Nebenkosten nach Personen

Diskutiere Nebenkosten nach Personen im Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo zusammen, ich habe ja meine Mieter zusammen mit der Immobilie geerbt und damit auch einige Verträge. Meine Mutter hat bisher die...

  1. #1 Ich-bin-es, 03.11.2017
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    Hallo zusammen,

    ich habe ja meine Mieter zusammen mit der Immobilie geerbt und damit auch einige Verträge. Meine Mutter hat bisher die Gemeindekosten nach Personenzahl abgerechnet. Ganz ehrlich, ich weiß gar nicht , wie man das rechnen kann, wenn man Mieterwechsel in einem Abrechnungszeitraum hat und einmal mehr, einmal weniger Personen dort leben. Also bitte kann mir jemand eine Formel sagen, wie man das überhaupt berechnet?

    Und wie kann ich einen Übergang hinbekommen? Ich würde es in Zukunft gerne nach qm berechnen. Also habe ich einige alte Verträge und einige neue. Wie geht man damit um?

    Grüße
    Cantor
     
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  3. #2 immobiliensammler, 03.11.2017
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    Hallo Cantor,

    den ersten Teil Deiner Frage kann ich Dir beantworten: Man rechnet das Ganze auf PersonenTAGE um, also jede Person, die das ganze Jahr in der Wohnung war * 365 (bzw. 366 beim Schaltjahr), alle die nur zeitanteilig in der Wohnung waren eben entsprechend die Tage. Dann bildest Du die Summe aller Tage, teilst Die Kosten durch diese Tage und dann eben mal der Personentage in der Wohnung. Erledigt bei mir eine Excel-Tabelle.

    Umzustellen ist schon schwieriger, ich habe auch Objekte übernommen, bei denen so abgerechnet wurde und dies dann "zwangsweise" so fortgesetzt. Mir ist auch noch nicht eingefallen, wie hier eine Umstellung erfolgen kann ohne die alten Verträge zu ändern.
     
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  4. #3 ehrenwertes Haus, 03.11.2017
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    Bist du sicher das du Gemeindekosten meinst? ;-)

    Ich tippe auf die umlagefähigen Nebenkosten, die du meinst ^^



    Du kannst du die Altverträge beibehalten und in einer Zusatzvereinbarung zum weiterhin bestehenden Vetrag nur den Umlagemaßstab ändern.
    Musst es deinen Mietern nur schmackhaft machen, damit sie zustimmen. Solange sie keine Nachteile haben, kann man doch viel mit Reden erreichen.
     
  5. #4 immobiliensammler, 03.11.2017
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    Also doch eine Änderung des bestehenden Mietvertrages. Da sehe ich das Problem, dass nur die mit den 1 oder 2 Personen zustimmen werden, natürlich nicht die mit 5 Personen in der gleichen Wohnungsgröße.
     
  6. #5 Ich-bin-es, 03.11.2017
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    Wo genau seht ihr die Vor- und Nachteile der personenbezogenen Abrechnung und der Abrechnung nach qm?
     
  7. #6 ehrenwertes Haus, 03.11.2017
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    @immobiliensammler

    Die einseitige Änderung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels durch den Vermieter ist gem. § 556a Abs. 2 BGB nur dann zulässig, wenn der Vermieter bestimmte Betriebskosten künftig nach dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch bzw. der erfassten unterschiedlichen Verursachung umlegen will (z. B. nach Einbau von Kaltwasserzählern in jede Wohnung oder Bereitstellung von separaten Müllgefäßen für jede Wohnung).

    Das wäre bei dir auch nicht möglich? (aus Verwalter Praxis gediebst)


    Und ja, auch Teil-Änderungen sind Vertragsänderungen. Irgendwie war ich bei komplett neuen Vertrag machen ;-)
     
  8. #7 immobiliensammler, 03.11.2017
    Zuletzt bearbeitet: 03.11.2017
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    Der Weg Umstellung zur Verbrauchserfassung ist mir bekannt, wäre aber halt ein ziemlicher Aufwand, vor allem bei einem Altbau, bei dem die Leitungsführung nciht klar ist - und bevor ich dann an jedem Wasserhahn einen Zähler anbringe bleibe ich halt wider Willen bei den Personentagen
     
  9. #8 immobiliensammler, 03.11.2017
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    Es kommt auf den Einzelfall an ...

