Nebenkosten zusammenstellen

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Vermieter_Noob, 26.06.2012.

  1. #1 Vermieter_Noob, 26.06.2012
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    Hallo ihr Lieben,

    ich habe ganz grundlegende Fragen, wie ich die Nebenkosten für meine Mieter aufstelle.

    Dazu gehören meiner Meinung nach zwei Fragen:

    i) Was darf ich alles auf die Mieter als Betriebskosten umlegen?
    Bisher bin ich auf das BetrKV gestoßen, dass allerdings erstmal schwer zu verdauen ist.

    ii) Nach welchem Schlüssel werden die Betriebskosten umgelegt?

    a) Anzahl der Personen pro Haushalt
    b) Fläche der Wohnung (wenn Wohnungen mit verschiedenen Flächen im Haus existieren)
    c) Einfach pro Wohnung

    Ist das Sache des Vermieters oder gibt es dafür auch Richtlinien?

    Gibt es vielleicht gute Literatur? Vermieter für Dummies o.ä.?

    Gruß,
    Noob
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 26.06.2012
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    Die Regelungen im Mietvertrag sind anzuwenden, dort steht,
    - ob Betriebskosten abgerechnet werden sollen
    - ggfs. welche Betriebskosten abgerechnet werden sollen
    - nach welchem Schlüssel abgerechnet werden soll.

    Sofern man noch vor Mietvertragsabschluß ist, sollte man
    - Abrechnung der Betriebskosten vereinbaren und monatliche Vorauszahlungen festsetzen
    - alle Kosten der Betriebskostenverordnung vereinbaren sowie die Möglichkeit, neu hinzukommende Kosten ebenfalls
    - abrechnen nach Verbrauch, wo sinnvoll und möglich, ansonsten nach Fläche oder nach Einheiten.

    Nur wenn man stark masochistisch veranlagt ist und sich gerne mit selbstgemachten Problemen herumärgert, sollte man die Abrechnung nach Personen vereinbaren.

    Christian Martens
     
  4. #3 Heidemarie, 26.06.2012
    Heidemarie

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    Das ist alles im Mietvertrag geregelt. Von daher nicht schwer oder etwa geheim.
    Lies die entsprechenden Mietverträge Deiner Mieter. Bei mir ist es so:
    Heizkosten werden verbrauchssabhängig von der Is... ermittelt, alle übrigen Kosten
    nach m² berechnet. So ist es im MV festgelegt.
     
  5. #4 Berny, 26.06.2012
    Zuletzt bearbeitet: 12.08.2012
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    Vermieter_Noob:

    "ich habe ganz grundlegende Fragen, wie ich die Nebenkosten für meine Mieter aufstelle."
    Grundsätzlich wie in den MVn vereinbart und nach HeizkostenVO.

    "i) Was darf ich alles auf die Mieter als Betriebskosten umlegen?
    Bisher bin ich auf BetrKV gestoßen, dass allerdings erstmal schwer zu verdauen ist."
    Wenn nach BetrkVO vereinbart, musst Du das.

    "ii) Nach welchem Schlüssel werden die Betriebskosten umgelegt?"
    Wie es bisher war bzw. wie bereits beantwortet wurde.

    "Ist das Sache des Vermieters oder gibt es dafür auch Richtlinien?"
    Wie es bisher war bzw. wie bereits beantwortet wurde.
     
  6. #5 Vermieter_Noob, 12.08.2012
    Vermieter_Noob

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    Hi,
    danke für die Antworten. Sorry, dass ich mich so lange nicht gemeldet hatte, aber diese plötzliche Hausverwaltung ist sehr nervenaufreibend.

    Also wenn ich das richtig verstehe, dann ist zwar gesetzlich festgelegt, was als Betriebskosten an die Mieter weitergegeben werden darf, aber nicht wie ?

    Bei manchen Sachen sehe ich es ein, einfach nach der Fläche der Wohnung zu gehen, wie z.B. Grundsteuer.
    Aber umgekehrt finde ich es z.B. bei Wasser und Abwasser etwas unfair, nicht nach Personen zu gehen.
    Ich habe z.B. unter Anderem einen Mieter in einer einfachen Wohnung sitzen. Und eine Familie mit drei Kindern in einer doppelt so großen Wohnung.
    Wenn ich nach der Fläche gehe, müsste die Familie das doppelte zahlen, wenn nach Personen eben das fünfache. Das macht doch schon einen Unterschied.

    Weiterhin müsste das doch auch kein Problem sein, wenn die technischen Werke einfach den Zählerstand pro Wohnung ablesen. Dann ist es nicht die Frage, ob pro Fläche oder Personen, sondern einfach pro Verbrauch - fertig.

    Gruß,
    Noob.
     
