Nebenkosten viel zu niedrig angesetzt - und nun???

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von risen_sun, 04.01.2009.

  1. #1 risen_sun, 04.01.2009
    risen_sun

    risen_sun Neuer Benutzer

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    Sehr geehrte Damen und Herren,
    ich bin seit kurzem Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses mit 4 Wohnungen. Eine bewohne ich, eine vermiete ich an Urlaubsgäste und zwei Wohnungen sind festvermietet.
    Bei der einen festvermieteten Wohnung gibt es aber ein Problem: ihre Wasser-, Gas- und Elektrozähler sind mit der Ferienwohnung verbunden, so dass ich nicht richtig trennen kann, was der Mieter wirklich verbraucht.
    Aus diesem Grund haben wir eine Miete von 475 Euro inkl. 50 Euro Nebenkosten vereinbart. Diese 50 Euro reichen aber bei weitem nicht aus - alleine für Heizung und Warmwasser verbraucht der gute Mann ca. 200 Euro pro Monat!!! (dies konnte ich am Zähler erkennen, da ich seit drei Monaten keine Urlaubsgäste hatte).
    Mit Strom und Kalt- und Abwasser kommt er also mindestens auf 250 Euro pro Monat. Das heißt von den 475 Euro bleiben im besten Fall 225 Euro, was sich für mich nicht überhaupt nicht rentiert.
    Was kann ich jetzt tun???
    Das Einbauen von neuen Zählern hätte nach Absprache mit einem Sanitärfachmann enorme Kosten zur Folge, da einige Wände aufgestemmt und dann wieder neu verputzt werden müssten.
    Selbst die Miete und das Anbringen von Heizkostenverteilern ist nicht ohne weiteres möglich, da auch das Warmwasser für beide Wohnungen über eine einzige Heizungsanlage erfolgt.
    Ich bin wirklich ratlos. Muss ich jetzt bis zum Ende der Mietzeit draufzahlen?
    MfG
    Helga
     
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  3. #2 F-14 Tomcat, 04.01.2009
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    sie dürfen für die Heizung und Warmwasser keine pauschale ansetzen sie müssen vielmehr nach Verbrauch abrechnen
    an ihrer stelle würde ich die investition machen und versuchen einen teil davon auf den miete abzuwälzen in form einer Mieterhöhung wegen Modernisierung
     
  4. #3 lostcontrol, 04.01.2009
    lostcontrol

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    naja - rechne mal die 200 euro hoch, die du monatlich verlierst... da dürfte der einbau von zählern sicherlich deutlich billiger sein!
    schlimmstenfalls musst du fürs wasser eben pro wohnung mehrer zähler anbringen, das ist zwar nervig beim ablesen, aber technisch einfacher zu machen (und somit auch billiger)
    stromzähler sollten nun wirklich nicht das problem sein und die mieter hätten den vorteil, dass sie sich ihren versorger selbst aussuchen können.

    warum sollten da keine heizkostenverteiler funktionieren? die werden an den heizungen angebracht, das ist alles.
    und fürs warmwasser gibt's ja bekanntlich warmwasserzähler...

    abgesehen davon, dass du dich derzeit nicht an die heizkostenverordnung hälst (was man eigentlich tunlichst machen sollte, sofern man nicht zu den ausnahmefällen gehört), kannst du natürlich die betriebskostenzahlung auch erhöhen.

    warum bitte hast du lächerliche 50 euro angesetzt?
    man weiss doch, dass das nicht mal bei winz-wohnungen reicht...
     
  5. #4 Thomas123, 05.01.2009
    Thomas123

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    tja, da warst du wohl ein bisschen "blauäugig"

    .......wenn im Mietvertrag :vertrag
    drinn steht, dass 50 Euro Nebenkosten vereinbart wurden, dann ist das sehr gut.....für den Mieter :banana.

    Alles was über 50 Euros geht, zahlt der Vermieter, so steht es schließlich im Mietvertrag....und wenn der geändert werden soll, muß der Mieter zustimmen....er wäre schön...:stupid
     
  6. #5 risen_sun, 06.01.2009
    risen_sun

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    Vielen Dank für die schnellen Antworten.
    Habe mit dem Mieter gesprochen und er ist entgegen meinen Befürchtungen bereit mehr zu bezahlen und einen neuen Mietvertrag auszuhandeln. Da habe ich wohl echt Glück.
    Werde mich aber trotzdem um neue Zähler bemühen - da ist sowohl mir als Vermieter als auch dem Mieter mit gedient.
    Vielen Dank nochmal.
    Ciao
     
  7. #6 Räumungsprofi, 08.01.2009
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    Und nicht vergessen:

    Der Einbau der Zähler ist eine Moderniesierung!
     
  8. #7 lostcontrol, 08.01.2009
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    wenn sie gemietet werden (was ich dringend empfehlen würde), zieht das aber keine mieterhöhung (umlage der modernisierungkosten auf die kaltmiete) nach sich, sondern eine erhöhung der betriebskosten...
     
