Nebenkostenabrechnung Formelle Mindesanforderung

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Leonardo, 13.02.2013.

  1. #1 Leonardo, 13.02.2013
    Leonardo

    Leonardo Benutzer

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    Hallo,

    seit Jahren mache mache ich für unser Haus mit fünf Parteien die Nebenkostenabrechnung.

    Diese Abrechnung ist recht einfach, da die Abrechnung auf die Anzahl der Mieter umgelegt wird.
    In der ersten Tabelle stehen sie Ausgaben wie Grundsteuer, Treppenhauslicht etc. Die Summe davon wird durch die Anzahl der Mieter geteilt.

    In einer zweiten Tabelle werden die Kosten auf die einzelnen Stockwerke, also der dort wohnenden Personen umgelegt. (Bsp.: 1 Stock 3 Personen also €xx).
    Diese Tabelle erlaubt auch eine Kontrolle: Die Summe der Ausgaben aus der ersten Tabelle muß der Summe der anteiligen Kosten pro Stockwerk entsprechen.

    Schmutzwasser und Trinkwasser werden über Zwischenzähler abgerechnet.


    Auf einer Rechnung pro Stockwerk wird angegeben:

    Summe der monatlichen Vorauszahlung
    Summe aus Tabelle 2 (minus)
    Summe für Wasser (minus)
    Es ergibt sich ein Restbetrag

    Hatte bisher noch nie eine Frage zur Abrechnung. Jeder Mieter hat mir bisher bestätigt, daß meine Abrechnung klar und verständlich ist.


    Nun hat mir eine Mietpartei, die sich beim Mieterverein informiert hatte, mitgeteilt:


    Zitat: Sie haben zwar die Gesamtkosten berechnet, jedoch nicht den Verteilerschlüssel für jede Kostenstelle angegeben oder erläutert. Sie haben lediglich alle Kostenstellen addiert und durch die Bewohnerzahl des Hauses geteilt. Damit sind die formellen Mindestanforderungen für die Nebenkostenabrechnung nicht erfüllt.

    Ergo: Die Nebenkostenabrechnung sei ungültig und sie bräuchten nicht zu zahlen.

    Der Vollständigkeit halber, muß ich sagen, ich hatte die Abrechnung fast vergessen und habe sie daher im Dezember verfasst, so hatte ich keine Zeit zur „Nachbesserung“.

    Ist auch letztlich nicht mein Problem. Es geht mir auch nicht um die paar Euro. Es geht mir ums PRINZIP.

    Die Zahlen werden nicht bestritten, oder anders gesagt: Die Abrechnung ist KORREKT, die Forderung ist berechtigt, aber die formelle Mindestanforderung an Nebenkostenabrechnungen ist nicht erfüllt.

    Also ehrlich, ich weiß nicht ob ich lachen oder weinen soll!!

    Was meint Ihr dazu.

    Gruß
    Al
     
  2. AdMan

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  3. Syker

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    :74: Leonardo


    So wie ich das verstehe hast einen Umlage/Verteiler-schlüssel
    nach Anzahl Personen genommen.
    Dies ist zwar zulässig sofern im MV auch so vereinbart,
    zum berechnen aber risikobehaftet.


    Werden dann hier Gesamtverbrauch und Verbrauch
    des einzelnen M auf der Abrechnung angegeben?


    Für den VM ist es immer gut,
    wenn die Vorauszahlungen höher ausfallen,
    als die BK an sich.
    Bei einer Nachzahlung prüfen M genauer.


    Verständlich ist etwas anderes als
    richtig im sinne der BetrKV und BGB §556 f


    Da hat der Mieterverein m.E. wohl recht


    Bedeutet dies es geht hier um die Betriebkosten aus 2011?


    :wie


    Prinzipell hast du eine richtige Abrechnung zu erstellen,
    dies hast du aber wohl nicht gemacht.
    Da nützt es auch nichts wenn (zufällig?)
    das richtige Ergebnis heraus käme.
    Falls dem überhaupt so ist.


    Informieren wie eine rechtlich richtige BK-Abrechnung auszusehen hat.


