Nebenkosten und mutwillige Beschädigung

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Vermieter_Noob, 16.06.2012.

  1. #1 Vermieter_Noob, 16.06.2012
    Vermieter_Noob

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    Hallo ihr Lieben,

    ich bin ganz neu hier, da ich kurzfristig und sehr unerwartet Eigentümer eines Mehrfamilienhauses wurde. Jetzt arbeite ich mich langsam ein und sehe was für Pflichten auf mich zukommen.

    Dazu jetzt zwei konkrete Fragen:

    1. Die Nebenkosten:
    Wie finde ich heraus, welche Nebenkosten anfallen und wieviel sie kosten? Also Straßenreinigung, Müll, usw. Muss ich da die einzelnen Ämter meiner Stadt einzeln abarbeiten oder gibt es da z.B. beim Rathaus eine Sammelstelle, die mir da weiterhelfen können sollte?

    2. Beschädigung:
    Eine der ersten Tätigkeiten war die alten Feuerlöscher auszutauschen. Die Tage hat sich jemand einen Spaß erlaubt und bei einem Feuerlöscher den Schlauch durchgeschnitten.
    Wie reagiere ich am Besten? Anzeige gegen Unbekannt bei der Polizei und einen Rundbrief ob jemand etwas gesehen hat?
    Ich denke ja nicht, dass der Brief eine Auswirkung hat, aber zumindest zeigt, dass ich die Aktion nicht lustig finde. Also falls ein Mieter solche 'Freunde' hat und die ins Haus lässt, dann soll er in Zukunft besser auf seine Leute aufpassen.

    Gruß,
    Noob
     
  2. AdMan

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  3. #2 marcus.peine, 16.06.2012
    marcus.peine

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    Hallo Noob,

    Nebenkosten: Du brauchst dir nicht die Mühe zu machen, Erkundigungen einzuziehen und herumzufragen, hier gibt es einen besonderen Service nur für Vermieter --- die Rechnungen kommen ins Haus! ;-)

    Beschädigungen: Wenn es ein Einzelfall mit dem Feuerlöscher ist, würde ich die Sache auf sich beruhen lassen und den Feuerlöscher austauschen. Wenn es kein Einzelfall ist, tja, dann weiß ich auch nicht weiter. Jedenfalls halte ich eine Anzeige und den ganzen Aufwand dafür zu hoch. Du solltest dir als Vermieter auch die Anschaffung eines dicken Fells überlegen. Das hilft!

    Schönes Wochenende
    Marcus
     
  4. #3 Vermieter_Noob, 16.06.2012
    Vermieter_Noob

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    Hi Marcus,

    Das klingt auf jeden Fall gut.

    Die Sache ist nur die, dass ich nicht in der Nähe Wohne und nicht so recht weiß, ob 'die-Bürokratie' das mitbekommen hat.
    Bisher hat es ein recht nachlässiger Hausverwalter gemacht, von dem ich jetzt nach und nach die Unterlagen bekomme, nachdem ich ich ihm mehrfach auf den Füßen stehe.
    Also wer schickt denn die Nebenkostenabrechnung? Kann ich mich an den wenden und ihn bitten mir die von den letzten fünf Jahren einfach nochmal zu schicken oder sicher gehen, dass jetzt meine Anschrift (ich wohne ganz woanders) dort auch hinterlegt ist?

    Es geht darum, dass eine Wohnung frei ist und Interessenten da sind und ich jetzt natürlich keine Ahnung habe wie hoch die Nebenkosten aktuell sind. Für die Kaltmiete habe ich grob den Mietspiegel der Stadt, aber von den Nebenkosten keinen Plan.

    Gruß,
    Noob
     
  5. #4 Christian, 16.06.2012
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    Der Vermieter erstellt die Nebenkostenabrechnung anhand der Rechnungen, die er bekommen hat, und schickt die erstellte Nebenkkostenabrechnung an den Mieter.

    Niemand anderes als der Vermieter kann wissen, ob Aufzugswartung laut dem Mietvertrag in die Nebenkostenabrechnung einfließen darf, und niemand anderes kann wissen, wie teuer die Aufzugswartung im letzten Nebenkostenabrechnungs-Zeitraum war.
     
