Nebenkosten pauschal abrechnen Einliegerwohnung

Diskutiere Nebenkosten pauschal abrechnen Einliegerwohnung im NK - Ankündigungen! Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo, ich möchte die Nebenkosten pauschal abrechnen und trage auch einen Passus ein, dass diese erhöht werden können, wenn sie die...

  1. Castle

    Castle Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich möchte die Nebenkosten pauschal abrechnen und trage auch einen Passus ein,
    dass diese erhöht werden können, wenn sie die tatsächlichen Kosten nicht abdecken.
    Trage ich trotz Pauschale die Verteilerschlüssel mit in den Mietvertrag ein, mit dem
    ich Höhe der Pauschale ermittelt habe und auch Einzelbeträge, wie sich die Pauschale
    zusammensetzt?

    Kann ich später von Pauschale einzelner Betriebskosten zu Abrechnung nach
    tatsächlichem Verbrauch wechseln, wenn ich Zähler eingebaut habe, wenn ich
    das mit in den Vertrag schreibe?

    Viele Grüße
    Castle
     
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  3. Andres

    Andres
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    Dir ist bewusst, dass das im Regelfall für die Heizkosten nicht zulässig ist?


    Nein.


    Ja, aber davon halte ich nichts. Solche Änderungen im laufenden Mietverhältnis führen regelmäßig mindestens zu Diskussionen, wenn nicht sogar zu handfestem Streit. In dem Wissen, dass man als Vermieter aus einem bestehenden Mietvertrag nur schwer (und manchmal gar nicht) herauskommt, bin ich ein großer Fan davon, nur solche Verträge einzugehen, die ich auch dauerhaft so bestehen lassen möchte. Wenn ich mich jetzt schon mit dem Gedanken trage, Zähler einbauen zu lassen, kann ich das auch gleich tun.
     
  4. Castle

    Castle Neuer Benutzer

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    Ähm... Siehe Überschrift "Einliegerwohnung"
    Also ich bewohne die zweite Wohnung im Einfamilienhaus.
    Von daher ist die Pauschale der Heizkosten in Ordnung.

    Der evtl Wechsel auf Verbrauch, heißt: Einbau Zähler zum
    späteren Zeitpunkt wurde mit dem evtl. Mieter bereits so
    besprochen, ich wusste nur nicht, ob es rechtlich möglich ist.

    Zumindest die Verteilung des Stroms auf jede Wohneinheit
    ist hier doch etwas aufwändiger und die Sanierung nach
    Auszug des Vormieters hat auch ein Loch in die Tasche genagt,
    welche eigentlich fürs Dach vorgesehen war. Da heißt es
    momentan Prioritäten setzen.
     
  5. #4 anitari, 18.02.2020
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    Das passt nicht zusammen.

    Entweder eine Pauschale ohne Abrechnung oder Vorauszahlungen mit Abrechnung.

    Können Betriebskosten nicht nach Verbrauch abgerechnet werden kann/darf nach der Wohnfläche oder einem vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel abgerechnet werden.

    Auch die Heiz-/Warmwasserkosten wenn Mieter und Vermieter im selben Haus mit nicht mehr als 2 Wohnungen wohnen.

    Das muß aber explizit vertraglich vereinbart sein.

    Der Umlageschlüssel, von verbrauchsunabhängig auf verbrauchsabhängig, kann nachträglich geändert werden.

    Aus § 556a

    "Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. "
     
  6. #5 Castle, 18.02.2020
    Zuletzt bearbeitet: 18.02.2020
    Castle

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    Da hab ich mich nur falsch ausgedrückt.
    Ich möchte im Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale vereinbaren.
    Für meine Kalkulation möchte ich als Verteilerschlüssel
    die Personenanzahl nehmen, nur bei den Heizkosten nicht.
    Vorgesehen sind nur Vermieter und Mieter.

    Falls nun doch überraschenderweise eine zweite Person in die Mietwohnung zieht,
    würde ich die Nk Pauschale entsprechend erhöhen wollen. Deshalb meine
    Frage, ob ich den Verteilerschlüssel mit angeben muss. Bei einer evtl. Erhöhung
    müsste ich die Kalkulation dann wohl offen legen.