    VG Syker
     
  4. #3 Leonardo, 13.02.2013
    Leonardo

    Leonardo Benutzer

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    Hallo Syker,

    danke für Deine Antwort.



    Da reagiere ich sehr "sauer"!. Ich lege gesteigerten Wert darauf festzustellen, daß die Zahlen meiner Abrechnung zum einen RICHTIG sind, zum anderen für jeden Mieter nachvollziehbar sind. Anders ausgedrückt: die Summe der Ausgaben stimmt mit der Summe der Einnahmen bis auf einen Fehlbetrag von 5 bis 10 Cents überein. Dies kann auch jeder Mieter nachvollziehen. Dies ist also ganz sicher nicht zufällig.


    Ich habe mir einige Muster von BK Abrechnungen angehen. Da wird gerundet was Zeug hält. Da ist ein Fehlbetrag von über einem Euro durchaus denkbar. Scheint aber Niemanden zu stören. Die Hauptsache ist, die Form stimmt.

    Hier ein kleines Zahlenspiel: Wenn jede Mietpartei um € 0,50 "betrogen" wird, sind dies bei einer Million Mieter, muntere € 500.000,--


    Der Umlage/Verteilerschlüssel nach Person ist richtig. Du schreibst dies sei risikobehaftet. Verstehe ich nicht. Ich habe keine Heizung oder Antennengebühr. Ich habe nur Grundsteuer, Straßenreinigung, Niederschlagswasser, Kaminfeger, Treppenhauslicht, versch. Versicherungen, Müllabfuhr und Schneeräumung.

    Beim Wasser/Kanal habe ich auch eine Tabelle: Hauptz- Zwischenz. Verbrauch und Kosten/Stockwerk und Vergleich/Kontrolle der Rechnung mit den Kosten der einzelnen Stockwerke. Auch hier eine totale TRANSPARENZ.

    Da hast Du mich erwischt. Jura ist nicht mein Ding. Habe gegoogelt, viel gelesen, es ist fast nichts hängen geblieben.

    Da drängen sich mir einige Frage auf:

    Muß ich Jura studiert haben um eine NKA machen zu können?

    Welchen Sinn macht es den Verteiler-Schlüssel hinter jeden Kostenpunkt zu setzen?

    Ist die "Form" wichtiger als der Inhalt?

    Gruß
    Leo
     
  5. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo Leonardo

    Sorry wollte dir da nicht zu nahe treten,
    aber wenn alles richtig ist
    hat man normalerweise gar keinen Fehlbetrag.


    Also wenn wird nach den kaufmännischen Grundsätzen gerundet.
    Ich kann mir aber nicht vorstellen,
    das da wirklich so extrem gerundet wird,
    und solch große Differenzen entstehen.


    Na gut dann halt etwas deutlicher (Zahlen alle fiktiv),
    MFH 4 Parteien 310 m², 2500 € Kosten für xy,
    1. Partei 70 m² ganzjährig 2 Personen,
    2. Partei 85 m² 152 Tage 3 Personen, 213 Tage 2 Personen,
    3. Partei 70 m² 195 Tage 1 Person, 170 Tage 3 Personen,
    4. Partei 85 m² ganzjährig 4 Personen

    Und jetzt kommst du,
    wie viel zahlen die jeweiligen Parteien?


    Dann bring mal deine Zahlen,
    evtl. verstehe ich es ja auch :verrueckt009:


    Nein


    beides ist wichtig,
    und der Verteilerschlüssel ermöglicht dem M deine Rechnung nachzurechnen,
    und zu überprüfen (ob du richtig gerundet hast)



    VG Syker
     
  6. benjoe

    benjoe Benutzer

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    Hallo Leonardo,

    formell richtig wäre, wenn du zu jeder Position den Anteil ausrechnest und am Ende die einzelnen Anteile aufsummierst.

    Da die Abrechnung rechtzeitig erstellt hast, kannst du auch noch nachbessern.

    Besten Gruß
    Benjoe

    -- na da war aber Syker schneller als ich beim tippen --
     
  7. #6 BarneyGumble2, 13.02.2013
    BarneyGumble2

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    Stell doch die NKA einfach mal (anonymisiert) hier ein. Dann kann man sich wohl ein besseres Bild machen.
     
