Nachweispflicht der Wohnfläche durch VM?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Ratlos, 22.03.2010.

  1. Ratlos

    Ratlos Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    unsere Mieter haben sich an den Mieterschutzverein gewendet und bombadieren uns jetzt mit tw. berechtigten Mängel, die wir gerne ausmerzen und tw. mit grundlosen Vorwürfen.

    Ein Thema ist die Grösse der Wohnraums, der durch den Grundriss von uns ermittelt wurde. Die im Mietvertrag stehende Wohnfläche ist nach erneuten Nachrechnen etwa 1 qm² größer, als die berechnete Grundfläche anhand des Grundrisses. Soweit ich mich in dieses Thema eingelesen haben, sind wir also weit in der Toleranz und müssten uns an sich keine Gedanken machen.

    Nach den Messungen + Berechnungen unsere Mieter sind es allerdings 10 qm² weniger. Soweit so gut.... Jetzt sollen wir nachweisen, dass die gemeldete Wohnfläche tatsächlich so gross ist wie im MV genannt. Grundsätzlich ist das kein Thema. Aber ich fühle mich ein bisschen veräppelt, dass ich in der Nachweispflicht sein soll, nur weil die unfähig sind richtig zu rechnen.

    Am liebsten würde ich mit einer Gegenforderung antworten, dass die Mieter mir doch mitteilen sollen, wie sie diese abstrusen Zahlen ermittelt haben, damit wir den Fehler aufdecken sollen.

    Wir fühlen uns hier wie auf der Anklagebank und müssen uns ständig rechtfertigen, obwohl wir eindeutig im Recht sind!
    Müssen wir denn die Nachweisplicht erbringen ? Oder müssen die erst mal nachweisen, dass die Wohnung kleiner ist ?

    Normalerweise hätte ich das um den Friedens willen gerne gemacht, aber zu Zeit kommt ein Brief nach dem anderen mit einer Anforderung nach der anderen. Wir haben seit die im haus sind unsere kompletten Rücklagen für Renovierung und Sanierung aufgebraucht und langsam will ich zum Gegenzug ausholen. Wir können uns von denen doch nicht nur auf der Nase herumtanzen lassen.

    Viele Grüsse,
    Ratlos
     
  2. AdMan

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  3. #2 Grueneninny, 22.03.2010
    Grueneninny

    Grueneninny Erfahrener Benutzer

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    Zum Verständniss.
    Die Mieter sind also zu euch gekommen und haben gesagt, der Wohnraum ist 10qm zu klein ohne zu erklären wie sie zu der Größe gekommen sind?

    Da frage ich mich doch warum?
    Wenn ich als Mieter feststelle das mein gemieteter Raum zu klein ist, gehe ich doch mit meinen "Beweisen" zum Vermieter und reibe ihm diese unter die Nase!

    Sind die 10qm denn noch in der Toleranz oder nicht mehr?
     
  4. Ratlos

    Ratlos Neuer Benutzer

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    Die von den Mieter gemesseen 10 qm weniger wären nicht mehr in der Toleranz. Die Wohnung ist laut MV 83 qm gross. Nach unsere erneuten Berechnungen besteht zwar eine Abweichung, die aber innerhalb der Toleranz liegt
     
  5. RMHV

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    Wozu? Wenn der Mieter einen Mangel behauptet, dann muss er die Existenz des Mangels auch beweisen.

    Nachgeben wäre wahrscheinlich kontraproduktiv. Der Mieter wird die Erfüllung seiner Forderungen vermutlich als unumstößlichen Beweis für die Berechtigung der Forderungen ansehen und die nächste berechtigte Forderung stellen. In seiner Überzeugung bestärkt, dass er dem bösen Vermieter einen reingewürgt hat, wird die nächte Forderung nicht allzu lange auf sich warten lassen.

    Das ist nun für das hier in Rede stehende Thema völlig unerheblich.

    Das wäre vermutlich auch kontraproduktiv.

