Nebenkosten in der Kaltmiete (unbedarfter Vermieter)

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von kranseier71, 17.05.2014.

  1. #1 kranseier71, 17.05.2014
    kranseier71

    kranseier71 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.02.2014
    Beiträge:
    190
    Zustimmungen:
    1
    Ort:
    Oberfranken
    Hallo,

    ich habe ein Wohnungsangebot mit folgenden Randbedingungen bekommen:
    2ZKB, Kaltmiete xxx Euro, 35 Euro Heizkosten, 15 Euro Wasserkosten
    Es handelt sich hierbei um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus - Vermieter wohnt im selben Ort aber nicht im Haus.

    Der VM scheint etwas unbedarft zu sein und möchte alle Nebenkosten bis auf Heizung und Wasser pauschal über die Kaltmiete bezahlt haben.
    Grundsätzlich hätte ich da kein riesiges Problem mit aber doch schon ein verhältnismässig grosses.

    Kann man per Mietvertragsklausel rechtssicher Nebenkosten wie Allgemeinstrom, Winterdienst, Müllabfuhr, Treppenhausreinigung etc. fest in der Kaltmiete verankern?
    Hintergrund ist, das ich fürchte, das der VM nach Mietvertragsunterzeichnung irgendwann auf die Idee kommt diese Nebenkosten zusätzlich in Rechnung zu stellen.

    Ausserdem wäre die Kaltmiete ca. 25% über Mietspiegel/Vergleichsmiete - das gefällt mir auch nur sehr bedingt.

    Bitte um Kommentare/Einschätzungen :)

    LG, Karl
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.709
    Zustimmungen:
    1.248
    Das kann man - aber man muss es gar nicht: Es handelt sich hierbei schlicht und einfach um den gesetzlich normierten Regelfall, § 556 BGB:

    Wenn nicht, dann nicht ;)

    Eine solche Miete nennt man auch Teilinklusivmiete. Es ist nicht alles inklusive (weil das für Heizung und Warmwasser im Regelfall nicht erlaubt ist), aber ein Teil - hier ein ziemlich großer.


    Sofern im Mietvertrag keine Klausel enthalten ist, die das erlaubt, ist diese Angst unbegründet.


    Für die eingeschlossenen Betriebskosten muss man natürlich einen angemessenen Aufschlag kalkulieren, sonst kann dieser Vergleich nicht fair sein.
     
  4. #3 Bürokrat, 17.05.2014
    Bürokrat

    Bürokrat Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    01.01.2014
    Beiträge:
    782
    Zustimmungen:
    0
    So wie ich das verstanden habe willst du die Wohnung ja mieten. Wenn du vertraglich festhältst dass mit der kaltmiete die Nebenkosten abgegolten sind (bzw. Warmmiete vereinbart wurde) ist das das Problem des VM, du als Mieter bist da fein raus. 25% über Mietspiegel/vergelichbaren Wohnungen ist inkl. Heizung und Betriebskosten relativ günstig da bei einer "durchschnittlichen" Wohnung die NK etwa 30-35% ausmachen. Freilich, bei einer 200 qm wohnung eher weniger...
     
  5. #4 kranseier71, 17.05.2014
    kranseier71

    kranseier71 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.02.2014
    Beiträge:
    190
    Zustimmungen:
    1
    Ort:
    Oberfranken
    Hallo und erstmal danke euch beiden :)

    Ja natürlich - mein Gedanke war eher, die Vergleichsmiete (regulären Mietspiegel gibts da nicht) nicht unnötig hochzutreiben.
    Ich überleg mir das nochmal genau - wie ich grad herausgefunden habe möchte VM die Wohnung seit mindestens Mitte 2013 verkaufen (für einen durchaus günstigen Preis wie ich finde) hat aber keinen Käufer gefunden; mal schauen ob der Haken 'nur' an dem allgemein schlechten Verkaufsmarkt in der Gegend liegt...

