Nachträgliche Umlegung der Sanierungskosten Doppelparker auf Sondernutzungsberechtigte

Diskutiere Nachträgliche Umlegung der Sanierungskosten Doppelparker auf Sondernutzungsberechtigte im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen, habe eine Frage aufgrund einer etwas kuriosen Eigentümerversammlung: In einer WEG mit gemischt genutzter Tiefgarage (teilw....

  1. Bertel

    Bertel Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    habe eine Frage aufgrund einer etwas kuriosen Eigentümerversammlung:

    In einer WEG mit gemischt genutzter Tiefgarage (teilw. Doppelparker, teilweise Einzelparkplätze)wurden die letzten Jahre nach und nach die Doppelparker saniert. Diese Sanierungen wurden aus der Gesamtrücklage bezahlt.

    In der letzten Eigentümerversammlung stellte ein Eigentümer fest, dass in der TE geregelt ist, dass „die Unterhaltung und Instandhaltung der Doppelparker samt Hebebühne den hieran Nutzungberechtigen obliegt – untereinander zu gleichen Anteilen.“

    Daraufhin erklärte die Hausverwaltung, sie wird die Sanierungkosten der Doppelparker von den entsprechenden sondernutzungsberechtigten Doppelparkernutzern einfordern und der allgemeinen Rücklage zuführen.

    Nun stellen sich für mich folgende Fragen:

    Greift hier die allgemeine Verjährung von drei Jahren?

    Wie ist die Aufteilung in der TE „untereinander zu gleichen Teilen“ zu verstehen? Jeweils pro Anlage (4 Plätze) oder alle sanierten DP zusammen? Wobei hier wieder die Problematik der Verjährung greifen würde.

    Es exisitert ein Beschluss aus 2008, worin geregelt wurde, dass die Doppelparker nach und nach saniert werden und aus der gemeinschatftlichen Rücklage gezahlt werden. Überwiegt nun die Regelung der TE oder der neuere Beschluss?

    Ist mit den Begriffen „Unterhaltung und Instandhaltung“ auch eine teilweise Erneuerung (Sanierung) der DP abgedeckt oder sind darin eher die laufenden Unterhaltskosten sowie kleinere Erhaltungsreparaturen zu sehen?

    Ich danke schon jetzt für Eure Einschätzung!
     
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  3. Andres

    Andres
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    Ich gehe davon aus. Fraglich ist höchstens, wann die Verjährungsfrist ausgelöst wurde: Im Jahr des Beschlusses der Maßnahme, im Jahr ihrer Durchführung oder im Jahr, als die zugehörige Abrechnung beschlossen wurde. Da aber aus der Schilderung überhaupt keine Ansatzpunkte für (unverschuldete) Unkenntnis vom Anspruch oder gar Täuschungen erkennbar sind, sehe ich keinen Grund, von der regelmäßigen Verjährung irgendwie abzuweichen.


    ... oder alle existierenden Doppelparker (also sanierte und unsanierte) zusammen? Dieser Auslegung würde ich mich anschließen, aber diese Formulierung ist alles andere als eindeutig. Klar ist mir nur, dass nicht nach Anzahl der Plätze sondern pro Kopf umgelegt werden soll.


    Ich frage mich, ob der Beschluss überhaupt wirksam ist. Nach meinem Dafürhalten wäre dazu nämlich eine doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 16 Abs. 4 WEG erforderlich. Ein solcher Beschluss könnte der TE aber durchaus vorgehen - das WEG öffnet den Weg, die Kostentragung im Einzelfall durch Beschluss anders zu gestalten, ganz ausdrücklich.


    "Sanierung" ist (zumindest in diesem Kontext) überhaupt kein rechtlich definierter Begriff. Das WEG spricht lediglich von Instandhaltung (das meint vorsorgliche Maßnahmen, um die Gebrauchsfähigkeit zu erhalten) und Instandsetzung (Maßnahmen, um die Gebrauchsfähigkeit wiederherzustellen). Beides umfasst alle dabei vorstellbaren Vorgehensweisen, also von der Überprüfung ohne konkreten Eingriff in die Substanz über Reparaturen bis zum Austausch.