    Dazu gibt es auch keinen Grund. Der Mieter wird wegen der angeblichen Wohnflächendifferenz die Miete mindern. Der Vermieter kann dann auf Zahlung klagen oder er wartet ab, bis der Rückstand für eine fristlose Kündigung ausreicht, kündigt fristlos und klagt dann.
    Im Verfahren wird der Mieter gegen den Zahlungsanspruch die angebliche Wohnflächendifferenz vortragen und die Beweiserhebung durch ein Gutachten beantragen. Für die Kosten des Gutachtens wird der Mieter Vorschuss zu leisten haben.
    Weicht die durch den Gutachter ermittelte Wohnfläche um nicht mehr als 10% von der vereinbarten Fläche ab, wird das Gericht - zumindest wenn nicht noch andere Aspekte im Verfahren eine Rolle spielen - der Klage stattgeben und den Mieter zur Zahlung verurteilen müssen. Die Kosten des Verfahrens werden dem Mieter auch noch aufzuerlegen sein.
     
  6. #5 Thomas76, 22.03.2010
    Thomas76

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    Und was lernen wir darüber hinaus ein weiteres mal daraus ? Niemals, niemals, eine Größenangabe in einen Mietvertrag !!! ;)
     
  7. Ratlos

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    Den Mietvertrag ist von einem Makler erstellt worden und ich gehe davon aus , dass der Makler auch die darin enthalten Daten überprüft hat. Da ich allerdings nicht vor Ort wohne und das alles vom Miteigentümer organisiert worden ist, kann ich leider keine konkrete Aussagen dazu machen.

    Jedenfalls kenne ich den Mietvertrag bald in und auswendig und werde im Mietrecht immer schlauer.
     
  8. #7 Michael_62, 22.03.2010
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    Ich wäre mit allen hier geäusserten Behauptungen und Antworten sehr vorsichtig.

    Ratlos: ----"Ein Thema ist die Grösse der Wohnraums, der durch den Grundriss von uns ermittelt wurde. Die im Mietvertrag stehende Wohnfläche ist nach erneuten Nachrechnen etwa 1 qm² größer, als die berechnete Grundfläche anhand des Grundrisses"

    Ob, und nach welchen Ansätzen gerechnet wurde, ist hier nicht angegeben.
    Ob nach DIN oder WoFlV streiten sich ja noch die Gerichte.

    Wie gross die Unterschiede zwischen Makler, Plan und Wirklichkeit sein können, habe ich gerade Live erlebt: Makler: ca. 300m2, Gerichtsgutachten, 279m2, Pläne: 261m2, Nachmessung (ohne Berücksichtigung WoFlV) 232m2, mit Berücksichtigung der WoFlV 221m2.

    http://www.test.de/themen/steuern-r...che-berechnen-Zweierlei-Mass-1356200-1360862/

    Das Weglassen der Grösse entbindet nach neuesten Auslegungen m.E.u.W. nach nicht davon, sich als Vermieter mit der 10% Grenze auseinanderzusetzen.


    Zitat Ratlos: -----"Den Mietvertrag ist von einem Makler erstellt worden und ich gehe davon aus , dass der Makler auch die darin enthalten Daten überprüft hat. Da ich allerdings nicht vor Ort wohne und das alles vom Miteigentümer organisiert worden ist, kann ich leider keine konkrete Aussagen dazu machen"


    Da hier ein Dritter mit der Erstellung des Mietvertrages beauftragt wurde (seit wann sind Makler Rechtsanwälte??) wird dieser sich ja sicherlich auskennen, insbesondere mit der schwierigen rechtlichen Materie der Angabeverordnung nach DIN 277,283 und WoFlV, bei der selbst Architekten manchmal die Hufe strecken.
    Die gefährliche Variante mit keinerlei Angabe eröffnet dem Mieter die WoFlV. Die ist für den Vermieter am gefährlichsten.
    Besser wäre es, eine Angabe "Wohnfläche nach vorliegenen, ungeprüften Baueingabeplänen, berechnet nach DIN277" zu verwenden.
    Hier muss aber zwingend der Putzflächenabzug iHV3% angesetzt werden, als Pauschale.

