Nebenkostenabrechnung 2015 nicht erhalten - Auszug - Nebenkosten komplett zurückfordern oder warten

Diskutiere Nebenkostenabrechnung 2015 nicht erhalten - Auszug - Nebenkosten komplett zurückfordern oder warten im Fristen Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo, ich bin Anfang März 2015 in eine Mietwohnung Ein- und Ende November 2016 wieder ausgezogen. Während meiner Mietzeit habe ich brav neben der...

  1. #1 Benni.G, 07.03.2017
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    Hallo,
    ich bin Anfang März 2015 in eine Mietwohnung Ein- und Ende November 2016 wieder ausgezogen. Während meiner Mietzeit habe ich brav neben der Kaltmiete 130 € Nebenkosten gezahlt. Ich kann absolut nicht einschätzen, ob ich eine Nachzahlung leisten muss oder eine Rückzahlung zu erwarten habe.

    Bis dato habe ich keine Nebenkostenabrechnung erhalten. Da im Mietvertrag kein expliziter Abrechnungszeitraum angegeben ist, kann ich nicht sagen, ob der Abrechnungszeitraum kalenderjährlich oder mietjährlich ist.
    So oder so ist der Vermieter spätestens ab 1. März 2017 im Verzug mit meiner ersten Nebenkostenabrechnung.

    Würdet ihr jetzt den vermeidlich schlafenden Hund wecken und eine Rückforderung der kompletten Nebenkosten für die ersten 12 Monate verlangen oder würdet ihr bis nächsten März warten, sodass der Vermieter auch mit der zweiten und letzten Nebenkostenabrechnung in Verzug ist?

    Was haltet ihr in dem Zusammenhang von dem Satz auf mietrecht.org
    "Die Rückforderung der Nebenkosten sollte von dem Mieter unbedingt rechtzeitig innerhalb eines Jahres gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden, um einen Rechtsverlust zu vermeiden."
    Demnach sollte ich spätestens im Februar 2018 die Rückforderung der Nebenkosten verlangen?!?

    Was wäre allgemein eine angemessene Frist, bevor man weitere Schritte einleiten sollte?
    Was passiert bei kalenderjährlichen Abrechnung, wenn ich 2015 eine Nachzahlung zu leisten hätte und 2016 eine Rückzahlung bekommen müsste, könnte der Vermieter die beiden dann einfach verrechnen? Der Rückzahlungsanspruch von 2015 ist ja eigentlich verjährt.

    Was wäre die Folge, wenn der Vermieter eine fehlerhafte Abrechnung erstellt (z.B. über die kompletten 21 Monate). Könnte ich dann so lang er keine maximal 12 monatliche Abrechnung erstellt die kompletten Nebenkosten zurück verlangen?

    Vielen Dank für die Hilfestellungen und Anregungen.
    Falls noch (Hintergrund-) Informationen fehlen - bitte nachfragen.
    Benni.G

    PS: Ich war Mieter in einem Zweifamilienhaus, der Vermieter wohnte in einem separaten Haus auf gleichen Grundstück und erstellt meiner Meinung nach die Abrechnungen für das Mietshaus komplett selbst. Meiner Meinung nach ist der Vermieter ein rund 55 Jahre alter "Korinthenkacker und Erbsenzähler".
     
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  3. #2 anitari, 07.03.2017
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    Zunächst mal würde ich in den Mietvertrag schauen was genau das zu Betriebskosten vereinbart ist.

    Monatliche Vorauszahlungen, eine Pauschale oder nichts.

    Nur wenn monatliche Vorauszahlungen vereinbart sind muß der Vermieter abrechnen. Dann binnen 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes, falls er eine Nachzahlung geltend machen möchte.

    Angenommen Abrechnungszeitraum wäre das Kalenderjahr, ist deine Forderung nach der Abrechnung oder eine mögliche Rückforderung der gezahlten BK, aus dem Jahr 2015 noch berechtigt.

    Forder ihn zunächst nachweisbar mit Fristsetzung, meinetwegen bis 31.3.2017, auf die Abrechnung für 2015 zu erstellen und dir zuzuschicken.

