Nebenkosten bei Zentraler Wasser- und Heizversorgung ohne Etagenzähler??

[Scanma]

Hallo Zusammen!
Wir sind als Hauseigentümer und ggf. auch bald Vermieter "neu im Geschäft" und haben daher ein paar Laienhafte Fragen.
Der Wust aus im Internet befindlichen Informationen zu diesen Themen ist unüberschaubar und für uns noch nicht gänzlich durchblickbar. Ich hoffe ihr könnt mir die ein oder andere Frage beantworten :-)

Unser Haus umfasst ca 360qm und hat z.Zt. drei bzw. vier Wohneinheiten, davon wird z.Zt. jedoch nur eine Einheit voll benutzt, eine andere als "Unterkunft für Besucher" und der Rest steht leer.

Wir möchten eine Wohnung davon gerne ukrainischen Flüchtlingen zur Verfügung stellen.

Unsere zu lösende Aufgabe dafür ist, dass im Haus eine Ölzentralheizung verbaut ist und keine Etagenzähler vorhanden sind.
Weder bei Wasser (Kalt und Warm) noch bei Heizung.

Wir dachten im ersten Moment an eine Pauschale Abrechnung, die natürlich erhebliche Risiken mit sich bringt.
Mittlerweile rücken wir davon ab und überlegen, ob ein "Zwidder" aus verbrauchsgenauer Abrechnung (Kalt und Warmwasser) und pauschaler Abrechnung (für Heizung) möglich wäre.
Hinweis: Das Haus ist bisweilen 130 Jahre alt (hier gibt es Ausnahmen in der Heizkostenverordnung für solche alte Häuser haben wir gelesen?)

Wir haben noch einen Termin mit dem Heizungsinstallateur, der uns bzgl. des Einbaus von Kalt- und / oder Warmwasserzählern noch einige Informationen geben möchte.
Daher kann ich auch noch nicht abschätzen, ob sich das "überhaupt lohnt".

Wir planen in den nächsten ein bis zwei Jahren eine Komplettsanierung des Hauses vorzunehmen, also möchten wir die Kosten, die sich nicht kurzfristig amortisieren möglichst vermeiden.

Unsere Fragen zur Situation sind folgende:

1. Gibt es jemanden, der eine ähnliche Thematik hat? Wie habt ihr das gelöst?
2. Wie läuft es generell mit den Nebenkosten in der Steuererklärung (Werden die auch als Einkommen angerecht und werden " die fremden Verbräuche " vorgelegt, sodass man dementsprechende Ausgaben vorweisen kann?)
3. Sonst noch hilfreiche Tipps, die man nur in solchen Foren findet? :-)


Vielen Dank schon mal!

 

[Andres]

Unser Haus umfasst ca 360qm und hat z.Zt. drei bzw. vier Wohneinheiten, davon wird z.Zt. jedoch nur eine Einheit voll benutzt, eine andere als "Unterkunft für Besucher" und der Rest steht leer.

Wir möchten eine Wohnung davon gerne ukrainischen Flüchtlingen zur Verfügung stellen.

Ich gehe davon aus, dass die anderen Wohnungen dauerhaft vermietet werden sollen. Sonst ist die Frage ja irgendwie ... weniger sinnvoll.

Wir dachten im ersten Moment an eine Pauschale Abrechnung, die natürlich erhebliche Risiken mit sich bringt.

Vor allem ist sie unzulässig, soweit es die Kostenverteilung bei Zentralheizungen und zentralen Wasserversorgungen angeht. Eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung und eine entsprechende Abrechnung ist dort Pflicht. Die Details sind in der Heizkostenverordnung nachzulesen.

Hinweis: Das Haus ist bisweilen 130 Jahre alt (hier gibt es Ausnahmen in der Heizkostenverordnung für solche alte Häuser haben wir gelesen?)

Zumindest in der HeizkostenV habt ihr das nicht gelesen. Die Ausnahme aus § 2 erfüllt ihr erkennbar nicht, bleiben die Ausnahmen in § 11. Von "alter Schinken" steht da nichts. Ich gehe davon aus, dass die Ausstattung mit Heizkostenverteilern (bzw. Wärmemengenzählern, falls das vor Ort möglich sein sollte), Warmwasserzählern und einem zentralen WMZ für das Warmwasser verpflichtend sind. Die Ausstattung muss mit Ausnahme der Warmwasserzähler außerdem fernauslesbar sein.

Wir haben noch einen Termin mit dem Heizungsinstallateur, der uns bzgl. des Einbaus von Kalt- und / oder Warmwasserzählern noch einige Informationen geben möchte.

