Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel intern

Diskutiere Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel intern im NK - Ankündigungen! Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo zusammen, nach einem Hauskauf steht nun eine Nebenkostenabrechnung für 2018 an. Da wir Ende 2018 Eigentümer wurden müssen wir nun die...

  1. #1 JungesPaarMitEFH, 06.05.2019
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    Hallo zusammen,

    nach einem Hauskauf steht nun eine Nebenkostenabrechnung für 2018 an. Da wir Ende 2018 Eigentümer wurden müssen wir nun die Abrechnung erstellen.

    Der Verkäufer hatte sich offenbar etwas von den Mietern auf der Nase herumtanzen lassen. Wir haben die Zahlen bekommen, ein Monat wurde gar nicht bezahlt, einen Monat die Miete gekürzt. In dem Zeitraum wo wir Vermieter waren passen die Zahlungen.
    Nun ergibt die Abrechnung dadurch für das Jahr 2018 ein dickes Minus für die Mieter. Der Verkäufer möchte nun das wir die Nebenkostenabrechnung erstellen (okay, damit haben wir kein Problem) und die Nachforderungen für ihn abwickeln.

    Sind wir jetzt quasi das Inkassobüro für den Verkäufer? Es kann doch jetzt auch nicht unsere Aufgabe sein, zu klären, ob die Mietkürzung berechtigt war oder nicht? Darf man überhaupt eine Minderung der Miete (die man für unberechtigt hält) einfach so als zu wenig gezahlte Nebenkosten berechnen?

    Leider hat der Notar das Thema Nebenkosten komplett verschlafen, dazu ist nichts im Kaufvertrag geregelt.

    Weiß jemand wie in so einem Fall zu verfahren ist?
     
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  3. #2 sara, 06.05.2019
    Zuletzt bearbeitet: 06.05.2019
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    Was meinst du damit?
    Komplette Miete und Nebenkostenvorauszahlung?

    Also wenn Mietschulden bestanden, auch wenn die Miete gekürzt wurde, so muss der Voreigentümer diese seine Forderungen auch selbst bei den Mietern verlangen.
    Diese sind nicht von dir in der Nebenkostenabrechnung abzurechnen.

    Gibt es etwas schriftliches warum die Mieter u. wie hoch die Mietkürzung der Mieter war?
    Das würde ich mir auch von den Mietern schriftlich geben lassen

    Im Grunde werden die angefallenen Betriebskosten des Voreigentümers mit den Vorauszahlungen verrechnet und von euch untereinander ausgeglichen.
    Die entsprechenden Rechnungskopien dir vom Voreigentümer dazu geben lassen.
    Damit kannst du dann die Betriebskostenabrechnung mit euren Kosten u. vereinnahmten Vorauszahlungen für das ganze Jahr dann erstellen.

    Mindestens 1 mtl. Vorauszahlung würde nach obiger Aussage fehlen.

    Hier zum Nachlesen, die Übernahme der Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel:

    https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-eigentuemerwechsel/

    Aber bei euch handelt es sich um ein Einfamilienhaus und damit sind wohl keine Heizkosten abzurechnen oder?
     
    anitari gefällt das.
  4. #3 JungesPaarMitEFH, 07.05.2019
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    Hallo sara,

    danke für die schnelle Antwort.

    Ja genau, einen Monat wurde überhaupt gar nichts von den Mietern bezahlt. Die haben zum Glück in den Betreff der Überweisung immer geschrieben für welchen Monat das Geld ist. Da erkennt mal klar, ein Monat wurde gar nicht bezahlt, einer nur zum Teil. Bei der Teilzahlung steht im Betreff ein Hinweis auf ein Schreiben der Mieter, welches der Verkäufer nicht mehr hat. Ich denke da kann ich es mir einfach machen und einfach sagen, okay, das waren 100% Nebenkostenvorauszahlung und der Rest war die gekürzte Miete?


    Nein, die Kommunikation steht angeblich nicht mehr zur Verfügung. Ich habe derzeit nur die Zahlen, wann welcher Betrag für welchen Monat gezahlt wurde.