    Deine neue Anschrift ist ihm doch bekannt?
     
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  4. #3 Benni.G, 07.03.2017
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    Danke zunächst.
    Ich denke es sind monatliche Vorauszahlungen. An dem Heizungsrohr, welches zu meiner Wohnung führt, ist im Keller ein Zähler, eine Wasseruhr für meine Wohnung existiert auch, von daher würde eine Pauschale keinen Sinn ergeben.

    Ich habe dem Vermieter meine neue Anschrift mitgeteilt, er weiß aber auch, wo ich arbeite. Die Unzustellbarkeit wäre also eine sehr faule ausrede.
     
  5. #4 BHShuber, 07.03.2017
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    Hallo,

    das zählt nicht, die Gesinnung des Vermieters ist kein Kriterium für die Erstellung und rechtzeitige Zuleitung einer Abrechnung für Neben- Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen des Mieters.

    Alles Andere hat dir anitari bereits ausführlich dargestellt.

    Gruß
    BHShuber
     
  6. #5 Benni.G, 07.03.2017
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    Deswegen habe ich es auch nur als PS geschrieben. Dies ist auch nicht böse gemeint, sondern so, dass der Besitzer es mit vielen Dingen sehr genau genommen hat.
     
  7. #6 anitari, 07.03.2017
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    Denkst oder weißt Du?


    Trotzdem kann eine Pauschale vertraglich vereinbart sein.

    Also Mietvertrag raus suchen und nachsehen. Alles andere macht keinen Sinn.
     
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  8. Andres

    Andres
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    Nachdem ich - wie von anitari vorgeschlagen - mich im Mietvertrag versichert hätte, dass tatsächlich Vorauszahlungen vereinbart sind, würde ich zunächst anhand von Durchschnittswerten schätzen, wohin die Reise in etwa gehen könnte. Der DMB hat bundesweite Durchschnitte zuletzt für 2012 veröffentlicht, bessere Daten liefert vielleicht ein örtlicher Betriebskostenspiegel, falls es den gibt. Mal ganz grob anhand des letzten Bundesdurchschnitts: War die Umlage sämtlicher Betriebskostenarten vereinbart und die Wohnung größer als 40 m², würde ich eher die Füße still halten.

    Ist kein Abrechnungszeitraum vereinbart, kann der Vermieter einen nach billigem Ermessen festlegen. Das würde ich als Vermieter (hätte ich denn die Abrechnung so verbaselt) so machen, dass gezielt ein Teil der Betriebskosten nicht mehr nachforderbar ist, was andererseits die Abrechnungsfrist nach hinten schiebt, d.h. ich würde mit drei statt zwei Abrechnungszeiträumen planen. Deine Grundannahme, dass hier zwei Abrechnungen geschuldet sind, muss also nicht unbedingt richtig sein.

    Das macht die gesamte Situation noch unübersichtlicher.


    Das bezieht sich auf die Verwirkung eines Rückforderungsanspruchs, indem man einen gewissen Zeitraum keine Einwände erhoben hat. Es gibt dafür keine festen Fristen. Wenn du dich über den aktuellen Zustand längere Zeit nicht beschwerst, könnte dein Anspruch als verwirkt gelten.


    Angemessen wäre es, den Vermieter sofort zur Erstellung der Abrechnungen aufzufordern. Andererseits kollidiert das mit deinem Plan, den Vermieter bestmöglich ins offene Messer laufen zu lassen.


    Nochmal der Hinweis, dass die Abrechnungszeiträume auch anders liegen können.

    Entscheidend für diese Frage ist der Zeitpunkt, zu dem die Aufrechnung erstmals hätte erklärt werden können, § 215 BGB. Da die Nachzahlung aus 2015 nur mit einer Abrechnung in 2016 hätte geltend gemacht werden können, die Abrechnung für 2016 gleichzeitig aber nicht vor Ende des Abrechnungszeitraums erstellt werden kann, wäre der erste denkbare Zeitpunkt für die Aufrechnung der 01.01.2017 gewesen. Zu diesem Zeitpunkt war die Gegenforderung aber bereits gerade so verjährt, daher ist keine Aufrechnung mehr zulässig.


