Nebenkostenabrechnung bei fehlenden Mietwohnungswasseruhren

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Hubert_whg, 28.11.2011.

  1. #1 Hubert_whg, 28.11.2011
    Hubert_whg

    Hubert_whg Neuer Benutzer

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    Hallo,

    in einem schon älteren Miethaus sind (damals) baubedingt keine einzelnen Wasseruhren pro Mieterpartei eingebaut worden. Nun rechnen wir Wasser, Abwasser und die Müllgebühren personenbezogen ab.
    Aus einer Information einer Bekannten (mit Kontakt zu einem Rechtsanwalt) ergab sich nun eine Forderung, daß, wenn keine verbrauchsabhängige Erfassung möglich wäre, die Nebenkosten nach der Wohnungsfläche abzurechnen wären.
    Dem widerspricht doch jeder gesunde Menschenverstand, da gleiche Wohnungsgrößen doch mit unterschiedlichen Personen bewohnt werden können und dann die Aufteilung "Wasser und Abwasser" noch ungerechter erfolgt.
    Daher bitte ich um einen Rat, wie in oben beschriebenen Fall abgerechnet werden kann/soll?

    Gruß Hubert_whg
     
  2. AdMan

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  3. #2 Papabär, 28.11.2011
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Hallo Hubert_whg,

    was steht denn in den Mietverträgen zur Umlage des Wassers?

    ... und warum soll der Einbau von Wasserzählern nicht möglich sein, ziehen die Mieter ihr Wasser noch mit´m Eimer aus´m Tiefbrunnen?
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Über Gerechtigkeitserwägungen mag man beim Abschluss eines Mietvertrags zwischen Vermieter und Mieter ausgiebig diskutieren. Nach Vertragsabschluss ist allerdings kein Raum für den verbreiteten Gerechtigkeitswahn.

    Für die Umlage von Betriebskosten ist für jede Kostenart der zutreffende Umlageschlüssel zu ermitteln. Zutreffend ist genau der Umlageschlüssel, der sich aus dem Inhalt des Mietvertrags oder aus dem Gesetz (§ 556a Abs. 1 BGB) ergibt.
    Damit sind die Kosten in Fällen, in dennen es keine Vereinbarung über den Umlageschlüssel gibt und auch keine Verbrauchserfassung vorliegt, zwingend nach Wohnfläche zu verteilen.

    Folgt man dem angeblich gesunden Menschenverstand wird man als Vermieter feststellen, dass Abrechnungen angreifbar sind und dass zumindest die Mieter, die von einer anderen Abrechnung profitieren würden, die Abrechnung auch beanstanden werden.
    Im übrigen wird der angeblich so gesunde Menschenverstand feststellen müssen, dass praktisch jeder Mieter genau den Umlageschlüssel als "gerecht" ansieht, bei dem er selbst gut wegkommt und dass sich die Maßstäbe für "Gerechtigkeit" mit veränderten Rahmenbedingungen ebenfalls verändern werden.
    Man wird weiter feststellen müssen, dass der Umlageschlüssel Personenzahl zu endlosen Streitereien darüber führt, wieviele Personen anzurechnen sind.

    Auf den Punkt gebracht: als Vermieter sollte man das Gerechtigkleitsgeschwafel weit von sich weg halten und nur einfach zu handhabende Umlageschlüssel vereinbaren. Wohnfläche kann man ausmessen. Ob eine Person als Bewohner oder als Besucher anzusehen ist, lässt sich dagegen nicht mit dem Maßband ermitteln.
     
  5. #4 Gruwo-NDS, 29.11.2011
    Gruwo-NDS

    Gruwo-NDS Erfahrener Benutzer

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    Wenn dieser Umlageschlüssel in der Vergangenheit verwendet wurde, so ist dieser zunächst auch weiter zu verwenden. Eine Änderung der Umlageschlüssel ist möglich, muss den Mieter aber vor Beginn der Abrechnungsperiode schriftlich mitgeteilt werden.

    Und gerade der Personenschlüssel hat nicht nur in der Vergangenheit zu den meisten Streitigkeiten geführt. Denn es ist nicht gesagt, dass ein Zwei-Personen-Haushalt mehr Wasser und Abwasser verbraucht, als ein Ein-Personen-Haushalt. Hier kommt es in erster Linie auch immer auf die Lebensumstände und das Nutzungsverhalten an.
     
