Nebenkosten streit - NK auflisung nie erhalten - plötzlich erhöhung durch RA

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Baghira, 12.07.2011.

  1. #1 Baghira, 12.07.2011
    Baghira

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    Unser VM hat uns vor Kurzem (durch hinzuziehung seines RA's)
    diesen "bevollmächtigt" für ihn tätig zu werden. (soweit so gut)

    In dem Schreiben hat sein RA aufgesetzt mit herranziehung eines nicht mehr
    gültigen Mietvertrages (1985) das der VM eine Mieterhöung durchführen will.

    Begründet wird das ganze damit, das wir (meine Eltern) seit Jahren (1985) bis "Heute"
    keine Mieterhöung gehabt hätten.

    Ich habe daraufhin eine Auflistung (soweit ich das "nachvollziehen" konnte)
    anhand der Kontoauszüge gemacht.

    Hierbei habe ich festgestellt, das im märz 1998 eine Mieterhöhung stattgefunden hat.
    Von einen Monat (Feb.) zu "Ab" März eine mehrzahlung in höhe von 172,00 DM.

    Die "Nebenkosten" blieben hierdurch unberührt, d.h. seit 2. Mietvertrag 200 DM (50 DM PP)

    Soweit "noch" übersichtlich.

    AB. 2002 haben sich die Kosten beinahe "halbiert" (Euroumstellung)

    ALT (Feb. 98 - "Netto" 780 DM - Kalt (NK) 200 DM - Ges. 980 DM)
    NEU (März 98 - "Netto" 932 DM - Kalt (NK) 200 DM - Ges. 1132 DM)

    €uroumstellung (2002) "Netto" 488,56 € - Kalt (NK) 100 € - Ges. 588,56 €

    Seit April 2008 wohnt mein Bruder hier nicht mehr, sodas die NK (weil PP) um diese "25" € gekürzt wurde.

    Dies wurde auch dem Vermieter mitgeteilt.

    Aus 2008 AB Mai ging es dann um Folgende Kosten:

    "Netto" 488,56 € - Kalt (NK) 75 € - Ges. 563,56 €

    ------------------------------------------------------------------------

    Also so ganz wahr, ist die (für meine Begriffe) "Behauptung" es hätte Niemals eine
    Mieterhöhung gegeben nicht.

    ------------------------------------------------------------------------

    Ich muss hierzu Ergänzend noch erwähnen, das der VM meinen Eltern damals, sowie
    BIS Heute
    KEINE (!!) NK Abrechnung vorgelegt hat.

    Seit 1994 ist diese Angelegenheit beim Mieterverein.
    Der Verein hat dem VM aufgefordert, eine NK Abrechnung zu erstellen, und auch den
    umlegeschlüssel zu präsentieren, damit für dem Mieter klar und ersichtlich wird wie sich
    die Kosten für die NK-Berechnung zusammensetzen.

    Soweit, so "fast" gut..

    Da der RA sich allerdings "vertan" und den Fehler gemacht hat, und hat auf den
    veralteteten MV "reagiert" und entnahm dort Miete + NK.

    Somit hätte sich für AB August 2011 eine Ges. Summe von "473" € ergeben.
    Der Mieterverein hat uns angeraten das wir der "Forderung" Betitelt aka :"Mieterhöhung"
    Zustimmen.
    Einwendungen wurden von uns auch erhoben, bezüglich der NK da hier in dem Schreiben
    nichts erwähnt wurde.

    Also hat der Mieterverein dem RA mitgeteilt, das wir der "Mieterhöhung" zustimmen.
    Unter dem Hinweis das "Keine" Informationen bezüglich der NK genannt wurden.
    Es wurde von unser Seite (Mietverein) mitgeteilt, das wir an NK anteilig (vorrauszahlung)
    25 € * 2 (50 €) zahlen werden.

    ---------------------------------------------------------------------------

    Der RA hat seinerseits darauf hin, bezogen auf das vom Mieterverein aufgesetzem Schreiben eine "klarstellung" ernannt, in dem heisst es
    durch gestiegene Kosten ist es nicht mehr Akzeptabel sollche NK in höhe
    von 2*25 € zu zahlen.

    Nun "Pocht" der RA darauf, das wir nun 60 € PP zu zahlen haben.

    -----------------------------------------------------------------------------

    Hierzu sei noch gesagt, das der VM keine NK abrechnung ausgibt.
    Es ist ab JETZT schon abzusehen, das der VM nachwievor keine belege aufzeigen kann/wird
    die es aufzeigen, das sich aufeinmal 2*60 € "rechtfertigen".
    (2x NK deswegen, weil mein Vater inzwischen verstorben ist im März. diesem Jahres)
    ------------------------------------------------------------------------------

    Hierzu ist mir etwas zu Ohren gekommen, bei dem ich aber nicht weiss, ob das so IO ist.

