Nebenkosten nach Dachgeschossausbau

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von darknumber, 27.01.2013.

  1. #1 darknumber, 27.01.2013
    darknumber

    darknumber Neuer Benutzer

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    Hallo,

    bei meiner Recherche im Netz bin ich auf dieses sehr informative Forum gestoßen und hoffe das ich Hilfe für mein Problem bekommen kann.

    Wir sind Eigentümer eines Zweifamilienhauses in der die Wohnfläche der beiden Wohnungen identisch ist. Daher war die NK Abrechnung bisher recht simpel.

    Nun haben sich die Verhältnisse durch den Dachgeschossausbau etwas verschoben.

    Durch den Ausbau sind drei Räume entstanden. Ein Raum mit etwa 3 m², ein Raum mit 26 m² und ein Raum mit 12 m². Bei den m² Angaben sind die Dachschrägen schon berücksichtigt.

    Das DG wird außschließlich durch uns genutzt. Da wir die EG Wohnung bewohnen gibt es keinen direkten Zugang. Das DG ist nur durch den normalen Treppenflur zu erreichen.

    Der 12 m² Raum ist bisher nicht beheizt und wird als Abstellraum genutzt. Wenn ich die Wohnflächenverordnung richtig verstehe wird diese Fläche nicht berechnet.

    Der 26 m² Raum ist beheizt und wird als gelegentlich als Hobbyraum genutzt und der 3 m² ist eine Diele.

    Werden diese 29 m² nun komplett auf die Wohnfläche der EG Wohnung dazu genommen und bei allen nach m² berechneten Nebenkosten berücksichtigt?

    Ich meine gelesen zu haben das die Fläche in Nebenräumen nur zur Hälfte gerechnet wird.

    Ich hoffe ihr könnt mir helfen und falls die Fläche tatsächlich nur zur Hälfte berücksichtigt wird wäre es prima wenn ich eine Quelle da zu hätte.

    Sollte die Frage in einem anderen Thema besser passen, bitte verschieben.


    Schon Mal besten Dank!


    Carsten
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 27.01.2013
    lostcontrol

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    hallo darknumber,

    wir haben also den fall zwei-parteien-haus in dem der eigentümer/vermieter eine partei selbst bewohnt.
    sprich: ausnahmeregelungen sind möglich.

    was habt ihr denn mietvertraglich vereinbart wie abgerechnet wird? wörtliches zitat wäre hilfreich...
    wenn du schreibst bisher war's recht simpel geh ich mal davon aus dass ihr nach fläche abgerechnet habt - ist das mietvertraglich auch so festgehalten?
    das wäre wichtig zu wissen, denn es ist zwar möglich in eurer sondersituation komplett jenseits der heizkostenverordnung bzw. betriebskostenverordnung abzurechnen (oder eben auch nicht), aber das muss halt entsprechend mietvertraglich vereinbart worden sein.

    nicht berechnet wobei? - das ist hier die große frage...
    bei den heizkosten würde ich sie jetzt in eurem spezialfall auch nicht in die abrechnung einfliessen lassen.
    allerdings müsste hierfür im mietvertrag der mieter auch ausdrücklich drinstehen dass die heizkosten nach wohnfläche umgelegt werden.

    das hängt wie gesagt davon ab was mietvertraglich vereinbart wurde.

    tja, nur wer defininiert hier "nebenraum"?
    ich würde einen "hobbyraum" als vollwertigen wohnraum sehen - wie es z.b. ein büro auch ist.
    manch einer verbringt dort mehr zeit als z.b. in der küche, und trotzdem werden küchen ja nicht als nebenraum behandelt. sind toiletten nebenräume? dort verbringt man ja auch eher weniger zeit als im hobbyraum...
    wobei ich das ehrlich gesagt jetzt auch noch nie gehört habe dass "nebenräume" nur zur hälfte gerechnet würden (aber auch garnicht weiss ab wann etwas ein "nebenraum" ist).

    du musst eigentlich garnichts auf irgendeine art und weise belegen, denn du befindest dich wie gesagt in einer sondersituation in der du dich garnicht an die entsprechenden verordnungen halten musst.
    die bauliche veränderung ermöglicht es dir - zumindest in meinen augen - den mietvertrag entsprechend anzupassen, eigentlich denke ich sogar dass du das in jedem falle tun solltest, denn die fläche hat sich ja insgesamt vergrössert, entsprechend werden kosten wie z.b. der schorni für den mieter ja niedriger ausfallen (zumindest sofern die - nach mietvertraglicher vereinbarung - ebenfalls über die fläche umgelegt werden).
     
  4. #3 lostcontrol, 27.01.2013
    lostcontrol

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    diesen link hier hab ich auf die schnelle gefunden:
    Wohnraumverordnung
    grob gesprochen würde euer hobbyraum auf jeden fall voll gerechnet werden und keineswegs als "nebenraum" gelten...
     
  5. #4 darknumber, 27.01.2013
    darknumber

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    Hallo,

    zunächst mal besten Dank für das flotte Feedback.