    @Bürokrat
    Naja das ist nur eine kleine 40qm-Whg; Heizkosten scheinen mir auch recht knapp bemessen. Warmwasser wird über elektrischen Boiler (nicht Durchlauferhitzer) gemacht.
    Ist natürlich eine rel. teure Angelegenheit Warmwasser zu machen aber für meine Lebenssituation gar nicht schlecht; einmal in der Woche Boiler aufheizen, Baden und den Rest der Woche flatulenzen ;)

    LG, Karl
     
  6. galaxy

    galaxy Benutzer

    Dabei seit:
    19.12.2012
    Beiträge:
    89
    Zustimmungen:
    0
    Nach dem Gesetz trägt der Vermieter die "ruhenden Lasten" = Nebenkosten (§ 535 BGB), sofern diese nicht wirksam per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Wenn also zusätzlich zur Miete nur Wasser und Heizung berechnet werden, sind die übrigen Betriebskosten mit der Miete abgegolten. Das wird dann auch die höhere "Kaltmiete" erklären, es handelt sich dabei um eine sogenannte Teilinklusivmiete.

    Die Nebenkosten müssen nicht in der Kaltmiete per Mietvertrag verankert werden, sondern sind dort automatisch enthalten, wenn nichts anderes vereinbart wird.

    Heizungskosten müssen immer separat abgerechnet werden, nach der Heizkostenverordnung.
    Handelt es sich bei den Beträgen für Heizung und Wasser um Vorauszahlungen oder um eine Pauschale? Wenn im Mietvertrag steht: Wasser = 15 € monatlich, kann man von einer Pauschale ausgehen. Sonst müsste im Mietvertrag stehen, dass es sich um Vorauszahlungen handelt, über die jährlich abgerechnet wird.

    Ich vermute mal, dass sich der Vermieter die Abrechnungen sparen will und lieber eine höhere Kaltmiete verlangt, die aber keine eigentliche Kaltmiete ist.

    Ob das im Endeffekt für den Mieter oder den Vermieter günstiger ist, kann man pauschal nicht sagen, da man die weitere Entwicklung der Gebühren und Nebenkosten nicht kennt.

    Bei einer zukünftigen Mieterhöhung wird es für den Vermieter schwierig. Wenn es einen Mietspiegel gibt, der nur die Kaltmieten ausweist, muss der Vermieter die Nebenkosten erst aus der Teilinklusivmiete herausrechnen, um auf die Kaltmiete zu kommen und kann die dann auf die Vergleichsmiete anpassen. Erst dann könnte man sehen, wie hoch die Nebenkosten sind.

    Bei einer Teilinklusivmiete gilt die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung übrigens auch für die in der Miete enthaltenen Nebenkosten.

    MfG
     
  7. kathi

    kathi Gesperrt

    Dabei seit:
    20.07.2007
    Beiträge:
    2.158
    Zustimmungen:
    0
    Nachteile für den Mieter bei einer Teilinklusivmiete sind in meinen Augen:
    1. Da der Mieter die Höhe der in der Miete enthaltenen Nebenkosten nicht kennt, kann er bei Anmietung schlecht einschätzen, wo sich die reine Nettokaltmiete im Vergleich zu anderen angebotenen Wohnungen preislich bewegt.
    Das kann er aber beim Vermieter erfragen. Oft steht es in den Anzeigen auch schon drin.
    2. Die Kaution könnte höher ausfallen, da der Vermieter 3 Teilinklusivmieten (statt 3 Nettokaltmieten) verlangen darf.
    3. Wurde schon angesprochen: da die Kappungsgrenze auf den Teilinklusivmieten beruht, fallen die maximal möglichen Mieterhöhungen in der Summe höher aus.

    Vorteile für den Mieter:
    - Der Vermieter hinkt mit Anpassungen der Miete an eventuelle Preiserhöhungen immer ein Stück hinterher. Kostensenkungen bei Grundsteuer, Versicherung, Müll etc. hab ich persönlich noch nie erlebt.

    Vorteile für Mieter und Vermieter:
    - Man muss sich nicht mit Abrechnungen rumschlagen und sich deshalb auch nicht in die Wolle bekommen.
     
  8. #7 kranseier71, 17.05.2014
    kranseier71

    kranseier71 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.02.2014
    Beiträge:
    190
    Zustimmungen:
    1
    Ort:
    Oberfranken
    Hallo und danke auch euch beiden :)

    Meine Informationen beruhen z.Z. noch nur auf Anzeige und Telefonat - bei dem Telefonat entstand halt der Eindruck vom 'unbedarften Vermieter' (was ich nicht negativ meine).
    Daher gehe ich davon aus das lediglich Kaltwasser und Heizung abgerechnet werden sollen (also Vorauszahlungen sein werden) und alles andere pauschal mit der KM abgegolten sein soll.

