Nebenkosten in Steuer nicht angegeben

Diskutiere Nebenkosten in Steuer nicht angegeben im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich vermiete seit einigen Jahren eine Wohnung in meinem Haus und war mir bisher immer sicher, bei der Steuer alles richtig...

  1. Jos315

    Jos315 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich vermiete seit einigen Jahren eine Wohnung in meinem Haus und war mir bisher immer sicher, bei der Steuer alles richtig gemacht zu haben.
    Meine Erklärung wurde in den vergangenen Jahren auch nie beanstandet, wodurch ich mich auch immer auf der sicheren Seite fühlte.
    Jetzt aber hat mich das Finanzamt aufgefordert, Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung meines Mieters vorzulegen.
    Der Aufforderung bin ich natürlich nachgekommen, ohne mir zunächst große Gedanken zu machen.
    Jetzt nach einigen Tagen stelle ich mich aber immer mehr die Frage, weshalb man die Dokumente einsehen möchte,

    Was mich im Moment ein wenig "beunruhigt": Ich habe meine Nebenkosteneinnahmen (Müll, Wasser, Heizkosten, Grundsteuer und Gebäudeversicherung) nie in der Steuer mit angegeben (also nur Kaltmiete).
    Dafür habe ich dann die Ausgaben dafür aber ebenfalls nicht aufgeführt, da ich der Meinung war (bzw. noch bin), dass ich die Kosten nur anteilig an meinen Mieter durchreiche und sich hierdurch keine steuerliche Wirkung ergibt.

    Jetzt die Frage: ist diese Vorgehensweise überhaupt zulässig oder muss ich die Nebenkosten zwingend in der Erklärung angeben?

    Vielen Dank im Voraus!
     
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  3. Andres

    Andres
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    Immer eine gefährliche Einstellung. Beim FA gibt es gelegentlich "grüne Wochen" (es wird alles durchgewunken), woraus aber in der Praxis nie (und in der Theorie äußerst selten) ein Anspruch für die Zukunft abgeleitet werden kann.


    Auch das ist taktisch ... fragwürdig. Wenn man nicht davon ausgehen will, dass die Sachbearbeiter nach Lust und Laune irgendwelche Unterlagen von den Steuerpflichtigen nachfordern, muss man doch an diesem Punkt wenigstens kurz darüber nachdenken, was das FA mit diesen Unterlagen anfangen will.


    Die steuerliche Wirkung gibt es aber, da die Abgrenzung in Perioden in der Betriebskostenabrechnung anders verläuft als in der Steuer. Zumindest kann es dadurch zu unzulässigen Stundungen kommen, aufgrund der Progression kann sich auch die Steuerlast insgesamt verändern.


    Sorry für den Sarkasmus, aber: Was glaubst du eigentlich, wozu die entsprechenden Felder in Anlage V existieren? Um die Seite aufzufüllen?

    Es gibt überhaupt keinen sachlichen Grund, warum die Betriebskostenvorauszahlungen und -abrechnungsspitzen nicht ebenso Einnahmen sein sollen, wie die entsprechenden Ausgaben Werbungskosten sind.
     
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  4. Jos315

    Jos315 Neuer Benutzer

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    Danke für die Antwort.

    Dass die Felder in der Anlage V existieren ist mir bewusst. Und wie ich ja schon erwähnt hatte, bin ich immer davon ausgegangen, dass es keine Einnahmen sind, da ich die Kosten ja nur durchgereicht habe. (Mir ist durchaus bewusst, dass meine Sichtweise an dieser Stelle vielleicht etwas kurzsichtig war. Aber leider ist die Situation jetzt so, und wenn ich die Möglichkeit hätte, es richtig zu stellen, würde ich es auch tun. Aber dafür ist es jetzt wohl zu spät)

    Ich möchte für mich jetzt nur einschätzen können, was mir im schlimmsten Fall passieren kann und ob es sich vielleicht sogar um Steuerhinterziehung handeln kann?
     
