Nebenkosten bei Wohnungsverkauf

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Zilli84, 09.06.2016.

  1. #1 Zilli84, 09.06.2016
    Zilli84

    Zilli84 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    11.02.2016
    Beiträge:
    22
    Zustimmungen:
    0
    Hallo zusammen,

    ich habe eine vermietet Wohnung zum 1.7. verkauft. Es ist mein erster Wohnungsverkauf und diese war geerbt, daher habe ich davon nicht sooo viel Ahnung.

    Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages sagte mir der Käufer (Besitzer mehrerer Objekte und daher voll im Thema), dass ich ihm dann auch die bisher in 2016 gezahlten Nebenkosten aushändigen muss. Das verstehe ich nicht. Die Konstellation sieht wie folgt aus:

    Nebenkosten lt. Mietvertrag: 95 €
    Zahlung mtl. Hausgeld an Verwaltung (Käufer der Wohnung): 105 €

    Es kann doch nicht richtig sein, dass ich monatlich 105 € Hausgeld zahle und jetzt nochmal 6 x 95 € = 570 € an den neuen Eigentümer bezahlen muss. Dann hätte ich das doch doppelt gezahlt...oder habe ich da einen Denkfehler?

    Danke für eure Hilfe!
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 advocatus diaboli, 09.06.2016
    advocatus diaboli

    advocatus diaboli Gast

    Im Gegenzug schuldet Dir der Käufer den auf den Mieter umlegbaren Teil der Hausgeld("voraus")zahlungen (lt. Wirtschaftsplan), zzgl. sonstiger umlegbarer Aufwendungen Deinerseits (Grundsteuer, ...). Nach erfolgter Abrechnung für das Wirtschaftjahr der WEG und daraus resultierender NK-Abrechnung wird dann nochmals korrigiert.

    Aufgrund des daraus resultierenden Aufwandes spart man sich gewöhnlich den 1. Teil und macht einmalig Kasse, wenn Hausgeldabrechnung und NK-Abrechnung für das (Wirtschafts-)Jahr des wirtschaftlichen Übergangs vorliegen.
     
  4. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.408
    Zustimmungen:
    1.426
    Ort:
    Mark Brandenburg
    so kenne ich das auch. Das Geld verbleibt im Zweifel erstmal bei der Verwaltung zu treuen Händen. Hm - ich hab da noch nie weiter drüber diskutiert oder näher nachgedacht, einfach immer so gemacht. Aber ich hab ja auch noch nicht groß Erfahrung, ich bin ja immer noch nur 2stellig mit den Wohnungskäufen.
     
  5. #4 anitari, 09.06.2016
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.01.2007
    Beiträge:
    1.341
    Zustimmungen:
    433
    Ort:
    Glienicke ohne Agentenbrücke
    Das ist korrekt so.
    Der neue Eigentümer/Vermieter muß die Nebenkostenabrechnung für den Mieter machen. Und zwar für den gesamten Abrechnungszeitraum.

    Verwechsel nicht Neben-/Betriebskosten die der Mieter an Dich zahlt mit dem Hausgeld das Du an die Verwaltung zahlst.
     
  6. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.254
    Vielleicht fangen wir mal eine Kategorie einfacher an: Was steht dazu im Kaufvertrag? Gibt es mehr als eine Festlegung, zu welchem Zeitpunkt Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen?
     
  7. #6 Zilli84, 09.06.2016
    Zilli84

    Zilli84 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    11.02.2016
    Beiträge:
    22
    Zustimmungen:
    0
    Ich habe mir die Abrechnung 2013 für mich als Vermieter nochmal angeschaut. In dieser ist der erste Posten die Summe aus der Nebenkostenabrechnung des Mieters mit 1.045 € angegeben. Dann noch abzgl. Grundsteuer 180 €, Verwalterkosten + 220 €, Kontoführung +5 € und Rücklagen +65 €. Somit also zusammen 1.155 €. Dagegen gerechnet wurde die Hausgeldzahlung von (damals noch) 12 x 93,90 € = 1.126,80 €.Somit musste ich 28,20 € an den Verwalter nachzahlen. Wenn die Abrechnung so aussieht, dann kann es doch nicht sein, dass ich jetzt an den neuen Besitzer die kompletten Nebenkosten für sechs Monate auszahlen muss. Schließlich habe ich ja schon sechs Mal Hausgeld gezahlt, in dem lt. Abrechnung ja nun schon die Nebenkosten der Wohnung enthalten sind.
     