    Danke für den Link. Die meisten Infos im Netz beziehen sich nur leider fast alle auf fähige Verkäufer. Wir haben gerade erfahren, dass der Verkäufer bisher nie eine Nebenkostenabrechnung gestellt hat. Nun haben wir mal grob kalkuliert und herausgefunden, dass die Mieter zu wenig bezahlt haben. Dazu kommt dann noch die einmal nicht geleistete Vorauszahlung. Unter dem Strich wird es wohl auf eine hohe Nachzahlung hinaus laufen. Wenn diese am Ende von den Mietern nicht beglichen wird, müssen wir dann für die Verkäuferin dieses Geld eintreiben? Das wäre ungünstig für uns, da dies sicher zu Problemen führt:

    1) Der Verkäufer hatte weder die geminderte Zahlung, noch die ganz fehlende Zahlung gemahnt
    2) Der Verkäufer hat Versicherungen gehabt, welche ca. doppelt so teuer waren wie unsere jetzt (wir haben die gleichen Versicherungsleistungen, nur bei einem anderen Anbieter)
    3) Durch die bisher nie durchgeführten Nebenkostenabrechnungen ist die zu geringe Vorauszahlung nie aufgefallen, auch hatten die Mieter ja nie die Chance Punkt 2) zu bemerken.


    Richtig, es geht zum Glück nur um Versicherungen, Müll, ... Alles was über Zähler geht da haben die Mieter separate Verträge mit den Stadtwerken.
     
  5. #4 sara, 07.05.2019
    Zuletzt bearbeitet: 07.05.2019
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    Wasser und Abwassr, sind meist noch höhere Posten? Hat der Mieter die schon selbst bezahlt?

    Nach Heizkostenverordnung muss zwingend das ganze Jahr abgerechnet werden.

    Aber in eurem Fall ohne Heizkosten würde ich versuchen, dass der Voreigentümer selbst eine eigene anteilige Abrechnung macht und ihr nur über euren Anteil.
    Zumindest ist das möglich.
    Ansonsten mal einen Fachanwalt befragen, falls der Voreigentümer das ablehnt.

    Die Mieter haben auch keine Kopie ihres Briefes?
    Auf keinen Fall müsst ihr die fehlenden Mieten des Voreigentümer einfordern.

    Was steht denn im Mietvertrag zu den Nebenkosten, wenn der Voreigentümer nie abgerechnet hat?
     
  6. sara

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    Sorry, war doppelt...
     
  7. #5 JungesPaarMitEFH, 07.05.2019
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    Das ist zum Glück nicht unser Problem, alles was über Zähler läuft macht der Mieter separat über die Stadtwerke.

    Angeblich ging alles über Mails, die nicht mehr im Speicher sind. Wie gesagt, der Verkäufer ist offensichtlich kein Profi.

    Das ist schon mal gut.


    Da drin ist die Vorauszahlung festgelegt, eigentlich hätte abgerechnet werden müssen. Nur der Verkäufer hat es nicht gemacht, der Mieter sich wohl nie beschwert.
     
  8. #6 ehrenwertes Haus, 07.05.2019
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    Würde ich nicht drauf wetten, das dies dem Mieter nie aufgefallen ist.

    Warum sollte ein Mieter auch meckern und auf eine NK-Abrechnung bestehen, wenn er sich selbst (wenigstens überschlagsmäßig) ausrechnen kann, dass ihn dann Nachzahlungen erwarten.
     
  9. #7 JungesPaarMitEFH, 07.05.2019
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    Wäre möglich, das der Mieter das wusste oder geahnt hat. Das ist hier zum Glück schon mal nicht unser Problem. Nur evt. die Folge davon, jetzt machen wir ganz korrekt eine Abrechnung der Nebenkosten und da wird wohl die Nachzahlung hoch ausfallen.

    Wenn der Mieter sich weigert diese Nachzahlung zu leisten, müssen wir dann dem Verkäufer dafür haften?

    Anders herum (Mieter bekommt Geld zurück, Verkäufer will nicht ausgleichen) wäre uns schon klar, dass wir haften würden (Kauf bricht nicht Miete). Aber wie ist es in unserem Fall? Wir haben ja eine Kaution vom Mieter, aber die ist doch dafür gedacht, dass wir abgesichert sind (Auch gegen Schäden bei der hoffentlich baldigen Rückgabe) und nicht zum Schutz des Verkäufers?
     