  6. #5 lostcontrol, 16.06.2012
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    im normalfall macht und verschickt der vermieter bzw. hausverwalter die betriebskostenabrechnung.
    du kannst die betriebskostenabrechnung aber auch von speziellen unternehmen machen lassen.
    die alten betriebskostenabrechnungen für die wohnung, die du jetzt vermieten willst, müssten sich bei den unterlagen des hausverwalters befinden, lass dir die geben.
    dann schau mal nach ob's eher nachzahlungen oder eher rückzahlungen gegeben hat und passe die vorauszahlung entsprechend an - bei der nächsten abrechnung merkst du dann ob's passt oder nicht und kannst dann wieder entsprechend die vorauszahlung anpassen (musst du strenggenommen sogar).

    der frühere hausverwalter hat doch deine adresse?
     
  7. #6 Vermieter_Noob, 16.06.2012
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    Hi,

    Der scheint aber eine echte Pfeife zu sein, weil er mit den Infos einfach nicht beikommt. Also wer stellt dem Vermieter die Rechnung für seine Nebenkosten? Da dem Vermieter das Gebäude gehört, muss er wahrscheinlich die Kosten zahlen, dass die Müllabfuhr vor seinem Haus die Tonnen leert und diese Kosten gibt der Vermieter weiter an die Mieter in Form von Neben- bzw. Betriebskosten, oder nicht?

    Und ich möchte weiter an die Quelle, um herauszufinden wodurch Betriebskosten anfallen.

    Gruß,
    Noob
     
  8. #7 Berny, 17.06.2012
    Zuletzt bearbeitet: 17.06.2012
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    Hallo Noob,
    der VM darf die Kosten, welche als umlegbar im MV vereinbart wurden, auf die M umlegen.
    Der VM macht eigentlich nur Inkasso für Versicherung(en), Grundbesitzabgaben, Versorgungsunternehmen, Dienstleister.
     
  9. #8 lostcontrol, 17.06.2012
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    er muss sie rausrücken, also mach ihm druck.
    falls sich herausstellen sollte dass garkeine abrechnungen gemacht wurden, kriegst du ein riesenproblem.

    richtig.
    die versorger sowie die ämter stellen ihre rechnungen an den eigentümer (der muss übrigens nicht immer auch der vermieter sein bzw. umgekehrt).
    schau dir doch einfach mal die liste an, dann weisst du doch schon bescheid.
    müll - da kommt's drauf an wie das vor ort geregelt ist, bei uns kriegen die mieter direkt die müllrechnung vom entsorger bzw. landratsamt.

    sag mal, willst du uns veräppeln oder fragst du das ernsthaft?
    wie und wo wohnst du denn jetzt? zahlst du keine betriebskosten für dich selbst oder wie?
    heizkosten fallen durchs heizen an, wasserkosten durch wasserverbrauch usw.
    versicherungen weil du sie abgeschlossen hast, grundsteuer weil der staat auch was abhaben will usw.
     
  10. #9 Christian, 17.06.2012
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    Der Schornsteinfeger schickt eine Rechnung. Je nach mietvertraglicher Vereinbarung kann der Vermieter diesen Betrag in die Nebenkostenabrechnung einfließen lassen.

    Nicht nur der Schorni schickt eine Rechnung, sondern auch der Brennstofflieferant, die Versicherung(-en), der Hausmeister, das Amt der Stadt, der Müllentsorger, die Heizungswartungsfirma, ... und viele weitere.

    Oder, anders formuliert: Dem Vermieter entstehen durch die vermietete Wohnung Kosten, z.B. die Grundsteuer oder Versicherungsprämien.

    Der Vermieter hat nun anhand dieser Beträge/Kosten (nur die, die umlegbar sind -> welche das sind, steht im Mietvertrag und ist NICHT allgemein gültig!) die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

    Natürlich kann der Vermieter jemanden damit beauftragen, die Abrechnung zu erstellen.

    ---

    Ja, genau. Bzw. fast: Die Rechnungen könnte auch der Eigentümer bekommen haben oder jemand anderes. Entscheidend ist, welche Kosten dem Vermieter entstanden sind.

    Welche Rolle nimmst du eigentlich ein? Bist du nur Eigentümer, oder auch Vermieter?

