Nachzahlung der Nebenkosten steht aus.

Diskutiere Nachzahlung der Nebenkosten steht aus. im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen, ich habe folgendes Problem. Ich bin Wohneigentümer in einem 2 Parteien Haus. Laut Nebenkostenabrechnung, welche dem anderen...

  1. #1 Wandschrank, 08.10.2014
    Wandschrank

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    Hallo zusammen,
    ich habe folgendes Problem.
    Ich bin Wohneigentümer in einem 2 Parteien Haus.
    Laut Nebenkostenabrechnung, welche dem anderen Eigentümer seit Mitte Juni vorliegt, muss dieser eine Nachzahlung tätigen die nicht wenig ist (ca. 700 €)

    Diese konnte er bis dato nicht begleichen, da dieser aktuell in Trennung lebt und dadurch finanziell angeschlagen ist. Auch eine Ratenzahlung konnte dieser nicht machen.
    Seine Frau und 2 Kinder leben in der Wohnung. Er selber lebt in einer eigenen Wohnung.

    Die Frage ist nur, da ich von keinem der beiden Geld erhalte, wie ich am besten vorgehen soll. Es muss wieder Heizöl gekauft werden und ich sehe es nicht ein Öl auf meine Kosten für meinen Nachbarn zu kaufen.

    Ratet Ihr zum Anwalt und was ist wenn der aktuelle Eigentümer trotzdem keine Zahlung tätigen kann? Wird was gepfändet bzw. die Wohnung zur Versteigerung freigegeben?

    Irgendwie bin ich da Ratlos.

    Gruß
    Wandschrank
     
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  3. Berny

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    @Wandschrank,
    wer ist denn Vertragspartner des Heizöllieferanten?

    "Laut Nebenkostenabrechnung, welche dem anderen Eigentümer seit Mitte Juni vorliegt, muss dieser eine Nachzahlung tätigen die nicht wenig ist"
    - an wen?
     
  4. Andres

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    Ah, die Freuden der Gemeinschaft mit nicht solventen Eigentümern. :91:

    Du meinst den Jahresabschluss. Nebenkosten (eigentlich eher Betriebskosten) rechnet man mit Mietern ab. Erste Frage: Liegt ihm die Abrechnung nur vor oder ist sie inzwischen auch wirksam beschlossen worden? Am besten erklärst du mal, wie das passiert sein soll - da lassen sich dann am ehesten die Schwachpunkte finden.


    Das ist wieder mal ein Lehrstück darüber, dass man auch in kleinen, selbstverwalteten Gemeinschaften nicht einfach auf eine "anständige" Verwaltung verzichten kann. Unmittelbar trifft die schwache Zahlungsfähigkeit eines Eigentümers nämlich immer die anderen Eigentümer.

    Für die Zukunft: Rücklagen (hier für die Liquidität) überbrücken Engpässe, Wirtschaftspläne und daran angepasste Hausgeldzahlungen reduzieren böse Überraschungen auf ein Minimum.


    Erstens sollte geprüft werden, ob er überhaupt zahlen muss (s.o.), denn es wäre wirklich ärgerlich, wenn sich im Verlauf des späteren Rechtsstreits etwas anderes herausstellen würde.

    Wie dann im zweiten Schritt die Durchsetzung der Forderung abläuft, hängt von der Höhe der Rückstände ab. Bei 700 € Rückstand habe ich die Vermutung, dass die Voraussetzungen für eine ZV nicht vorliegen. Damit bleiben gerichtlicher Mahnbescheid - ggf. mit folgender Zahlungsklage - und anschließender Vollstreckungsversuch.

    Ob man für das ganze Prozedere einen Anwalt hinzuziehen will, muss jeder selbst wissen. Der Anwalt kostet Geld - aber der zahlungsunfähige Eigentümer wäre langfristig sicher teurer. Mit dem Anwalt sollte man dann auch beraten, welche Vorgehensweise sinnvoll ist, um die Situation langfristig in den Griff zu bekommen, d.h. wie man z.B. die Voraussetzungen für eine Entziehung des Wohnungseigentums in Zukunft schaffen könnte.


    Kommt auf das Einkommen an. Bei drei Unterhaltspflichtigen liegt die Freigrenze schon bei fast 1900 €.

    In Anbetracht der Verfahrensdauer wirst du einen Heizölkauf noch in diesem Jahr ganz sicher selbst stemmen dürfen.