  7. Berny

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    Hallo Vermieter_Noob,

    Deine Bedenken verstehe ich, andere hier sicherlich ebenso. Aaber: Wenn es das Gesetz eben "so" vorsieht, dann ist entsprechend zu handeln bzw. zu berechnen. Da gibt es keine Sentimentalitäten. Dummer Spruch am Rande: "Das Leben ist hart, aber ungerecht".

    "wenn ich das richtig verstehe, dann ist zwar gesetzlich festgelegt, was als Betriebskosten an die Mieter weitergegeben werden darf, aber nicht wie ?"
    was: ja.
    wie: jein. Grundsätzlich nach prozentualen Mietflächenanteilen, es sei denn, dass geeignete Zähleinrichtungen vorhanden sind (insbesonders für Wasser, logo).

    "Bei manchen Sachen sehe ich es ein, einfach nach der Fläche der Wohnung zu gehen, wie z.B. Grundsteuer."
    Weiterhin Strassenreinigung, Regenabwasser, fallen mir da ad hoc ein.

    "Aber umgekehrt finde ich es z.B. bei Wasser und Abwasser etwas unfair, nicht nach Personen zu gehen."
    Wenn mit den Mietern vereinbart, kannste auch nach Nutzern gehen.
    Ein knappes Jahr nachdem ich eine neue Mieterin bekam, welche sehhr gerne badete, was ich sehr erstaunt, wie der Wasserverbrauch gestiegen war. Sie hatte übrigens nur 17% Anteil an der Gesamtmietfläche, jedoch 45%(!!!) am Warmwasserverbrauch.
    Was meinst Du, wie schnell 14 Wasserzwischenzähler und zwei Wärmemengenzähler (um auch für die Zeit ab 2014 gewappnet zu sein) installiert wurden...?!
     
  8. #7 Vermieter_Noob, 12.08.2012
    Vermieter_Noob

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    Genau das wäre meine nächste Frage:
    Ich wollte mich bei den technischen Werken erkundigen, ob die mir nicht in Zukunft den Verbrauch pro Wohnung aufgeschlüsselt schicken können.
    Falls die dann sagen, dass dafür in jeder Wohnung ein Wasserzwischenzähler (heißt das so?) installiert werden müsste, was würde mich das dann grob pro Wohnung kosten?

    Gruß,
    Noob
     
  9. Berny

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    Vermieter_Noob:

    "Ich wollte mich bei den technischen Werken erkundigen, ob die mir nicht in Zukunft den Verbrauch pro Wohnung aufgeschlüsselt schicken können."
    Ähem, wer oder was sind die technischen Werke?

    "Falls die dann sagen, dass dafür in jeder Wohnung ein Wasserzwischenzähler (heißt das so?) installiert werden müsste, was würde mich das dann grob pro Wohnung kosten?"
    Grundsätzlich müsste man erst mal wissen, wie die Hausinstallation angelegt ist:
    Hat jede Wohnung nur einen Wasserzufluss?
    Oder 1 kalt und 1 warm?
    Waschmaschinenanschlüsse im Keller?
    Bei meiner Immobilie mussten insgesamt 14 WZZ montiert werden, Preis pro war ca. 80€ incl. Absperrhähnen und Kleinmaterial. Hatte eine Ausschreibung gemacht und das zweitgünstigste Angebot genommen. Die anderen waren bis zu gut 50% höher.
     
  10. #9 lostcontrol, 12.08.2012
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    wenn's kein einfamilienhaus ist, ist es sinnvoll, in allen mietverträgen den gleichen verteiler anzuwenden - sonst gibt's probleme bei der erstellung der abrechnung.
     
  11. #10 lostcontrol, 12.08.2012
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    ihr berechnet auch den wasserverbrauch nach fläche? finde ich ehrlich gesagt etwas seltsam...
     
  12. #11 lostcontrol, 12.08.2012
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    beim wasser ist es am sinnvollsten, nach verbrauch zu gehen. falls entsprechende zähler fehlen kann ich nur empfehlen solche einzubauen!
    beim wasser sind die verbräuche extrem individuell, nur mal als beispiel, wir hatten schon singles, die grad mal 12 kubik pro jahr verbraucht haben während andere satte 140 kubik pro jahr verbraten haben. da wäre eine abrechnung nach personenzahl dann wohl auch wenig gerecht, oder?

    und warum sollen das die technischen werke machen? das kannst du doch selbst?
     
  13. #12 lostcontrol, 12.08.2012
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    natürlich kannst du fürs ablesen auch einen entsprechenden dienstleister beauftragen - wenn's dir das wert ist bzw. wenn du deine mieter damit belasten möchtest. wasserzähler ablesen kannst du aber auch problemlos selbst.

    wieviel das pro wohnung kostet kommt drauf an wieviele leitungen es gibt. wir haben wohnungen, in denen gibt's gleich 3 zähler (küche, bad, toilette), eine hat sogar 4 zähler.

    ich denke mit 80 euro pro stück solltest du hinkommen (wie Berny ja auch schreibt) - aufputz. mehr haben wir jedenfalls noch nie bezahlt.
     
