Nebenkosten Irrtum

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ml_lady

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Hallo,

ich brauch ma dringend einen Rat

ich mache die Nebenkostenabrechnungen unserer Mietwohnungen privat, fristgerecht und hatte bis jetzt keine Probleme. Es wurde auch immer darauf hingewiesen, dass eine Prüfung grundsätzlich unter Kostenübernahme durch den Mieter möglich ist. Bei der einen Vermietung ist mir jetzt aufgefallen, dass die Wasserabrechnung über die Nebenkosten erfolgte, aber der Mieter an das Wasserunternehmen den Abschlag selber gezahlt hat. Heißt, ich habe von der Vereinbarung nichts gewußt (viele Köche verderben den Brei) und auch nicht geprüft, welche Abschläge von der Wasserversorgung von welchem Konto abgebucht wurden. Ich bin davon ausgegangen, dass alle Abschläge vom Hauptkonto abgebucht werden.
Die Wasserversorgungsabrechnungen wurden auch jährlich beim Finanzamt eingereicht, sowohl auch die abgeschlossenen Nebenkostenabrechnungen.
So, nach 3 Jahren detaillierter Abrechnung und keiner Beanstandung vom Mieter ist jetzt meine Frage: was soll ich tun?

VG verzweifelte Ehefrau
 
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Andres

Andres

Moderator
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was soll ich tun?
Rechtsberatung gibt es bei einem Anwalt, der solche Fragen beantworten darf. Ich kann die höchstens schreiben, was ich tun würde und wie ich den Sachverhalt sehe:

Ich würde mich beim Mieter für den Irrtum entschuldigen, drei korrigierte Abrechnungen erstellen und den Differenzbetrag kurzfristig erstatten. Für die Zukunft würde ich anbieten, dass die Abschläge direkt von mir bezahlt werden. Wenn der Mieter die Zahlungen kommentarlos einstellt, ist es nämlich alles andere als sicher, dass sich der Versorger bei dir zuverlässig meldet, daher hätte ich das gerne selbst geregelt. Es wäre etwas anderes, wenn der Versorgungsvertrag direkt mit dem Mieter besteht, aber das wird beim Wasser kaum der Fall sein.

Danach würde ich mir ernsthaft Gedanken machen, wie es eine nicht von mir bezahlte Rechnung in meine Betriebskostenabrechnung schaffen konnte und würde mein System entsprechend anpassen. Das schon alleine deshalb, weil bei der üblichen Abrechnung nach Abflussprinzip ich für die Zuordnung zu den Abrechnungsjahren ja die Zahlungszeitpunkte im Blick haben muss, was hier offensichtlich nicht passiert ist. Gleicher Gedankengang für die Steuererklärung.

Gegenüber dem Finanzamt würde ich danach nichts weiter unternehmen, außer zukünftig korrekt zu erklären und abzurechnen. Ja, theoretisch habe ich nun in den letzten 3 Jahren zu hohe Werbungskosten angegeben (nämlich die Abschläge für's Wasser, obwohl ich sie nicht bezahlt habe) und im aktuellen Jahr werden es zu wenige sein (nämlich nicht die Erstattung für die letzten 3 Jahre), was wegen Progression wahrscheinlich einen geringen Unterschied zu meinen Gunsten ausmachen wird. Wenn man wegen so etwas schlecht schläft, dann kann man auch das FA informieren, was zu einer Berichtigung der Steuerbescheide führen dürfte.
 

Ferdl

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auch nicht geprüft, welche Abschläge von der Wasserversorgung von welchem Konto abgebucht wurden. Ich bin davon ausgegangen, dass alle Abschläge vom Hauptkonto abgebucht werden.
Irgendwie ist mir nicht klar was du sagen willst, bzw. in welchem (Rechts-)verhältnis du zu Mieter und Vermieter stehst. Hast du zugriff oder Einblick in Mieters Konto? Und wie kann der M Verträge mit dem Wasserversorger abschließen?
Sorry wenn die Fragen Indiskret klingen, aber für mich passen da die Enden nicht beieinander.
 