    Insgesamt hat sich da weder die Verwaltung noch die Eigentümergemeinschaft mit Ruhm bekleckert, vor allem da solche Doppelparker ja bekannt sensibles Thema sind. Irgendjemand hätte da in knapp 10 Jahren schon mal auf die Idee kommen können, einen Blick in die TE zu werfen. Naja, jetzt ist es halt so, aber wie auch immer man jetzt weiter verfährt: Dem Frieden in der Gemeinschaft wird das nicht zuträglich sein ...
     
  4. #3 Tobias F, 22.02.2018
    Tobias F

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    Egal was kommt, auf jeden Fall sollte ein neue HV kommen.
    Nicht nur das diese die TE kennen sollte, ich frage mich wieso und unter Bezug auf was die HV meint hier von den betreffenden Sondereigentümern etwas fordern zu können.

    Es gab im Jahr x keine an diese Eigentümer gestellte Forderung die verjähren könnte.
    Also: Keine Forderung = keine Verjährung.

    Sofern dort nichts weiteres hierzu steht wäre MEINE Interpretation: "Untereinander zu gleichen Teilen", eben ohne nur die für das, nur der für jenes.

    Die Antwort ist ganz einfach: Ein Beschluss ist so lange gültig so lange er nicht erfolgreich angefochten wurde. Und das ist hier ja nicht geschehen.

    Darüber kann man geteilter Ansicht sein.
    In meinen Augen:
    Unterhaltung = laufende Wartung, Kosten für Strom, Öle, usw.
    Instandhaltung = kleine Reparaturen/Ersatzteile wie sie fast bei jeder Inspektion anfallen

    Teilweise Erneuerung/Sanierung = Weit aus mehr als Unterhaltung und/oder Instandhaltung.
     
    BHShuber gefällt das.
  5. Bertel

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    Erst einmal herzliche Dank für die detaillierte Einschätzung von euch beiden TOP-Foristi!

    Interessant ist, dass es hierbei doch ziemlich konträre Meinungen gibt:

    Verjährung:
    Ich würde mich eher auf die Seite von Andres schlagen. Ich sehe es zwar auch so, dass keine Forderung an die Eigentümer gestellt wurden, somit auch nichts verjähren kann, wie Tobias F. meint. Vielmehr bin ich aber der Meinung, dass das entstehen der Forderung (Zeitpunkt der Sanierung) unter die Verjährung fällt. Ansonsten wäre ich ja im normalen Rechtsverkehr immer der Gefahr ausgesetzt, mit uralten Forderungen konfrontiert zu werden.


    Bezüglich der Aufteilung der Kosten, wie in der TE aufgeführt, ist Euer Gedankegang wesentlich logischer als meine Vermutung. Danke!


    Bzgl. des Beschlusses aus 2008:

    Zwei Meinungen - zwei logische Gedankengänge. Und was jetzt?


    Ich denke mal, die HV wird aufgrund der TE die Kosten umlegen. Rechtssicher?

    Gibt es bereits Erfahrungen mit so einer Konstellation?
     
  6. Olbi

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    Gab es denn bei der letzten Eigentümerversammlung diesen Beschluss?
    Oder hat der Verwalter nur gesagt, er werde die Sondernutzer auffordern zu zahlen?
     
  7. #6 Andres, 23.02.2018
    Zuletzt bearbeitet: 23.02.2018
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    Zum Thema Verjährung:

    Richtig, aber man hätte trotz des Beschlusses ja versuchen können, eine zu stellen, um die Kostentragung entsprechend TE durchzusetzen. Ob das überhaupt Aussicht auf Erfolg gehabt hätte, ist nun aber ziemlich egal, denn eine solche Forderung wäre für die meisten Jahre im fraglichen Zeitraum verjährt.