    Gruß,
    Christian
     
  11. #10 Vermieter_Noob, 17.06.2012
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    Guten Morgen,

    Mh,
    sowas habe ich mir schon fast gedacht. Ich nehme an, dass der Mieter ein Recht auf seine Nebenkosten hat. So wie ich das verstehe macht man mit dem Mieter einen Preis aus, den er als Nebenkosten zahlen 'möchte'.
    Denn entweder man kalkuliert großartig drüber, sodass der Mieter am Ende des Jahres etwas heraus bekommt oder sehr knapp, dass es u.U. eine Nachzahlung gibt.

    In Fall 1 wird sich der Mieter natürlich ärgern, wenn es keine Nebenkostenabrechnung gibt, denn damit veruntreut der Vermieter Geld, kann man das so sagen?
    In Fall 2 wird umgekehrt der Mieter eher weniger auf sein Recht pochen, weil ja dann der Vermieter ein Interesse daran hat sein Geld zu bekommen und wenn der es vergisst - tja Pech.

    Das ist genau das was ich meine, es gibt ja einige, die Geld wollen. Ich habe so den Eindruck an die komme ich nur über den ehemaligen Hausverwalter dran oder schaue wer vom Konto Geld abbucht oder warte auf die Rechnung.
    D.h. aber umgekehrt konkret, wenn ich 'jetzt' eine Übersicht der Betriebskosten haben möchte, so kann ich nicht auf die Abbuchung oder Rechnung warten, sondern muss dem Hausverwalter wieder auf die Füße treten, dass der mir sagt wodurch Nebenkosten entstehen?

    Gute Frage. Ich bin zusammen mit meiner Schwester auf jeden Fall Eigentümer (geworden). Ich nehme an, dass Vermieter jetzt eine bürokratische Frage ist? Also mit wem schließt der Mieter den Mietvertrag? Das kann auch ein Verwalter sein, weil sich der Eigentümer nicht darum kümmern möchte?
    Also momentan möchten meine Schwester und ich alles selbst machen.

    Gruß,
    Noob
     
  12. #11 lostcontrol, 17.06.2012
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    nein, das ist falsch.
    DER VERMIETER legt eine monatliche vorauszahlung fest, die möglichst nah an dem sein sollte, was tatsächlich anfällt. darüber wird dann nach ende des wirtschaftszeitraums abgerechnet und der mieter bekommt geld zurück oder muss nachzahlen. wenn die vorauszahlung zu niedrig oder zu hoch ist, sollte man sie anpassen.

    du MUSST die abrechnung machen, dazu bist du gesetzlich verpflichtet. ansonsten kann der mieter die vorauszahlungen auch wieder einfordern, dann musst du sie unter umständen komplett zurückzahlen und bleibst auf den kosten sitzen.
    zudem weiss der mieter erst durch die abrechnung ob er rück- oder nachzahlung bekommen würde - schon von daher wird er in jedem fall drauf bestehen.

    orientiere dich doch einfach daran, wie hoch die vorauszahlung bisher angesetzt war. sofern die personenzahl an mieter dieser wohnung gleich bleibt, werden die unterschiede wohl nicht so krass ausfallen, und anpassen solltest du die vorauszahlung ohnehin, sobald du dann die abrechnung gemacht hast.

    der mieter schliesst den mietvertrag mit dem vermieter ab. deshalb wird der im mietvertrag auch so genannt.
    der vermieter ist in vielen fällen der eigentümer selbst.

    ja. würde ich aber nicht empfehlen.

    dann einigt euch aber drauf wer für die mietverträge zuständig ist - ansonsten müsst ihr nämlich immer BEIDE unterschreiben, auch bei kündigungen usw. der jeweils andere sollte aber eine entsprechende vollmacht haben, falls jemand ausfällt. die ist aber schnell geschrieben im bedarfsfall.
     
  13. #12 Christian, 17.06.2012
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    Ja, der Vermieter kann jemanden beauftragen. Es wird aber niemand von sich aus dem Vermeiter die Arbeit abnehmen. Der Verwalter wird unaufgegordert (und ohne Bezahlung) nichts tun.

    Wenn du/ihr die Wohnung? Haus? gekauft habt, so habt ihr m.E. evtl. bestehende Mietverträge "mitgekauft". Demzufolge seid ihr (du und deine Schwester) m.E. nun Vermieter (mit allen Rechten, aber natürlich auch mit allen(!) Pflichten).

