnung in Grenzen.
     
  10. #9 immodream, 22.10.2016
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo kabus,
    der erste Eindruck ist immer wichtig. Wenn man in München, Köln oder Düsseldorf eine Wohnung vermietet, kann man das im Nachgang klären.
    Wenn man , wie ich im Ruhrgebiet froh ist, das man den einen vernünftigen Mieter findet, kann man nicht mehr viel im Nachgang erklären .
    Da gibt es nach einer misslungenen Besichtigung keinen Nachgang mehr .
    Aus die Maus .
    Neues Spiel und neues Glück in der nächsten Woche .
    Grüße
    Immodream
     
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  11. Berny

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    DU schaffst das!;)
     
  12. #11 anitari, 23.10.2016
    anitari

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    So soll es laut div. Rechtsprecher sein.

    Wenn Du dann die Kündigung bekommen hast könntest Du ihm den Erhalt schriftlich, per Einwurfeinschreiben, bestätigen und im selben schreiben um Besichtungstermine bitten oder gleich selbst welche vorschlagen.

    Aber was ist wenn nicht reagiert? Dann stehst Du möglicherweise mit Interessenten vor der Tür und wirst nicht rein gelassen.

    Klar könntest Du den Mieter auf Schadensersatz verklagen weil er Besichtigungen grundlos verweigert und damit eine zeitnahe Neuvermietung verhindert hat. Aber das kostet erst mal dein Geld und ob Du das je von dem Mieter wieder bekommst steht in den Sternen.
     
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  13. Duncan

    Duncan
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    du wirst dir den Leerstand ganz dringend wünschen, wenn du die Wohnung von deinem Spezialmieter nicht (pünktlich) oder in beschriebenem Zustand zurück erhältst. Hotel/Pension und Einlagerung seiner Möbel usw. für den neuen Mieter und die Belastung des neuen Mietverhältnisses kommen dich wesentlich teurer. Ich vermiete nie eine Wohnung die ich nicht vorher genau unter die Lupe nehmen konnte.
    Anschlussvermietung kann man mit sehr kooperativen, vorbildlichen und sauberen Vormietern machen, die die Wohnung halt auch vor endgültigem Auslaufen des Mietvertrages zur Verfügung stellen - das sind meistens Mieter die man nur wegen Jobwechsel gen andere Stadt oder Familienveränderungen (Nachwuchs usw.) verliert.

    Merke zu allen Mietern wo du dich über die Kündigung freust willst du vor Weitervermietung die Wohnung ganz genau sehen und ggf. sanieren/renovieren.
    Rechne damit, dass du die Wohnung nicht in vertragsgemäßen Zustand zurückerhältst. Die Wahrscheinlichkeit dafür liegt nahe 99%, in der Tendenz darüber...
     
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  14. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Wer möchte das nicht? Nur, die Praxis lehrt allermeistens das Gegenteil, und bei nur einem Monat wäre ich froh...:007sonst:
     
  15. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Ich vermiete jetzt seit 20 Jahren Wohnungen und bin mir durchaus bewusst, dass es Probleme geben kann. Wo ich noch nie Probleme hatte, war bei der Vermietbarkeit von Wohnungen aufgrund schlechter Zustände. Ich vermiete jetzt nicht in D, K, M, HH, auch bei uns herrscht wenig Wohnungsnot, da spielt ggf. das 3. OG ohne Aufzug eine Rolle, nicht aber die Unordnung des Mieters. Die Wohnung selbst sieht auch nicht schlimm aus. Kritik der Mitbewohner gibt es eher am vollgestellten Balkon, der von den unmittelbaren Nachbarn eingesehen werden kann und von anderen die sich an einem aufgehängten Netz stören.
    Besichtigungen habe ich in der Vergangenheit immer schon in den letzten 3 Monaten durchgeführt. Probleme gab es nie, was die Vermietbarkeit aufgrund Zustand der Wohnung anging. Da gehe ich auch jetzt nicht von aus. Mein Problem wird eher sein, was die Abstimmung von Besichtigungsterminen angeht. Er reagiert nicht auf klingeln, klopfen an der Wohnungstür oder normalem Postverkehr. Letzterer muss per Einschreiben erfolgen. Dann bekomme ich eine Antwort, allerdings auch auf dem Postweg. So kann ich mir natürlich Mehrere Termine in der Woche abschminken und muss mich auf viel Schriftverkehr einstellen - siehe Post #6.

