Nebenkosten für Hobbyräume ohne dazugehörende Wohnung

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von getzen, 23.03.2010.

  1. getzen

    getzen Neuer Benutzer

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    Hallo,
    kann jemand im Forum sagen, wieviele Nebenkosten und Rücklagen bei zwei unbewohnten, abgeschlossenen Hobbyräumen je 26 qm üblicherweise (ca. Euro)anfallen können/dürfen? Die Räume werden nur als Lagerräume genutzt.
    Vielen Dank und Grüße
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 23.03.2010
    lostcontrol

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    bezüglich nebenkosten:
    da wird viel davon abhängen ob und wie die räume beheizt werden, ebenso davon wieviel die diversen versicherungen kosten, ausserdem wie hoch die grundsteuer ist etc. und natürlich wie das ganze innerhalb des hauses verteilt wird.
    sprich: das wird dir hier niemand sagen können.

    bezüglich rücklagen ist es ähnlich, das wird wohl davon abhängen wie das in der WEG vereinbart wurde.
     
  4. getzen

    getzen Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für die prompte Antwort.
    Da die beiden Räume zu einer Wohnung umgebaut wurden, ist Heizung und Wasser
    vorhanden. Ursprünglich wurde auch vermietet. Dabei wurden und werden noch heute 250€ monatlich an NK und Rücklagen gezahlt. Infolge eines Mietnomaden und den damit verbundenen Ärger wird nicht mehr vermietet und die Räume als Lagerräume verwendet. Ich dachte, daß es da eine Formel z.B. 1/3 der normalen Wohnungs-NK oder sowas gibt.
    Viele Grüße
     
  5. #4 lostcontrol, 23.03.2010
    lostcontrol

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    nach betriebskostenverordnung müssen betriebskosten jährlich abgerechnet werden.
    sprich: ein blick in die letzte abrechnung könnte weiterhelfen (wobei man bei wasser, heizkosten usw. wohl nur schätzen kann, wenn die räume nicht bewohnt werden).

    was ist das für ein gebäude? mehrfamilienhaus?

    wieso zahlt ein mieter rücklagen? das ist sache des eigentümers!
    und wem gehören diese räumlichkeiten? einem WEG-eigentümer?

    warum bezeichnest du die räume als "hobbyräume", wenn sie offensichtlich früher als wohnung galten?

    worauf willst du eigentlich raus mit deiner frage?
     
  6. getzen

    getzen Neuer Benutzer

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    Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus Bj.71.
    Ich habe die Hobbyräume 2007 in der Annahme gekauft, daß ich sie als Wohnung vermieten kann. Hierfür wurden mir vom Verkäufer (zugleich Bauherr) als Beweis der Vermietbarkeit alte rückliegende Mietverträge überlassen.
    Die beiden Hobbyräume wurden bereits beim Bau, zu einer Wohnung zusammengelegt. In der Teilungserklärung sind sie aber als 2 Hobbyräume eingetragen. Durch Pech vermietete ich gleich an einen Mietnomaden, der angeblich recht laut war. Nun wurde in der Eigentümerversammlung beschlossen, daß zukünftig Neuvermietungen nicht mehr geduldet werden.
    Nach Rücksprache mit der lokalen Baubehörde habe ich jetzt erfahren, daß dem Verkäufer bereits früher bei Strafe verboten wurde die Hobbyräume zu vermieten. Diese Tatsache teilte er mir beim Verkauf allerdings nicht mit. Die Nebenkosten und Rücklagen resultieren aus der Zeit als noch vermietet wurde. Die Räume sind aber schon seit 10/2009 geräumt und ich zahle immer noch den vollen Betrag. Normalerweise gehört ja ein Hobbyraum zu einer Wohneinheit. Dies ist hier aber nicht der Fall. Daher kommt meine Frage, ob es für solche Fälle eine Regelung gibt.
     
