Nebenkosten einführen

Diskutiere Nebenkosten einführen im NK - Ankündigungen! Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo miteinander, ich hoffe mir kann hier jemand helfen. Ich habe folgende Situationen: Meine Oma vermietet 2 Wohnung in ihrem Haus und verlangt...

  1. Fayra

    Fayra Neuer Benutzer

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    Hallo miteinander,

    ich hoffe mir kann hier jemand helfen. Ich habe folgende Situationen:
    Meine Oma vermietet 2 Wohnung in ihrem Haus und verlangt sehr wenig Miete, damit sie unter der Steuer bleibt. Die Nebenkosten zahlt sie komplett alleine. Ist es möglich diese Nebenkosten auch auf die anderen beiden Wohnungen zu verteilen? Wenn ja, was muss ich beachten? Der eine Mieter ist seit über 10 Jahren schon in der Wohnung.

    Vielen Dank schon mal im voraus.
    LG Anja
     
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  3. #2 immobiliensammler, 22.09.2019
    immobiliensammler

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    Die Frage läßt sich nur beantworten, wenn man die Mietverträge kennt. Was ist darin zu den Nebenkosten geregelt.

    Weniger Miete zu verlangen nur damit man keine Steuern zahlen muss finde ich lustig! Gehst Du morgen zu Deinem Chef und bittest Ihn (bei gleicher Arbeit) Dir künftig statt 2.000 Euro nur noch 800 Euro zu zahlen damit das für Dich steuerfrei bleibt?
     
  4. #3 ehrenwertes Haus, 22.09.2019
    ehrenwertes Haus

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    Schau in den Mietvertrag, was dort zu den Nebenkosten vereinbart wurde.
    Ein Allgemeiner Hinweis auf die betriebskostenvereinbarung reicht meistens.
    Die Miethöhe allein ist kein Hinweis auf evt. mögliche Nebenkostenumlagen.

    Bei Inklusivmieten kann man eine Beteiligung der Mieter an den Nebenkosten nur auf freiwilliger Basis erreichen.
    Inklusivmieter erkennt man daran, dass z.B. kein Betrag für Nebenkosten aufgeführt ist, egal ob als Vorauszahlung (jährliche Abrechnung) oder Pauschale (ohne Abrechnung) vereinbart wurde. In manchen Vertragsmustern kann man auch ankreuzen, welche Nebenkosten in der Miete oder einem Nebenkostenbetrag enthalten sind.
     
  5. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Der Sinn dieses Halbsatzes erschließt sich mir nicht. Kann sein das Omas Gesamteinkommen so niedrig ist dass sie keine Steuern zahlen muss (ob dass erstrebenswert ist sei mal dahingestellt), jedoch der Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung entgeht man so mW nicht.
    Zu den Nebenkosten haben die Vorredner bzw Schreiber eigentlich alles geschrieben.
     
  6. Andres

    Andres
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    Das kommt überwiegend auf den Inhalt der jeweiligen Mietverträge an. Ohne Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten gibt es nur die Heizkosten - die müssen ohnehin zwangsläufig nach Verbrauch abgerechnet werden. Aber Vorsicht: Falls bisher wirklich eine Pauschalmiete vereinbart war und zukünftig die Heizkosten separat abgerechnet werden, ist die Pauschalmiete im Gegenzug zu kürzen. Die Mieteinnahmen steigen dadurch also nicht unbedingt.


    Wenn man ganz knapp am Freibetrag liegt, mag das eingeschränkt Sinn machen - man spart dann die Steuererklärung. Sobald man aber "sehr wenig Miete" verlangen muss, um dieses Ziel zu erreichen, ist der Bogen überspannt. Ist der Oma klar, dass der Grundfreibetrag in jedem Fall erhalten bleibt und sie Einkommenssteuer nur für den darüber hinausgehenden Teil der Einkünfte zahlt, anfänglich 15 %? Der größte Teil einer höheren Miete würde also direkt in ihrer eigenen Tasche landen.
     
  7. Fayra

    Fayra Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für die schnellen Antworten.

    Eine Steuererklärung muss genau deswegen nicht gemacht werden, da die Mieten einfach deutlich zu niedrig sind. Sie möchte daran auch nichts mehr ändern.
    Das Hauptproblem ist, das es nicht mal einen richtigen Mietvertrag gibt. In dem einen A4 Blatt stehen nur die Infos zur Wohnung (Größe etc), ansonsten wurde dort überhaupt nichts geregelt.
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 22.09.2019
    ehrenwertes Haus

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    Das klingt extrem bescheiden für eine Beteiligung der Mieter an den Nebenkosten.


    Mit der Steuererklärung...
    Es kann sein, dass bei dieser Vermietung keine Steuern anfallen, d.h. aber nicht zwingend, dass man keine Steuererklärung abgeben muss.
    Lass das doch mal von einem Steuerbearter durchrechnen. Eine erste Einschätzung können auch verschiedene Onlinerechner und Gratisprogramme für die Steuer liefern.
     
  9. Ferdl

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    Man könnte versuchen den Mietern mit freundlichen Worten einen neuen Mietvertrag mit gültigen Nebenkostenklauseln unterzujubeln.
    Unterschreiben müssen die Mieter aber nicht.
     
  10. Fayra

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    Meine Oma hatte mir gesagt, das sie mit meinem Opa deswegen mal beim Amt waren und dies auch schriftlich bekommen haben.
    Dass das nicht sinnvoll ist, ist auch ein ganz anderes Thema und ich würde dies gerne auch in naher Zukunft ändern (sobald meine Mutter erbt), auch da weiß ich nicht wie man einen neuen Mietvertrag am besten hinbekommt - zumindestens einer, in dem irgendwas mal geregelt wird.
    Aktuell beteiligen sich die Mieter bei den Nebenkosten überhaupt nicht. Dies sehe ich als erstes Problem das man vielleicht lösen sollte.
     
