Nebenkosten gemäß Verteilerschlüssel und die Grundsteuern

[tibe]

Hallo zusammen,

folgende Situation: in einem Mietvertrag (das Standard-Haus&Grund-Modell) für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist unter dem Punkt "Nebenkosten" bei den Nebenkostenarten (Wasser, Hauswart, Grundsteuer, Kabelfernsehgebühr, etc.) vom Vermieter eine geschweifte Klammer gemacht worden mit dem Vermerk "gem. dem von der Eigentümerversammlung festgelegten Verteilerschlüssel". Konkret:


"Neben der Grundmiete werden die Betriebskosten gem. § 27 iVm. Anlage 3 der II. BV (...) erhoben, soweit sie tatsächlich anfallen. Falls hier und in den folgenden Absätzen kein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart ist, erfolgt die Umlegung der Kosten nach Quadratmetern der Wohnfläche der gemieteten Räume im Verhältnis zur gesamten Wohnfläche des Hauses. (...)"

und danach:

Allgemeinstrom
Wasser
Abwässerung
Grundsteuer
...
mit einer geschweiften Klammer rechts daneben und der Anmerkung "gem. dem von der Eigentümerversammlung festgelegten Verteilerschlüssel"


In dem Verteilerschlüssel ist die Grundsteuer für einzelne Wohnung NICHT aufgeführt, nur die Grundsteuer für Gemeinschaftsflächen (die aber = 0 ist). Trotzdem möchte der Vermieter dem Mieter die Grundsteuer, die für die gemietete Wohnung angefallen ist, berechnen. Ist dies ...

a) rechtens, da die Grundsteuer wirksam auf den Mieter umgelegt ist? Da die Eigentümerversammlung keinen Verteiler festgelegt hat, kann der Vermieter einen festsetzen, wie hier: Grundsteuer pro Wohneinheit.

b) nicht in Ordnung, da der Verteilerschlüssel Bestandteil des Mietvertrages geworden ist und nur das, was in dem Schlüssel steht, auch weiterberechnet werden darf?

Und würde sich die Situation ändern, wenn der Vermieter 5 Jahre lang keine Grundsteuer verlangt hat, dann aber plötzlich (weil er dazugelernt hat) doch?

 

[Irmi]

Hallo Tibe,

bei Wohnungseigentum erhält der verwalter keine Grundteuerbescheide für die einzelnen Wohnungen sondern nur der Eigentümer. Der verwalter kann und darf nur die Kosten umlegen, die er mit Rechnungstellung auch erhält.

Da in dem Mietvertrag die Grundsteuer aufgeführt ist, darf der Wohnungseigentümer diese auch an seine Mieter weiterberechnen, d.h. er führt diese Kosten neben den von der Hausverwaltung ermittelten Kosten auf.

Auch wenn er in der Vergangenheit die grundsteuer nicht abgerechnet hat, zählt doch die Kostenumlage lt. Mietvertrag.

Wirst Du zahlen müssen :tasse

Gruß Irmi

 

[lostcontrol]

Original von tibe
nur die Grundsteuer für Gemeinschaftsflächen (die aber = 0 ist).

kann nicht sein.
die grundsteuer wird nicht nur auf wohnflächen sondern auch auf die nutzflächen eines hauses erhoben.
allerdings ist es gemeinhin üblich, diese kosten entsprechend der wohnungsgrösse umzulegen.

 

[RMHV]

Original von lostcontrol
kann nicht sein.
die grundsteuer wird nicht nur auf wohnflächen sondern auch auf die nutzflächen eines hauses erhoben.

Das ist schlicht und einfach falsch.
Nach § 76 Abs. 1 BewG ist die Bewertung für die folgenden Grundstücksarten, von Ausnahmen bei völlig atypischen Verhältnissen abgesehen, nach dem Ertragswertverfahren (§§ 78-82 BewG) vorzunehmen:
1. Mietwohngrundstücke,
2. Geschäftsgrundstücke,
3. gemischtgenutzte Grundstücke,
4. Einfamilienhäuser,
5. Zweifamilienhäuser

Beim Ertragswertverfahren kommt die Grundstücksfläche schlicht und einfach nicht vor.

 

[lostcontrol]

RMVH - ich meinte mit "nutzfläche" ja auch nicht das grundstück sondern die flächen im haus, die zwar keine "wohnfläche" sind aber eben doch "nutzfläche" - also z.b. keller, dachboden, treppenhaus usw.
diese müssen selbstverständlich in den verteiler aufgenommen werden!

 

[Mac]

Ich kann hier RMHV nur beipflichten.
Und nochmal zum Verständnis ein Beispiel (beitrag vom 22.01.2007) zur vollständigen Umlage der Grundsteuer einer vermieteten Immobilie auf die Mieter ohne die Notwendigkeit der Berücksichtigung der qm für Keller, Garage, etc. unter folgendem Link:

Abrechnen nach Wohneinheiten oder -fläche?