    Es sieht so aus das der DG Ausbau erst viel später erfolgt ist. Er ist also im Mietvertrag nicht erwähnt. Die meisten Nebenkosten werden nach Fläche abgerechnet, außer z.b Wasser(nach Personen) und Heizkosten(Mix aus Verbrauch und Fläche).

    Bisher wurden solche Kosten 50/50 geteilt, daher war es recht simpel.

    Nebenraum ist vielleicht der falsche Ausdruck. Da ja Wohn-und Nutzfläche unterschieden wird, wäre Nutzfläche wohl treffender. Wintergärten werden meines Wissens nach wohl auch nur anteilig berechnet. Daher meine Hoffnung das dies auf das DG ähnlich an zu wenden wäre.

    Mit gelegentlicher Nutzung meinte ich das tatsächlich so. Drei-vier Stunden in der Woche sind schon hoch gegriffen.

    In der Wohnraumverordnung steht das Abstellräume nicht, der letztendlich für die Berechnung der NK wichtigen Wohnfläche, zu gerechnet werden.


    Ich verstehe das nach deinen Ausführungen so, das diese besagten 29m² zu der Wohnfläche im Erdgeschoß hinzu gerechnet werden und dementsprechend auch bei den im Mietvertrag nach Fläche abzurechnenden NK, berücksichtigt werden.

    Habe ich das soweit richtig verstanden?

    Die Heizkosten werden laut Mietvertrag im Verhältniss 50/50 (Verbrauch/Wohnfläche)
    berechnet.

    Auf jeden Fall sehe ich etwas klarer.

    Besten Dank!


    Carsten
     
  6. #5 lostcontrol, 27.01.2013
    lostcontrol

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    das ist ja auch völlig in ordnung so - evtl. braucht's halt jetzt einen entsprechenden nachtrag.

    was steht denn diesbezüglich im mietvertrag?
    ich hab das nicht aus jux und dollerei gefragt sondern aus gutem grund - immerhin habt ihr ja einen sondersituation in der diesbezüglich von der betriebskostenverordnung bzw. von der heizkostenverordnung abweichende regelungen vereinbart werden dürfen.
    wurde mietvertraglich nichts vereinbart gelten natürlich die genannten verordnungen und die frage stellt sich ganz anders. eine 50:50-abrechnung nach fläche ist dann aber auch garnicht erlaubt.

    was meinst du mit "solche" kosten?
    und steht das auch im mietvertrag dass das so geteilt wird?
    siehe oben: falls nichts entsprechend vereinbart wurde gelten die genannten verordnungen und der bisherige modus war dann ein verstoss dagegen...

    bei wintergärten kommt's drauf an ob diese beheizbar sind - wenn sie beheizbar sind dann gelten sie voll als wohnfläche. bei eurem hobbyraum dürfte es genauso sein - das ist beheizbare wohnfläche.

    ich behaupte jetzt mal - nur so zum vergleich - dass ich gästetoilette sicherlich noch deutlich weniger als drei bis vier stunden in der woche genutzt wird. trotzdem gilt sie nicht als nebenraum und muss heizkostentechnisch voll abgerechnet werden. aber ok, privathaus, schlechtes beispiel.
    nehmen wir also die toiletten im mehrparteien-mietshaus her, das sind toiletten, getrennt vom badezimmer. ich behaupte auch hier dass diese sicherlich weniger als drei bis vier stunden in der woche genutzt werden. trotzdem müssen diese räume in der heizkostenabrechnung voll berücksichtigt werden.

    ein abstellraum ist aber was komplett anderes als ein beheizbarer hobbyraum...
    sonst könnte man ja hergehen und in einer grossen wohnung räume die man nur selten benutzt einfach mal eben aufgrund der nutzung zu "nebenräumen" degradieren und vom vermieter bzw. den anderen parteien verlangen dass diese fläche nicht berechnet wird. so läuft das nicht, sorry...

    genau - so würde ich das sehen.

    wobei aber wie gesagt an allererster stelle wichtig wäre, was denn nun wirklich mietvertraglich vereinbart wurde.
    denn danach musst du dich letztendlich richten.
    nach der betriebs- und heizkostenverordnung richtest du dich ja ganz offensichtlich aktuell nicht.
    es klingt auch nicht so als gäbe es bei dir irgendwelche heizkostenverteiler an den heizkörpern oder andere geeignete messgeräte - oder doch?

    wie misst du denn den verbrauch?
     
  7. Berny

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    Nöö, Loschdi, das ist jetzt ein Haus mit drei Wohneinheiten.
     
  8. #7 lostcontrol, 27.01.2013
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    nö, wieso das denn?
    da gibt's jetzt halt 3 räume unterm dach: einen abstellraum, einen flur und ein beheizbares zimmer.
    das ist doch keine wohnung. das sind nur zusätzliche räume.
     
  9. Berny

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    Ach sooo, ändlich ein Raum für die elektrische Eisenbahn...:50: hätte ich auch gerne...
     