  8. #7 immodream, 13.02.2013
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    Hallo Leonardo,
    es ist für einen Außenstehenden immer schwierig, eine nicht bekannte Abrechnung zu kommentieren.
    Ich bin ja auch absoluter Laie und habe mir in den letzten 25 Jahren so meine Exelabrechnung " zusammengebastelt ".
    Aus meiner Abrechnung geht z. b. hervor, welche Wohnfläche das gesamte Haus hat und welche Wohnfläche für den Mieter in Ansatz gebracht wird.
    Bei der Müllabfuhr wird z. B.die Geamtpersonenzahl aufgeführt und die jeweilige Personenzahl der jeweils abgerechneten Mietwohnung.
    Bis jetzt hat das Jeder, auch der örtliche Mieterverein verstehen wollen.
    Du mußt aber nicht davon ausgehen, das deine Abrechnung falsch ist, nur weil sie der örtliche Mieterverein nicht verstehen will oder kann.( siehe Beiträge zu unseren Erfahrungen mit Mieterverein )
    Grüße
    Immodream
     
  9. #8 Leonardo, 13.02.2013
    Leonardo

    Leonardo Benutzer

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    Hallo,

    vielen Dank für Eure Antworten.
    Bin gerade dabei zu versuchen eine Datei hoch zu laden, Bin nicht sicher, ob ich dies hin bekomme. Also wenn ich Glück habe könnt Ihr jetzt eine Word Datei öffnen. Ich habe sie etwas unkenntlich gemacht. Vor allem habe ich Zahlen entfernt.

    Auf der ersten Tabelle stehen die allgemeinen NK der letzten Jahre. So kann man die Kostenentwicklung erkennen. Ich habe für 2020 einige Zahlen eingesetzt: Eine Gesamt summe und die Bewohnerzahl. In der zweiten Tabelle werden die Kosten auf die Stockwerke umgelegt. Hier erkennt man auch, daß eine Differenz entsteht.

    Beim Wasser ist es genauso.

    Aber ich hoffe, daß Ihr jetzt besser versteht was ich meine.

    @Syker, In meinem Haus wohnen die Leute zum großen Teil seit Jahren, die Bewohnerzahl ändert sich fast nie.

    Vielen Dank und Gruß

    Leo
     

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  10. kathi

    kathi Gesperrt

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    Ich werd da nicht ganz schlau daraus.
    Und was steht zum Umlagemaßstab im Mietvertrag? Ich würde z.B. nie auf die Idee kommen die Grundsteuer nach Köpfen zu verteilen.
     
  11. #10 Leonardo, 14.02.2013
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    Hallo,
    hab noch was vergessen:

    Wenn ich bei meiner fiktiven NKA die € 130 direkt durch die Anzahl der Personen teile, so soll es ja gemacht werden, erhalte ich € 11,82 pro Person. Alle 9 Posten haben aber diesen Wert, also multipliziere ich die € 11,82 mit 9 . Dies ergibt € 106,38, also 2 cents mehr als bei meiner Rechnung. Multipliziere ich mit 11 = € 1170,18 Also € 0,18 MEHR als wirklich abzurechnen sind. Das ist natürlich bei einer RICHTIGEN Abrechnung genauso.

    Tut mir Leid, das verstehe ich nicht!

    Gruß
    Leo

    Gruß
    Leo
     
  12. #11 Leonardo, 14.02.2013
    Leonardo

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    Hallo Kathi,

    Du hast nicht ganz unrecht, aber ich käme auch nicht auf den Gedanken die Müllabfuhr pro Quadratmeter zu berechnen. Es wurde halt so in den Mietverträgen festgelegt.

    Gruß
    Leo
     
  13. Berny

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    Hallo Leonardo,

    recht ungewöhnliche Betriebskostenabrechnungen machst Du da. Solche sind mir noch nie untergekommen.
    Ist Dir die Betriebskostenverordnung bekannt?
    Hat der Mieterverein gesagt, was explizit falsch war?
     
