Nebenkostenabr. bei optierter Umsatzsteuer & Hausverwaltung

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von vocaris, 09.03.2016.

  1. #1 vocaris, 09.03.2016
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    Hallo,

    ich habe eine Wohnung in einem Wohnkomplex gewerblich vermietet. Im Mietvertrag ist die Ausweisung der UmSt. für Miete und NK festgelegt. Der Komplex wird durch eine Hausverwaltung verwaltet. Der Mieter zahlt eine Netto Miete sowie einen netto NK Beitrag, auf den er dann 19% UmSt. bei der monatlichen Zahlung aufschlägt.

    Die Jahresabrechnung der Hausverwaltung weißt mir für alle Beträge nur Bruttobeiträg aus.

    Beispiel: Umlagefähige Kosten = 1100€. Heizkosten nach ISTA 550€. Von der Stadt bekomme ich die Rechnung bzgl. der Grundsteuer 350€.

    Wie erstelle ich die NK Rechnung für den gewerblichen Mieter denn jetzt?

    Addiere ich alle Beträge: 1100 + 550 + 350 = 2000€ und rechne dagegen die gezahlten NK inkl. UmSt?

    Die Differenz muss ich erstatten oder bekomme etwas wieder. Und weise ich auf der Rechnung lediglich zum Bruttowert von 1650€ die enthaltene UmSt iHv 263,45€ aus? Die 350€ Grundsteuer unterliegen ja nicht der UmSt.

    Danke für Eure Tipps
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Wir gehen mal davon aus, dass der Mieter tatsächlich einer USt-pflichtigen Tätigkeit nachgeht. Die reine Vereinbarung im Mietvertrag ist nämlich als Grundlage nicht ausreichend.


    Das ist soweit auch richtig, denn damit die Gemeinschaft zur USt optiert, wäre ein entsprechender Beschluss erforderlich. Wie und ob man das ändert, ist ein etwas komplizierteres Thema.


    Auf die 2000 € ist noch USt zu entrichten. Tatsächlich zahlt der Mieter also 2380 € über eine Kombination von Vorauszahlungen und Abrechnung.


    Nein, keinesfalls. Es gibt für dich keine "enthaltene USt", da diese auf der Abrechnung nicht ausgewiesen ist. Wenn du über diese Aussage kurz nachdenkst, wirst du wahrscheinlich bemerken: Solange die Gemeinschaft dir keine Hausgeldabrechnung mit ausgewiesener USt zur Verfügung stellt, bringt der ganze USt-Stunt deinem Mieter überhaupt nichts.


    Doch, du optierst schließlich. Die Miete würde ansonsten ja auch nicht umsatzbesteuert werden.
     
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  4. #3 vocaris, 09.03.2016
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    Hallo Andres,
    erst mal vielen Dank für deine Antwort. Ich helfe hier meiner Freundin, die das alles bisher einen StBe hat machen lassen. Den gibt es nicht mehr, da der nichts kann (wie man jetzt hier auch merkt).
    Also der Mieter hat eine Psycho Praxis und er hält Vorträge, wo er UmSt in Rechnung stellt. Von daher scheint er es wohl zu können. Wer wollte es auch so. Also die Optierung. Also gehen wir mal davon aus, dass das OK ist. Bzgl. der NK Rechnung hab ich mir das schon gedacht, dass sie auf die ganzen Nebenkosten (die Sie ja als Bruttowert bekommt) noch 19% UmSt draufschlägt. Sprich zu meinem obigen Beispiel kommt die Grundsteuer noch dazu.
    Also 1100 + 550 + 350 = 2000€+19% = 2.380€
    Er hat z.B. 160 NK +19% = 190,40€ als Abschlag gezahlt = 2.284,80€. Demnach muss er 95,20€ nachzahlen.
    Nur deinen Part mit der UmSt Ausweisung verstehe ich nicht. Der Mieter möchte ja die Vorsteuer bei sich geltend machen. Also abziehen. Also muss meine Freundin sie doch in der NK Abrechnung ausweisen?? Sonst macht das ja keinen Sinn.
    Oder verstehe ich da was falsch?
     