  5. #4 immobiliensammler, 04.07.2018
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    Sobald auch nur ein Euro Nachzahlung dabei rauskommt ist es Steuerhinterziehung, die Frage ist halt nur, ob das verfolgt wird oder nicht. Wie das passieren kann hat @Andres ja schon beschrieben, zur Erklärung vielleicht nochmal für Dich:

    Im Jahr 1 hast Du vom Mieter 1.200 Euro Vorauszahlungen bekommen, aber nur 1.000 Euro Ausgaben gehabt, gibt dann für den Mieter eine Erstattung in Höhe von 200 Euro, die Du im Jahr 2 auszahlst. Für Dich also klar ein Nullsummenspiel, steuerlich aber nicht. Im Jahr 1 hast Du zusätzliche Einnahmen von 200 Euro, im Jahr 2 dann entsprechend eine Ausgabe.

    Wenn Dein Steuersatz in den beiden Jahren nicht exakt gleich ist kann sich daraus eine Steuerersparnis für Dich ergeben, und da diese illegal erlangt wurde ist das dann eben Steuerhinterziehung!
     
  6. Jos315

    Jos315 Neuer Benutzer

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    Danke für die ausführliche Erläuterung!

    Ich habe verstanden!

    Habe eben das Internet noch ein wenig bemüht, und es ist wohl so, dass man sich bei der von mir praktizierten Art und Weise mal auf sogenannte "durchlaufende Posten" beziehen konnte (was aber heute wohl nicht mehr zulässig ist)

    Gut, ich weiß, dass der Satz "Habe ich nicht gewusst" mir in so einem Falle nicht hilft und ich habe auch nie die Absicht gehabt, mir mit dieser Art der
    Abrechnung irgendeinen Vorteil zu verschaffen.

    Wenn ich etwas falsch gemacht habe, bin ich auf jeden Fall der Erste, der das korrigiert haben möchte!

    Wie schon eingangs geschrieben bin ich im Moment etwas beunruhigt, da ich vielleicht eine Straftat begangen haben könnte.

    Kann jemand eine Einschätzung dazu geben, wie so etwas in der Praxis von den Finanzämtern gehandhabt wird?
     
  7. #6 immobiliensammler, 04.07.2018
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    Aus der Praxis heraus wohl am ehesten @taxpert sobald der wieder im Forum ist.
     
  8. #7 sara, 04.07.2018
    Zuletzt bearbeitet: 04.07.2018
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    Jetzt mach dich deshalb nicht verrückt.
    Das ist früher immer so gehandhabt worden, und außer dass du die Aufforderung erhältst das in Zukunft korrekter auszufüllen wird nichts passieren.
    Könnte sogar bei höheren Rückzahlungen im letzten Jahr weniger sein. Das Dumme daran ist, dass sich jedes Jahr dadurch mal ein Plus und dann ein Minus ergibt.
    Hast du denn im letzten Jahr Rückzahlungen oder Nachforderungen gehabt?
    Du kannst doch nun schon selbst feststellen wie hoch die Differenz dann evtl. zu deinem Angaben wird.
    Nebenkostenvorauszahlung Plus bzw. Minus Nachzahlung / Erstattung im Veranlagungjahr- Minus der bezahlten Nebenkosten.

    Also wenn du die Ausgaben nicht angegeben hast, dann müsste das Finanzamt auch diese Rechnungen, bzw. die Auflistung und Summe noch fordern.

    (PS.: ich habe das früher auch so gehandhabt wie du.)
     
  9. #8 immobiliensammler, 04.07.2018
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    Wobei ich mich vage an einen Post von @taxpert erinnere, dass die Finanzämter keinerlei Ermessensspielraum mehr haben, sondern alles weiterleiten müssen. Früher war das mal anders, hat sich aber anscheinend geändert!
     
  10. sara

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    Was meinst du jetzt mit weiterleiten?
    Wohin?
     
  11. #10 immobiliensammler, 04.07.2018
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    Die für Bußgeldverfahren zuständige Stelle im Finanzamt bzw. die Staatsanwaltschaft!
     