    Ich bin heute nach Hause gekommen und hatte eine Benachrichtigung im Briefkasten, dass ich ein Einschreiben bei der Post abholen soll. Ich denke mal es ist die Kündigung, kann aber auch was anderes sein. Bekomme wöchentlich so 1 bis 3 Einschreiben.
    Ich müsste mich am Donnerstag sputen, wenn ich das Einschreiben abholen will, da ich frühestens zum Ende der Öffnungszeiten des Postshops wieder am Ort bin; ein Stau auf der BAB und das war's. Am Freitag wäre das kein Problem für mich. Dann haben wir aber den 4.11.; wie sieht es mit dem Zeitpunkt des Kündigungseingangs aus? Wenn er mir jetzt noch Schwierigkeiten machen will, könnte ich den Spieß ja umdrehen.
    Ich habe normalerweise kein Problem damit den Brief ggf. erst Anfang kommender Woche abzuholen und ihm trotzdem die fristgerechte Zustellung aufgrund der Benachrichtigung heute zu bestätigen. Andererseits - warum soll ich ihm entgegenkommen, wenn er sich dermaßen mies verhält? Er hat den neuen Mietvertrag wohl schon Mitte Oktober abgeschlossen, somit ist es doch sein Verschulden, wenn er jetzt erst die Kündigung schreibt, sie mir nicht zugestellt werden kann und ich sie morgen nicht sofort abholen kann.
     
  16. #15 immobiliensammler, 02.11.2016
    immobiliensammler

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    Sorry, das wird nicht klappen. Du musst sicherstellen, dass Dir die Post zugeht. Es gibt sogar Urteile, da war jemand 6 Wochen auf Kur und im Briefkasten stapelte sich die Post, das galt alles als zugegangen, Urteilstenor: Du musst sicherstellen, dass Dir Deine Post zugeht, also Nachsendeantrag oder jemand der ausleert und Dich ggfs. informiert.
     
  17. #16 Sweeney, 02.11.2016
    Zuletzt bearbeitet: 02.11.2016
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    @immobiliensammler Es handelt sich augenscheinlich um ein Einschreiben, das nicht persönlich zugestellt werden konnte. Der Empfänger fand nur die Benachrichtigungskarte in seinem Briefkasten und hat nun die Möglichkeit innerhalb von 7 Werktagen die Briefsendung persönlich bei der Postfiliale abzuholen.

    @kabus Hier sprechen einige Indizien für eine Vereitelung des zeitnahen Zugangs. Der Empfänger hatte augenscheinlich Anhaltspunkte, um ein Kündigungsschreiben zu erwarten. Dem Empfänger sind die gesetzlichen Kündigungsfristen und die Rechtsfolgen bekannt, sodass der Zugang der Willenserklärung hier vorsätzlich verzögert wird. In der Praxis dürfte sich für einen Mieter jedoch schwierig sein, dies zu beweisen, denn die Beweislast würde hier beim Mieter liegen.

    Eine Willenserklärung wird gem § 130 Abs. 1 BGB erst zum Zeitpunkt des tatsächlichen Zugangs wirksam. Dies ist regelmäßig bei Einwurf in den Hausbriefkasten anzunehmen, da der Empfänger dann im Anschluß an die üblichen Zustellzeiten vom Inhalt der Willenserklärung Kenntnis nehmen kann. Bei der Versendung per Einschreiben steckt jedoch der Postbote nicht die Willenserklärung, sondern nur den Benachrichtigungszettel in den Hausbriefkasten. Durch den Benachrichtigungszettel wird der Empfänger lediglich in die Lage versetzt, das Einschreiben in seinen Machtbereich zu bringen. Die Niederlegung des Einschreibens bei der Post und die Benachrichtung des Empfängers von der Niederlegung können deshalb den Zugang der Willenserklärung nicht ersetzen. Zugegangen ist das Einschreiben erst mit der Aushändigung des Originalschreibens durch die Post. (so etwa BAG, 25.04.1996 - 2 AZR 13/95). Eine Zugangsfiktion wäre nur dann anzunehmen, wenn der Empfänger nachweislich und absichtlich den Zugang verzögert hat. Wie bereits erwähnt, dürfte die dafür notwendige Beweisführung schwierig sein.
     