  5. Andres

    Andres
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    Gefährlich, ich würde mich darauf nicht verlassen. Die Tätigkeit in der Praxis wird wahrscheinlich weitgehend USt-frei sein und wenn sie in Relation zur Gutachtertätigkeit nicht völlig untergeordnet ist (man geht von max. 5 % des Gesamtumsatzes aus), darf für diesen Mieter nicht zur USt optiert werden.

    Da man sich hier in erhebliche Schwierigkeiten bringt und der Mieter ggf. noch nach Jahren die zu Unrecht abgeführte USt vom Vermieter zurückfordern kann, würde ich mir als erstes vom Mieter bestätigen lassen, dass er die Räume höchstens in geringem Umfang zu vorsteuerschädlichen Zwecken verwendet. In einem anständigen Gewerbemietvertrag sollte dieser Nachweis ohnehin geregelt sein.


    Mein Reden: In der aktuellen Form macht das keinen Sinn. Deine Freundin schlägt auf einen teilweise bereits versteuerten Umsatz eine weitere USt auf, die sich der Klempner danach wieder erstatten lässt. Das sichert Arbeitsplätze im Finanzamt, ist sonst aber sinnlos. Das ganze Theater lohnt sich erst, wenn die Eigentümergemeinschaft in ihrer Abrechnung die USt ausweist, wozu sie selbst optieren müsste. Dann verringert sich die Steuerlast für den Gewerbemieter, erhöht aber evtl. die Steuerlast für die Bewohner und steiger auch ohne Mehrbelastung den Verwaltungsaufwand - daher wird das eher nicht passieren.


    Das mag sein, aber hoffentlich merkst du auch, dass das kein gutes Thema für Selbstpfusch ist. Wenigstens bis die Abrechnung in geregelten Bahnen verläuft, sollte sich die Freundin nach einem neuen StB umsehen.
     
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  6. #5 vocaris, 09.03.2016
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    Hmm. OK. Tja. Was machen wir da am besten jetzt? Die NK Abrechnung muss raus.
    Also es ist auf jeden Fall NICHT richtig die UmSt in der NK Rechnung auszuweisen? Un dich MUSS nach jetzigem Stand auf die NK Beträge 19% aufschlagen.
    Was ist eigentlich mit der Miete? Der Mieter hat ja nur den Mietvertrag wo die Netto Miete und die UmSt aufgeführt ist. Eine Jahresrechnung bekommt er hier ja nicht. Setzt er einfach die UmSt aus dem Mietvertrag bei sich an?
    Dann wie sagt man es dem Kind? Ich müsste ja auch den Mietvertrag anpassen, nachdem meine Freundin ihm sagt "Sorry das geht so nicht mehr!"
    Muss er dem Wechsel zustimmen?
    Kleiner Tipp von dir, was man am besten jetzt macht?
     
  7. Andres

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    Ok, jetzt muss folgender Hinweis kommen: Wir können hier über alles mögliche mehr oder weniger theoretisch diskutieren. Ich kann dir dabei verraten, wie ich mich in bestimmten Situationen verhalten würde und teilweise auch bereits verhalten habe. Letztendlich ist es aber so, dass wir hier im Forum weder Rechts- noch Steuerberatung betreiben dürfen (und aus diversen Gründen auch nicht können), sodass solche Fragen letztendlich immer bei dir bzw. deiner Freundin hängen bleiben - oder eben doch bei einem Steuerberater. Zu dem kann ich nur ausdrücklich raten.


