Nebenkostenabrechnung 2015 nicht erhalten - Auszug - Nebenkosten komplett zurückfordern oder warten

Diskutiere Nebenkostenabrechnung 2015 nicht erhalten - Auszug - Nebenkosten komplett zurückfordern oder warten im Fristen Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Weißt du bzw. hast du Erfahrungswerte, wie lange ein Vermieter für die Sache Zeit hat? Wie lange sich ein Mieter gedulden und Nachfristen setzen...

  1. Andres

    Andres
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    Die Rückforderung der Vorauszahlungen ist immer nur ein Ersatzanspruch für die fehlende Abrechnung. Der Vermieter hat also im Prinzip so lange Zeit, bis er z.B. dazu verurteilt wurde, die Vorauszahlungen zu erstatten bzw. bis er das tatsächlich getan hat. Umgekehrt: Zumindest für eine sehr lange Zeit kann der Vermieter den Anspruch des Mieters einfach dadurch abwenden, dass er korrekt abrechnet.

    Die von mir genannte Nachfrist bezieht sich lediglich darauf, dass ich vor Beschreiten des Rechtswegs den Vermieter gerne eindeutig in Verzug sehen würde. Dazu scheint es mir sinnvoll, den Vermieter auf die Unwirksamkeit seiner Abrechnung hinzuweisen, verbunden mit einer Fristsetzung, bis wann eine korrekte Abrechnung zu erstellen ist. Von den üblichen 2 Wochen würde ich dabei etwas nach oben abweichen - die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung ist sicherlich ausreichend komplex, um das zu rechtfertigen.


    Das mag im Einzelfall ja auch richtig sein. Die Rückforderung der Vorauszahlungen ist zunächst einmal ein gutes Druckmittel. Die Größenordnungen sind hier ja schön von Benni G. geschildert: Der Vermieter möchte ihm ~500 € erstatten, er hätte vielleicht gerne noch ~300 € mehr. Die gesamten Vorauszahlungen liegen bei 2600 €. Das macht einen etwas anderen Eindruck auf dem Anschreiben des Anwalts ...

    Tatsächlich bekommen wird man diese Erstattung nur, wenn das eintrifft, was ich oben geschrieben habe: Der Vermieter ist wirklich zu blöd oder zu stur, um eine formal korrekte Abrechnung auf die Beine zu stellen. Da ich den guten Mann nicht kenne, mag ich das nicht beurteilen. Das muss Benni G. selbst überlegen.


    Doch, tut es. Auch wenn der Vermieter bereits heftig im Rückstand ist, hast du trotzdem deine Beanstandungen an der Abrechnung vorzubringen, § 556 Abs. 3 BGB, letzter Satz. Tust du das nicht, können Ansprüche daraus verjähren oder verwirken. Es geht hier auch nicht um eine Formalität wie das fehlende Datum, sondern um einen intransparenten Rechenweg. Das schreibe ich jetzt aber auch schon zum fünften Mal ...
     
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  3. #62 Benni.G, 29.05.2018
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    Hallo, gestern war ich beim Vermieter und habe alle unklaren Punkte mal angesprochen.

    Strom - hier gibt er mir für die Hälfte der Zeit 5 €, also insgesamt 50 €

    Versicherung - die Versicherung wurde tatsächlich um 15% teurer, ohne das sich was geändert hat

    Abfall - zunächst hat er zugegeben, dass im Mietvertrag tatsächlich was anderes steht, aber er hat so abgerechnet, wie der Kreis die Gebühr berechnet. Er stellt das um auf Gebühren je Person und rechnet es auch auf Personentage um. Im Nenner 2016 hat er sich tatsächlich vertan. Für 2015 müsste ich laut meiner Rechnung 1,30 € mehr bezahlen, für 2016 bekomme ich 18,12 € zurück, als insgesamt 16,82 €

    Heizung - hier haben wir ja nur den Durchfluss zu meiner Wohnung, statt den Hauptzähler abgelesen. Er hat auf seinem Einzugsprotokoll auch nicht den Wert von 109 stehen. Es ist also nach wie vor ein Murks und eine richtige Abrechnung ist prinzipiell nicht möglich.
    Stand gestern haben wir es nun folgendermaßen besprochen.
    Es gab eine Rechnung vom Grundversorger vom 10.4.2015 bis 23.5.2015 über 24,11 € und eine über den 24.5.2015 bis 20.6.2015 über 24,30 €. Weiterhin gab es eine Rechnung von einen Ersatzversorger vom 21.6.2015 bis zum 20.6.2016 über ca. 1.000 €.
    Die letzte Abrechnung vom 21.6.2016 bis 20.6.2017 hat der Anbieter quasi 1/3 auf 2016 und 2/3 auf 2017 aufgeteilt (wahrscheinlich nach Gradtagen oder bekommen die den Zählerstand zum Jahreswechsel durch den Netzbereitsteller?), sodass bis zum Jahreswechsel 632,20 € hinzukommen. Hierbei wurde natürlich nicht beachtet, dass die obere Wohnung generell erst ab November mit Heizkörpern ausgestattet war, sodass für's Jahr 2016 definitiv zu viel Gas abgerechnet wurde.

    Diese 1.432,20 € haben wir nun 1.700 Einheiten die zum 31.12.2016 insgesamt verbraucht wurden, geteilt und mal 1.142 gerechnet.
    Ich bekomme auf jeden Fall noch rund 183 € zurück.