  11. #10 anitari, 22.09.2019
    anitari

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    Stell doch den "Vertrag", ohne persönliche Daten, bitte mal ein.

    Aber ich befürchte fast das da nichts zu Betriebskosten drin steht.
     
  12. #11 immobiliensammler, 22.09.2019
    immobiliensammler

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    Das lässt sich wohl leider nur mit einer einvernehmlichen Vertragsänderung erreichen, wobei die Mieter da nicht zustimmen müssen - und ganz schön blöd wären, freiwillig mehr zu zahlen. Faktisch wird man also nur bei einer Neuvermietung etwas ändern können.

    Überlegung dazu: Wie wird das Haus beheizt, wie wird Warmwasser erzeugt? Eventuell entstehen nämlich nicht unerhebliche Kosten für die Einführung der dann nötigen Verbrauchserfassung (HeizkostenV) für den Einbau von Zählern.

    Nochmal zur Steuer:
    Ich habe irgendwo im Hinterkopf, dass man bei Einkünften aus V+V zwingend eine Einkommensteuererklärung machen muss! Oder gibt es da eine Bagatellgrenze?
     
  13. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Ohne Tricks oder Wohlwollen der Mieter gar nicht.
    Du/ihr habt einen Vertrag geschlossen. Den müssen alle Vertragsparteien einhalten. Er darf (jedenfalls grundsätzlich) nicht einseitig von einer Partei verändert werden.

    Es ist übrigens alles geregelt. Selbst ein mündlicher Vertrag ist gültig, auch hier wäre alles geregelt. Lies' dir Mal die entsprechenden Gesetzesparagraphen durch.
     
  14. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Wenn das vertraglich so vereinbart wurde (wonach es bisher aussieht), ist das weder ein Problem noch änderungsbedürftig.
     
  15. Fayra

    Fayra Neuer Benutzer

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    Es wurde damals vereinbart als mein Opa noch gelebt hat. Meine Oma bekommt deutlich weniger Rente alleine.
    Das Problem wird mal sein, wenn meine Mutter das Haus erbt. Sie hat nämlich keine Ersparnisse und das Haus muss sich selbst "finanzieren". Auch für meine Oma ist das eigentlich eine nicht tragbare Lösung, das sie es zahlt. Es funktioniert für sie irgendwie und deswegen möchte sie nichts mehr ändern, sie ist auch schon ziemlich alt.

    Ich werde später mal den Mietvertrag suchen und hochladen.
     
  16. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Deine Oma hat den Vertrag "übernommen", folglich hat sie auch alle Pflichten zu erfüllen.
    Das Argument, dass sich das nicht lohnt oder dass sie kein Geld hat, zählt nicht.
    Deine Mutter könnte das Erbe ausschlagen (oder wie auch immer sich das offiziell nennt).
    Wenn sie das Erbe annimmt, ist sie ein Vertragspartner und muss sich an den Vertrag halten. Wenn sie kein Geld hat, um den Vertrag zu erfüllen (z.B. Reparaturen) kann sie z.B. vom Mieter verklagt werden - zu Recht.
     
  17. Duncan

    Duncan
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    @dots: da es nun aber so aussieht, dass Oma mit einer sehr geringen Miete nicht nur keine realen Einnahmen verwirklicht, sondern sogar noch drauf zahlt ist der Gedanke dies ändern zu wollen sehr naheliegend. Das dies mit dem aktuellem Vertragskonstrukt wohl nicht ohne weiteres möglich ist, ist bereits geklärt. Ein weiteres Rumhacken ist unnötig.

    Problem: um zu prüfen, ob die Verträge doch noch was hergeben benötigt einen Fachmann, und um die steuerliche Situation mal durchchecken zu lassen ebenso. Die kosten Geld, welches offensichtlich knapp ist. Dazu noch Omas Unwillen was Veränderungen angeht. Ansonsten wäre es wahrscheinlich höchste Zeit mal "zu investieren" und die Mieten auf maximal mögliches Niveau zu heben.


    *ja, das Investment bezieht sich auf den Kauf von Wissen von Fachberatern, sich eigene Expertise anzueignen dauert zu lange und ist auch nicht ganz ohne.
     
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  18. #17 taxpert, 22.09.2019
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    Aus steuerlicher Sicht hat Opa seiner Frau und der Tochter ein Kuckucksei gelegt!

    Auf der einen Seite steigt jedes Jahr der steuerpflichtige Anteil der Rente von Oma an, auf der anderen Seite mindern sich mit Sicherheit in diesem Fall die steuerwirksamen Werbungskosten über §21a EStG! So oder so wird Oma wahrscheinlich bald Steuern zahlen müssen, wenn nicht bereits jetzt schon der Punkt erreicht ist!

    Von daher: Dringend durchrechnen (lassen)!

    Das ist übriegens auch im Sinne deiner Mutter, den als Erbin wäre siw verpflichtet die offenen Steuererklärungen abzugeben und die anfallende Steuer zu entrichten!

    taxpert
     
  19. #18 ehrenwertes Haus, 22.09.2019
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    @taxpert

    könntest du bitte noch diesen Punkt (er)klären?
     
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  20. #19 taxpert, 22.09.2019
    taxpert

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    §56 EStDV!

    Pflicht zur Abgabe erst, wenn die Einkünfte über dem Grundfreibetrag liegen.

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  21. #20 ehrenwertes Haus, 22.09.2019
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    Danke, also doch ne Art Bagatellgrenze :148:
     
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