    "Auf jeden Fall" ist gar nichts, solange wir nicht wissen, was der Mieter in der gemieteten Einheit genau veranstaltet. Aus deiner bisherigen Schilderung ...
    ... habe ich die starke Vermutung, dass ein USt-Option für die Miete und BK nicht zulässig sein könnte. Für Aufklärung kann nur der Mieter sorgen, denn wie oben bereits geschrieben braucht man dazu Kenntnis der Umsatzzahlen.


    Von welchem "müssen" reden wir jetzt: Innenverhältnis gegenüber dem Mieter oder Außenverhältnis gegenüber dem FA? Wenn die Sache so liegt, wie ich vermute, hat der Mieter ohnehin keinen Nutzen von der Option, also muss man sich über ersteres eher keine Gedanken machen, falls der Mieter selbst steuerlich gut beraten ist und die Lage daher richtig einschätzt.


    Nein, der Mieter braucht eine Rechnung. Auch hier setzt sich die Freundin aktuell ziemlich in die Nesseln, denn diese Rechnung hat sie unaufgefordert und verpflichtend innerhalb von 6 Monaten ab Leistung auszustellen.


    Wie bereits geschrieben: Erstmal die Fakten klären, d.h. hier die Klärung der Zulässigkeit der Option. Das muss man beim Mieter erfragen und die Antwort will man schriftlich.

    Was dann passiert, hängt u.a. vom Mietvertrag ab, bei dem wir die Klauseln im Zusammenhang mit der Option bräuchten. Bei anständigen Vorlagen für Gewerbemietverträge ist die Option nicht einfach starr vereinbart, sondern steht in Abhängigkeit zur Zulässigkeit der Option, regelt Nachweispflichten und gesteht manchmal dem Vermieter sogar ein Wahlrecht zu.

    Sollte am Ende dieser Prüfung die Erkenntnis stehen, dass die Option unzulässig war, muss man das Ganze rückabwickeln. Dabei ist Eile geboten, denn in naher Zukunft wird das FA die USt-Erklärung für 2015 haben wollen und sobald der Bescheid ergangen und die Einspruchsfrist abgelaufen ist, kann die Option nicht mehr rückgängig gemacht werden. Ich traue mich ja kaum zu fragen, aber: Wie lief das denn bisher mit den USt-Voranmeldungen? Da könnten weitere Leichen im Keller liegen.

    War die Option zulässig, sollte die Sache eigentlich weitgehend klar sein: So sinnlos es auch sein mag, erstellt deine Freundin eine Abrechnung, bei der sie auf die tatsächlich angefallenen Kosten noch USt aufschlägt. Das ist wenigstens nicht so arg kompliziert ...
     
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  8. #7 vocaris, 09.03.2016
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    Hei. Also ich möchte keine Beratung sondern einfach über den Sachverhalt diskutieren. Und vorab Dank, dass du das machst.
    Dieses Mietverhältnis besteht schon mehrer Jahre und es wurde noch nie eine Rechnung über die Miete für den Mieter erstellt. Es wurde auch noch nie ein Umsatzsteuererklärung erstellt!! Und das war alles bei einem Steuerberater!! Der Mieter hat damals gesagt, dass er vorsteuerabzugsberechtigt ist. Also muss ich das erstmal so hinnehmen. Kann man von ihm eine Bescheinigung des FA verlangen?
    Was mich in allem wundert ist, dass das jahrelang von einem StB so gemacht wurde.
    In der Anlage V wird die Nettomiete und die Netto NK als Einnahme erfasst. Dann kommt in Zeile 17 noch die 19% vereinahmte UmSt drauf. Das sind die Summen der Einnahmen. Bei den Werbungskosten sind neben AfA und Zinsen die Bruttosumme der Hausverwaltung zu 100% eingetragen. Sowie die Grundsteuer in Zeile 46. Das ergibt dann in Summe den Gewinn/Verlust.
    Im Mietvertrag ist der Mieter als "Praxisgemeinschaft für Beratung" deklariert. Und im Bereich Mietpreis und NK steht: (Zahlen sind fiktiv)
    Miete für die Praxisetage €430
    Heiz- und NK Vorauszahlung €160
    Gesamt: 590€
    zzgl. MwSt (19%) 112,10€
    Insgesamt monatlich zu zahlen: 702,10€
    Das ist der Ist Stand. Ist das eine "Optierung"?
    Ist hier überhaupt eine Umsatzsteuermeldung abzugeben?

