Nebenkostenabrechnung Grundlagen

Diskutiere Nebenkostenabrechnung Grundlagen im NK - Ankündigungen! Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo zusammen, ich bin noch ein Neuling als Vermieter und für mich steht die erste Nebenkostenabrechnung an. Ich habe einiges dazu gelesen, bin...

  1. #1 Nadine83, 07.05.2019
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    Hallo zusammen,

    ich bin noch ein Neuling als Vermieter und für mich steht die erste Nebenkostenabrechnung an.
    Ich habe einiges dazu gelesen, bin aber noch unsicher.

    Meine Eigentumswohnung ist seit 01.05.2018 vermietet. Steht die erste NK Abrechnung dann für den Zeitraum Mai 2018 bis Dezember 2018 an? Da wurde aber leider nicht abgelesen.

    Oder ist von Mai 2018 bis Mai 2019 abzurechnen? Muss ich also die Mieter auffordern jetzt abzulesen?
    Dieser Zeitraum würde aber wiederum nicht mit der Jahresabrechnung der Hausverwaltung überein passen.

    Seitens Enercity (also Strom/ Waser wird immer zum Juli abgelesen. Oder ist dies dann abzuwarten?

    Ich würde mich über einen Ratschlag sehr freuen.
    Vielen Dank im Voraus!
     
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  3. Andres

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    Der Vermieter kann die Lage des Abrechnungszeitraums selbst wählen, zumindest sofern nichts anderes im Mietvertrag vereinbart ist, aber das kommt selten vor. Man kann also mit dem Rumpfjahr Mai-Dezember starten und zukünftig Januar-Dezember abrechnen oder man startet mit Mai-April (nicht Mai-Mai - das sind ja 13 Monate) und bleibt auch später dabei oder noch etwas ganz anderes. Da es sich aber um eine Eigentumswohnung handelt, sollte man den Abrechnungszeitraum der WEG wählen. Das ist normalerweise das Kalenderjahr.

    Die nächste Frage ist dann, über welche Kosten überhaupt abgerechnet werden muss:
    Hat der Mieter den Strom nicht selbst angemeldet? Alles andere wäre ungewöhnlich.

    Wasser wird mit einiger Sicherheit über die WEG abgerechnet. Der Mieter wird kaum einen Zähler des Versorgers haben.


    Du meinst, du hättest nicht abgelesen? Die WEG sollte das getan haben, schließlich will sie zu diesem Zeitpunkt ja abrechnen.


    Liegt dir eine alte Abrechnung dieser WEG vor? Dort würde ich nachschauen, worüber die Gemeinschaft abrechnet und um was du dich noch kümmern musst. Beim Abrechnungszeitraum würde ich das Wirtschaftsjahr der Gemeinschaft wählen, selbst wenn das jetzt in der ersten Abrechnung Schwierigkeiten macht.

    Sofern diese Fragen nicht innerhalb von 2-3 Tagen zu klären sind, würde ich eine Ablesung selbst vornehmen. Du bist ja schon heute 7 Tage über dem spätesten Abrechnungsstichtag. Für die Zukunft: Als Vermieter muss dir der Ablauf und die Struktur der Betriebskostenabrechnung vor Beginn des Abrechnungszeitraums klar sein. Alles andere führt nur zu Ärger. Und es schadet nicht, wenn man mindestens die erste Betriebskostenabrechnung von der Verwaltung hätte erstellen lassen. Wenn man das in Zukunft unbedingt selbst machen will, kann man sich dann wenigstens an deren Abrechnung orientieren.
     
  4. #3 Nadine83, 08.05.2019
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    Vielen Dank für die Antwort!

    Also die WEG rechnet nicht über Wasser und Heizung des Mieters ab.
    In der Wohnung befinden sich tatsächlich zwei Ablesestellen für Wasser.

    Nun ist es also wohl mein Versäumnis.

    Muss ich also eine Schätzung vornehmen anhand des vorigen Verbrauchs oder doch von Mai bis April?

    Kann man denn beim Versorger eine Wechsel des Abrecnungszeitraums bewirken? Also für ein Kalenderjahr.

    Bin etwas ratlos...
     
  5. Andres

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    Das ist deine Entscheidung. Wenn du Mai-April abrechnest, darfst du in Zukunft eben immer die WEG-Abrechnung auf dein Abrechnungsjahr umrechnen. Darauf hätte ich keine Lust. Daher würde ich nun lieber einmalig den Verbrauch schätzen, auch wenn das evtl. den Mieter nicht gerade glücklich macht.


    Erstens kommt das auf den Versorger an (manche sind da unfassbar unflexibel), zweitens wird der Versorger kaum rückwirkend den Abrechnungszeitraum verändern. Aber das wirst du selbst nachfragen müssen.
     
  6. #5 Nadine83, 09.05.2019
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    Der Versorger ist leider unflexibel, der Zeitraum Juli bis Juli bleibt. Und die WEG Abrechnung kommt dann erst im Folgejahr etwa im Mai.