  7. #6 lostcontrol, 23.03.2010
    lostcontrol

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    reden wir hier etwa von kellerräumen? anders kann ich mir das nicht erklären wenn du schreibst "normalerweise gehört ja ein hobbyraum zu einer wohneinheit".

    klingt alles ziemlich dubios...

    rücklagen gehören nicht zur miete.
    betriebskosten müssen entsprechend betriebskostenverordnung abgerechnet werden - das ist hier wohl ganz offensichtlich nicht der fall, sonst hättest du ja mittlerweile mindestens 2 betriebskostenabrechnungen erhalten müssen. die würde ich an deiner stelle schleunigst einfordern.

    und an deiner stelle würde ich mir SOFORT einen guten anwalt nehmen.
    wenn das beweisbar ist, dass die vermietung der räume nicht erlaubt ist und sie dir als wohnung verkauft wurden, könnte es durchaus sein dass man da noch was machen kann - das grenzt für meine ohren schon schwer an betrug.
    und dann würde ich mir die teilungserklärung und die diversen anderen unterlagen nochmal sehr genau anschauen - ich kann mir nämlich irgendwie nicht so recht vorstellen dass da alles wirklich korrekt ist.
    und wenn er schon dabei ist der anwalt, dann kann er ja gleich mal die betriebskostenabrechnungen vom hausverwalter anfordern, dann weisst du auch wie hoch die sind.
    allerdings ist mir nicht so recht klar wie du überhaupt mit deinem mieter abgerechnet hast, denn auch hierfür hättest du ja die betriebskostenabrechnungen von der verwaltung gebraucht.
     
  8. #7 PHinske, 23.03.2010
    PHinske

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    Ich würde wohl mal ganz dumm beim Verwalter anrufen und fragen, welche Grundlage er für die Erhebung solcher "Nebenkosten" sieht.

    Vielleicht gibt es ja einen fragwürdigen Beschluss dazu.

    Ansonsten (wenn die Abrechnung und die Vorauszahlungen) abolut keine Grundlage haben, nicht der nächsten Jahresa
    brechnung und dem nächsten Wirtschaftsplan zustimmen und notfalls diese Beschlüsse anfechten.

    Der Verwalter darf für die Aufstellung der Rechenwerke jedenfalls nur solche Verteilungsschlüssel verwenden, die in der Teilungserklärung bzw. einem (gültigen!) Beschluss stehen.

    MfG
    PHinske
     
  9. getzen

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    Es handelt sich um zwei Räume mit normal großen Fenstern im Souterrain, die wie eine 2-Zi.-Wohnung mit EBK und Bad, eingerichtet sind.
    Die damalige Betriebskostenabrechnung war soweit ok, da zu dem Zeitpunkt noch eine Vermietung vorlag. Nur mit dem Mieter konnte bzw. brauchte ich nicht abrechnen, da er ja so oder so keine Miete mehr zahlte und per Räumungsklage das Mietverhältnis beendet wurde.
    Die neue Abrechnung für 2009 ist noch ausstehend. Ich hätte halt ganz gerne u.a. im Vorfeld gewußt, ob Rücklagen für reine Hobbyräume überhaupt gebildet werden müssen und ob die NK geringer (z.B. Müllabfuhr ...) sein können/müssen.
    Eine evtl. Rückabwicklung wird bereits vom RW geprüft.
     
  10. #9 PHinske, 24.03.2010
    PHinske

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    Nein, getzen,

    die damalige "Betriebskostenabrechnung" war nicht ok, wenn die Teilungserklärung oder rechtswirksame Beschlüsse dies nicht hergeben.

    Eine Betriebskostenabrechnung macht der Vermieter gegenüber seinem Vermieter.
    In der Eigentümergemeinschaft heißt das Hausgeldabrechnung oder Jahresabrechnung. Diese ist nicht deckungsgleich mit der Betriebskostenabrechnung.

    Rücklagen werden nur für das Gemeinschaftseigentum gebildet. Sollten die beiden Räume einem Wohneigentum zugeordnet sein, ist der Eigentümer selbst gefragt, etwas zurückzulegen. Oder auch nicht. Seine freie Entscheidung.