    Wie gesagt ich will den Ist Sachverhalt verstehen. angeblich ist der Vertrag von der Hausverwaltungsgesellschaft zur Verfügung gestellt worden. Und der Vormieter soll angeblich selbe Konditionen gehabt haben.
     
  9. Andres

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    Und es wurde trotzdem fleißig USt kassiert? Falls ja, sollte der oben empfohlene Steuerberater in einer Kanzlei sitzen, die auch über Spezialisten für Steuerstrafrecht verfügen. Irgendwie verstärkt sich mit jedem Satz, den ich von dir lese, so ein ganz ungutes Gefühl bei mir. Inzwischen hoffe ich wirklich, dass du dich massiv unglücklich ausdrückst. Ansonsten könnte hier echt Ärger im Anmarsch sein.


    Nur wenn das im Mietvertrag vereinbart war. Grundsätzlich genügt aber die Erklärung des Mieters, dass er zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Mündlich ist halt immer etwas unschön im Nachweis und wenn der Mieter seinen eigenen Hals retten will/muss, wird er sich an solche Aussagen eher nicht erinnern.


    Das ist soweit grundsätzlich nicht falsch, aber es fehlt eben trotzdem das ganze Gedöns rund um die USt.


    Naja, das kann alles und nichts bedeuten. Es gibt in diesem ganzen Segment jede Menge steuerpflichtige Umsätze, aber ich sehe eben weiterhin die ernste Möglichkeit, dass mehr als 5 % steuerfreie Umsätze ausgeführt werden. Das sind vor allem solche Umsätze, die zu einem sog. "geregelten medizinischen Fachberuf" gehören (ein Psychiater ist das, ein Psychologe kann es sein, ein Selbsthilfe-Guru ist es nicht) und im Rahmen einer "Heilbehandlung" (das ist auch nicht so ganz einfach abzugrenzen ...) stattfinden. 5 % sind schnell erreicht - daher mein Unbehagen.


    Ja, aber das Substantiv heißt einfach nur "Option". :)

    Und genau so sollte man das eben nicht vereinbaren. Ändern sich die Voraussetzungen, unter denen man diese Aufstellung erstellt hat - also z.B. die Berechtigung zur Option oder ganz trivial der Steuersatz - dann hat man mit dieser starren Festlegung ganz viel Spaß. So oder so ist diese eine, kleine Zeile mit dem %-Zeichen die verbindliche Vereinbarung einer USt-Option.


    Ganz unbedingt, und zwar (gerade noch so und ab dem zweiten Jahr) quartalsweise. Man kann die vereinnahmte Steuer ja nicht einfach behalten. Deshalb auch mein Rat in Richtung Steuerstrafrecht: Hier könnte irgendetwas ganz erheblich schief gelaufen sein und wenn das FA das merkt, könnte es viel Ärger geben. Ich finde es sowieso schon seltsam, dass da bei einer Eintragung in Anlage V, Z. 17 noch keine Nachfragen kamen.


    Sagt ja niemand, dass das damals korrekt gewesen wäre.
     
