Nebenkostenabrechnung an Mieter

Diskutiere Nebenkostenabrechnung an Mieter im Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo Zusammen, wir haben eine Wohnung gekauft und müssen jetzt das erste Mal eine Nebenkostenabrechnung machen. Leider weiß ich sogar nicht wo...

  1. #1 Elena1983, 24.08.2018
    Elena1983

    Elena1983 Neuer Benutzer

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    Hallo Zusammen,

    wir haben eine Wohnung gekauft und müssen jetzt das erste Mal eine Nebenkostenabrechnung machen. Leider weiß ich sogar nicht wo ich anfangen soll ;(

    Diese muss Anteilig erstellt werden, da die Übernahme der Wohnung erst im Mai erfolgt ist.
    Die Grundsteuer pro Jahr beträgt 323,68 Euro. (Ab Juni gezahlt)

    Könnte mir hier jemand behilflich sein?

    Miete 540,00 Euro
    Garage 50,00 Euro
    Heizkosten (voraus) 80,00 Euro
    Betriebskosten (voraus) 100,00 Euro

    Miete Warm: 770,00 Euro

    Ich möchte keine Aufwendige Abrechnung erstellen, lediglich Gegenüberstellung Soll und IST - Fertig :)
    Ist es möglich? :)

    Vielen lieben Dank im Voraus.

    Gruß
     
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  3. Andres

    Andres
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    Ich habe den Anhang entfernt. Bitte anonymisiere auch in deinem eigenen Interesse die dortigen Angaben konsequent. Die Leerseiten zu entfernen wäre sicher auch keine schlechte Idee.

    Zu deinen Fragen:
    Das ist nicht richtig. Der Mieter muss solche Zwischenabrechnungen nicht akzeptieren. Wann und wie die Wohnung unterjährig verkauft wurde, darf ihm zu Recht völlig egal sein. Ihr habt also eine Abrechnung für das ganze Jahr zu erstellen. Wie ihr danach Kosten, Vorauszahlungen und Abrechnungsergebnis mit dem Voreigentümer auseinandersetzt, ist davon unabhängig.


    Niemand möchte eine aufwändige Abrechnung erstellen, aber manchmal muss man eben. Dass es sich hier um eine große Mehrhausanlage handelt, macht die Sache nicht einfacher.

    Ohne ein grundlegendes Verständnis, wie eine Betriebskostenabrechnung aussehen muss, wirst du hier nicht weit kommen. Dazu findest du ausreichend Beispiele und Muster im Netz, sodass ich das hier nicht im Einzelnen aufdröseln möchte. Wenn du konkrete Fragen hast, bekommst du hier sicher Hilfe. Mit wirklich null Vorkenntnissen ist es nicht die schlechteste Idee, zumindest am Anfang die Betriebskostenabrechnung von einem Profi erstellen zu lassen. Die Hausverwaltung bietet das sicher als Service an.

    Grundsätzlich ist zu klären, welche Umlageschlüssel mit dem Mieter vertraglich vereinbart sind. Falls vereinbart ist, dass dem Mieter die Betriebskosten nach den Schlüsseln berechnet werden, die die Gemeinschaft dir gegenüber anwendet, ist die Sache relativ einfach:
    • Die Abrechnung besteht im Wesentlichen aus der Aufstellung ab Seite 7 bis Seite 8 einschließlich "Miete Wärmezähler 70 % kWh". Danach folgen noch nicht umlagefähige Betriebskosten. Positionen mit Anteil 0 kannst du auslassen.
    • Dazu kommt die Grundsteuer, die der Vermieter zu zahlen hatte.
    • Die Heizkostenabrechnung (Seite 15) gehört zur Kenntnis auch dazu. Die entsprechenden Summen sind schon Bestandteil der Abrechnung (Seite 8).
    • Über die nachrichtliche Mitteilung der haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen freut sich der Mieter, denn er kann sie selbst bei seiner Steuer angeben. Das gilt aber nur für solche Kosten, die dem Mieter als Betriebskosten berechnet werden, d.h. in diesem Fall nicht die drei Positionen, die mit "Reparaturen" beginnen.

    Es genügt nicht, die fraglichen Seiten zu kopieren (auszuschneiden, zu markieren, ...) und dem Mieter zu schicken. Der Mieter hat Anspruch auf eine an ihn gerichtete Abrechnung, die in sich stimmig ist. Außerdem ist über die Vorauszahlungen des Mieters (die in der WEG-Abrechnung gar nicht enthalten sein kann) abzurechnen. Wie gesagt: Komplett ohne eigene Kenntnisse würde ich das zumindest am Anfang nicht selbst machen.
     
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  4. #3 anitari, 25.08.2018
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    Da hast Du aber Glück das Du nur eine ETW und kein Mehrfamilienhaus gekauft hast.;)

    Denn die Erstellung einen BK-Abrechnung für eine ETW ist ziemlich simpel.