    Da der VM es nicht hinbekommt, eine NK-Abrechnung zu erstellen, indem er uns
    aufzeigen kann was denn alles an NK zusammengekommen ist
    das wir ab jetzt hingehen dürfen, und Zahlen diese (ich fands recht lustig) Tolle Mieterhöhung
    aber halten absofort die NK zurück (Auslagerung auf ein Sparbuch Vermerk: Nebenkosten)
    um dem VM damit zu zeigen, das man Zahlungswillig ist, aber nur unter der Vorraussetzung
    das hier mit "offenen" Karten gespielt werden muss.

    ---------------------------------------------------------------------------------

    Der VM hat mir die Tage mitgeteilt, er habe mit meinem Vater mehrmals gesprochen
    über eine Mieterhöhung, und das mein Vater hierzu gesagt haben soll
    das man sich hierzu dann mal "zusammensetzen" könnte.

    Ob da was dran ist, kann ich leider nicht sagen ich nicht dabei war, es sei denn, man "verrate" mir
    einen "Trick" mit dem man sich mit einem "Toten" Kommuniziert, um ihn danach zu fragen.

    -----------------------------------------------------------------------------------

    Seitens des VM's (der sich ganz gerne in wiedersprüche verwickeln lässt) kam
    kein Schreiben, bei der wir hätten Informiert werden müssten das man ggf.
    einen Wiederspruch einlegen hätte können.

    Doch die Sache scheint "festgefahren" denn es ist wiegesagt so das unser VM
    Jahrelang(!) keine
    Abrechnung gemacht hat die er uns (damit wir davon Kentnis haben) mitgeteilt hat.

    Ich kenne es so von Vielen Vermietern, die eine Auflistung aufstellen, und
    "Alle" Kosten (bis ins Detail) bennennen, und dann die Ges. Summe
    in einen "Topf" werfen, und dann auf Personen umrechnen.

    ------------------------------------------------------------------------------------

    In unserem "Fall" ist davon auszugehen, das es bestimmt mehrere male "Gutschriften"
    gegeben hätte(!!), die dann (weil kein nachweis) in die Tasche des VM's "gewirtschaftet" wurden.

    -------------------------------------------------------------------------------------

    Der Mieterverein hat damals meinem Vater geraten, aufgrund der "geringen" (Viel zu geringen??) NK
    die Füsse still zu halten, und "Schlafende" Hunde nicht zu wecken.
    Denn was man nicht weiss, macht einem nicht heiss..

    Diese Haltung "Vertritt" der Mieterverein (Auch nach dem Tot meines Vaters) noch immer.

    Aber inzwischen, da hier nun die Kosten "Gestiegen" sind, ohne das es hierzu "Belege" oder des Gleichen gibt
    hat sich die Haltung des Mietervereins geändert.

    ------------------------------------------------------------------------------------

    Jetzt meine Frage an Euch, auch an die VM'S unter euch.

    - Wie geht ihr vor, wenn ihr die Aufstellung für die NK Berechnung macht/erstellt ?
    Gebt ihr dem Mieter hierzu die Aufstelungsposten bekannt, und zwar so
    das dieser auch nachvollziehen kann wie die Kosten zustande gekommen sind ?

    - Wie sieht es mit "Festen" (Mietvertrag) zurvor ausgehandelten NK-Kosten aus
    das wenn ein Mieter die vollen NK bezahlt hat, es sich aber herrausstellt das die Kosten
    hierzu "Angestiegen" es sich also um "Nachzahlungen" handelt, geht ihr dann auch hin,
    und Informiert ihr dem Mieter hierrüber ? Wenn, und davon gehe ich aus, teilt ihr
    auch mit, in wieweit sich diese Kosten (Nachweislich) ergeben haben ?

    - Wie handhabt ihr das, wenn ein Mieter NK Zahlt, es sich aber herrausstellt, das für
    das Abrechnungsjahr 01.01.xxxx - 31.12.xxxx weniger verbraucht wurde
    als tatsächlich aufgekommen ist, und es sich sozusagen um ein "Guthaben" handelt, wie geht ihr da vor ?

    Hierzu habe ich von 2 Options-möglichkeiten gehört, was wohl Funktionieren könnte.
    Ich mir das aber nicht vorstellen kann, das dies so IO (Rechtskonform) ist.:

    1 - Das Guthaben wellches es für den Zeitraum 01.01.xxxx - 31.12.xxxx ergeben hat, wird der
    Mietpartei unverzüglich auf dessen Konto überwiesen.