  8. #7 immobiliensammler, 09.06.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    1.171
    Zustimmungen:
    600
    Ort:
    bei Nürnberg
    Bevor wir hier weiterspekulieren ist die Beantwortung von Andres´Frage am sinnvollsten: Was steht genau zum Übergang Nutzen und Lasten im Kaufvertrag - Wenn Du das reinstellst kann Dir das genauer erklärt werden.
     
  9. #8 Zilli84, 09.06.2016
    Zilli84

    Zilli84 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    11.02.2016
    Beiträge:
    22
    Zustimmungen:
    0
    Vereinbart wurde der 1.7.
     
  10. #9 anitari, 09.06.2016
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.01.2007
    Beiträge:
    1.341
    Zustimmungen:
    433
    Ort:
    Glienicke ohne Agentenbrücke
    Immobiliensammler fragte was genau dazu im Vertrag steht. Außer dem Datum steht da sicher mehr.

    Also Vertrag raus suchen, die Passage Wort für Wort abtippen oder die Seite einscannen und als Bild hochladen.
     
  11. #10 Zilli84, 09.06.2016
    Zilli84

    Zilli84 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    11.02.2016
    Beiträge:
    22
    Zustimmungen:
    0
    Ist es das?!
    -------------------------------------------
    § 3 Besitzübergang
    Der Kaufgegenstand soll der Käuferpartei am 1.7.2016 zum Besitz übergeben werden, jedoch nicht vor Kaufpreiszahlung.

    Die Vertragsparteien vereinbaren, dass ein früherer Übergabe- und Zahlungstermin jederzeit im gegenseitigen Einvernehmen möglich ist, sofern die Voraussetzung zu §... dieser Urkunde vorliegen. Der Notar wird durch die Vertragsparteien schriftlich vom vorgezogenen Übergabe- und Zahlungstermin unterrichtet.

    Die mit Kaufgegenstand verbundenen Rechte und Nutzungen, ebenso die Gefahr des Kaufgegenstandes sowie die darauf haftenden oder damit verbundenen öffentlichen Lasten und Abgaben gehen von diesem Tage an auf die Käuferpartei über.

    Sämtliche Erschließungs- und Anliegerbeiträge einschließlich der Straßenanliegerkostem, die mit Wirkung ab Übertragungsstichtag durch Vornahme der entsprechenden Arbeiten entstehen, trägt die Käuferpartei. Die bis zum Übertragungsstichtag entstandenen Beiträge und Kosten trägt die Verkäuferpartei, auch wenn sie bis zu dem vorstehend genannten Zeitpunkt noch nicht in Rechnung gestellt sind.

    Die Verkäuferpartei erklärt, dass keine rückständigen öffentlichen Abgaben bestehen.
    -----------------------------

    Ansonsten stehen hier auch keine anderen Daten drin...
     
  12. #11 immobiliensammler, 09.06.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    1.171
    Zustimmungen:
    600
    Ort:
    bei Nürnberg
    Genau das ist es; das bedeutet dass alle Einnahmen (und also wohl auch Ausgaben) ab dem 01.07. den neuen Eigentümer zustehen, bis dahin Dir. So weit so gut. Problem ist nur, dass Du jetzt kostenpflichtig eine Zwischenabrechnung mit dem Mieter machen müsstest, also alle Zählerstände ablesen und abrechnen. Das ist praktisch unmöglich, weil Dir - bzw. der Hausverwaltung - die Rechnungen überhaupt noch nicht vorliegen, außerdem würde eine Heizkostenabrechnung wohl bedeuten, dass für das ganze Haus eine Zwischenabrechnung vorgenommen wird - praktisch undurchführbar, mindestens jedoch unpraktikabel.

    In der Praxis ist es also in der Tat am einfachsten, dass Du den neuen Eigentümer die bisherigen Vorauszahlungen zur Verfügung stellst und dieser dann die Abrechnung mit dem Mieter am Ende des Abrechnungszeitraums (meist der 31.12.) vornimmt. Dazu bedarf es nur einer privatschriftlichen Vereinbarung mit dem Käufer, um das rechtlich abzusichern.