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  10. #9 vocaris, 10.03.2016
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    Moin Andres,
    danke für deine Rückmeldung. Also gehen wir jetzt einfach mal davon aus, dass der Mieter zu 95% einer vorsteuerabzugsfägigen Tätigkeit nachgeht. Damit dieser Themenblock hier mal außen vor ist.
    Warum nie eine UmSt Erklärung seitens des StBe gemacht wurde ist für mich wirklich ein Rätsel. Hinzu kommt, dass meine Freundin für die Steuer 2013 dann bei einem anderen StB war. Und der hat ja auch die Anlage V erstellt und auch dort gesehen, dass die Zeile 17 gefüllt wurde. Wieso erstellt er dann keine UmSt Jahresmeldung. Dann schon der zweite!! Erschließt sich mir nicht... (Hiezu wird meine Freundin am Freitag mal ein Gespräch mit dem StB führen :-) )

    Im Netz habe ich u.a. Dokument gefunden:
    http://www.mietgerichtstag.de/app/download/5729624862/HerrleinUmsatzsteuerundMiete.pdf?t=1445612813

    Sehr interessant. Hilft mir aber auch nur bedingt. Bzgl. der oben angesprochenen Rechnung für die Miete gibt diese Dokument auf Seite 12 wieder, dass eine qualifizierte Mietvertrag für den Mieter ausreicht. Dazu müssen aber Leistungsbelege mit bestimmten Angaben vorhanden sein. Bedeutet das, wenn der Mieter in seinem Dauerauftrag im Verwendungszweck angibt: "Nettomiete x€ zzgl y€ MwSt" wäre das ausreichend?

    Am Ende bleibt immer noch die Frage bzgl. der NK Rechnung. Es bleibt ja dabei, dass die NK Rechnung der Hausverwaltung lediglich in Brutto ausgegeben wird. Nun bin ich in Deutschland ja nicht der Einzige, der Eigentümer einer Wohnung innerhalb eine WEG ist und diese gewerblich vermietet. Und zwar mit Ausweisung von UmSt. Dafür muss es doch eine Vorgehen geben?
    Ich hatte die Frage auch im mitrecht-hilfe Forum platziert. Dort gab es Aussagen, die deiner jetzt widersprechen. Ob sie aber richtig sind, weiß ich immer noch nicht. Einer meinte, dass ich aus den Bruttobeträgen die Steuer rausrechnen muss und sie dann Netto + ausweise. Das hattest du glaube ich oben als falsch dargestellt. Andere sagen, dass ich auf die Bruttobeträge pauschal 19% draufschlage und diese ausweise. Auch gibt das o.g. Dokument darüber keine Info. Dort ist das Beispiel in der Form dargestellt, dass man NK Abrechnungen mit Nettoausweisung bekommen hat. Habe ich aber nicht.

    Wenn ich das schon mal wüsste wäre ich glücklich.

    Dann habe ich bei der Anlage V iVm UmSt noch ein Verständnisproblem.
    Dort wird ja in Zeile 17 die vereinnahmte UmSt eingetragen. Sie fließt also auf der Einnahmeseite mit ein. Auf seiten der Werbungskosten würde die MwSt der abzugsfähigen Vorsteuern ja auch eingetragen. Somit läuft der Saldo der beiden MwSt in das Endergebnit der Anlage V ein. Diese Ergebnis wird ja am Ende mit meinem ind. Steuersatz versteuert.
    Jetzt müsste man für die UmSt aber ja auch eine UmSt Erklärung machen. Somit zahle ich einmal im Rahmen der UmSt. an das FA un im Rahemn der Anlage V zahle ich auf den UmSt Saldo ja quasi auch noch mal Steuern. Ich hätte das verstanden, wenn man in der Anlage V lediglich mit den Nettobeträgen rechnet und der dort ausgewiesene Gewinn dann versteuert wird und man im Rahmen der UmSt Erklärung die z.B. zu viel eingenommene UmSt an das FA zahlen muss. Hmmm. erschließt sich mir nicht :-(
     
  11. #10 JorgStB, 10.03.2016
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    Hallo Foristen,
    Hallo Andres,
    Hallo Vocaris,

    Lese nun schon ein paar Monaten hier im Forum unangemeldet mit, da ich vor einiger Zeit die Verwaltung des Immobilienvermögens meiner Eltern übernommen habe und schon viele hilfreiche Tips erhalten habe. Nach lesen dieses Beitrags sehe ich mich nun gezwungen mich anzumelden, um der Freundin von vocaris dringend zu raten sich steuerliche Hilfe zu suchen.