    Lass es mich mal ganz umgangssprachlich formulieren:
    Ich gehe mal der Einfachheit halber davon aus, daß Vermieter und Eigentümer eine (genau die gleiche) Person sind.
    Dem Vermieter entstehen durch den "Betrieb" der Wohnung Kosten, z.B. Brennstoffkosten, Wasserkosten, Versicherungskosten oder Reparaturkosten.

    Ob der Vermeiter nun eine Rechnung darüber bekommt, oder irgendwie anders bezahlt hat, ist egal.
    Es kann sein, daß der Vermieter die Kosten direkt zu zahlen hat, es kann aber auch sein, daß eine evtl. vorhandene WEG z.B. das Haus versichert und die Versicherungskosten für diese Versicherung auf die einzelnen WEG-Mitglieder umlegt. So oder so: Dem Vermieter sind Kosten entstanden.

    Der Vermieter muss, um dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung (besser: Betriebskostenabrechnung) zukommen zu lassen, diese selbst erstellen. Niemand erstellt dem Vermieter automatisch so eine Abrechnung, wenn der Vermieter sich nicht drum kümmert.

    Der Vermeiter muss alle Kosten, die ihm entstanden sind UND auf den Mieter umlegbar sind (steht im Mietvertrag, was umlegbar ist), auflisten und zusammenrechen.
    Der Vermieter muss wissen, welche Kosten ihm entstanden sind! Niemand anderes kann das wissen!
    Fang doch einfach mal damit an, aufzulisten, welche Kosten DIR (ausgehend davon, daß du der Vrmieter bist) im Abrechnungszeitraum(!) entstanden sind.

    Also, Schritt 1: Wer ist Vermieter?
    Schritt 2: Wann beginnt und endet der Abrechnungszeitraum?
    Schritt 3: Welche Kosten sind mir als Vermieter im Abrechnungszeitraum entstanden?
    Schritt 4: Welche Listeneinträge aus 3 sind per Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegbar und welche nicht (siehe Mietvertrag)
    Schritt 5: nur die Listeneinträge, die umlegbar sind, auflisten, addieren, und der vom Mieter im Abrechnungszeitraum(!) geleisteten Vorauszahlung gegenüberstellen.
    Schritt 5: Wenn mehr vorausgezahlt wurde, als Kosten entstanden sind, ist die Differenz dem Mieter zu erstatten. Umgekehrt muss der Mieter nachzahlen.
    Schritt 6: Je nach dem, ob der Mieter nachzahlen musste oder nicht und je nach dem, wie sich z.B. die Kosten in Zukunft entwickeln werden und je nach dem, was vorhersehbar ist, sollte die (monatliche?) Vorauszahlung des Mieters begründet angepasst werden. Ziel: Nach der nächsten Abrechnung gibts weder eine Nach- noch eine Rückzahlung, sondern idealerweise eine Punktlandung. Da aber niemand weiß, wie teuer der m³ Wasser in einem halben Jahr sein wird, wird die Punktlandung wohl quasi nie funktionieren.

    Gruß,
    Christian
     
  14. #13 lostcontrol, 17.06.2012
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    Christian, du hast was wichtiges vergessen:

    hier muss auch noch der verteilerschlüssel beachtet werden, also wie z.b. die versicherung auf die einzelnen wohnungen verteilt wird. klassischerweise legt man die "kalten betriebskosten" nach quadratmetern um, das ist aber keineswegs pflicht und es sind auch andere verteilerschlüssel möglich. wasser sollte nach zähler gehen - sofern zähler verhanden sind usw...
     
  15. #14 Christian, 17.06.2012
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    Stimmt, danke für die Ergänzung.

    Die (Mehrzahl!) Verteilerschlüssel wird der Threadersteller im Mietvertrag finden - sofern angegeben.
     
  16. #15 lostcontrol, 17.06.2012
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    also bei uns steht der verteilerschlüssel in KEINEM mietvertrag.
    bzw.: er steht in gewisser weise schon drin, nämlich in dem von mir "verfassten" entsprechenden anhang (bestehend aus einer beispiel-betriebskostenabrechnung).

    der verteilerschlüssel ist aber das A&O bei der betriebskostenabrechnung. ohne den wird der TE probleme kriegen, wenn er die betriebskostenabrechnung selbst erstellen will und die entsprechenden daten vom früheren hausverwalter nicht bekommt.
     