    2 - Der VM geht hin, und erstellt auf "seine" Kosten ein Sparbuch (??) und legt das Geld "dort" ab, mit dem Hinweis:
    "Guthabenhabenkonto - Mietername"
    um dann wenn er eine erneute aufstellung der NK für das NÄCHSTE Jahr macht
    auf das "Guthaben"-Konto zurückgreift, um dort (wenn nachzahlung) an das Guthaben
    herranzutreten.
    Und wenn das Guthaben nicht mehr ausreicht das der VM dem Mieter dies mitteilt
    und die Kosten höher liegen, als das Guthabenkonto aufweisen kann, das dann der Mieter
    den "rest" dazuzahlt. Und wenn es, so wie im vorjahr wieder dazu kommt, das die Kosten
    niedriger ausfallen, wie im vorrjahr das das Guthaben erneut
    auf das Guthabenkonto (Sparbuch) wandert.

    Anmerkung meinerseits:
    Bezüglich der "Option 2" muss dies in rücksprache, wenn die Sparbuchvariante greifen soll
    mit dem Mieter abgesprochen werden. (Unbedingt wenns dazu käme, im Mietvertrag so "Sonstiges" eintragen lassen)

    Wie würdet ihr das sehen ?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Papabär, 12.07.2011
    Papabär

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    Hallo Pantherchen,

    also echt, ... Deine Tapete war mir jetzt etwas zu umfangreich (zu lesen & gleichzeitig auch noch verstehen :smile003:)
    Vielleicht kannst Du das mit der Mieterhöhung mal auf die letzten drei Jahre eingrenzen - für eine Beurteilung sollte das genügen.


    Ja, so kenne ich es aber auch ... wenn das bereits über mehrere Jahre andauert, bzw. wenn zu erwarten ist, daß es noch mehrere Jahre dauert - sich hier also eing rößerer Betrag anhäuft, dann sollte man vlt. überlegen ob ein Sparbuch die richtige Anlageform ist ... das aber nur nebenbei.
     
  4. Berny

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    Hmm, Baghira, gibt es nicht Verlage, die Interesse an solchen Romanen haben?
     
  5. Heizer

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    Also wenn der VM keine Nebenkosten abrechnet kann man davon ausgehen, dass keine angefallen sind.

    Normalerweise würde ich dazu raten die NK-Zahlung einzustellen und auf eine Abrechnung bestehen.

    Bei den 75€ muss ich aber mal ausnahmsweise dem MV Recht geben. Das reicht heutzutage geradenoch so für eine 25m² Bude. Dir würde höchstwahrscheinlich eine erhebliche Nachzahlung drohen. Und das in der Vergangenheit Guthaben aufgelaufen sein könnten, glaube ich eher weniger.
     
  6. #5 Baghira, 13.07.2011
    Baghira

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    Hallo.

    Ich drösel das mal ein bissel auf.
    Laut MV haben wir eine Whg. mit der angabe: "ca. 86 qm²"
    ich habe die whg nachgemessen, und komme auf "knapp" 88 qm².

    Im Mietvertrag steht bezüglich der NK (Vertrag ist von Haus & Grund ausgabe 1989)

    Miete: 780 ,- DM

    Neben der Miete werden anteilig folgende Nebenkosten bzw. Betriebskosten
    im Sinne der Anlage 3 des § 27 Abs. 1 der ll. BV n.F erhoben:

    Da folgend dann die Einzelen NK so wie sie im MV stehen..einiges hat der VM durchgestrichen. Die geixten Positionen schreibe ich mal hier ein, auf diese "Baut" die NK abrechnung bei uns:

    Grundsteuer - Müllabfuhrgebühren - Str. reinigungsgeb *1 - Schornsteinfegergeb. - Versicherungsbeiträge -
    Beleuchtungskosten, Allg. strom *2 - Wasserversorgung u. Entwässerung

    Dann hat der VM etwas zu "Sonnstiges" geschrieben, das bezieht auf die NK abrechnung..
    Jedoch ist es so "kirkelig" geschrieben, ich kann es nicht entziffern was der VM da geschrieben hat!

    Folgende Punkte sind Gestrichen:

    Fahrstuhl - Hauswart - Gartenpflege - Geb. reinigung einschl. Nebenanlagen - Ungezieferbekämpfung -
    Heizungs und Warmwasserversorgung - Gemeinschaftsantenne - Breitbandversorgung

    Den Posten "verwaltungskosten" hat er offen gehalten, laut dem Vertrag steht in Klammern: nur bei Geschäftsraumvermietungen.