    Alternativ kann man vor Ort einmalig aufmessen lassen. Das wird wohl die günstigste, aller Möglichkeiten sein.
    In dem Falle drückt man dem Mieter das Blatt oder das PDF in die Hand und Ruhe ist.

    Der Makler wird keine Berechnung einer Wohnfläche durchführen. Auf Wunsch und Auftrag des Eigentümers wird er höchstens einen lokalen Architekten beauftragen, nachdem die Kostentragung geklärt ist.
    Genausowenig wird ein Makler, der auch nur einen Funken Hirn hat einen eigenen Mietvertrag aufsetzen, sondern sich den zu verwendenden vom Eigentümer vorgeben lassen oder auf einen Formverlag, Haus+Grund oder einen Anwalt verweisen.

    Zu der Organisation durch den Miteigentümer sei angemerkt, dass es im Leben nie verkehrt ist, sich um seine ureigensten Angelegenheiten selber zu kümmern.
    :wink
     
  9. #8 Thomas76, 22.03.2010
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    Warum ? Wenn es keine Angabe einer Größe gibt, gibt's für mein Verständniss auch nichts, das bestritten werden kann.
     
  10. #9 pragmatiker, 22.03.2010
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    tja, man sollte annehmen, dass du recht hast thomas. allerdings warte ich auf die entscheidung des BGH, dass zB die angabe der wohnfläche in der zeitungs- oder internetannonce dann zugrundegelegt wird... oder die zeugenaussage des zeugen X, der bei besichtigung der wohnung gehört hat, wie der mieter nach der fläche gefragt hat und der vermieter gesagt hat x qm.

    das deutsche mietrecht hat in punkto rechtssicherheit leider nicht gerade "verlässlichkeit" im gepäck.

    was schert die BGH richter ihr geschwätz von gestern, wenn ich heute über schönheitsreparaturklauseln entscheiden darf und doch die armen mieter retten muss. :crazy
     
  11. #10 Thomas76, 23.03.2010
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    Ist da ernsthaft eine Entscheidung in der Richtung ausstehend ?

    Darüber hinaus sehe ich den verlinkten Artikel von FinanzTest auch etwas skeptisch.Z.b steht da drin, das auch die qm-Angabe in der Nebenkostenabrechnung verbindlich als Größenangabe gelten soll, selbst wenn im Vertrag selber keine Größenangaben gemacht werden.

    Oder auch, das ein "ca." bei einer Größenangabe im Vertrag keine Rolle spielt.

    Beides lese ich zum ersten mal, und da in dem Artikel auf keinerleih Urteile o.ä. verwiesen wird, glaube ich da erst mal nicht dran.Zwar halte ich Stiftung Warentest und was dazu gehört für recht seriös, aber schreiben kann man viel.
     
  12. RMHV

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    Dazu habe ich bisher noch nicht einmal Gerüchte gehört...
    Der Mieter kann sich nur auf Eigenschaften berufen, die vom Vermieter zugesichert werden. Dass ein Annonce kein Vertragsangebot ist, ist herrschende Rechtsprechung. Wenn irgendeine Eigenschaft der Wohnung nicht zum Vertragsinhalt wurde, kann sich auch später niemand darauf berufen.
    Die durch eine Zeugenaussage belegte Aussage des Vermieters über eine bestimmte Größe ist ein anderes Thema. Dabei stellt sich die Frage, ob eine Aussage währen der Verhandlung Vertragsinhalt wurde. Für sich allein genommen ist die Aussage noch kein Vertrag. Dazu ist ach der Wille zum Vertragsabschluss erforderlich und es wäre vom Mieter zu beweisen, dass die eine Vermieteraussage Vertragsinhalt geworden ist, obwohl vielleicht anschließend ein Vertrag mit davon abweichendem Inhalt geschlossen wurde. Das dürften ziemlich hohe Anforderungen sein.