  12. #11 sara, 04.07.2018
    Zuletzt bearbeitet: 04.07.2018
    sara

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    Bei dem Sachverhalt ???
    Sorry, das kann ich mir nicht vorstellen.
    ( Vorausgesetzt die Angaben vom Frager sind korrekt, weder Vorauszahlung noch die umgelegten Kosten aufgeführt zu haben)

    Hoffe, Jos315 wird uns später noch berichten.
     
  13. #12 immobiliensammler, 04.07.2018
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    Ich bin gespannt, was Taxpert aus der Praxis heraus dazu noch schreiben wird, habe aber diese Aussage von ihm irgendwo im Hinterkopf.
     
  14. #13 immodream, 04.07.2018
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    Hallo jos315,
    ich habe Jahrzehntelang mir auch nie die Mühe gemacht, die Betriebskosten als Ausgaben und Einnahmen in meiner Steuererklärung anzugeben, da es für mich auch immer durchlaufende Posten waren.
    Stattdessen habe ich für die leerstehenden Wohnungen eigene Nebenkostenabrechnungen erstellt und diese in der Steuererklärung angegeben.
    Nachdem ich in diesem Forum darauf hingewiesen wurde, das das so nicht korrekt sei und eine neue Sachbearbeiterin auch meine Art der Angabe der Nebenkosten nach 30 Jahren beanstandete, habe ich dann umgestellt und seitdem ist Ruhe.
    Laß dich nicht verrückt machen wegen Steuerhinterziehung und anderer schwerer Verbrechen.
    Man wird sich bei dir hoffentlich auch freundlich melden und darauf hinweisen, die Steuererklärung demnächst anders auszufüllen.
    Grüße
    Immodream
     
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  15. #14 taxpert, 05.07.2018
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    Das war bis vor -bitte nicht auf die genaue Jahreszahl festnageln!- etwa 20 Jahren auch ohne weiteres möglich! Stand wenn ich mich richtig erinnere in den EStR und auch die Anlage V konnte entsprechend ausgefüllt werden!

    Hier muss ich dir Widersprechen! Es kommt tatsächlich strafrechtlich zu einer Verkürzung und nicht "nur" zu einer Stundung! Auf Grund der Abschnittsbesteuerung wird auch strafrechtlich jedes Jahr für sich gesehen! Kommt es also im Jahr 01 zu einer zu niedrigeren Steuer, dann bleibt das eine Steuerverkürzung/Steuerhinterziehung, auch wenn es im Jahr 02 zu einem gegenteiligen Effekt kommt! Die Nachzahlung in 02 ändert nichts an der Straftat/Ordnungswidrigkeit in 01, hat aber Einfluss auf die Bemessung der Strafe/Buße!

    Die Problematik ist nicht so sehr der Ermessensspielraum (der ist bei einem Anfangsverdacht null!), als vielmehr im Erkennen eben dieses Anfangsverdachtes. Der Anfangsverdacht ist rechtlich nicht eindeutig definiert. Dazu kommt, dass er ein Begriff aus dem Strafrecht ist, dass nicht Teil der Ausbildung eines Finanzbeamten ist! Es ist daher durch aus eine Tendenz zu erkennen, dass die Bearbeiter lieber zu früh als zu spät den Fall an die BuStra (in manchen Bundesländern auch StraBu) weiterleiten, denn die Kollegen dort heben eine Zusatzausbildung im Strafrecht.

    Grundsätzlich besteht für den Bearbeiter jetzt zum Beispiel das Problem, was er/sie nach Vorlage der Mietverträge und NK-Abrechnungen weiter vor hat. Liegt ein Anfangsverdacht vor, dann darf der Bearbeiter gar nicht weiter ermitteln bevor ein Strafverfahren eingeleitet wurde! Ansonsten dürften alle weiteren Ermittlungsergebnisse strafrechtlich nicht verwertet werden! Macht er/sie trotzdem weiter, so kann das von der Staatsanwaltschaft als Strafvereitelung im Amt, §258a StGB, gewertet werden. Ich empfehle daher all meinen Prüfern lieber einmal zu viel als einmal zu wenig mit der BuStra Kontakt auf zu nehmen.