Mir fällt hier im Forum immer wieder auf, dass da offensichtlich einige unterwegs sind, die vielleicht ihr Handwerk verstehen, aber von Vermieterpflichten keine Ahnung haben und entsprechenden Unsinn erzählen und verkaufen. Nur als Vorwarnung.

2. Wie läuft es generell mit den Nebenkosten in der Steuererklärung (Werden die auch als Einkommen angerecht und werden " die fremden Verbräuche " vorgelegt, sodass man dementsprechende Ausgaben vorweisen kann?)

Die Miete samt aller Betriebskostenzahlungen der Mieter ist bei der Steuer anzugeben. Im Gegenzug stellen die Aufwendungen von Brennstoffe, Heizungswartung und so weiter dann natürlich Werbungskosten dar. Einfach mal eine Anlage V anschauen - da sollte das Prinzip bereits klar werden.

 

[dots]

Zwidder

Das Ding schreibt sich mit Doppel-T - mindestens dann, solange kein Widder davon betroffen ist.

(hier gibt es Ausnahmen in der Heizkostenverordnung für solche alte Häuser haben wir gelesen?)

Wo ist "hier", und wo habt ihr "das" gelesen, und was genau ist "das"?

Wir möchten eine Wohnung davon gerne ukrainischen Flüchtlingen zur Verfügung stellen.

Ich glaube, Andres wollte mit seiner Anmerkung auch darauf hinaus: Was bedeutet "zur Verfügung stellen"? Vermieten? Oder gerade nicht vermieten?
Mein Gedanke geht in diese Richtung:

Wir planen in den nächsten ein bis zwei Jahren eine Komplettsanierung des Hauses vorzunehmen

Eine "Komplettsanierung" (was auch immer man sich darunter im Einzelnen vorstellen mag) will man eigentlich in der leeren Bude durchführen. Es mag auch gehen, wenn die (oder einzelne) Wohnungen vermietet (bewohnt) sind, aber schön ist das bestimmt nicht.
Folglich sollte man evtl. mit der Vermietung erst nach der Komplettsanierung beginnen - dass man einen Mietvertrag als Vermieter nicht einfach so kündigen kann (weil man z.B. sanieren will), weißt du?
Evtl. erübrigt sich dann das Problem von ganz alleine.

hat z.Zt. drei bzw. vier Wohneinheiten, davon wird z.Zt. jedoch nur eine Einheit voll benutzt, eine andere als "Unterkunft für Besucher" und der Rest steht leer.

Von wem wird die eine Wohnung benutzt? Wessen Besucher werden untergebracht?

Wir haben noch einen Termin mit dem Heizungsinstallateur

Auch, wenn Andres es schon angedeutet hat: Heizungsinstallateure haben nicht zwangsläufig Ahnung von Mietrecht (insbesondere Betriebskostenbarechnung).

 

[Ferdl]

Wir möchten eine Wohnung davon gerne ukrainischen Flüchtlingen zur Verfügung stellen.

Ich ginge davon aus, dass dieses "zur Verfügung stellen", regelmäßig einen unbefristeten Mietvertrag darstellt, egal was ihr vereinbart habt.

 

[ehrenwertes Haus]

@Scanma,

wenn du ernsthafte Hilfe möchtest, solltest du mehr über die Immo und deine Pläne erzählen.

Alter der Immo allein reicht nicht um die HKV legal nicht anwenden zu müssen bei Zentralheizung.
Es kann sein, dass mit der geplanten Komplettsanierung in absehbarer Zeit, vorübergehend Abrechnung nach HKV nicht erforderlich ist. Das ist u. A. abhängig vom genauen Umfang der geplanten Maßnahmen.

Eine Wohnung "überlassen" sagt nichts über die Konditionen aus, entgeldlich oder unentgeldlich. Vielleicht schwebt dir auch etwas wie mietfrei nur Nebenkostenübernahme vor, befristet oder unbefristet überlassen. Rechtlich macht das einen großen Unterschied.

Das Haus ist bisweilen 130 Jahre alt (hier gibt es Ausnahmen in der Heizkostenverordnung für solche alte Häuser haben wir gelesen?)

Das kann zutreffend sein für dein Haus, ist aber sehr unwahrscheinlich, selbst mit vollständigem Denkmalschutz. Dafür müsste die Heizungsanlage als technisches Denkmal ebenfalls unter Denkmalschutz gestellt sein. Für Immos in privater Hand sehr ungewöhnlich, aber nicht völlig auszuschliessen.

Wir helfen dir ja gerne, wenn du mehr Input lieferst. Ohne das geht es nicht.