  10. sara

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    also ich würde in diesem Fall nicht für das ganze Jahr diese kalten Nebenkosten abrechnen.
    Sprich doch erstmal mit dem Verkäufer, dass er über die Monate abrechnet, in der er noch Eigentümer ist und ihr über den Rest.
    Ihr habt doch noch bis Ende des Jahres Zeit damit. Also auf den letzten Drücker würde ich auch keine Abrechnung machen wollen, aber in diesem Fall ist das eh egal. Denn Guthaben müssen auch nach Fristablauf ausgezahlt werden, nur Nachzahlungen sind nach einem Jahr nicht mehr zu fordern.

    Aber mich würde nun wirklich interessieren, wie hoch die Vorauszahlung war und wie hoch überhaupt da eine Nachzahlung ausfällt?
     
  11. #9 ariana64, 07.05.2019
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    Gab es denn keinen Termin, an dem Nutzen und Lasten an euch übergegangen sind? Oder habt ihr mit dem Verkäufer eine gesonderte Vereinbarung über die Nebenkosten?
    Wenn der Termin vorbei ist, dann ist der Verkäufer raus - Nachzahlungennsind zu eurem Nutzen und Rückzahlungen zu euren Lasten.
     
  12. sara

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    was ist das denn für ein Unsinn bei dem Sachverhalt?
    Es geht nicht um eine Eigentumswohnung.
     
  13. #11 JungesPaarMitEFH, 08.05.2019
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    Also nach erster grober Berechnung (für genaue Zahlen fehlen uns noch Infos) wurden 1200 Euro voraus bezahlt, aber die Kosten liegen bei ca. 1600 Euro.
     
  14. #12 sara, 08.05.2019
    Zuletzt bearbeitet: 08.05.2019
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    Für nur Grundsteuer, Müllgebühren u. Versicherungen?
    Ich wohne auch nicht gerade in einem günstigen Gebiet, für diese 3 Posten bin ich beim EFH aber noch unter 1200€
    ~570 + ~220 + ~330

    Hast du die Rechnung über die Versicherungen Haus/Haftplicht in Kopie vorliegen? Genaue Bezeichnung auf der Rechnung für das von euch erworbene EFH? Zeitraum der Versicherungszeit?
    Versicherungszeitraum ist meist nicht das Kalenderjahr!
    Bei meinem Hausverkauf hat mir die Versicherung die anteiligen Beiträge der Monate, die für den Zeitpunkt nach Umschreibung noch gezahlt waren erstattet. (Ist ja ein Jahresbeitrag der meist voll vorausgezahlt wird)

    Die anderen Gebühren/Steuer sind ja von der Gemeinde festgelegt.
     
  15. #13 JungesPaarMitEFH, 08.05.2019
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    Leider noch nicht, auf die Unterlagen warte ich noch. Daher konnte ich bisher nur grob über eine Liste mit Kontobewegungen kalkulieren.
     
  16. sara

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    ???
    Das hört sich aber sonderbar an?
    Geht es da um Familienangehörige?
    Also ohne genaue Aufstellung und Belege der Kosten und Vorazszahlungen solltest du die Abrechnung schon gar nicht machen.
     
  17. #15 JungesPaarMitEFH, 08.05.2019
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    Wie gesagt, der Verkäufer ist kein Profi. Nein, es geht um einen regulären Kauf von einer bisher unbekannten Privatperson. Der brauchte wohl schnelles Geld und hat daher verkauft.
    Die Belege habe ich auch schon angefordert, werde da vertröstet aus organisatorischen Gründen. Der Verkäufer ist vermutlich nicht sonderlich gut organisiert und braucht schlicht Zeit die Sachen zusammen zu suchen. Bisher gab es daher nur einen Ausdruck der Kontobewegungen.
     
  18. #16 sara, 08.05.2019
    Zuletzt bearbeitet: 08.05.2019
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    Es gibt doch auch noch keinen Druck...
    Ansonsten ihn seinen Anteil selber abrechnen lassen.
    Wenn er das wie die Vorjahre nicht macht sein Problem. Den Mietern kann es dann freuen, bei voraussichtlichen Nachzahlungen.
     
  19. #17 JungesPaarMitEFH, 09.05.2019
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    Juristischen Druck gibt es nicht, wir wollen da halt rein und uns an unserem Haus erfreuen und das Thema Vermietung (hatten es ja vermietet gekauft) erledigt haben. Das wir bei der Abrechnung zügig arbeiten wollen dürfte den Mieter ja nicht stören.
     
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