  14. #13 Tobias F, 14.02.2013
    Tobias F

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    Was gibt es daran nicht zu verstehen?
    130 / 11 = 11,81818181
    Dieser Wert wird aufgerundet auf 11,20 (was eine Differenz von + 0,0019 ausmacht)
    Da mit diesem erhöhten Wert weitergerechnet wird multipliziert sich dieser Minibetrag von 0,0019 EUR mal 99 (9 Posten je + 0,0019 x 11 Personen).


    Wobei ich nicht wirklich verstehe warum z.B. Grundsteuer, Strassenreinigung, Versicherungen, Niederschlagswasser u. Schneeräumung nach Personentagen umgelegt werden. Denn diese Kosten fallen absolut unabhängig von der Personenzahl an.
    Auch würde ich die Kosten für den Schornsteinfeger eher als Heiznebenkosten gem. HKV §7 Absatz 2 ansehen, und sie daher nicht nach Personentagen aufteilen, sondern in die Heizkosten aufnehmen.
     
  15. Berny

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    Na na, wenn das man so richtig ist...
     
  16. #15 Tobias F, 14.02.2013
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    Also bei den Kosten der Müllabfuhr sehe ich schon einen Sinn darin diese entweder pro Wohnung (so werden bei uns die Müllgrundkosten auch von der Stadt erhoben) aufzuteilen, oder vielleicht noch nach Personentagen (weil man ja evtl. größere Tonnen bei mehr Bewohnern benötigt) aufzuteilen.
    Auch beim Treppenlicht (4 Bewohner gehen i.d.R. häufiger ein und aus als 1 Person) sehe ich darin schon einen realen Bezug.
    Aber bei allem anderen ...........

    Grundsätzlich fehlt mir in der Abrechnung jedoch zu jeder Possition die Nennung des Verteilungsschlüssels.
     
  17. #16 Tobias F, 14.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 14.02.2013
    Tobias F

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    O.K. in der morgendlichen Frühe falsch im müden Kopf gerechnet. 0,001819
     
  18. Syker

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    Hallo Leonardo


    Ah jetzt weiß ich was du mit Fehlbetrag meinst,
    der entsteht dir als VM, ich habe befürchtet,
    dass es beim M auftritt.


    Das ist ja nett von dir,
    verwirrt mich aber als potenizieller M
    bei der konkreten Abrechnung.


    Hier verstehe ich den Sinn noch nicht.


    Verstehe hier nicht was die Position "pro Person" hier soll,
    du hast doch Zähler,
    desweiteren würde es mir gar nicht gefallen,
    das die anderen M sehen wieviel Wasser ich verbraucht habe.

    Auch der Verbrauch Hauptzähler ist m.E. nicht ganz korrekt,
    hier müsste die Summe der Wohnungszähler auftauchen.


    Ja jetzt kann man schon eher sagen,

    was Formell an deiner BK-Abrechnung fehlt/fehlerhaft ist.
    1. Bezug um welches Objekt es sich handelt (Wohnung xy im Haus z)
    2. Angaben zum M
    3. Genauer Abrechnungszeitraum
    4. das meine persönlichen Verbräuche den anderen Parteien bekannt gemacht werden.
    5. Und es fehlt die Abrechnung der Vorauszahlungen, oder gibt es gar keine?

    Das ist sehr schön für dich,
    aber was machst du wenn sich die Personenzahl während
    des Abrechnungszeitraums doch mal ändert?


    VG Syker
     
  19. Berny

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    Syker:

    "Auch der Verbrauch Hauptzähler ist m.E. nicht ganz korrekt,
    hier müsste die Summe der Wohnungszähler auftauchen."
    - Richtig. Damit dies stimmt, bekommen bei mir die Zwischenzähler automatisch einen (den gleichen) Multiplikator (Excel macht es möglich), sodass deren Summe genau dem Stand des Hauptzählers entspricht, somit ich nichts zuviel oder zuwenig berechne.

    "Das ist sehr schön für dich, aber was machst du wenn sich die Personenzahl während
    des Abrechnungszeitraums doch mal ändert?"
    - Das wäre nämlich insofern ein Problem, da es in BetrkAbr keine Personenbruchteile geben darf, bspw. 3,6 Personen. Verstiesse nämlich gegen die Menschenwürde.
     