  9. #8 Christian, 12.01.2009
    Christian

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    Hallo,

    sind die 50 Euro als Pauschale vereinbart worden?
    Ich könnte mir vorstellen, daß das ganze als "50 Euro monatliche Vorauszahlung" gedacht war/sein könnte - und nach einem Jahr wird dann abgerechnet, so dass du keinen Cent draufzahlen musst.
    So, wie du, Helga, das formuliert hast, kann man beides 'rauslesen. Was steht denn wirklich im Mietvertrag?
     
  10. #9 risen_sun, 13.01.2009
    risen_sun

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    Im Mietvertrag steht: "..eine monatliche Miete von 475 Euro inklusive 50 Euro Nebenkosten."
    Mündlich wurde vereinbart, dass er, bis ich Zählervorrichtungen montiert habe, 50 Euro pauschal für Heizung, Wasser und Strom bezahlt.

    Selbst wenn man die 50 Euro als Vorauszahlung ansehen würde, könnte ich nach einem Jahr nicht ordentlich abrechnen, da, wie gesagt, die Wohnung des Mieters als auch eine Ferienwohnung an nur einem Gaszähler, einem Wasserzähler und einem Stromzähler hängen.

    Im Moment habe ich keine Feriengäste, nur dadurch konnte ich an den Zählern einen ungefähren Verbrauch des Mieters ablesen, der meine schlimmsten Befürchtungen übertraf. Sobald auch wieder Feriengäste da sind, kann ich nicht mehr trennen, wer was verbraucht.

    Um nochmal zu den Heizkostenverteilern zu kommen: die Firma "Techem" bietet mir welche zur Miete (nach Anbringen von Warmwasserzählern) für nicht ganz 200 Euro im Jahr an (inkl. Ablesen, erstellen der Abrechnung). Ist es richtig, dass ich davon einen Teil auf die Neben- bzw. Betriebskosten umlegen kann?

    Der Einbau eines zweiten Stromzählers wird aller Voraussicht auch keine Problem bereiten, lediglich das Trennen des Wasserkreislaufes, also das Anbringen einer zweiten Wasseruhr wird evtl. problematisch.

    Ist es also möglich und zulässig, dass man einen Pauschalbetrag für Kaltwasser/Abwasser und eine verbrauchsabhängige Zahlung für Heizung und Strom vereinbart???
     
  11. Pixie

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    Hallo risen_sun,

    da ich mich gerade in eigener Sache beschäftige mit Miete von Wärmemessgeräten - schriftliches Mietereinverständnis unter Kostenangabe zur Berechnung in Folge (mit 1-monatigem Widerspruchsrecht) vor dem Vertrag + Einbau einholen und Gerät und zzt. Miete im Vertrag extra vermerken.

    Bei den Kostenkalkulationen muss beachtet werden, dass wir jetzt gerade Winter haben und Leerstand auch kostet. Diese Aufnahme führt zu einem zweifach falschen Ergebnis übers Jahr im Monatsdurchschnitt.
    Denn bei Berechnung von 30 % Grundkosten und 70 Verbrauchsskosten können für Warmwasser und Heizung schon mal auch bei jetzigem Stand für die Leerwohnung die Eigenkosten abgezogen werden. Das sieht dann auch für diese kalte Periode etwas freundlicher aus, wenn es auch insgesamt genauso teuer bleibt.

    Andere Sache ist noch die Heizungsanlage für nur 2 Wohnungen von 4.
    Wenn es sich um ein Gebäude mit diesen 4 Wohnungen handelte führte die Trennung der jeweiligen Heizungsabrechnungen für je 2 Wohnungen auch zu einem falschen Ergebnis. Je nach Situation muss evtl. gemeinsam gehandelt werden bei der Abrechnung.
    Wenn es 2 Gebäude a 2 Wohnungen sind ist es riichtig, stimmt nur die 4 nicht.

    Pauschbetrag für Kalt-/Abwasser ist möglich. Zukunftssichere vorsorgliche Klausel für den evtl. Zählereinbau und Verbrauchsabhängier Abrechnung im Vertrag. Sicherheitshalber 2 Kostenpositionen mit getrennter Berechnung.
    Allgemein ist die Abrechnung nach der BetriebsKV und HeizKV mit den entsprechenden besonderen Bedingungen >Miete Heizkostenverteiler o.a. sowie die Angabe, das zusätzlich auftretende noch nicht gegebene Betriebskosten aufgenommen werden können das Allheilmittel. Evtl. kommt noch ein Wartungsauftrag dazu und ähnliches.
    Da werden die Fachleute noch etwas sagen können. :lesen
     
  12. #11 lostcontrol, 13.01.2009
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    häääääääääh?
    sorry, aber so kannst du da nicht vorgehen.
    für leerstandskosten ist der vermieter/eigentümer zuständig, sprich: er muss den betriebskostenanteil für diese zeit übernehmen, ist doch klar.
     
  13. Pixie

    Pixie Benutzer

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    ja eben, das ist klar, aber mit der einfachen Erfassung nicht passiert.
    Eigenanteil muss erst noch abgezogen werden.
     
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