ml_lady

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Das darf nicht wahr sein, jetzt schreib ich hier ne riesen Antwort und dann kommt Fehler und alles ist weg 😤
@ Andreas, danke für deine Antwort, den Gedanken hatte ich auch.
@ Ferdi, ich bin nicht der eigentliche Vermieter (mein Mann), ich mache als Leie nur die Bürokratie und leider hat sich der Fehler durch mangelhafte Kommunikation ergeben. Ich bin die Jahre davon ausgegangen, dass es wie üblich alles über das Konto meinen Mannes geregelt wird. Über der Abrechnung ist mir die andere Kontonummer aufgefallen, warum nicht schon früher, weiß ich nicht. (Ich machs halt nicht so gerne..).und ich habe rückwirkend kontrolliert und mit Entsetzen festgestellt, dass ...siehe oben. Weil normal läufen die anderen Wasserabrechnungen vom Versorger über das eine Konto meines Mannes
Ich frag mich auch, warum es der Mieterin selber nicht aufgefallen ist, sie die Abrechnungen nicht angeschaut hat, obwohl sie immer danach gefragt hat. Das stand ja klipp und klar drauf mit dem Wasser.
 

Ferdl

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Solange es keine Nachforderung bei den Betriebskosten gibt interessiert sich kaum ein M für die Abrechnung.
 

ml_lady

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Demzufolge könnte man sich auf die Verjährungsfrist berufen...nein, aber alles gut, es wird geklärt
 
sara

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Andres hat ja schon ausreichend erklärt.
Nur kann ich irgendwie diesen Satz überhaupt nicht verstehen:
dass eine Prüfung grundsätzlich unter Kostenübernahme durch den Mieter möglich ist
Also Nachfragen möchtest du dir bezahlen lassen?

Wie Ferdl konnte ich mir die Fehlerquelle auch nicht vorstellen.

Über der Abrechnung ist mir die andere Kontonummer aufgefallen,

Heißt das, dass ihr die Rechnung bekommt und nicht der Mieter, und auf dieser Rechnung die Kontonummer des Mieters für die Abbuchung angegeben ist?
Das ist schon sehr ungewöhnlich. 🤔

Dann kann ich mir auch vorstellen, dass der Mieter das nicht gemerkt hat, da er keine Rechnung des Versorgers bekommen hat.
Ich bin auch sehr nachlässig bei der Kontrolle meiner Kontoauszüge u. den regelmäßigen Abbuchungen. 😉
 
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ml_lady

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Hi Sarah, die Mieter können entweder die Abrechnung so wie gestellt akzeptieren oder auf ihre Kosten prüfen lassen.
 
immobiliensammler

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Hi Sarah, die Mieter können entweder die Abrechnung so wie gestellt akzeptieren oder auf ihre Kosten prüfen lassen.

Was natürlich Quatsch ist. Der Mieter darf durchaus die Abrechnung selbst prüfen. Wie stellst Du Dir das mit "auf seine Kosten prüfen lassen" vor, einen Sachverständigen oder Rechtsanwalt beauftragen? Wenn der dann etwas findet zahlst Du dann die Kosten der Prüfung?
 

ml_lady

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Und wenn nicht? Zahlt's der Mieter selbst....das meinte ich.
 

Hutchinson Hatch

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Kuddelmuddel ist die beste Umschreibung für die Gesamtsituation. Ich würde ebenfalls empfehlen, die Angelegenheit zu Gunsten des Mieters zu klären. Die paar Euro wären mir ein gestörtes Mietverhältnis nicht wert, wenn der Abrechnungsfehler irgendwann auffallen sollte.
 
SaMaa

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Ich hoffe für den TS das die restliche Abrechnung auch den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Ansonsten handelt es sich eventuell um die Büchse der Pandorra.
 
dabescht

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Nur so eine Vermutung aufgrund der bisherigen Einlassungen:

Die Betriebskostenabrechnungen dürften noch an anderer Stelle fehlerhaft sein.

Besonders gefährlich in diesem Zusammenhang: "ich mach als Laie" und "ich mache das nicht so gern"

Lass das mal lieber einen Profi machen. Oder kauf dir zumindest ein aktuelles Fachbuch zu dem Thema.
 
dots

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Kuddelmuddel ist die beste Umschreibung für die Gesamtsituation. Ich würde ebenfalls empfehlen, die Angelegenheit zu Gunsten des Mieters zu klären. Die paar Euro wären mir ein gestörtes Mietverhältnis nicht wert, wenn der Abrechnungsfehler irgendwann auffallen sollte.
So sehr, wie ich dem zustimme, sagt mir meine Erfahrung, dass dieses Kuddelmuddel nur die Spitze des Eisbergs sein wird.