    Die von Dir bezahlten (umlagefähigen, also ohne IHR, Verwalterkosten etc.) Betriebskosten an die Verwaltung sind dann natürlich gegenzurechnen. Die von Dir wohl direkt bezahlte Grundsteuer nicht vergessen. Berücksichtige bitte auch, dass Du die Grundsteuer für das ganze Jahr 2016 (Umschreibung im Grundbuch in 2016 unterstellt) noch bezahlen musst, dies muss Dir ebenso erstattet werden. Der neue Eigentümer bekommt seinen Grundsteuerbescheid nämlich erst zum 01.01.2017.
     
    anitari, Syker und Andres gefällt das.
  13. #12 Zilli84, 09.06.2016
    Zilli84

    Zilli84 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    11.02.2016
    Beiträge:
    22
    Zustimmungen:
    0
    Okay...wenn wir dann jetzt mal von der o.g. Abrechnung 2013 ausgehen, dann wären die nicht umlagefähigen Kosten 290 € (Verwalter, Rücklagen, Konto). Der Einfacheit halber dies geteilt durch zwei macht 145 € nicht umlagefähige Kosten. Wenn ich dann davon die noch in 2016 zu zahlenden Grundsteuern abziehe (ca. 100 €) bleibt ja nicht mehr viel über...oder habe ich da jetzt einen Gedankenfehler?
     
  14. #13 immobiliensammler, 09.06.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    1.171
    Zustimmungen:
    600
    Ort:
    bei Nürnberg
    Nein, hast Du nicht, geht wohl um Minimalbeträge, ich möchte jetzt nicht den Taschenrechner rauskramen, mache mal ein eigenes Beispiel auf:

    150 Euro Zahlung an Verwaltung, davon 100 Euro umlagefähig
    100 Euro Grundsteuer p.A.
    Vorauszahlung Mieter 100 Euro

    Bedeutet:
    6 * 100 Euro an Verwaltung bezahlt = 600
    + 100 Euro Grundsteuer in 2016 = 100
    abzgl. 6 * 100 Euro von Mieter erhalten = 600 Euro

    Vom neuen Eigentümer an Dich zu erstatten 100 Euro

    Die 6 * 50 Euro nicht umlagefähigen Kosten = 300 Euro trägst Du
     
  15. #14 Zilli84, 09.06.2016
    Zilli84

    Zilli84 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    11.02.2016
    Beiträge:
    22
    Zustimmungen:
    0
    Super, ich hatte schon an mir selbst gezweifelt. Dann bin ich mal gespannt, welchen Betrag er dann von mir haben möchte. Eventuell habe ich das auch falsch verstanden damals...
     
  16. #15 immobiliensammler, 09.06.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    1.171
    Zustimmungen:
    600
    Ort:
    bei Nürnberg
    Wenn dann in 2017 die Hausgeldabrechnung 2016 für die WEG beschlossen wird muss die Verwaltung das entsprechend splitten, dann kommt eben noch mal eine Erstattung oder Gutschrift (je nachdem). Es ist übrigens üblich - so mache ich das - in die Vereinbarung Vorbesitzer / neuer Eigentümer eine Klausel aufzunehmen, dass - sofern der Mieter eine Nachzahlung nicht leistet - Du als Vorbesitzer entsprechend mit haftest. Nicht wundern, das ist üblich. Ich als neuer Eigentümer sichere mich dadurch ab, falls ich Dir etwas erstatte was der Mieter dann nicht bezahlt.
     
Thema:

Nebenkosten bei Wohnungsverkauf

Die Seite wird geladen...

Nebenkosten bei Wohnungsverkauf - Ähnliche Themen

  1. Nebenkosten / Unterschiedlich im MFH

    Nebenkosten / Unterschiedlich im MFH: Guten Morgen Forumsgemeinde. Ich plane derzeit den kauf eines Mehrfamilienhauses. Als ich mir die NK Abrechnungen der vergangenen 3 Jahre...
  2. Mieter bezahlt Nebenkosten nicht

    Mieter bezahlt Nebenkosten nicht: Hallo zusammen bin neu hier und habe da auch schon meine erste Frage Ich besitze ein Wohnhaus was ich seit geraumer Zeit Vermiete, und seit...
  3. Probleme mit Nebenkosten

    Probleme mit Nebenkosten: Hallo, ich bin Mieter und habe dieses Problem Vorher war mein Bruder der Vermieter. Das ist jetzt egal. Außerdem er hat kein Interesse mir zu...
  4. Nebenkosten zulässig?

    Nebenkosten zulässig?: Ich habe für mein Schönwetterfahrzeug in einer benachbarten TG einen Stellplatz angemietet. Diesen habe ich mit der Firma geschlossen, die das...
  5. Monatliche Umsatzsteuervoranmeldung - wie mit Nebenkosten umgehen?

    Monatliche Umsatzsteuervoranmeldung - wie mit Nebenkosten umgehen?: Hallo Liebe Experten, ich habe eine Gewerbeimmobilie gekauft die als Restaurant an eine GmbH vermietet ist. Wir haben auf USt./Mwst. optiert....