    Der Sachverhalt gibt genügend Anhaltspunkte um den Verdacht zu haben, dass hier gehörig was schief gelaufen ist, was dringend zu beheben ist, da ihr nun davon Kenntnis habt. Sollte tatsächlich keine Umsatzsteuerjahreserklärung abgegeben worden sein, dann wird die Behebung dieser Tatsache wohl ziemlich teuer werden (beim Tatbestand der Steuerhinterziehung können mindestens die Umsatzsteuern der letzten 10 Jahre nachgefordert werden zzgl. Zinsen von jährlich 6 %). Ich kann Euch nicht raten hier die Vogel Strauß Taktik anzuwenden.

    Was Deine letzte Frage anbelangt. Die USt ist für die Einkommensteuer neutral. Es liegt zwar eine Einnahme vor, wenn Du die Steuer vereinnahmst, wenn Du diese aber an das Finanzamt "weiterreichst" (im Rahmen der Voranmeldung oder Jahreserklärung), dann liegt eine Ausgabe vor (im Ergebnis also neutral). Ihr habt wahrscheinlich die vereinnahmte USt aber nie an das FA abgeführt, weswegen es in der Einkommensteuererklärung auch keinen ausgleichenden Effekt gibt.

    Ich möchte den Berufstand der Steuerberater nicht zwanghaft verteidigen. Wie in allen Berufen gibt es auch hier schwarze Schafe. Allerdings können wir nicht überprüfen, welchen Auftrag Deine Freundin erteilt hat. Unter Umständen lag nur der Auftrag über die Erstellung der EST-Erklärung vor. Ein guter Berater würde aber zumindest den Hinweis geben, dass noch weitere Meldepflichten der Steuerpflichtigen gegenüber dem FA vorliegen.
     
  12. #11 BHShuber, 10.03.2016
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    Hallo Jorg,

    herzlich Willkommen,

    Das haben wir hier und auch in anderen Foren bereits geraten einen Steuerberater aufzusuchen, allerdings wenn ich deinen Beitrag so lese, könnte das durchaus ein Grund dafür sein, warum er sich so wehement dagegen wehrt das auch zu tun, die Frage drehen sich immer wieder im selben Kreis.

    Gruß
    BHSHuber
     
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  13. Andres

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    Man kann den Leuten halt so schlecht hinter die Stirn schauen. Wenn ich raten müsste, wäre meine Vermutung, dass der Steuerberater nur für die Ermittlung von Einkünften oder sogar nur bestimmten Einkunftsarten beauftragt war. Eine Entschuldigung ist das aber nicht, denn nachfragen hätte er trotzdem können.


    Nein, aber eine von mehreren Bedingungen. Einfaches Gegenbeispiel: Steht auf dem Mietvertrag die Steuernummer bzw. USt-ID deiner Freundin? Trägt der Mietvertrag eine eindeutige, fortlaufende Nummer? Bei mindestens einmal "Nein" ist der Vertrag als Rechnung ungeeignet.

    Das ganze ist eine Abhandlung von Juristen (überwiegend) für Juristen. Daher ist es zwar eine ganz interessante Überlegung, wie man eine Kombination aus Mietvertrag und Kontoauszügen auf das geforderte Niveau für Rechnungen hieven kann, in der Praxis macht man sich das Leben aber leichter, wenn man eine separate Rechnung schreibt.


    Nein, das ist nicht zulässig. Dreh- und Angelpunkt des Vorsteuerabzugs ist der Ausweis der USt, daher auch dieses ganze Theater um die Rechnung. Die WEG rechnet (zu Recht!) ohne Ausweis der USt ab, also kann der Leistungsempfänger (das ist deine Freundin) und dessen Leistungsempfänger (das wäre der Mieter) die abgeführte USt nicht als Vorsteuer geltend machen.