    Wenn eine Person auf 100 m² wohnt und 5 auf 80 m² dann kommt es natürlich zu Ungerechtigkeiten, obwohl rechtlich alles in Ordnung ist

    Andersrum kommt es bei den personenbezogenen Abrechnungen zu einer Art Spitzelsystem (wer ist wo mit eingezogen), bei meinem Objekt mit diesem Problem ist es zum Glück so, dass die Abfallwirtschaft eine Grundgebühr nach Person erhebt und dafür die Daten direkt vom Einwohnermeldeamt bekommt. Wenn da die Jahresabrechnung kommt dann ist auf der Abrechnung alles aufgegliedert (als Beispiel: 01.03. Zuzug Herr X, 01.05. Wegzug Frau Y, 01.06 Geburt xxxx, 01.11. Todesfall xxxxx) und diese Daten nehme ich dann für die Wasserabrechnung. Wenn dann Diskussionen losgehen (bei Frau X wohnt aber dauernd ihr Freund ohne gemeldet zu sein) dann sollen die das halt mit dem Einwohnermeldeamt klären ....
     
  10. sara

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    denke das wäre in diesem Fall genau umgekehrt...
    die 5 Personen in ähnlich großer Whg. würden sich über eine qm Umlegung bestimmt freuen....

    Werden denn alle Betriebskosten (ohne Heizung) bei dir auf Personenschlüssel verteilt?
    Vorteil bei qm Verteilung ist, sie bleibt immer gleich und ändert sich nicht auch nicht bei jedem Auszug.
    Für Verbrauchsanteile die nicht mit entsprechenden Zählern gemessen werden können weil nicht vorhanden z.B. Müll und kaltes Wasser gibt es so oder so oft Diskussionen über den Verbrauch. Egal ob über qm oder Personenschlüssel abgerechnet wird.

    Bei mir habe ich nur Wasser und Müll nach Personenschlüssel und die anderen Betriebskosten nach qm verteilt. (Ist auch so vereinbart)
     
  11. #10 immobiliensammler, 03.11.2017
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    Stimmt, irgendwie habe ich heute ein Denkproblem ....
     
  12. sara

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  13. #12 ehrenwertes Haus, 04.11.2017
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    Finde ich ausnahmsweise mal gut, dann bin ich damit nicht allein... schieben wir es auf die Großwetterlage im Raum Nürnberg :160:
     
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  14. #13 Ich-bin-es, 04.11.2017
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    Das sind ja alles super hilfreiche Antworten. Ich schaue mir die alten Mietverträge nochmal genau an.

    Es gibt noch ein anderes Problem: meine Mutter hatte zwar die Haus & Grund Mietverträge, aber hat dann handschriftlich reingeschrieben, Gemeindekosten € 15 pro Person. Die anderen umlegbaren Nebenkosten aber nicht durchgestrichen und außer den "Gemeindekosten" und den Heizkosten nie was abgerechnet. Seitdem weiß ich, warum man so gerne bei uns wohnt ...... vieles, was abrechenbar ist, hat sie nicht gemacht. Für mich ist es nicht eindeutig, ob ich jetzt die anderen Nebenkosten abrechnen kann. Ich glaube, das ist zu speziell und ich gehe damit mal zu Haus & Grund. Wenn ihr aber Ideen hat, gerne.

    Grüße
    Cantor
     
  15. #14 ehrenwertes Haus, 04.11.2017
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    Mit der bisher nicht abgerechneten NK hilft nur ein Blick in den Vertrag.

    Du kannst Glück haben, dass diese NK nicht auch von deiner Mutter ausgebelt wurden und du sie dann zukünftig mit abrechnen kannst.
    Aber dass muss ein Fachmann mit Akteneinsicht prüfen.
     
  16. #15 immodream, 04.11.2017
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    Hallo Ich- bin-es,
    ich habe leider von den Hausverwaltungen meiner Vorbesitzer auch solche für mich unvorteilhaften Mietverträge mit fehlenden Nebenkosten " geerbt ".
    Mit einigen Mietern konnte ich vernünftig reden und die haben dann freiwillig die kompletten NK gezahlt. Hab denen als Bonbon ohne Mieterhöhung Wasseruhren eingebaut.
    Eine Altmieterin mußte ich dann leider bis zum Tode aussitzen.
    Grüße
    Immodream
     
Thema: Nebenkosten nach Personen
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