    Zum Thema Beschluss vs. TE:
    Die Meinungen widersprechen sich ja nicht. Die Eigentümer dürfen solche Fragen also regeln, auch abweichend von der TE. Die (mutmaßlich) fehlerhafte Mehrheit macht den Beschluss zwar anfechtbar, aber er ist zumindest nicht nichtig. Eine Anfechtung ist aber nicht erfolgt, also ist der Beschluss am Ende wirksam.


    Erstmal abwarten, ob die Eigentümer eine solche Abrechnung überhaupt beschließen.
     
  8. Bertel

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    Nein - Es wurde kein Beschluss gefasst.
    Die ziemlich verdutzte HV teilte nur mit, die Kosten nach TE abzurechnen. Auch der Beschluss aus 2008 wurde nicht angesprochen.
     
  9. #8 BHShuber, 23.02.2018
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    Hallo,

    meist gehören alle beweglichen Teile zum Gemeinschaftseigentum, die Plattform selbst auf dem das Auto steht zum Sondereigentum, zumeist wird auch in der TE eine Kostenregelung, bzw. in der Gemeinschaftsordnung hinterlegt, jetzt müsste man einmal nachsehen, ob die Gemeinschaftsordnung eine sog. Öffnungsklausel für die einzelnen Regelungspunkte enthält, in der die Gemeinschaft Regelungen per Beschluss ändern kann.

    Wenn dem so ist, dann wäre der Beschluss aus 2008 immer noch bestandskräftig und die Kosten aus der Instandhaltungsrücklage zu entrichten, ist dem nicht so, wäre dennoch der Beschluss rechtskräftig auch wenn dieser der TE/Gemeinschaftsordnung zuwider läuft, da eben der Beschluss nicht mit einem anderen Beschluss aufgehoben wurde oder von einem Gericht für nichtig erklärt wurde.

    Wurde über das Thema in der Form ein weiterer Beschluss gefasst und hierüber angestimmt dass die Kostentragung nun doch nach den Regelungen der Teilungserklärung/Gemeinschaftordnung zu tragen sind?

    Gruß
    BHShuber
     
  10. Andres

    Andres
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    Ich stelle mir so eine Plattform nicht besonders wohnlich vor. :91: Bestenfalls liegt Teileigentum vor, zur Häufigkeit kann ich nichts sagen.


    Wenn der Beschluss nichtig ist, dann ist er das auch ohne Zutun eines Gerichts. Das Gericht braucht man vielleicht, um den Rest der Gemeinschaft dazu zu bringen, sich auch so zu verhalten, als wäre der Beschluss nichtig. Es gibt aber weder eine Anfechtungsfrist noch kann der Anspruch, einen solchen Beschluss als nichtig zu betrachten, verjähren oder in einer anderen Form untergehen.

    Das ist ja gerade das Wesen der Nichtigkeit: Der Beschluss ist so grob fehlerhaft, dass man gar nicht erst den Versuch unternimmt, ihn auf dem Rechtsweg zu überprüfen, auszulegen und vielleicht auch noch anzupassen. Stattdessen wird er von Anfang an so behandelt, als habe es ihn gar nicht gegeben.
     
  11. Bertel

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    Hallo BHShuber,

    Lt. TE sowie lt. Grundbuch handelt es sich ausschließlich um ein Sondernutzungsrecht am DP. In der TE beim Punkt "Instandhaltung des Sondereigentums" heißt es dann aber: "Die Unterhaltung und Instandhaltung der Doppelparker samt Hebebühne obliegt den hieran Nutzungsberechtigten - untereinader zu gleichen Teilen".
    Seltsam, seltsam...

    Die GO liegt mir leider nicht vor.

    Nein, es wurden keinerlei Beschlüsse bzgl. der Doppelparker gefasst.
     
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