    In den Vertrag möchte ich folgendes schreiben:

    Der Vermieter ist unter Beachtung von Paragraph 560 BGB berechtigt, die Pauschale
    anzupassen, sollte sich heraus stellen, dass sich vereinbarte Nebenkosten erhöht haben
    und die Pauschale nicht mehr ausreicht sowie bei Bewohnen der Mietwohnung von mehr
    als einer Person und bei Hinzukommen neuer, im Mietvertrag nicht aufgeführter Nebenkosten.

    (Also falls sich gesetzlich zukünftig etwas ändert, oder der Mieter seiner Verpflichtung z.B.
    Zum Schneeräumen nicht nachkommt und ich einen Räumdienst beauftrage)

    Wäre das so ok?
     
  7. #6 anitari, 18.02.2020
    anitari

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    Kannst oder willst Du es nicht verstehen?

    Pauschale - keine Abrechnung. Wozu dann einen Verteiler-/Umlageschlüssel vereinbaren?

    Das ist unklug. Nimm die Wohnfläche.

    Denn die allermeisten Betriebskosten haben nichts mit der Anzahl der Personen zu tun.

    Mach es doch nicht komplizierter als es ist.

    Vereinbare monatliche Vorauszahlungen und rechne 1 x jährlich ab.

    Für Wasser, Abwasser und Müll vereinbare als Umlageschlüssel Personenzahl, fertig.
     
  8. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Du musst dir darüber klar werden was du willst.
    Für Pauschale Nebenkosten gibt es keinen Umlageschlüssel, die sind einfach Pauschal, pro Wohnung.
    In deinem Fall spricht mM nichts dagegen eine Betriebskostenvorauszahlung zu vereinbaren und als Umlagemaßstab je nachdem qm, Personen, was weiß ich zu vereinbaren.
     
  9. #8 anitari, 18.02.2020
    anitari

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    Ich bin jetzt mal ganz böse und empfehle dem TE mal im Duden die Bedeutung des Begriffes PAUSCHALE nachzuschlagen/-lesen.
     
  10. Andres

    Andres
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    So blöd ist die Frage doch gar nicht: Wenn man Pauschalen vereinbart, kommt irgendwann die Frage nach einer Anpassung besagter Pauschalen nach § 560 BGB auf. Die Erhöhung der Betriebskosten ist dann "anteilig" auf den Mieter umzulegen und dann ist natürlich die Frage, ob das nun nach Flächen, Einheiten, Personen oder sonst wie gehen soll.

    Trotzdem würde ich im Mietvertrag keine Festlegung dazu treffen. Welchen Maßstab ich anwenden möchte, kann ich bei der Anpassung der Pauschale entscheiden.


    Solange du dort wohnst. Aber wenn wir schon dabei sind: Solange diese Voraussetzung erfüllt ist, hast du ein erleichtertes Kündigungsrecht. Genau deshalb würde ich den Vertrag (wieder einmal) so einfach wie möglich gestalten und nur den aktuellen Modus aufnehmen. Soll das jemals geändert werden, kann man den Mietvertrag kündigen und dem Mieter einen neuen Vertrag zu neuen Konditionen anbieten bzw. sich vom Mieter trennen.


    Die Betriebskostenpauschale soll auch den Strom umfassen? Das würde ich keinesfalls tun. Welche Klientel zieht man denn mit so einem Angebot an? Hier besteht auch ein erhebliches Kostenrisiko. Aus einer gewöhnlich abgesicherten Haushaltssteckdose kannst du Kosten von ca. 1 €/h erzeugen. Ein Mieter, der es wirklich darauf anlegt, verursacht dir mittlere vierstellige Stromkosten, bevor du die Pauschale anpassen oder den Mietvertrag kündigen kannst.

    Ich bin nicht grundsätzlich gegen Pauschalen, aber diesen Plan halte ich für eine Katastrophe mit Ansage.
     
    Wohnungskatz gefällt das.
  11. Castle

    Castle Neuer Benutzer

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    Genau Andres: Bei einer Erhöhungserklärung der pauschalen Nebenkosten muss
    der Grund angegeben werden, der Differenzbetrag der alten und neuen Gesamtbelastung
    und der Verteilerschlüssel. Und den kann ich mir dann nicht plötzlich aus den Fingern saugen.

    Nach Paragraph 560 Absatz 3 Satz 1 BGB (Antari, nur für dich, vielleicht möchtest du die
    Bedeutung ja nachschlagen) muss der Vermieter die Nebenkostenpauschale herabsetzen,
    wenn sich die Nebenkosten ermäßigen.
    Und auch hierfür muss der Verteilerschlüssel natürlich klar sein.