An der Stelle des TE würde ich dringenst von dem hohen Ross runterkommen (a la ...
die Mieter können entweder die Abrechnung so wie gestellt akzeptieren oder auf ihre Kosten prüfen lassen.
...) und beten. Den ganzen Tag. Beten, dass der Mieter die von @SaMaa angesprochene Büchse nicht mal einen kleinen Spalt aufmacht. Wenn er sie ganz aufmacht, dürfte sowieso alles verloren sein.

Es kann natürlich sein, dass ich mit meiner Vermutung total daneben liege.
Hoffentlich.
 
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taxpert

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Gegenüber dem Finanzamt würde ich danach nichts weiter unternehmen, außer zukünftig korrekt zu erklären und abzurechnen. Ja, theoretisch habe ich nun in den letzten 3 Jahren zu hohe Werbungskosten angegeben (nämlich die Abschläge für's Wasser, obwohl ich sie nicht bezahlt habe) und im aktuellen Jahr werden es zu wenige sein (nämlich nicht die Erstattung für die letzten 3 Jahre), was wegen Progression wahrscheinlich einen geringen Unterschied zu meinen Gunsten ausmachen wird. Wenn man wegen so etwas schlecht schläft, dann kann man auch das FA informieren, was zu einer Berichtigung der Steuerbescheide führen dürfte.
Dir ist schon bewusst, dass Du hier zur Steuerhinterziehung rätst??!

Nicht nur steuerlich, sondern auch strafrechtlich wird jedes Jahr getrennt gesehen! Die -mögliche- Erstattung im dritten Jahr würde an der Verkürzung in den ersten beiden Jahren strafrechtlich nichts ändern, wäre jedoch ggf. bei der Höhe der Strafe zu berücksichtigen.

Steuerhinterziehung liegt bisher übrigens NICHT vor, da der Vorsatz fehlt! Es wurde eine fehlerhafte Erklärung abgegeben und der Fehler jetzt erkannt! Ein Klassiker der Berichtigungspflicht nach §153 AO! Erst wenn man dieser Pflicht nicht unverzüglich nachkommt, wird hier daraus Steuerhinterziehung!

Das hat also -rein rechtlich!- nichts mit nachts besser schlafen zu tun!

taxpert
 

ehrenwertes Haus

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Es wurde eine fehlerhafte Erklärung abgegeben und der Fehler jetzt erkannt! Ein Klassiker der Berichtigungspflicht nach §153 AO! Erst wenn man dieser Pflicht nicht unverzüglich nachkommt, wird hier daraus Steuerhinterziehung!
Gibt es einen Kulanzbereich bei geringfügen nicht nachträglich berichtigten Fehlern (hab deinen § nicht gelesen, bin Steuerdoofi und wohl ein hoffnungsloser Fall)?

Ich versteh ja, wenn man nachträglich korrigieren soll, sobald einem Fehler auffallen.
Ich käme aber von mir aus nie auf die Idee wegen z.B. 10 Euro zu wenig gezahlter Steuer das nachzumelden.
Rein rechtlich betrachtet Steuerhinterziehung. Praktisch dürften vermutlich die Bearbeitungskosten der Nachmeldung die Steuermehreinnahmen übersteigen.
 
Andres

Andres

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Dir ist schon bewusst, dass Du hier zur Steuerhinterziehung rätst??!
Ja, nein, vielleicht. Vor allem rate ich zu genau gar nichts und habe darauf auch hingewiesen. Bist du nicht immer derjenige, der meinem vorsorglichen Hinweis auf mögliche Strafbarkeiten entgegnet, dass wegen solcher Beträge nicht gleich die BuStra losgeschickt wird? Natürlich ist die Sache jetzt noch ein einfacher Irrtum und wäre es nach dem von mir skizzierten Vorgehen nicht mehr. Ich hätte deshalb keine schlaflosen Nächte und mehr habe ich nicht behauptet.
 
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