  18. #17 kabus, 02.11.2016
    Zuletzt bearbeitet: 02.11.2016
    kabus

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    Ich will ja auch nichts mit Absicht verzögern. Was soll dafür sprechen? Dass mir der anstehende Auszug bekannt geworden ist, war reiner Zufall. Ein genauer Termin, ob Jan., Feb. oder März, liegt mir bis jetzt nicht vor. Weder der neue Vermieter, dessen Aufgabe es nicht ist, noch der Mieter haben mich davon in Kenntnis gesetzt.
    Nur war ich heute nicht Zuhause und werde es morgen voraussichtlich nicht schaffen. Ab 10:00 Uhr kann ich das Einschreiben abholen, bin aber schon ab 07:00 Uhr unterwegs und erst frühestens gegen 17:00 Uhr wieder hier, wenn keine Verzögerung beim Kunden oder auf der Heimfahrt eintritt. Woher also die Absichtsvermutung respektive Unterstellung?
    Ich sehe es nicht als meine Pflicht an, dass ich einen Mieter an seine Kündigung erinnere, nur weil ich über Dritte davon erfahren habe. Deren Aussage muss ja nicht stimmen. Erst recht sehe ich das vor dem Hintergrund nicht ein, dass ich ihn hätte anschreiben müssen, da telefonische Erreichbarkeit seitens des Mieters nicht erwünscht ist.
    Ich habe schon bei Mietern, mit denen ich ein gutes Verhältnis gepflegt habe, die mündliche Kündigung am 3. oder 4. eines Monats akzeptiert, wo ich dann erst die schriftliche Kündigung am 6. oder 7. erhalten habe. Ich reite nicht auf die Einhaltung von Fristen herum, wenn alles problemlos läuft. Wenn aber ein Mieter an einem normalen Verhältnis nicht interessiert ist und sich auf Rechte und Pflichten beruft, dann gilt das ggf. auch für beide Seiten.

    @immobiliensammler
    Für die Sicherstellung bei längerer Abwesenheit mag das gelten, aber es kann ja wohl niemand erwarten, dass ich mir täglich Zeit einräume zur Post zu gehen. Wäre ich im Urlaub oder z.B. zur Reha, würde ich selbstverständlich dafür sorgen, dass mein Briefkasten geleert wird und mir als wichtig erkennbare Post nach telefonischer Rücksprache zugestellt wird. Da hätte ich aber auch kein Problem, wenn ich nach meinem Urlaub eine Kündigung vorfinde, diese rückwirkend fristgerecht im Sinne des Mieters zu bestätigen. Ist vor Jahren sogar schon mal vorgekommen.
     
  19. Nanne

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    Wenn § 130 Abs.1 BGB auch für Wohnraumkündigung wirksam ist, dann heißt es, dass der Mieter einfach Pech hat, wenn sein Vermieter zur Zeit der Zustellung in Urlaub ist. Obwohl der M. die Kündigung rechtzeitig zugestellt hat kann es ihn nach § 130 BGB treffen, dass er sein Kündigungsrecht verliert und dadurch erheblichen Schaden erleidet, er müßte nochmals kündigen und zudem noch sicherstellen, dass der Vermieter die Post entgegennehmen kann, also weder in Urlaub noch im Krankenhaus ist.

    Bislang war ich der Meinung wenn die Kündigung rechtzeitig zugestellt wird ist diese gültig.
    Was meint Ihr?
     
  20. #19 Sweeney, 02.11.2016
    Zuletzt bearbeitet: 02.11.2016
    Sweeney

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    Die Ausführung ist korrekt. Das wichtige - von Dir erwähnte - Merkmal ist die Zustellung.

    Für den Zugang einer Willenserklärung - wie beispielsweise einer Kündigung - ist es nötig, dass die Willenserklärung so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass bei Zugrundelegung gewöhnlicher Verhältnisse mit der Kenntnisnahme durch den Empfänger zu rechnen ist. Dies ist regelmäßig bei Einwurf in den Hausbriefkasten anzunehmen, da der Empfänger dann im Anschluß an die üblichen Zustellzeiten vom Inhalt der Willenserklärung Kenntnis nehmen kann. Bei der Versendung per Einschreiben steckt jedoch der Postbote nicht die Willenserklärung, sondern nur den Benachrichtigungszettel in den Hausbriefkasten.

    Hier bieten sich auch Produkte der Post wie beispielsweise das Einwurfschreiben an, deren Zustellung nicht davon abhängt, ob der Empfänger die Sendung bei der Postfiliale abholt. Mit Einwurf in den Briefkasten des Empfängers gilt die Willenserklärung in diesem Fall als zugestellt.
     
  21. Nanne

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    So sehe ich das auch.
     
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