    So grob denke ich kann ich das schon einschätzen - ob nun 20 oder 25% über Vergleichsmiete (ich kenne die qm-Preise der Gegend durch Recherchen > 1 Jahr) will ich mich nicht streiten.
    Sicher werde ich den VM fragen - aber ich erwarte keine belastbare Aussage (weniger aus Unwillen sondern eher aus Unkenntnis des VM); wahrscheinlich kann mir der VM maximal sagen was er an Hausgeld zahlt (wenn er das will).

    OK - aber die Höhe der Kaution ist für mich eher nebensächlich sprich sehe ich nicht unbedingt als Nachteil.

    Ja das ist ein starkes Negativargument.
    Wird aber ein wenig dadurch relativiert das es in der Gegend schwer ist überhaupt Mieter zu finden und Mieterhöhungen daher eher nicht zu erwarten sind.

    Ja - aber das sehe ich ehrlich gesagt mit einem weinenden und einem lachenden Auge.
    Was nützt es mir, wenn der VM verluste macht und die Whg zwangsversteigert wird?

    Naja - so richtig als Vorteil vermag ich das nicht zu sehen.
    Ich habs lieber klar und aufgeschlüsselt was ich wofür bezahle - dann bin ich viel weniger bereit mich in die Wolle zu bekommen ;)

    Aber ich nenne einfach mal die richtigen Zahlen:
    KM 5 Euro/qm (Vergleichsmiete liegt zwischen 3,5 und 4)
    Heizkostenvorrauszahlung 35 Euro
    Wasser 15 Euro

    Das heisst: Normale Vergleichs-Kaltmiete wären 140-150 Euro - Es sollen also um die 50-60 Euro pauschal für alle Nebenkosten ausser Wasser und Heizung genommen werden.
    Nicht wenig aber auch nicht viel denke ich - oder?

    LG, Karl
     
  9. #8 Daniel DD, 17.05.2014
    Daniel DD

    Daniel DD Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    29.04.2014
    Beiträge:
    11
    Zustimmungen:
    0
    Ich kenn es nur unter der Bezeichnung Pauschalmiete.
    Wenn er dir nachweißt, dass die eigentlichen Nebenkosten gerechtfertigt sind,
    ist das aus Mietersicht eine feine Sache. Da er erstmal eine
    Anpassung im Nachhinein durchsetzen muss.
     
  10. kathi

    kathi Gesperrt

    Dabei seit:
    20.07.2007
    Beiträge:
    2.158
    Zustimmungen:
    0
    Auch der Vermieter bekommt Abrechnungen und sollte sagen können wie hoch die Nebenkosten z.Zt. sind.


    In einer Gegend in der es schwer ist Mieter zu finden, ist es aber auch nicht unbedingt normal, dass die Miete 20% über dem ortsüblichen Durchschnitt liegt.

    Sorry, musste da echt kurz lachen. Wir vermieten schon sehr sehr lange teilinklusiv, aber auf die Idee, dass uns das in die Zwangsversteigerung bringen könnte bin ich noch nie gekommen. Da müsste ein Vermieter schon so verdammt knapp kalkulieren, dass ihn der nächste Tüv in die Zwangsversteigerung bringt.

    50-60 Euro Nebenkosten find ich jetzt schon relativ viel für eine Wohnung um die 30m², wenn da kein Strom (?), keine Heizung und kein Wasser/Abwasser dabei ist. Mit Aufzug, Hausmeisterservice etc. kann das aber schon hinhauen.
     
  11. kathi

    kathi Gesperrt

    Dabei seit:
    20.07.2007
    Beiträge:
    2.158
    Zustimmungen:
    0
    Naja, nachweisen muss der Vermieter bei Neuvermietung eigentlich gar nichts. Wenn er enorm hohe Nebenkosten hat (Schwimmbad im Keller) wird er schon freiwillig mit der Höhe der Nebenkosten rausrücken, um die hohe Teilinklusivmiete rechtfertigen zu können.