  20. #19 Leonardo, 15.02.2013
    Leonardo

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    Hallo,

    ich habe gestern mal so alles „sacken“ lassen und habe mich etwas abreagiert.

    Der betriebswirtschaftliche oder kaufmännische Aspekt ist mir fremd. Ich frage nur, wie berechne ich so eine NKA am Klarsten und vor allem auf den Cent genau.
    Wenn ich auf eine formell richtige NKA schaue, dann ist die für mich falsch. Jeder, der etwas rechnen kann, wird mir zustimmen, daß jede Division, bei der nur nach zwei Stellen hinter dem Komma gerundet wird, ungenau wird.

    Ferner wird nur der „Eigene Anteil“ berechnet. Ich kann also nicht nachrechnen, ob sie Summe der Ausgaben mit der Summe der Einnahmen übereinstimmt.

    Habe nun gelernt, ich darf die persönlichen Verbäuche der anderen nicht aufzeigen.

    Die Zahlen meiner NKA sind richtig und für jeden Mieter nachvollziehbar. Ich habe niemals auch nur einen Cent mehr verlangt als mir zugestanden hätte. Letztlich ist dies für mich da Wichtigste.

    Formal muß ich wohl einige ändern.

    1 + 2 sind natürlich in den Originalen vorhanden

    3.Genauer Abrechnungszeitraum: Da habe ich schon Probleme. Ich habe Jahresrechnungen die vom 1.02 – 31.01 laufen, oder 14.1 – 13.02 usw. Wenn ich schreibe NKA vom 01.01.xx- 31.12.xx. Dann stimmt das nicht ganz. Nach meinem Empfinden ist eher richtig NKA 20xx
    4.Siehe oben
    5.Vorauszahlungen: Es ist nicht meine Art den Mietern etwas vorzuschreiben, daher habe ich bisher nur bei Bedarf, Mieter gebeten ihre NKP anzupassen. Da bin ich jetzt reingefallen, da die Mieter, die jetzt nicht zahlen wollen, trotz mehrfacher, natürlich mündlicher Aufforderung, die Anpassung nicht vorgenommen haben.





    Beim Wasser habe ich zu viele Zeichen entfernt. Bei dem Datum stehen jeweils die Ablesezahlen des Hauptzählers und bei Stockwerken die der Zwischenzähler, so wird der m³ Verbrauch ermittelt und die anteiligen Kosten /Stockwerk berechnet. Bei Summe steht zum einen die Summe des Verbrauchs des Hauptzählers und die Summe der Verbräuche der ZZ.
    Auch hier die Kontrolle. Stimmen die Ausgaben mit den Einnahmen überein. Bsp.: Wenn bei 1. Stock bei Datum 16.12. 19 - 350 steht und bei 17.12.20 - 500, dann wurden 150 m³ verbraucht.
    Allerdings habe ich da immer Bauchschmerzen: Wenn man bedenkt, daß Hauptzähler eine Genauigkeit von plus /minus 5%, und Zwischenzähler plus/minus 12 % haben dürfen und eine Abweichung Hauptzähler und Summe Zwischenzähler von 20 % zulässig sind... Ist aber ein anderes Thema.

    Hier wird doch bei der „richtigen NKA“ nur der Kostenpunkt abgefragt. Wie diese Zahl berechnet wird, ist völlig gleichgültig. Theoretisch könnte man eine recht komplizierte Sache daraus machen.


    Ach ja,
    was ich da in das Forum gestellt habe ist letztlich nur die Berechnung der NK sonst nix. Ich bekomme hier zwei Zahlen, die transparent belegt sind und erst in der persönlichen Abrechnung kommen die individuellen Informationen hinzu: Der Pauschalbetrag der überwiesen wurde. Nachzahlung oder Erstattung.
    Laut Information meines Hausbesitzer-Vereins ist

    Was mit welchem Verteilerschlüssel verteilt wird, ist ein anderes Thema. Der Verteilerschlüssel „pro Person“ ist auf jeden rechtlich OK

    Viele Grüße
    Leo
     
  21. Berny

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Thema: Nebenkostenabrechnung Formelle Mindesanforderung
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