  6. kathi

    kathi Gesperrt

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    Nö, es kommt drauf an was im Mietvertrag steht und wenn da nur auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird, dann ist nach Quadratmetern abzurechnen.

    Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Mehrpersonenhaushalt auch mehr Wasser verbraucht ist aber sehr hoch.
     
  7. #6 Hubert_whg, 29.11.2011
    Hubert_whg

    Hubert_whg Neuer Benutzer

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    Hallo Papabär,

    Im Mietvertrag steht:

    "Die Betriebskosten, insbesondere wie nachfolgend spezifiziert, sind als Vorschuss vorn Mieter an den Vermieter zu zahlen und werden jährlich per . .. mit dem Mieter abgerechnet. Die Umlegung der Kosten für Sammelheizung und Warmwasserversogung ist in § 6 dieses Vertrages vereinbart.
    / snip /
    2) Die Kosten der Wasserversorgung
    3) Die Kosten dem Entwässerung bzw. Kabelanschluss (Breitbancikabelnetz)
    4) Die Kosten des Betriebs der Aufzugsanlagen
    5) Die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
    / snip /

    Wird die Heizungs- sowie die Warmwasserversorgung detailliert mit Umlageschlüsseln beschrieben, so finde ich keinen Hinweis zur Aufteilung der restlichen Betriebskosten.
    Somit ist es doch (wohl) gerechtfertigt, den Umlageschlüssel - wie in den 10 Jahren vorher auch - verursachungsbezogen anzuwenden.

    Baulich gibt es eine Wasseruhr im Keller des Hauses. Davon geht dann eine(!) Steigleitung in die höheren Stockwerke. Ein Einbau von zusätzlichen Wasseruhren würde bedeuten, daß in jeder Wohnung Stemmarbeiten und bis zu zwei Uhren eingebaut werden müssten (von der Steigleitung gehen rechts/links die Verrohrungen zu Küche/Bad). Diesen Aufwand scheuten wir bisdato, da die personenbezogene Abrechnung nach dem Prinzip: gemietet wie gesehen oder vorgefunden bis "gestern" noch keinen Einwand hervorrief.

    Danke für Eure Kommentare, aber eine eindeutige Antwort habe ich leider noch nicht. Ist nun meine Aufteilung weiter anwendbar oder müßte ich - entgegen jeder Verursacherlogik - diese Kosten(Wasser, Abwasser, Müll) wirklich nach Quadratmeter aufteilen?
    Hubert_whg
     
  8. #7 Papabär, 29.11.2011
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    So richtig schlau geworden bin ich aus der kleinen MV-Passage jetzt aber nicht. Ist dort jetzt ein Umlageschlüssel vereinbart oder nicht. Und wenn ja, welcher?

    Nuja ... wo kein Kläger - da kein Richter. Soll bedeuten, solange Deine Mieter alle mitspielen, kannst Du tun und lassen wozu Du lustig bist.
    Wenn sich da aber ein Einziger benachteiligt, beobachtet oder sonst irgendwie unwohl fühlt, dann hast Du schlechte Karten und bleibst auf möglicherweise nicht unerheblichen Kosten sitzen.

    Ich persönlich würde mein Geld - an Deiner Stelle - ja lieber ins Casino bringen ... da kann man über die Höhe des Einsatzes wenigstens selber entscheiden.
     
  9. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Es geht mit Sicherheit auch ohne Stemmarbeiten...

    Selbst denken macht schlau... alle notwendigen Informationen sind in diesem Thread nachzulesen.

    Personenzahl ist - auch wenn es die Erkenntnisfähigkeit überfordern sollte - kein verursachungsbezogener Umlageschlüssel.

    Wenn ein Umlageschlüssel seit vielen Jahren verwendet wird, könnte man eine Vereinbarung durch langjährige Übung unterstellen. Ob das zutändige Gericht beim nächsten Streitfall das genauso sieht, ist völlig offen.

    Auch wenn ich mich wiederhole: als Vermieter sollte man sich Gerechtigkeitswahn unbedingt verkneifen und unangreifbare Abrechnungen liefern.
     
  10. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Ja richtig. Es gibt sogenannte Ventilzähler, die auf die vorhanden Absperrventile geschraubt werden. Möglich wären auch Zapfstellenzähler, Badewannenzähler etc. Es gibt sogar welche die man in einen UP-Spülkasten einbauen kann.
     
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