    Dann noch ein allgemeiner Hinweis: Scheidung/Trennung ist eines der größten Risiken für den finanziellen Absturz. Keinesfalls würde ich mich also darauf verlassen, dass sich die Situation schon wieder irgendwie "einrenkt".
     
  5. #4 Wandschrank, 08.10.2014
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    auf das Nebenkostenkonto, welche von beiden Eigentümer geführt wird.
    (Die Verwaltung übernehmen die Eigentümer)

    Ja, genau diesen meinte ich. Richtig es ist eher eine Betriebskostenrechnung.
    Was heißt wirksam beschlossen? Ich habe im Grunde vom Abrechnungsunternehmen, alle Zahlen erhalten. Habe dies in einem formellen Schreiben festgehalten und zusammen mit dem Eigentümer durchgesprochen was er noch zu zahlen habe.
    Die Berechnung erfolgte nicht durch mich! Sondern von einem Unternehmen welche sich auf Ablesung und Abrechnung spezialisiert hat.

    Leider. Jedoch ist es meine Schuld das ich mich vorab hierzu kaum Gedanken gemacht habe. Eine Hausverwaltung will der andere Eigentümer nicht bezahlen.

    Wieso sollte er nicht zahlen müssen?
    Ich kenne so etwas nur für die monatliche Einzahlung der "Nebenkosten".
    Diese müsste man vorher schriftlich festhalten, das man sich auf eine monatliche Vorauszahlung geeinigt hat.
    Gilt das dann auch für die Nachzahlung?

    Es hört sich ja alles nicht so rosig für mich an.

    Zum Glück werden noch die Nebenkosten monatlich bezahlt. Daher ist das ganze zwar nicht viel besser, jedoch könnte es noch schlimmer sein.

    Das sich das ganze wieder einrenkt habe ich auch nicht vermutet/ gehofft. Mir war von Anfang an der Ernst der Lage bewusst.
     
  6. Andres

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    Etwas in dieser Art habe ich befürchtet. Das ist kein Jahresabschluss - es könnte vielleicht einmal ein Jahresabschluss werden, aber dazu müsste diese Abrechnung von den Eigentümern erst einmal beschlossen werden. Und damit sind wir bei der bereits angesprochenen "anständigen" (d.h. odnungsmäßigen) Verwaltung: Das muss kein externer, bezahlter Verwalter machen (obwohl es meist besser so ist), aber es muss gemacht werden. Andernfalls geht die Sache genau so lange gut, wie sich alles einvernehmlich regeln lässt - das merkst du gerade.

    Auf Basis der aktuellen "Abrechnung" wirst du keine Ansprüche einklagen können.


    Es gilt für alle Beschlüsse, die die Gemeinschaft fasst: Festsetzung des Hausgeldes, Jahresabschluss, Sonderumlagen, alle Verwaltungsmaßnahmen, ...


    Allerdings. Bevor du irgendetwas erreichen kannst, wäre im Haus zunächst einmal eine korrekte Verwaltung zu etablieren.
     
  7. #6 Wandschrank, 08.10.2014
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    Danke Andres für deine ehrliche und ausführliche Antworten.

    Ein Lichtschimmer bleibt. Das Ehepaar, möchte die Wohnung definitiv verkaufen. Jedoch ist man sich noch nicht einig bezüglich sonstige Zahlung wie Kindergeld und Unterhaltsgeld .
    Wenn es hart auf hart kommen würde, dann müssten wir wohl auf warmes Wasser und warme Zimmer verzichten.:160:

    Aussitzen heißt es dann. Spaß beiseite.
    Ich werde mal mich mit denen Unterhalten.
    Leider wird eine Verwaltung zu 100 % nicht klappen wegen den Kosten.

    Eine Frage habe ich jedoch noch. Würde dann die Verwaltung die Kosten übernehmen und dann diese vom jeweiligen Eigentümer einfordern oder läuft das dann anders?
     
  8. Andres

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    Ganz im Ernst: Das geht auch. Einen Eigentümer darf man im Gegensatz zum Mieter "ausfrieren". Wenn man den anderen Eigentümer nicht von der Heizung abtrennen kann, wird es bei dir dann auch kalt ...


    Sofern das möglich ist, wäre es ganz klar eine der besseren Lösungen. Gegen den Willen des Eigentümers etwas durchzusetzen, ist kein Vergnügen.