  14. Berny

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    Bei uns wird das Wasser doch eher verkocht, mangels ausreichender Bratpfannen...:113:
     
  15. Heizer

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    Dann rechtet doch pro Bratpfanne ab ;)
     
  16. #15 Martens, 13.08.2012
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    moin,

    Wenn Dir bereits die ersten Schritte als Verwalter die Nerven aufreiben, dann solltest Du folgendes bedenken:
    Fairness ist kein Maßstab bei der Umlage von Betriebskosten.
    Du solltest einen Verteilerschlüssel wählen, der
    1. rechtswirksam ist und
    2. Dir wenig Arbeit macht.

    Die Abrechnung nach Personen erfüllt zwar 1. nicht jedoch 2.

    Christian Martens
     
  17. #16 Martens, 13.08.2012
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    moin losti,

    nein, Heidemarie schrieb, daß alle übrigen Kosten nach Fläche abrechnet werden.
    Sie schrieb jedoch nicht, daß Verbräuche nach Fläche berechnet werden, das würde auch kaum gehen.

    Die Abrechnung von Kosten - auch den Kosten der Wasserver- und Entsorgung - nach Fläche ist formal und inhaltlich nicht zu beanstanden.
    Der Einbau von Wasserzählern kostet den Eigentümer Geld, der Unterhalt, die Ablesung von und die Abrechnung nach Wasserzählern kostet Geld (auch dann, wenn der Eigentümer das aus irgendwelchen Gründen selbst vornimmt), das kann man sich meist schenken.

    Christian Martens
     
  18. #17 Vermieter_Noob, 13.08.2012
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    Hi,

    nochmal eine andere Frage: Jetzt habe ich z.B. die Rechnung für Wasser und Allgemeinstrom sowie des Schornsteinfegers vorliegen.

    Allerdings sind die jetzt nicht genau vom 1.1. des einen und 1.1. des folgenden Jahres abgerechnet. Würde ja auch gar nicht gehen.

    Wie rechne ich das denn jetzt? Kann ich jetzt die Nebenkostenabrechnung 2011 nur bis November machen und muss für den letzten Monat auf die Rechnung diesen Jahres warten?

    Das ganze kollidiert doch mit der Einkommensteuererklärung, in denen die Nebenkostenabrechnung aufgeführt sein muss und die bis zum 31.12. diesen Jahres abgerechnet sein muss.

    Gruß,
    Noob.
     
  19. #18 Soontir, 13.08.2012
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    Also ich lass meine Einkommensteuer seit Jahren von einem Steuerberater machen.

    Dort wurden noch nie die Nebenkosten angegeben.

    Bezgl. Deiner ersten Frage, die Schornikosten fallen in die Abrechnungsperiode in welcher sie auch angefallen sind.

    Beim Wasser und Strom müsstest du entweder auf die nächste Rechnung warten oder die nimmst die Zählerstände zum Abrechnungsende und rechnset die Kosten selber aus.

    Bei den sog. kalten Betriebskosten (Müll, Grundsteuer) ist es auch möglich einfach die Vorauszahlungen in die Abrechnung mit reinzunehmen.

    Gruß
     
  20. #19 lostcontrol, 13.08.2012
    Zuletzt bearbeitet: 13.08.2012
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    hi Martens,
    Heidemarie schrieb:

    sprich: alles ausser den heizkosten wird nach quadratmetern umgelegt. also auch der wasserverbrauch.
    aber ist ja auch egal - ich kann wirklich jedem nur DRINGEND raten wasser nach verbrauch abzurechnen und nach nichts anderem.

    formal und inhaltlich ist das ok, sicher - aber halt wenig sinnvoll und wird immer zu streitereien führen. ich würde mich als mieter darauf definitiv nicht einlassen.

    ich bin nicht der meinung dass man sich das schenken kann - denn die streitigkeiten, die's deswegen geben kann, überwiegen vom stressfaktor her deutlich die umstände die man damit hat einmal im jahr abzulesen und zu berechnen.
    was für "unterhaltskosten" hat man denn bei wasserzählern? wäre mir neu dass es da welche gibt.
    und: wasserzähler kann man genauso mieten wie HKVs (und die entsprechenden kosten umlegen) - das sollte also nun wirklich nicht das problem sein.
     
  21. #20 lostcontrol, 13.08.2012
    lostcontrol

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    lass das bloss nicht RMHV hören...

    müll mag zwar "kalt" sein, aber die vorauszahlungen herzunehmen ist da definitiv nicht korrekt, denn auch da gibt's unterschiedliche verbräuche, man muss also die endabrechnung des entsorgers abwarten.
     
Thema: Nebenkosten zusammenstellen
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