    Wem sind die Hobbyräume rechtlich denn eigentlich zugeordnet?
    Was steht dazu in der Teilungserklärung bzw. im Aufteilungsplan; was steht im Kaufvertrag?

    MfG
    PHinske
     
  11. #10 Radlpiet, 17.06.2010
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    hallo,
    ich habe vor vielen Jahren eine DG-Eigentumswohnung gekauft und später dazu einen "Hobbyraum" im Souterrain. Er ist als kleine 1-Zi-Wohnung geplant,
    gebaut, aber dann nicht genemigt worden. Somit wurde er als "Hobbyraum" im Grundbuch eingetragen und hat somit einen anderen Verteilerschlüssel für die Kosten in der Jahresabrechnung.
    Die Eigentumswohnung habe ich inzwischen verkauft und so kann es passieren, daß nun so ein Hobbyraum "ein einsames Leben" führen muß. Daß ich diesen nicht vermieten kann / darf ist mir neu.
    Radlpiet
     
  12. getzen

    getzen Neuer Benutzer

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    Hallo Radlpiet,
    erstmal vielen Dank für den Beitrag.
    Es gibt in meinem Fall eine Auflage bei der Baubehörde, die besagt, daß die Räume nicht als Wohnung vermietet werden dürfen. Diese Info wurde mir vom Verkäufer damals vorenthalten.
    Rein für Hobbyzwecke können die Räume allerdings vermietet werden.
    Mir würde helfen, wenn ich erfahren könnte welche Posten in einer NK-Abrechnung aufgeführt bzw. nicht aufgeführt sind/werden dürfen und wie hoch sich diese in etwa
    pro Quadratmeter belaufen. Damit kann ich evtl. bei der Hausverwaltung eine Nachbesserung erreichen, denn 250€ für 53 Quadratmeter Hobbyräume erscheint mir schon sehr hoch.
     
  13. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Da kauft jemand eine Immobilie und fragt ernsthaft, ob er die Bewirtschaftungskosten selbst tragen muss? Das werde ich nie verstehen. Es wird anscheinend tatsächlich erwartet, dass irgendwelche Kosten nicht vom Eigentümer zu tragen wären. Wer um alles in der Welt, wenn nicht der Eigentümer, sollte dies Kosten dann wohl tragen?

    Die Frage nach der zulässigen Kostenhöhe ist nicht besser. Die Kosten sind angefallen und werden verteilt. Auch hier stellt sich doch sofort die Frage, wer um alles in der Welt Kosten tragen soll, die eine zulässige Höhe übersteigen?

    Die monatlichen Vorauszahlungen für die einzelnen Eigentümer ergeben sich aus dem Wirtschaftsplan. Dieser wird von der Eigentümergemeinschaft beschlossen und ist nicht verhandelbar.

    Sollte die Kostenverteilung bei Abrechnung oder Wirtschaftsplan fehlerhaft sein, kann der Beschluss innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung bei Gericht angefochten werden. Nach Ablauf der Anfechtungsfrist gibt es keine Korrekturmöglichkeit mehr.
     
  14. getzen

    getzen Neuer Benutzer

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    Nochmals zur Klarstellung: es geht hier um Hobbyräume, die leer stehen und nicht um eine Wohnung. Diese Hobbyräume sind auch keinen Wohnräumen anhängig.
     
  15. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das spielt keine Rolle...
    Die Kostenverteilung ergibt sich aus dem Gesetz, den bestehenden Vereinbarungen und den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft, nicht aber aus der Nutzung. Verteilt werden sämtliche Kosten der Gemeinschaft und es gibt keinen Anspruch auf erwünschte Ergebnisse.

    Selbstverständlich kann hier niemand beurteilen, ob die Kostenverteilung in diesem Einzelfall richtig oder falsch ist.

    Spätestens einen Monat nach Beschlussfassung ist die Kostenverteilung bereits durch Fristablauf richtig.
     
Thema: Nebenkosten für Hobbyräume ohne dazugehörende Wohnung
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