    Nein, ich würde im Mietvertrag von mir aus auch keine Festlegung dazu treffen.
    Fraglich ist für mich: gilt rechtlich, wenn vertraglich nichts vereinbart ist, die Verteilung nach Wohnfläche?

    Ich hab dazu nur im Nebenkostenblog die Aussage gefunden, dass es so ist, aber dazu waren
    weder Paragraphen noch Urteile aufgelistet. In meinem Fall wäre es eher unklug, nach Fläche
    zu verteilen.

    Andres, ich hatte hier bzgl. meines vorigen Vertrages ja schon mal gefragt, ob ich z.B
    eine Gasetagenheizung einbauen kann und ich den Mieter dann verpflichten könnte,
    sich selber bei dem Gaslieferanten anzumelden und mit diesem abzurechnen.
    Die Antwort m.E. war: wenn es nicht vertraglich vereinbart ist, nicht.

    Mein Anwalt hat mir zudem den Rat gegeben, den Mietvertrag doch bitte mal
    etwas ausführlicher zu gestalten ;o) Und so dachte ich mir, jetzt mal in einigen
    Dingen und Eventualitäten gleich klar Schiff zu machen.

    Dankbar wäre ich auch für einen Rat, wie sich die Heizkostenverteilung
    zu 100% nach tatsächlichem Verbrauch im Vertrag rechtssicher verankern lässt.
    Möglich ist dies ja, nur können mir leider die Anwälte von Haus & Grund
    noch der von mir beauftragte Fachanwalt für Mietrecht Auskunft dazu geben.
    Dann könnte ich mir zumindest in diesem Bereich die Pauschale schenken.
     
  12. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Echt nicht? Na, wenn du das meinst, dann wird das wohl so sein.
    Vielleicht ist ja wirklich dies der erste Fall, in dem @Andres was falsches schreibt.
     
  13. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Da gibt es vermutlich genau zwei Möglichkeiten, entweder geht dass nicht rechtssicher oder du hast die falschen Anwälte.

    Wenn es die Möglichkeit gibt passende Zähler einzubauen, dann lass das Gehampel und lass die Einbauen.
    Deinen Glauben dass sich die Heizkostenverteilung drastisch ändern wird gegenüber der Aufteilung nach qm teile ich nicht.
     
  14. #13 Goldhamster, 19.02.2020
    Goldhamster

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    Hallo in die Runde, einen fröhlichen und guten Morgen euch allen.

    Es gitbt noch eine dritte Möglichkeit.
    Der TE zieht erst höhere Nebenkostenpauschalen vom Mieter ein. Und gibt z. B. am Jahresende freiwillig zuviel bezahlte Gelder zurück.

    Freiwillig schreibt heute
    DER HAMSTER
     
  15. Andres

    Andres
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    Ja, also vereinbart man es vertraglich - sobald man konkret weiß, was Sache ist. Nochmal, du kannst den Vertrag in deinem Ausnahmefall jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dabei um 3 Monate, § 573a BGB. Dann kann man dem Mieter einen neuen Vertrag zu neuen Konditionen anbieten, in denen dann die neue Verbrauchserfassung oder die Gasetagenheizung oder was auch immer geregelt ist.


    Die schlimmsten Verträge sind solche, in denen "alle Eventualitäten" geregelt sind.


    Du nimmst einen handelsüblichen Mietvertrag, suchst die Stelle, an der die Aufteilung zwischen Abrechnung nach Wohnfläche und Abrechnung nach Verbrauch geregelt ist, streichst die wahrscheinlich vereinbarten "70 Prozent" durch und schreibst stattdessen "100 Prozent".


    Dann gibt es sehr wahrscheinlich Umstände, die uns hier nicht bekannt geworden sind, denn wie du siehst ist diese Frage kinderleicht zu beantworten.
     
  16. Castle

    Castle Neuer Benutzer

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    Ok, danke für die Infos
     
  17. jorgk

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    Genau, weil dieses Vorgehen exakt § 10 "Überschreitung der Höchstsätze" der HeizkostenV entspricht - es wird so vertraglich (rechtsgeschäftlich) vereinbart.
    (Sorry, nur der Vollständigkeit halber).
     
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Nebenkosten pauschal abrechnen Einliegerwohnung

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