    Das ist für den Moment die richtige Vorgehensweise.


    Das ist der Punkt. Damit die WEG in ihrer Abrechnung die USt ausweisen darf, müsste sie selbst zur USt optieren. Das können die Eigentümer per Mehrheitsbeschluss tun. Dass das passiert, halte ich in einer Gemeinschaft, die überwiegend Wohnraum umfasst, für sehr unwahrscheinlich. Die sinnvolle Lösung wäre eher, sich mit dem Mieter darauf zu einigen, künftig auf die Option zu verzichten. Sie bringt nämlich in deinem Fall niemanden wirklich weiter und verursacht nur Verwaltungsaufwand. Das Ziel des Mieters, die in den BK enthaltenen Steuerbeträge abziehen zu können, ist im Moment nicht erreichbar.


    Sofern du die Eintragung in Z. 51 meinst: Diese Eintragung hat keine Auswirkung auf die Steuerlast und dient hauptsächlich dem Zweck, die USt-Erklärung prüfen zu können. Für deine Frage ist Z. 48 deutlich interessanter.


    Nein, das verhindert Z. 48. Beispiel:
    • Für 2015 hast du insgesamt 8425,20 vom Mieter bekommen (12 x 702,10).
    • Davon landen 5160 (12 x 430) in Z. 11,
    • 1920 (12 x 160) in Z. 13,
    • 1345 (12 x 112,1, nur volle €) in Z. 17.
    Bis hierhin hast du Recht: Du zahlst auf die vereinnahmte USt noch einmal ESt. Aber die 1345 aus Z. 17 tauchen gleich noch einmal in Z. 48 auf, Saldo bzgl. der USt also 0.

    In der Praxis läuft das ein kleines bisschen anders ab. Die Beträge decken sich selten und es gibt einen kleinen Übertrag ins nächste Steuerjahr. Faktisch zahlst du also doch manchmal etwas ESt auf die vereinnahmte USt, bekommst das aber im nächsten Jahr wieder zurück.
     
  14. Andres

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    Gut zu wissen, dass ich nicht der einzige mit diesem Gedanken war. :)

    Und herzlich willkommen im Forum!
     
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  15. #14 vocaris, 10.03.2016
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    Lieben Dank für deine Darstellungen. Sehr gut.
    Also der neue StB hatten eine großen Auftrag. Es geht um Jahresabschlüsse einer Firma, 2x V&V (Wohnbereiche), Photovoltaikanlage etc. Also kein Miniauftrag. Zu anderen Gewerken (wie die Photovoltaikanlage) hat er ja auch eine UmSt Jahresmeldung erstellt. Und wenn er in Anlage V in Zeile 17 etwas einträgt, dann sollte es klingeln. Meine Freundin hat am Fr. einen Termin mit ihm. Dort wird sie es ansprechen.
    Also du oben Zeile 11 angesprochen hast, habe ich mir die Anlagen V der letzten Jahre angeguckt. Dort wurde immer die Nettomiete in Zeile 9 eingetragen!!! Also bei Wohnraum???
    Da ich keine Vorsteuern habe (Hausverwaltung weist es ja nicht aus) habe ich auch keine Umsatzsteuer, die zu einer 0€ führen würde. Demnach wird die volle vereinnahmte UmSt versteuert (Was auch nicht ganz richtig ist. Denn der Wert der Hauskosten (Zeile 49) ist ja Brutto. Enthält also die Steuer und schmälert somit die Einnahmen. Aber bei der UmSt Erklärung habe ich nur ausgewiesene UmSt. Die ich ja dann voll an das FA anführen müsste.
    Wenn ich das Konstrukt sehe wird mir echt schlecht und meine Freundin ist vollkommen fertig, da sie sich immer auf den StB verlassen hat.
     