    Ich persönlich sehe hier zunächst keine Steuerhinterziehung, aber es steht sicherlich die "kleine Schwester" der Hinterziehung, die leichtfertige Steuerkürzung im Raum, die bußgeldbewehrt ist!

    Das andere Problem ist die rein steuerliche Seite! Wenn die "richtigen" Ergebnisse für die Steuerfestsetzung vorliegen, darf das FA nur die Jahre ändern, bei denen die Steuer nach oben geht! in den Jahren, in denen das zu versteuernde Einkommen sinken würde, greift §173 AO wegen groben Verschulden nicht! Das ist dann das "Lehrgeld", was man eventuell zu zahlen hat!

    Nein, muss es nicht! Es kann die zusätzlichen Einnahmen schätzen. Für die steuermindernden Ausgaben trägt der Steuerpflichtige selber die Nachweislast! Und da er seiner Mitwirkungspflicht nicht nachgekommen ist, braucht das FA diese nicht zu berücksichtigen! natürlich ist die Berücksichtigung im Einspruchsverfahren möglich!

    taxpert
     
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  16. #15 Jos315, 05.07.2018
    Zuletzt bearbeitet: 05.07.2018
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    Hallo zusammen und vielen Dank für die zahlreichen Rückmeldungen und Einschätzungen!
    Sie helfen mir zumindest die aktuelle Lage halbwegs richtig einzuordnen.

    Die Angaben, die ich im Eröffnungspost gemacht habe, sind natürlich korrekt. Ich habe alle Nebenkostenzahlungen des Mieters nicht in der Steuererklärung angegeben und dafür auch keine Posten für Müll, Wasser, Versicherung usw. in den Werbungskosten angesetzt.
    Für mich war es eigentlich immer "logisch", dass es sich hier um keine Einnahmen handelt.
    Dass ich hier auf dem Holzweg war, sehe ich ein (auch wenn sich mir der Sinn nicht wirklich erschließt).

    Ich habe mir jetzt mal ein paar Gedanken gemacht, wie ich das in der Vergangenheit hätte richtig machen müssen.

    Klar ist für mich, dass ich jedes Jahr alle Nebenkosteneinnahmen (abzgl. eventueller Erstattungen) in der Steuererklärung angeben muss.
    Was für mich aber nicht ganz klar ist, wie ich z.B. die jährlichen Heizkosten handhabe. Hier ist es z.B. so, dass ich das letzte mal in 2015 Öl getankt habe. Wie weiß ich dann in der 2015er Steuererklärung welchen Anteil ich hier als Werbungskosten geltend machen kann. Schließlich weiß ich ja erst am Ende von 2015, 2016 und 2017 wie viel Öl pro Jahr verbraucht wurden und welcher Anteil (ermittelt mit Wärmemengenzählern) auf den Mieter entfallen ist.
    Dann ist es auch noch so, dass ich einen Öl-/Holzmix in meiner Heizungsanlage fahre.
    Ich kaufe Industrieholz vom Förster, arbeite es (hobbymäßig) auf und schlage ca. 20 € auf den Raummeter auf. Mit diesem Aufschlag sind wahrscheinlich nicht einmal die Kosten für Kettensäge, Ketten, Benzin, Öl und Transport abgegolten. Meine Arbeitszeit für Sägen, Spalten, Stapeln zur Trocknung, Rücktransport vom Trocknungsplatz und erneutes Stapeln zuhause rechne ich hier überhaupt nicht ein. Das aktuell verbrannte Holz wurde z.B. in 2013 und 2014 angeschafft und aufgearbeitet. (Mir wird gerade etwas schlecht bei dem Gedanken, wie ich das alles berechnen und verteilen soll.... aber da muss ich jetzt wohl durch .. :-( )

    Vielen Dank nochmal für eure Unterstützung und Aufklärung!