    Da muss man nicht skeptisch sein. Das ist schlicht und einfach unmöglich. Ein Mangel kann nur vorliegen, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. Wenn der Vermieter eine bestimmte Größe nicht zugesichert hat, gibt es nichts das fehlen könnte. Dass die Berechnungsgröße in der Abrechnung zutreffend sein muss, versteht sich von selbst. Ein Fehler hier betrifft aber nur die Abrechnung. Wenn es keinen Soll-Wert gibt, kann es auch keine Differenz zu diesem nicht existierenden Sollwert geben.

    Dass die Wohnungsgröße mit "ca." angegeben wird spielt aus einem einfachen Grund keine Rolle: eine Abweichung bis zu 10% wird als unerheblich angesehen. Der BGH sagt dazu, dass damit der ca.-Angabe bereits Rechnung getragen ist und kein Raum für eine darüber hinausgehende Abweichung mehr besteht. M.a.W.: "ca." heißt in der Auslegung max. 10% Abweichung.
     
  13. #12 pragmatiker, 23.03.2010
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    @RMHV: du wirst die ironie meiner ausführungen ja sicher verstanden haben.

    nein, aktuell steht meines wissens solch ein urteil nicht an. aber wie die gerichte auslegen, was der vermieter angeblich zugesichert hat und was er tatsächlich vermietet hat steht ja allzuoft im krassen gegensatz zu dem, was der vermieter eigentlich wollte.

    das mag einerseits daran liegen, dass vermieter ihre verträge unklar formuieren. allerdings liegt es auch oft daran, dass die gerichte - auch der BGH - in meinen augen völlig überzogene anforderungen oder interpretationen vornehmen, zugunsten der mieter und zulasten der vermieter und es de facto keine waffengleichheit im mietrecht gibt. jahrelang galten die fristenregelungen als völlig akzeptabel. seit der absurden rechtsprechung des BGH in dieser sache brechen die dämme und selbst angesehende fachjuristen kritisieren zunehmend eine aushöhlung der vertragsfreiheit. einen ganzen vertrag individualvertraglich regeln ist ein ding der unmöglichkeit.
    hier wurde nicht rechtsicherheit geschaffen sondern das gegenteil bewirkt. ich glaube, das dies auch folgen für den bau von mietwohnungen hat. es ist nicht allein die "finanzkrise" daran schuld.

    zurück zum thema: selbstverständlich würde auch ich dringend davon abraten, qm in den mietvertrag hineinzuschreiben.
     
  14. Ratlos

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    Zwischenbericht

    so, jetzt haben wir ein paar Gespräche mit einer Anwältin bei Haus&Grund gehabt, sowie den Makler kontaktiert.
    Aktuell ist der Stand dass die Wohnfläche knapp 3 qm kleiner ist als angeben. Das wären ca 3,2 % von der Wohnfläche, also weit unter den 10%. Ja nachdem wie der die Terasse (überdacht und nicht einsehbar, da durch Hecke abgegrenzt )berechnet, kann es auch noch mal 1 qm weniger sein, womit wir maximal 4,5% Abweichung wäre. Berechnung erfolgt nach Grundriß und "ohne Putz" wie von der Anwältin empfohlen.

    Wir werden den Mieter jedenfalls nicht den geforderten Nachweis über die Wohnfläche geben. Diese sollen sich einen entsprechenden Gutachter holen, wenn sie daran zweifeln.

    Die Anwältin von Haus&Grund war auch erstaunt, dass ein qm-Zahl im MV enthalten war. Bei früheren MV für diese Wohung war das nicht. Keine Ahung warum der Makler das wieder aufgenommen hat. Da stimme ich Thomas76 zu: nie wieder eine Größenangabe in MV.

    Allerdings droht der Mieterbund mit dem Zurückbehaltungsrecht der noch fehlenden Nachzahlung für 2008! Kann ich im Gegenzug erneut den Nachzahlungsbetrag inkl. Verzugszinsen mit Frist fordern ?

    im meinem nächsten Leben werde ich Anwalt, um die Gesetze zu kennen oder Mieter ...
     