    Also insgesamt knapp 250 € zusätzlich, auch wenn keine korrekte Abrechnung möglich ist.
    Somit habe ich am Ende für rund 85 € monatliche Nebenkosten gehabt (Warmwasserbereitung und Hausstrom zusätzlich aus eigener Tasche bezahlt).

    Wenn er jetzt wieder andere Zahlen aus dem Hut zaubert, dann ist meine Geduld mit ihm am Ende.
     
  4. sara

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    was meinst du mit Anbieter? Den Gasversorger?
    Bei Preisänderung werden immer auch unter dem Jahr anteilige Berechnungen auf der Rechnung zu finden sein.
    Hat aber nichts mit den Gesamtkosten zu tun.
    Dann wurden bis Nov. (welchen Jahres?) in dieser Wohnung auch keine Heizkosten verursacht.
     
  5. #64 Benni.G, 29.05.2018
    Benni.G

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    Ja, ich meinte den Gasversorger. Am Preis hat sich meines Wissens nach nichts geändert. Aber es fand eine Teilung der Rechnung auf das Jahr 2016 und 2017 statt. Vom 21.6.2016 bis zum 31.12.2016 waren es ca. 8.500 kWh und vom 1.1.2017 bis zum 20.6.2017 rund 17.000 kWh für insgesamt 1.896 €.

    Demnach gehe ich davon aus, dass 1/3 der Wärme nach Gradtagen 2016 angefallen sind und 2/3 2017.
    Da die obere Wohnung aber erst ab Ende November 2016 beheizbar war, kann man die Gradtage nicht einfach so aufteilen.

    Die Rechnung müsste eigentlich in etwa so aussehen:
    1/3 * 40% + 2/3 * 100% = 25.500 kWh
    0,133 + 0,666 = 25.500 kWh
    0,8 = 25.500 kWh

    0,133 / 0,8 * 25.500 kWh = 4.250 kWh in 2016 -> 315 € im Vergleich zu 632 €
    0,666 / 0,8 * 25.500 kWh = 21.250 kWh in 2017 -> 1.579 € im Vergleich zu 1.264 €

    Dezember außen vor, sonst wird die Rechnung noch komplizierter mit * 5 / 6 bzw. * 6 / 5, aber die Tendenz ist klar zu sehen.
     
  6. #65 immobiliensammler, 29.05.2018
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    Das wird der Gasversorger wohl wegen dessen Bilanzierung entsprechend abgegrenzt haben, ist allgemein üblich. Eine Zwischenablesung zum 31.12. hat es mit Sicherheit nicht gegeben, die Aufteilung erfolgt rechnerisch (ist meist auf der Rechnung auch so gekennzeichnet), ob das jetzt nach der Gradzahltabelle geht - keine Ahnung!
     
  7. #66 Benni.G, 30.05.2018
    Benni.G

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    Auf jeden Fall gehe ich davon aus, dass somit absolut keine korrekte Abrechnung möglich ist und mir prinzipiell die komplette Vorauszahlung zustehen würde.
    Habe ihm nun nochmals 14 Tage Zeit gegeben, wenn bis dahin nicht mindestens 250 € kommen, dann weiß ich, wer den Rechtsstreit gewinnt.
     
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  9. jorgk

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    Also eine 'ordungsgemässe [Heizkosten-]Abrechnung' setzt nicht voraus, das die Messinstrumente funktioniert haben. Denn dann dürfen, ganz einfach, die Kosten nach anderen Massstäben verteilt werden (§ 9a, HeizkostenV).
    Allerdings steht dann ggf. ein Kürzungsrecht zu (15%, § 12). Ich meine jedoch, das ein kürzliches Urteil dieses Recht eingeschränkt hätte, aber den Kontext habe ich verloren und finde es nicht mehr.

    Von daher wäre ich nicht so sicher, ob tatsächlich quasi zwanghaft "mir prinzipiell die komplette Vorauszahlung zustehen würde" nur weil nicht mit den geforderten Mitteln zur Verbrauchserfassung gearbeitet wurde.
     
  10. #68 Benni.G, 31.05.2018
    Benni.G

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    Ich bin im November 2016 ausgezogen. Den korrekten Gaszählerstand gibt's jeweils nur zum 20. Juni.
    Während meiner Mietzeit wurde nur eine Wohnung beheizt, danach 2 Wohnungen. Wie es näherungsweise aussehen müsste, habe ich ja geschrieben siehe #64.

    Aber wie geschrieben, warte ich jetzt mal ab, was er mir für eine Abrechnung erstellt. Wenn er unter 250 € landet, dann soll das ein Richter verhandeln.
    Wenn ein Vermieter mit einer Abrechnung für 2015 bis April 2018 braucht, ist dessen prinzipielles Ansehen vor Gericht bestimmt schon mal nicht das Beste. Wenn der Vermieter dann, trotz Jahrelanger Vermietung, nicht den richtigen Zähler zum Auszug abgelesen hat, den Allgemeinstrom auf einen Mieter abwälzt und nicht in der Lage ist, seine Abfallrechnung einfach an den Mieter weiterzugeben, wird ihm leicht jede sorgfältige Vermietung und deren ordentliche Abrechnung abgesprochen.
    Wie es in anderen Threads heißt, sollte man das eben manchmal den Profis überlassen...
     
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