    Die Verwaltung verwaltet nur euer Vermögen. Die Verwaltung würde dir also keinesfalls das Heizöl vorschießen. Der primäre Nutzen für dich wäre im Moment vor allem ein tatsächlicher Anspruch auf Zahlung des Abrechnungsergebnisses.
     
  9. #8 Wandschrank, 10.10.2014
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    Wenn das Gesetzlich die Grundlage ist, dann lebe ich wohl im verkehrten Land.
    Kann ja wohl wirklich nicht sein, das wenn man eine Forderung über eine Nachzahlung hat, diese nicht gültig ist und auch Rechtlich abgeschmettert werden kann.

    Im Moment "spiele" ich die Hausverwaltung und kann mich über keinen großen Aufwand beschweren, da im Grunde alles von der Abrechnungsunternehmen vorgekaut wird.

    Bezüglich dem aussitzen. Den Nachbarn vom Heizungskreislauf trennen wäre, doch eine Idee. Muss das mal mit einem Heizungsbauer besprechen ob es überhaupt Technisch möglich wäre um anschließend das Rechtliche zu klären.
    Lediglich das Duschen müsste dann bei uns woanders erledigt werden (Eltern wohnen nicht weit weg). Ansonsten heizen wir nur mit unserem Kamin.

    Der Nachbar hingegen ist von Öl abhängig da dieser komplett damit heizt.

    Hört sich jetzt irgendwie böse an aber was soll man machen?
     
  10. Berny

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    Keine gute, denn ein Eingriff in den Besitzstand ist rechtswidrig.
     
  11. #10 Wandschrank, 10.10.2014
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    Stimmt.
    Ok dann muss wohl eine andere Lösung her.

    Dann bleibt wohl nur noch aussitzen.
     
  12. Syker

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    Hallo Wandschrank,

    Jetzt mal langsam ...
    So wie ich das bisher verstanden habe, hast du derzeit nur eine Zahl auf einem Stück Papier.
    Damit da wirklich eine Forderung draus wird muss die Abrechnung in der ETV beschlossen werden.

    Dann stehen die Chancen für dich auch ganz gut, denn im Gegensatz zu einem mittellosen M scheint der andere Eigentümer ja Vermögensgegenstände (seine Wohnung) zu besitzen.


    VG Syker
     
  13. Andres

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    Ist es wirklich so schwer einzusehen, dass du und natürlich auch der andere Eigentümer etwas falsch macht? Ihr verwaltet eure Gemeinschaft nicht entsprechend der gesetzlichen Vorgaben und wundert euch dann, dass das Rechtsnachteile haben kann? Erinnert mich irgendwie an den Witz: "Gestern war auf der Autobahn ein Falschfahrer." - "Einer? Hunderte!"


    Entweder bist du der Verwalter (d.h. es gab eine Bestellung) oder du bist es nicht. Eine Gemeinschaft aus zwei Eigentümern kann man auch ohne Verwalter führen - den Jahresabschluss müsst ihr trotzdem beschließen.


    BGH V ZR 235/04. Absolute Grundlage wären allerdings korrekt beschlossene Jahresabschlüsse bzw. Hausgeldzahlungen. Bis man den Beschluss über die Sperre gefasst hat (dürfte einen Rechtsstreit erfordern) und das Prozedere der Ankündigung erledigt ist, dürfte die Heizperiode vorbei sein.


    Es gibt noch eine andere Möglichkeit: Man tut gar nichts, außer die Heizung abzuschalten, bevor der Tank leer ist, um Schäden zu vermeiden. Sofern Wandschrank nur Verwalter spielt und nicht tatsächlich Verwalter ist, hat er keine Verpflichtung, sich um eine neue Heizöllieferung (und damit ggf. erforderliche Beschlüsse z.B. einer Sonderumlage) zu kümmern.

    Risiko bei dieser Variante: Wenn der andere Eigentümer (bzw. seine inzwischen nicht mehr ganz so gute Hälfte) die Heizung trotzdem in Betrieb nimmt, macht er vielleicht den Brenner kaputt. Außerdem kann der dauerhafte Ausfall der Heizung und das damit verbundene Auskühlen des Hauses u.U. zu erheblichen Folgeschäden führen. Ob ich das wegen 700 € Nachzahlung riskieren will, würde ich mir sehr genau überlegen.
     
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Nachzahlung der Nebenkosten steht aus.

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