    P.S.: Wenn man davon ausgehen würde, dass es sich (wie von taxpert eingeschätzt) , um leichtfertige Steuerverkürzung handelt, wieviele Steuererklärungen der Vergangenheit würde man denn dann noch einmal anfassen?
    Die Nebenkosten (inkl. Heizkosten) des Mieters beliefen sich in der Vergangenheit zwischen 900 -1200 € im Jahr.
     
  17. #16 taxpert, 05.07.2018
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    Im Bereich der Überschusseinkünfte gilt das Zu-/Abfluss-Prinzip, §11 EStG! Der gesamte Aufwand für das Heizöl ist steuerlich in 2015 als Wk anzusetzen. Als Folge "erwirtschaftet" man dann in den Jahre 2016 und 2017 (wenn kein Heizöl nachgetankt wird) entsprechende Nk-Überschüsse! Das Steuerrecht "tickt" hier komplett anders als die Abrechnung der Nk!

    Als Folge käme es hieraus z.B. dazu, dass die hohen Aufwendungen nicht mehr berücksichtigt werden können (grobes Verschulden), die Nk-Überschüsse 2016 und 2017 aber zu einer höheren Steuer führen!

    Auch hier gilt, die Anschaffungskosten aus 2013 und 2014 sind wahrscheinlich verloren, der erlös aus den erhaltenen Nk führt aber zu einer Erhöhung der Einnahmen und damit der Steuer!

    Der Wert der eigenen Arbeitsleistung stellt steuerlich keine Wk dar! Auch hier wieder die beliebte Denksportaufgabe: Wenn der Wert der eigenen Arbeitsleistung Wk darstellen würde, warum muss ein Arbeitnehmer dann überhaupt Steuern zahlen?

    Die normale Festsetzungsverjährung beträgt 4 Jahre, bei leichtfertiger Verkürzung verlängert sie sich auf 5 Jahre. Je nachdem, wann die Steuererklärungen abgegeben worden sind, könnte wahrscheinlich bis 2011 zurück noch geändert werden.

    taxpert
     
  18. Jos315

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  19. #18 Jos315, 05.07.2018
    Zuletzt bearbeitet: 05.07.2018
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    Danke für die ausführliche Erklärung!

    Was heißt eigentlich "Wk"?


    Werbungskosten. Sorry. Stand gerade komplett auf dem Schlauch.
     
  20. Jos315

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    Die Steuererklärung wurden immer rechtzeitig (bis 31.05. des Folgejahres) abgegeben.

    Kann ich daraus ableiten, dass ich im schlechtesten Falle für sieben Jahre (2011 - 2017) zusätzliche Einnahmen von 1200 € anrechnen lassen muss?

    Wie sieht es dann mit dem Bußgeld aus?
     
  21. #20 immobiliensammler, 05.07.2018
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    Hat zwar mit der Frage nur am Rand zu tun, ist mir beim Stichwort Heizöl- bzw. Holzeinkauf aufgefallen:

    Unterstellte Konstellation (als Beispiel): 3 Familienhaus, 150 m² bewohnt der Eigentümer, zwei Wohnungen mit zusammen 150 m² sind fremdvermietet. Wenn ich es richtig weiß können dann die Werbungskosten ja anteilig angesetzt werden, also hier hälftig. Jetzt wird für 10.000 Euro Öl getankt, absetzbar also 5.000 Euro.

    Jetzt hängt es also vom Heizverhalten ab, ob der Vermieter hier steuerlich "draufzahlt" oder einen Teil seiner Heizkosten steuerlich ansetzen kann, oder?

    Fall 1: Nach HK-Abrechnung verbraucht der Eigentümer von diesem Öl 4.000 Euro, die Mieter 6.000 Euro, dann hat er zusätzlich Einnahmen aus NK von 1.000 Euro, denen keine steuerliche Ausgabe (egal in welchem Jahr) gegenübersteht?

    Fall 2: Nach HK-Abrechnung verbraucht der Eigentümer von diesem Öl 6.000 Euro, die Mieter 4.000 Euro, dann hat er 1.000 Euro steuerlich anrechenbare Ausgaben, denen aber keine Einnahme aus NK gegenübersteht?

    Richtig so oder habe ich da einen Denkfehler?
     
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