  17. Syker

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    BGB Gesellschaft

    Hallo Vermieter_Noob


    In diesem Fall bildest du mit deiner Schwester eine BGB-Gesellschaft (GbR),
    auch wenn ihr das sehr wahrscheinlich nicht wisst.
    Einfach mal BGB §705 - §740 lesen.

    Ihr solltet eine schriftlichen Gesellschaftsvertrag machen.
    In dem geregelt wird, wer was wie entscheiden kann.
    Vorlagen gibt es im Internet, und geht recht formlos.
    Sonst müsst ihr immer gemeinsam entscheiden/unterschreiben.

    VG Syker
     
  18. #17 lostcontrol, 17.06.2012
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    nö, nicht zwangsläufig. erstmal ist das nur 'ne erbengemeinschaft, nicht mehr und nicht weniger.
    man KÖNNTE eine GbR gründen, aber warum sollte man?

    muss nicht sein. geht auch ohne.

    nein, müssen sie nicht. aber wenn ein mietvertrag gekündigt wird, auf dem beide als vermieter stehen, dann müssen auch beide die kündigung unterschreiben. deshalb ist's halt sinnvoll wenn man sich da einigt wer das übernimmt. ob für einzelne wohnungen oder für alle, das kann man halten wie der auf dem dach...

    die erbengemeinschaft meines vaters und seiner schwester ist auch keine GbR.
    und die mietverträge hat alle meine tante unterschrieben bisher - neuerdings macht's meine cousine.
     
  19. Syker

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    Hallo losti

    Auch eine Erbengemeinschaft ist streng genommen eine GbR.


    Die GbR besteht ja schon also ist die Gründung nicht erforderlich.


    Mündlich geht auch,
    nur die Beweisfähigkeit ist mieserabel


    Das fällt trotzdem unter die gemeinschaftliche Geschäftsführung


    Wie schon geschrieben ist das auch eine GbR.
    Eine GbR wie in deinem Fall mit mündlichem Gesellschaftsvertrag und mündlichen Absprachen kann sehr lange funktionieren.
    Aber wie schon geschrieben sind wir wieder bei der Beweisfähigkeit.

    VG Syker
     
  20. #19 lostcontrol, 17.06.2012
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    nur wenn man sie als solche eintragen lässt.
    und ich würde das nicht machen, denn damit halst man sich nur unnötigen bürokratischen aufwand auf.

    nein, tut sie nicht - wie kommst du darauf?

    wenn du eine GbR gründest, musst du das schriftlich machen, da kommst du nicht drumrum.

    nur wenn man tatsächlich 'ne GbR gegründet hat, wovon ich abraten würde.

    nein, nicht zwingend.

    da gibt's definitiv keine GbR, glaub's mir. davon abgesehen hätten wir aktuell mächtigen ärger damit, wenn's so wäre, denn die hälfte meiner tante wurde gerade auf meine cousine überschrieben.
     
  21. Syker

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    Ach ja und wo wird die GbR eingetragen???


    Sobald zwei oder mehr Personen etwas gemeinschaftlich besitzen, machen usw. ist dies eine Gesellschaft nach BGB oder umgangssprachlich GbR

    Hierzu ein Beispiel:
    Zwei Personen wollen zusammen eine WG-Gründen.
    Beide lassen sich als Mieter im MV eintragen = GbR
    Einer läßt sich als Mieter eintragen, der zweite wird Untermieter = keine GbR, sondern Untermieter


    Auch hier woher hast du das,
    Fast alle Verträge können mündlich abgeschlossen weren,
    es gibt nur bei ganz wenigen Geschäften den Schriftzwang.
    Wie z.B Kaufverträge über Häuser und Grundstücke.


    Klar hat eine GbR gewisse Nachteile,
    aber gleich davon abraten ist auch Übertrieben.


    Ich bleibe dabei, dass das auch eine GbR ist.


    Wie gesagt mündlich kann klappen.
    Und ich sehe keine Probleme warum es dann damit in eurem Fall Ärger gegeben hätte.


    VG Syker
     
Thema: Nebenkosten und mutwillige Beschädigung
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