    Die Rückforderung aller Vorauszahlungen wird nur dann durchgehen, wenn der Vermieter auch nach Fristsetzungen noch keine korrekte (oder überhaupt eine) Abrechnung zu Stande bringt.
     
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  9. #8 Benni.G, 07.03.2017
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    Also wie gedacht, so ist es. Es ist ein Standardmietvertrag von Haus&Grund.
    Es ist angekreuzt, dass die Betriebskosten per Vorauszahlung für Heizung/Warmwasser da ist.

    Dann werde ich jetzt mal so lang wie möglich die Füße stillhalten.
     
  10. #9 anitari, 07.03.2017
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    Warum? Wenn Du dein Recht auf die Abrechnung nicht zeitnah geltend machst ist dein Anspruch auf evtl. Erstattung der Vorauszahlungen irgend wann verwirkt.
     
  11. Berny

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    Für anderes nicht?
     
  12. #11 Benni.G, 08.03.2017
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    Es gibt zwar keine offizielle Frist, aber generell geht man von einer Verjährung von 3 Monaten aus. Da habe ich also noch etwas Zeit.
    Außerdem weiß ich ja gar nicht, was für einen Abrechnungszeitraum der Vermieter wählt, weil ich ja noch nie eine Abrechnung bekommen habe.
    Selbst wenn ich bis zum 31. März 2018 warte, sollte ich noch in der 3-Jahres-Frist des ersten Monats sein.
     
  13. #12 anitari, 08.03.2017
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    Verjährung 3 Monate? Ich kenne nur die allgemeine Verjährungsfrist von 3 Jahren.

    Im übrigen hast Du immer noch nicht die Frage beantwortet ob vertraglich monatliche Vorauszahlungen vereinbart waren.

    ... ist nicht wissen

    Wenn der Vermieter wirklich so ein "Korinthenkacker und Erbsenzähler" ist wie Du schreibst, kann ich mir nicht vorstellen das er so wichtige Dinge wie die fristgerechte Er- und Zustellung der Abrechnung verpennt.
     
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  14. #13 Benni.G, 08.03.2017
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    Hm, das bin ich mir jetzt ehrlich gesagt auch nicht ganz sicher.
    Wie würdet ihr dass denn sehen?
    Aber da in 2. a) 2. Abschnitt ja steht, dass wenn unter §3 Ziff. 1. b) nichts kenntlich gemacht worden ist, dass dies dann als Vorauszahlungen zu sehen ist, wohl über die kompletten Nebenkosten.
     

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  15. #14 anitari, 08.03.2017
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    Aus meiner Sicht sind lediglich Vorauszahlungen für Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart.

    Folglich hast Du Anspruch auf Abrechnungen.

    Warum Du da bis 2018 warten willst kann ich nicht nachvollziehen.

    Wie auch immer, für mindestens eine Abrechnung ist die Frist während der der Vermieter eine Nachforderung hätte geltend machen können abgelaufen.

    Abrechnungszeitraum 1.1. - 31.12.15 - Frist abgelaufen am 31.12.2016

    Abrechnungszeitraum 1.3.2015 - 28.2.2016 - Frist abgelaufen am 28.2.2017

    oder

    Abrechnungszeitraum 1.4.2014 - 31.3.2015 - Frist abgelaufen am 31.3.2016

    Eine Abrechnung über den Zeitraum 1.3.2015 - 30.11.2016 wäre unzulässig bzw. unwirksam.
     