    Eine "Anpassung im Nachhinein" ist bei Teilinklusivmieten nur über eine Mieterhöhung möglich. Und die muss man als Vermieter durchsetzen wie jede andere Mieterhöhung auch. Bei uns wollte noch kein einziger Mieter sehen, wie wir bei Mieterhöhungen die Nettokaltmiete berechnen, bzw. die Abrechnungen sehen, die wir der Berechnung zugrunde legen. Und darauf hätte ein Mieter m.E. Anspruch.
     
  12. #11 kranseier71, 17.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 17.05.2014
    kranseier71

    kranseier71 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.02.2014
    Beiträge:
    190
    Zustimmungen:
    1
    Ort:
    Oberfranken
    Hallo Kathi :)

    Ja. Du und ich und die allermeisten anderen hier im Forum könnten das auch sicher.
    Es hat seine Gründe das ich 'unbedarft' geschrieben hatte ;)

    Wenn man die pauschalierten Nebenkosten herausrechnet ist das ja nicht mehr so.
    Aber versucht wird es trotzdem oft - insbesondere von der Deutschen Annington stehen hier etliche Wohnungen seit Jahren leer weil der qm-Preis für den Zustand der Wohnungen um etliches zu hoch ist (die möchten gerne Neubaumieten für unsanierte 60er-Jahre-Häuser).
    Und manche private Vermieter vermieten ihre Einliegerwohnungen nicht weil es sich schlicht nicht lohnt - was ich auch gut verstehen kann bei dem niedrigen qm-Preis.

    :) Ich freu mich immer wenn es mir gelingt andere zum lachen zu bringen ;)
    War das ein an- oder ein auslacher? :-P

    Naja - das war ja auch das Extrembeispiel.
    Bin ein (manchmal zu) vorsichtiger Mensch; die Wohnung soll eigentlich verkauft werden (in der Anzeige steht 'Notverkauf') zu einem so günstigen Preis das ich fast in Versuchung kommen könnte meine eigene Wohnung im Norden zu verkaufen (aber nur fast).
    Und was den Tüv angeht - naja von einem 10-Minuten-Telefonat sollte man nicht zuviel urteilen aber ob man mit jemandem spricht der gewohnt ist mit Tausendern in der Tasche herumzulaufen oder mit jemandem der ziemlich knapp ist merkt man schon. Ich hatte den starken Eindruck das letzteres wahrscheinlicher ist.

    Nein - Strom ist da nicht drin und Aufzug gibt es nicht; aber es sind 40qm.

    LG, Karl
     
Thema: Nebenkosten in der Kaltmiete (unbedarfter Vermieter)
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. was darf in der kaltmiete stehen

Die Seite wird geladen...

Nebenkosten in der Kaltmiete (unbedarfter Vermieter) - Ähnliche Themen

  1. Mietvertrag nach Tod des Vermieters beendbar?

    Mietvertrag nach Tod des Vermieters beendbar?: Hallo zusammen, ich bin neu hier und habe eine Frage zur Ausgestaltung eines Mietvertrages. Folgende Situation: Der Eigentümer eines ZFHs lebt...
  2. Vermieter darf Gas Anbieter wechseln?

    Vermieter darf Gas Anbieter wechseln?: Guten Abend, ich bin Vermieter und habe das Gewerbe vom vor Besitzer übernommen. Der vor Besitzer hat Gas Vertrag von den Stadtwerke. Und Gewerbe...
  3. Feuchte Wohnung vermieten

    Feuchte Wohnung vermieten: Hallo, ich habe eine Wohnung, die schon immer ein Problem mit aufsteigender Feuchtigkeit in den Wänden hatte. Vor 2 Jahren habe ich diese etwas...
  4. Zu blöd zum vermieten?

    Zu blöd zum vermieten?: Hi, ich war gerade mal wieder auf Wohnungsbörse-Seiten, weil ich eine Mietwohnung für meine Mutter suche (sie hat kein Internet) und da ist mir...
  5. Nebenkosten / Unterschiedlich im MFH

    Nebenkosten / Unterschiedlich im MFH: Guten Morgen Forumsgemeinde. Ich plane derzeit den kauf eines Mehrfamilienhauses. Als ich mir die NK Abrechnungen der vergangenen 3 Jahre...