  10. #9 lostcontrol, 27.01.2013
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    siehste, meine omi hatte hier auf dem dachboden ein atelier... mittlerweile ist's wieder nur abstellkammer da oben... aber vielleicht mach ich ja irgendwann auch wieder was damit.
    aktuell hab ich ja auch im typischen wohnbereich des hauses ungenutzte räume - ob ich die wohl auch einfach aus der wohnfläche rausrechnen darf? *ggg*

    nein ernsthaft:
    als ich hier eingezogen bin in das häusle meiner grosseltern, hab ich ja zuerst nur zwei zimmer im OG hergerichtet für mich und dann erstmal die einliegerwohnung saniert, um sie vermieten zu können. da hab ich am anfang auch rund 70qm (!!!) aus der berechnung der heizkosten rausgenommen, weil da eben noch nicht renoviert war und ich diese räume tatsächlich nicht geheizt und nur ausserhalb der heizperiode überhaupt ansatzweise genutzt habe. im lauf der jahre - oder anders gesagt: im lauf der mehrjährigen baustelle - hat sich dann da immer wieder mal was geändert, ich bin ja auch immer mal wieder innerhalb des hauses von zimmer zu zimmer gezogen.
    ABER: ich habe nie in den mietvertrag für die einliegerwohnung geschrieben dass wirklich konkret nach wohnfläche abgerechnet würde, ich hab im gegenteil da für die heizkosten sogar 'ne pauschale vereinbart (und für teile der anderen betriebskosten auch) weil sich das einfach nicht hätte vernünftig berechnen lassen und ich keinen bock drauf hatte mir das leben unnötig schwer zu machen.
    letztendlich hab ich eigentlich nur wasser nach verbrauch abgerechnet.
    das taugt aber jetzt eher nicht als vergleich, einmal wegen der jahrelangen "baustellen-stiuation" (hört sich schlimmer an als es war, so klein ist das haus nicht), zum anderen weil die einliegerwohnung ja nur ca. ein viertel der gesamt-wohnfläche ausmacht (und richtig, der dachboden gehört da nicht dazu, der ist aber auch garnicht beheizbar).
    hätte ich die situation dass meine wohnung und die einliegerwohnung gleich gross wären, ich glaube dann würde ich auch über eine andere vorgehensweise nachdenken. aber HKVs würden's auch dann nicht werden, das zieht einfach zu viele weitere kosten nach sich wenn man's nicht wirklich selbst berechnet, und darauf hab ich dann eben auch wieder keine lust...
     
  11. #10 darknumber, 27.01.2013
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    Hallo,

    ich werde mal den Mietvertrag prüfen und dann nochmal genauer die Nebenkosten auflisten.

    Die Heizungsanlage ist für beide Wohnungen. Jede Wohnung hat einen eigenen Heizkreis. Der Verbrauch wird über einen Wärmemengenzähler je Heizkreis ermittelt. Die Heizkosten ergeben sich zu 50% aus dem ermittelten Verbrauch und zu 50% aus der Wohnfläche. So ist es im Mietvertrag vereinbart.

    Ist dieser Verteilerschlüssel tatsächlich nicht zulässig?

    Carsten
     
  12. #11 lostcontrol, 27.01.2013
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    bitte nicht einfach nur auflisten sondern den GENAUEN WORTLAUT des entsprechenden paragraphen/absatzes des mietvertrags hier zitieren - sonst hilft uns das nicht wirklich weiter.
    wichtig ist ja wie gesagt dass du eine sondervereinbarung drin stehen hast, sonst müsstest du dich ja an die entsprechenden verordnungen (heizkostenverordnung, betriebskostenverordnung) halten, und das tust du ja ganz offensichtlich nicht.

    und wie ist es jetzt mit den heizkörpern auf dem dachboden? wo hängen die dran? gibt's dafür auch einen eigenen wärmemengenzähler?

    doch, so schon (meines wissens nach).
    nur war bisher ja nicht klar dass gemessen wird.
     
  13. #12 darknumber, 29.01.2013
    darknumber

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    Hallo lostcontoll,

    die Heizkörper im DG sind an den Heizkreis der EG Wohnung angeschlossen und werden durch den Wärmemengenzähler erfasst.

    Nach den Infos hier, wird die Fläche im DG bei allen nach Fläche zu berechnenden NK voll berücksichtigt. Ich wahr fälschlicherweise der Annahme das die Fläche nur zur Hälfte berücksichtigt wird da es sich ja um einen Raum handelt der nicht direkt an die Wohnung angeschlossen ist. Ich bin davon ausgegangen das der Raum nicht als vollwertige Wohnfläche gilt.

    Da bin ich wieder etwas schlauer.

    Besten an Alle

    Carsten
     
  14. #13 Mieter1962, 02.02.2013
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    Naja, in dem Link aus #3 heißt es ja zu Hobbyräumen, die außerhalb der Wohnung liegen: "Die Grundfläche von Hobbyräumen kann also im Regelfall mit 50 Prozent der Wohnfläche angerechnet werden, vorausgesetzt der Raum ist ausschließlich der betreffenden Wohnung zugeordnet und nicht für mehrere Mieter da."
     
Thema: Nebenkosten nach Dachgeschossausbau
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