  16. #15 vocaris, 10.03.2016
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    Habe mit UmSt Anmeldung noch nicht so viel zu tun gehabt. Deshalb klingt die Frage ggf. was blöd.
    Aber in meinem Fall hätte ich vereinnahmte UmSt für die Miete und die NK. Auf der Seite der Werbungskosten habe ich keine Vorsteuer.
    Die vereinnahmte UmSt trängt man in der Jahresmeldung der UmSt ein. Da ich nichts zum Gegenrechnen habe, wird diese UmSt von mir im Ramen der UmSt Erklärung zu zahlen sein. Verstehe ich das richtig. Dass man dann diese gezahlte UmSt in der Anlage V wieder als Ausgabe einsetzen darf? Was dann in die Zeile 48 kommt?
     
  17. #16 BHShuber, 10.03.2016
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    Hallo,

    das zum Einen, da wird mir gar nicht schlecht, denn wenn der Steuerberater nachweislich Dinge falsch gemacht hat, dann haftet dieser auch dafür, so wie jeder Rechtsanwalt, Versicherungsmakler, Immobilienmakler, Arzt usw.

    Es wird auch nicht helfen sich so in die Sache hineinzusteigern, in der Ruhe liegt die Kraft, lieber mal einen Tag aussetzen und dann die Problematik neu angehen, ihr macht euch sonst kaputt.

    Ich verstehe vollkommen was du meinst allerdings reiche meine steuerlichen Kenntnisse hierfür nicht aus um euch zu helfen, allerdings weis ich aus Erfahrung, dass ihr bereits auf Grundeis geht, das ist nicht gut.

    Gruß
    BHShuber
     
  18. #17 vocaris, 10.03.2016
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    Hei BHSHuber,
    ich streube mich nicht davor. Das wird am Freitag gemacht. Aber mit einem Vorwissen in das Gespräch zu gehen und die präzisen Fragen zu stellen ist zielführender als allg. zu sagen "Was läuft da schief". Man geht ja auch nicht mit einer stumpfen Axt in den Wald.
     
  19. #18 BHShuber, 10.03.2016
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    Hallo,

    ja hast auch Recht, war auch nicht negativ gemeint von mir, doch fällt mir die langsam aufquellende Verzweiflung in deinen Beiträgen auf, deshalb eben der Hinweis auf in meinem letzten Beitrag.

    Ok, ich halte die Daumen.

    Gruß
    BHShuber
     
  20. #19 vocaris, 10.03.2016
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    Ggf. betrachten wir mal die Umstände. Was liegt eigentlich vor?
    Wir haben einen gewerblichen Mietvertrag in dem bei der Miete und den NK eine Steuer ausgewiesen ist.
    Wir haben dem Mieter NIE eine Rechnung erstellt bzgl. Miete und UmSt. Er hat sich dahingehend auch nie beschwert. Demnach haben wir auch nie UmSt ausgewiesen. Der Mieter dürfte die UmSt somit gar nicht ansetzen, denn er hat dazu keinen Beleg. Demnach wären in den Anlagen V die Angabe der vereinnahmten UmSt eine Fehler gewesen. Man hätte in Zeile 11 einen höheren Wert angeben müssen. Macht aber in der Summe der Einnahmen ja keinen Unterschied. Habe ich dann überhaupt ein Problem? Im Mietvertrag steht auch nirgendwo, das Optiert wird oder das der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist. Somit ist doch eigentlich gar nichts passiert bis auf den Fehler in Zeile 17 etwas eingetragen zu haben?

    Wie seht Ihr diesen Blickwinkel?
     
  21. #20 JorgStB, 10.03.2016
    JorgStB

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    Ich habe gerade keine Anlage V vor mir liegen, aber ich gehe davon aus, dass es richtig ist. In Summe sollte daher Unabhängig von der Vorsteuer nicht bei rumkommen.
     
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