  15. #14 pragmatiker, 25.03.2010
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    RE: Zwischenbericht

    selbstverständlich. in verbindung mit einer abmahnung, dass man bei wiederholten verstössen gg. den mietvertrag leider kündigen müsse. (es sei denn wohnung ist schwer vermietbar)
     
  16. #15 Michael_62, 26.03.2010
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    Und nun sind wir bei dem wirklichen Knackpunkt der "Nichtangabe" oder ca. Angabe in den Mietverträgen gekommen.

    Sofern in den Nebenkosten Quadratmeter als Umlagefaktor auftaucht wird jede Nebenkostenabrechnung, welche nicht auf einer - durchgängig und einheitlich - durchgeführten Wohnflächenberechnung nach DIN oder WFLV bei dem Mieter nicht durchsetzbar sein.

    Die Mieter, welche durch Abweichungen besser stehen, werden sich nicht beschweren, diejenigen welche andere Abweichungen haben, schon.
    Nach dem - mit korrekten Angaben - sicherlich immer für den Mieter ausgehenden Prozess auf Korrektur der Nebenkosten, wird sich eine Umlage auf die profitierenden Mieter aufgrund der Verjährung nicht mehr ergeben.

    Der Vermieter wird dann die Differenz aus eigener Tasche zahlen müssen.

    Wäre es nicht vielleicht besser die korrekte Fläche mit Angabe der Berechnungsmethode zu verwenden?
     
  17. #16 Thomas76, 26.03.2010
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    Warum nicht ? Auch hier müßte der Mieter ja erst mal den Nachweis erbringen, das die Größenangabe der Wohnung nicht stimmt.

    Was aber von den Beträgen her immernoch wesentlich überschaubarer sein dürfte, als eine quasi-rückwirkende Mietkürzung für X Jahre wg. falscher Größenangaben im Mietvertrag.
    Denn die Differenzen um die es in der Regel in solchen Fällen der Nebenkosten geht sind ja meist überschaubar.

    Das Optimum wäre vermutlich, die korrekte Größe bei der Nebenkostenberechnung zu verwenden und im Mietvertrag weiterhin keine Angaben zur Wohnungsgröße zu machen.
    Denn eine Größenangabe im Mietvertrag, selbst wenn sie korrekt ist, bringt für den Vermieter keinerleih Vorteil.
     
  18. #17 Michael_62, 26.03.2010
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    Das Mieterhöhungsverlangen nach §558(2) wird sich in der Regel auf eine Grösse beziehen müssen.
    Ein derartiges Verlangen ohne konkrete Flächenangaben wird m.E. nach sicherlich zu Fall zu bringen sein, da sich die Vergleichbarkeit erübrigt.
     
  19. #18 Vermieterheini1, 26.03.2010
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    Grundsätzlich muss immer derjenige der etwas behauptet oder fordert den Nachweis für seine Behauptung oder die Berechtigung seiner Forderung erbringen.

    In diesem Beispielfall muss also der Mieter nachweisen, dass die von ihm behauptete Flächenberechnung richtig ist.
    Der Vermieter muss hier gar nichts tun!
    Wenn das dem Mieter nicht passt kann er ja vor Gericht klagen. Dann wird der Richter einen Sachverständigen beauftragen die Wohnfläche nachzumessen und zu berechnen.
     
  20. #19 Thomas76, 27.03.2010
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    Nein.Nur weil keine Größenangabe im Mietvertrag steht, hat die Wohnung ja trotzdem eine bestimmte Größe ;) Wird also bei einer Mieterhöhung auf die Größe bezug genommen, und der Mieter bestreitet diese Größenangabe, liegt es wohl wieder an ihm, das Gegenteil zu beweisen.

    Allerdings gebe ich dir in sofern Recht, als das sich der Vermieter dann in eine Zwickmühle begibt, wenn die bei der Mieterhöhung angegebene Größenangabe zu hoch sein sollte, denn dann hätte der Mieter wieder seine offizielle Größenangabe, die er bemängel könnte.
     
  21. #20 Vermieterheini1, 27.03.2010
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