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  16. #15 Benni.G, 08.03.2017
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    Sorry, verschrieben! Aber damit hast du dir deine Anmerkung mit dem zeitnah quasi selbst beantwortet.
    In #8 habe ich geschrieben, dass nur Vorauszahlung angekreuzt ist.
    Für viele Leute ist es eben leichter die Fehler bei jemand anderen zu finden. Ich will nicht sagen, dass ich fehlerfrei bin, aber ich lass' die 5 auch mal gerade sein. Für mich ist das Leben ein Geben und Nehmen.
    Klar ich habe die Wohnung genommen und dafür Geld gegeben, aber es gibt da so ein paar Sachen, die mich aufgeregt haben, wo ich insgesamt etwas Kulanz erwartet hätte.
    Meine Terrassefliesen und -Fugen waren z.B. bei Einzug etwas "vergrünt". Da ich keinen Wasseranschluss für eine Gartenschlauch hatte, habe ich ihn gefragt, ob ich für einen Hochdruckreiniger deren verwenden könnte. Nach 2 Minuten kam er an und fragte, wie lang ich denn noch das Wasser verbrauchen wöllte.
    Bei der Wohnungsübergabe hatte ich noch 5 leere Kartons (nicht besonders große) im Keller, weil die Mülltonnen voll waren, die sollte ich doch bitte noch mitnehmen.
    Auf der anderen Seite war es für den Vermieter eine Selbstverständlichkeit, dass ich den Allgemeinstrom auf meinen Zähler laufen lasse, an einer Wand im meinem Keller hunderte Dachziegel gestapelt werden, ich ein Regal doch bitte später (ein paar Tage nach der Wohnungsübergabe) abbauen sollte, weil der Maler dort schon/noch Farbeimer deponiert hatte.
     
  17. #16 Benni.G, 08.03.2017
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    Hm, stimmt, da unter §3 Ziff. 1. b) ja zumindest ein Haken gemacht worden ist, greift ja der 2. Absatz gar nicht.
    Folglich müsste der Vermieter ja die Kosten für Müll, Wasser usw. selbst tragen?

    Danke für den guten Hinweis.

    Durch eine fristgerechte Abrechnung kann der Mieter ja nur verlieren. Dem Mieter entgehen höchstens Zinsen auf Überzahlungen. Also so lange die Frist für die zweite Abrechnung noch nicht rum ist, und die Verjährung der ersten Abrechnung noch in weiter Ferne ist, ist Abwarten aus Mietersicht die sinnvollste Alternative.
     
  18. #17 BHShuber, 08.03.2017
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    Hallo,

    dies alles hat doch primär nicht im geringsten damit zu tun, dass es noch keine Abrechnung gab und vielleicht ist davon auszugehen, dass es keine mehr geben wird, das ist nicht ungewöhnlich, frei nach dem Motto: "aus den Augen, aus dem Sinn"!

    Sehr lustig zu lesen ist, du wirfst dem Vermieter vor er wäre ein Erbsenzähler und Korinthenkacker dabei zählst du selber jegliche Kleinigkeit auf, die du als störend empfindest und wenn man den Verlauf deiner bisherigen Beiträge sich betrachtet, nimmst du das Maß von deinen Schuhen.

    Anitari hat dir doch jetzt verständlich erklärt wie was wann wo und zu welcher Zeit, sollen wir dir hier noch ein Schreiben für den Vermieter vorgefertigt liefern?

    Gruß
    BHShuber
     
  19. #18 Benni.G, 08.03.2017
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    Ich habe ja auch geschrieben, dass ich nicht frei von Fehlern bin.
    Ich habe aber nicht drauf bestanden, dass ich meinen Keller komplett hätte nutzen können, dass ein extra Stromkreis für den Allgemeinstrom gemacht wird etc.
    Viele Kleinigkeiten habe ich vermutlich auch vergessen, tut mir leid.

    Anitari hat mir in der Tat sehr geholfen. Aber siehst du (BHShuber) und andere es z.B. auch so, dass ich von den 130 € Nebenkosten lediglich die Heizkosten zu begleichen habe und die sonstigen Kosten der Vermieter übernehmen muss?
     
  20. #19 anitari, 08.03.2017
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    Das dürfte ein Richter im E-Fall anders sehen. Der könnte den Mieter fragen warum er seinen Anspruch erst knapp vor Ende der Verjährungsfrist und nicht zeitnah, nach dem die Abrechnung fällig gewesen wäre, geltend macht.

    Die Begründung "wegen der Zinsen" kommt da sicher "gut" an.
     
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  21. #20 BHShuber, 08.03.2017
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    Hallo,

    dem schließe ich mich an.

    Gruß
    BHShuber
     
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