    Du nimmst die Hausgeldabrechnung des ganzen Abrechnungszeitraumes.

    Darin sind die auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten gekennzeichnet.

    Die überträgst Du Position für Position in z. B. eine Excel-Tabelle. Dazu noch die Grundsteuer, denn die ist ja im Hausgeld nicht enthalten.

    Hier eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Abrechnung für eine ETW und auch ein, wenn auch etwas hemdsärmeliges, Beispiel wie so eine Abrechnung aussehen könnte.
     
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  5. sara

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    Da du für das ganze Jahr abrechnest, auch die Vorauszahlungen für das ganze Jahr berücksichtigen.
     
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  6. #5 immobiliensammler, 25.08.2018
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    Dafür ist natürlich Voraussetzung, dass im Mietvertrag der gleiche Abrechnungsschlüssel vereinbart wurde mit dem auch die Hausverwaltung abrechnet. Die Hausverwaltung rechnet z.B. regelmäßig nach MEA ab, in den Mietverträgen ist aber oft Wohnfläche vereinbart - und dann?
     
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  7. #6 anitari, 25.08.2018
    anitari

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    Das sind natürlich so Feinheiten die ein Vermieter einer ETW beachten muß. Oder er erstellt die Abrechnung entsprechend.
     
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  8. #7 Elena1983, 25.08.2018
    Zuletzt bearbeitet: 25.08.2018
    Elena1983

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    Vielen lieben Dank für die schnelle Rückmeldung.
     
  9. #8 Elena1983, 25.08.2018
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    Ich habe eine Frage noch:
    Die Seite 1-2 enthält die gesamte Aufstellung der Kosten.

    Warum gibt es noch diese extra Seite mit den selben, aber nicht allen Angaben nur in Kurz Form? Siehe Seite 3 Anhang

    Ich bin wie folgt vorgegangen:
    Ich habe alle Kosten zusammen gerechnet, die Zuführungen Rücklagen, kontogebühren und Verwaltergebühr rausgerechnet und rechne jetzt noch die grundbesitzabgaben drauf. Das ist doch korrekt?

    Oder gibt es weitere Kosten, welche im Anhang gelistet sind, aber nicht weiterbelastet werden dürften?

    Danke im Voraus für die Unterstützung

    Beste Grüße

    Elena
     
  10. #9 anitari, 25.08.2018
    anitari

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    Du hast schon bemerkt das der Anhang, da nicht anonymisiert, entfernt wurde?

    Je Kostenart oder einfach alles zusammen zu einem Betrag?

    Nochmal zur Erinnerung, Du mußt über den gesamten Zeitraum abrechnen. Nicht über den ab Du Eigentümer bist.
     
  11. Andres

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    Zunächst noch einmal der Hinweis:
    Ich habe den Anhang aus dem ersten Beitrag entfernt, da er völlig unzureichend anonymisiert war. Den Anhang kannst du gerne neu einstellen, sobald du das verbessert hast.


    Nein. Seite 1 enthält vor allem eine Aufstellung des Vermögens der Gemeinschaft (Kontostände, Forderungen und Verbindlichkeiten) und die Summe der gesamten Ausgaben und Einnahmen.


    Du fragst jetzt aber nicht ernsthaft, warum man die wesentlichen Informationen eines 12 Seiten langen Berichts knapp zusammenfasst? Ich versuche mich mal trotzdem an einer Antwort:

    Erstens sind dort Informationen enthalten, die sonst nirgends aufgeführt sind. Dazu wären vor allem die Kontostände zu nennen. Zweitens erlauben die aufgeführten Vermögen und das Abrechnungsergebnis eine einfache Plausibilitätsprüfung: Das Vermögen des Vorjahres plus das aktuelle Abrechnungsergebnis muss das Vermögen am Ende des Abrechnungsjahres ergeben. Zusammen mit der Veränderung an Forderungen und Verbindlichkeiten ergibt sich damit ein Gesamtbild, wie das Jahr wirtschaftlich verlaufen ist.

    Vielleicht ist die Antwort auch einfacher: Die Struktur "altes Vermögen + Zugänge - Abgänge = neues Vermögen" ist seit dem Spätmittelalter allgemein üblich. Nur die Darstellung hat sich immer mal wieder verändert.


    Dort geht es um den Wirtschaftsplan für 2018, also etwas völlig anderes.


    Gut, dass du die Verwaltergebühr und Kontogebühr entdeckt hast - ich habe diese Positionen nicht gesehen. Außerdem sind noch die Reparaturen und die Beiratsversicherung nicht umlagefähig.

    Und: Du musst für das ganze Jahr abrechnen, nicht nur für deine 223 Tage. Wurde dir schon vor deinem zweiten Beitrag dreimal geschrieben.
     
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