    Anfallende "BetriebsNK" im Monats (Vorrauszahlung) 50 ,- DM PP
    Handschriftlicher Vermerk des VM: 4 Personen im Haushalt
    Handschriftlicher Vermerk des VM: = 200 ,- DM

    Es wurde mit einer Jährlichen Abrechnung vereinbart, diese "Abrechnungen" liegen/lagen
    rückwirkend seit 1985 nicht vor.

    Im Falle einer Erhöhung oder Senkung der Kosten kann der VM die Monatliche Vorauszahlung "angemessen" neu festsetzen.

    Was jetzt "angemessen" heisst, darüber kann man nun streiten...

    Kommen wir mal zu den "*" dazu habe ich eigene bemerkungen (diese obliegen derzeit zur klärung dem Mieterverein vor)

    * 1 = Bezügl. der Str. Reinigung, die Reinigung wird (wenn se überhaubt mal ausgeführt sind) Extremst "Schlampig" ausgeführt.
    Der Bereich vom Gebäude wo das Objekt steht, würde es "sauberer" aussehen, wenn man selbst
    mit nem Besten/laubsauger (herbst) freiräumen würde.

    *2 = Der Allgemeinstrom da geht es derzeit darum, das der Gastro-betreiber den Keller mitnutzt, und das Licht nicht abschaltet.
    Der VM sagt das er nun 70 % der "Kosten" auf die Gastro legen will.

    Im Keller stehen 2 "Verbraucher" (Waschmaschienen) die eine gehört mit Strom & Wasser (Alles getrennt laufend über Gastro)
    Und die andere Waschmaschiene (Nachbarn) mit Wasseranschluss (Hausanschluss) und Strom zugang
    (auf allg. strom??)

    Jedenfalls habe ich mir "Heute" nochmal den Kabelweg angeschaut, der von der Maschiene der Nachban kommt.

    Sie endet in einem Schacht innerhalb eines kabelschachts zum Zählerkasten.
    Es ist aus meiner sicht nicht erkennbar, ob das Kabel an den Allg. Strom hängt, oder am Zähler der Nachbarn.

    Der Mieterverein sagt mir hierzu:
    *1 - Hierzu ist der VM zuzuziehen, der das nachgehen muss, ggf. mietminderung (NK).
    *2 - Sollte sich (nach sachverständigen prüfung) herrausstellen, das die Maschiene auf dem Allg. Strom
    angeschlossen ist, muss der VM mittels eines "Zusätzlichen" Zählers (für die Maschiene) sicherstellen,
    das die Kosten auf die Nachbarn umzulegen sind.
    Die andere Variante ist, das die Maschiene direkt über den Zähler der Nachbarn laufen muss.

    Es ist für mich nicht (deswegen sachverständiger) nachvollziehbar, wie die Maschiene nun angeschlossen ist.

    Diesbezüglich dürfen wir, wenn das nicht 100% klar ist ebenfalls die NK des "Postens" "Beleuchtungs, Allgemeinstrom" mindern.

    Der VM kann nachwievor NICHT nachweisen (der Mieterverein sagt dies muss er) das er aufzeigen soll
    wieso es "jetzt" aufeinmal 58 € sein sollen.

    Solange wie dies für die NK ebenfalls zu 100% nicht klar ist, kann ggf. die NK zu 100% Gemindert werden.
    Und davon werden wir gebrauch machen, wenn der VM (er hat vom Mieterverin eine Frist gesetzt bekommen dies nun offen zu legen) das wir
    die NK zu 100% einbehalten werden.
     
  7. #6 Papabär, 13.07.2011
    Papabär

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    Ooch Menno Baghira ... so ein Pamphlet ... um DIE Uhrzeit.

    Und ich dachte immer ICH schreibe viel. M. E. unmöglich hier auf alles einzugehen ... (denk bitte daran, daß jeder der hier Antworten schreibt dies in seiner Freizeit tut).

    • Der Mieterbund ist nun - weiß Gott - nicht das Allheilmittel.
    • Die Flächenabweichung ist geringer als 10% und damit irrelevant.
    • Eine schlampig durchgeführte Straßenreinigung ist bestenfalls ein Grund zur Mietminderung ... wenn die Kosten tatsächlich angefallen sind, gehören sie auch in die Umlage.
    • Solange wie Ihr gar keine Nebenkosten an den Vermieter zahlt wird´s natürlich schwierig selbige auch noch zu mindern.
    • Wir leben in 2011 ... es gibt technische Hilfsmittel, die das Licht in Treppenhäusern oder Kellergängen von alleine ausschalten (... magisch ...) und die Kosten dafür sind recht moderat - versuch´ das mal Deinem Vermieter klarzumachen ... bei DEM Leerstand sparen alle.
     
Thema: Nebenkosten streit - NK auflisung nie erhalten - plötzlich erhöhung durch RA
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