    Dann wäre aber Juli bis Juni wohl das beste und die WEG Kosten dann anteilig für die Monate oder?

    Hilft bei solchen Themen eigentlich auch Haus und Grund oder ein Vermieterverein, also tatsächlich bei der Erstellung? Oder übernimmt das ein Steuerberater?

    Herzlichen Dank für die Unterstützung hier!
     
  7. #6 immobiliensammler, 09.05.2019
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    Ich würde einfach mal die Hausverwaltung fragen, die bieten sicher auch die Sondereigentumsverwaltung an! Dass Du wegen der WEG-Abrechnung aufpassen musst, welchen Abrechnungsschlüssel Du im Mietvertrag vereinbarst weißt Du?
     
  8. #7 Nadine83, 09.05.2019
    Nadine83

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    Was ist denn genau beim Abrechnungsschlüssel zu beachten? Meinst du ob das Kalenderjahr im Mietvertrag angegeben ist?
     
  9. #8 immobiliensammler, 09.05.2019
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    Nein, sondern, dass die gleichen Schlüssel verwendet werden die auch die Hausverwaltung ansetzt. Beispiel: Du vereinbarst im Mietvertrag die Wohnfläche als Umlageschlüssel, die Hausverwaltung rechnet - wie in WEG´s üblich - aber mit Dir nach MEA ab - was dann?
     
  10. #9 Nadine83, 09.05.2019
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    Was bedeutet MEA?
     
  11. SaMaa

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    Der Miteigentumsanteil ist im deutschen Wohnungseigentumsrecht ein rechnerischer Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei der Umwandlung eines Hauses in Eigentumswohnungen legt der ...
     
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  12. #11 Nadine83, 09.05.2019
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    Ah ok, danke.
    Ich hätte gedacht, dass die WEG nach MEA abrechnet und in meinem Fall bleiben dann noch Wärme, Kalt- und Warmwasser und diese dann verbrauchsabhängig.
     
  13. #12 Nadine83, 09.05.2019
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    Mein Problem ist ja hauptsächlich, dass die Zeiträume von WEG Abrechnung (Kalenderjahr) und Versorgerabrechnung (Juli bis Juli) nicht zusammen passen.
     
  14. #13 immobiliensammler, 09.05.2019
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    Die WEG (vertreten durch die Hausverwaltung) rechnet mit Dir als Eigentümer ab, nicht mit dem Mieter. Die Abrechnung für den Mieter zu erstellen ist Deine Aufgabe, sicherlich kann die Abrechnung der WEG hier als Grundlage dienen. Es ist aber ein weit verbreiteter Irrtum mancher Neuvermieter, man könne die WEG-Abrechnung einfach an den Mieter "weiterreichen"!
     
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  15. Duncan

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    das ist das geringste, das kann man recht leicht ausgleichen, z.B. in dem nach dem Abflussprinzip abgerechnet wird oder in dem halt der Stand zum Abrechnungszeitpunkt ausgerechnet oder anderweitig bestimmt wird, findet man oft auch auf den Versorgerabrechnungen.

    Das korrekte Ummodeln von MEA auf m² ist da erheblich komplizierter...
    Genau deshalb ist es wichtig sich bei der Vertragsgestaltung an den Modi in der WEG zu orientieren.

    Du versucht übrigens gerade irgendwas zwischen hundert und 200 € zu sparen um damit Risiken im Bereich von einigen Tausend €uro freudig einzugehen. Und gerade weil dir die elementaren Grundlagen für eine Nebenkostenabrechnung fehlen solltest du diese jemanden machen lassen der weiß was er tut und du die Gelegenheit hast daran zu lernen.
     
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  16. SaMaa

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    Ein wesentlicher Grund ist z.b, dass die WEG keine Grundsteuer an den Eigentümer berechnet. Aber die Stadt an den Eigentümer... Somit fehlt ein wesentlicher Teil auf der Abrechnung der umlagefähigen Kosten.
     
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  17. #16 Nadine83, 10.05.2019
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    Ok, Danke für die Rückmeldungen.

    Ich möchte mir gerne Unterstützung holen. Die WEG habe ich dazu schon angeschrieben und warte auf Antwort.
    Alternativ macht das ein Steuerberater oder Vereine wie Haus und Grund? Würde mich da über einen guten Tip freuen.
     
  18. #17 ehrenwertes Haus, 10.05.2019
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    Eiegentlich machen das spezeielle Abrechnungsfirmen oder Mietverwaltungen.
    Vermietervereine bieten teilweise ihre Hilfe dabei an (du kannst Fragen, sie antworten, aber Machen musst du selber).

    Für eine Grundidee reichen auch die kostenlosen Vorlagen im Netz, damit du eine Orientierung bekommst, wie sowas erstellt werden kann, welche Unterlagen (Daten) du benötigst, ...
     
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  19. #18 Newbie15, 10.05.2019
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    Teilweise machen Vermietervereine wie Haus und Grund auch die Abrechnung (gegen Bezahlung, versteht sich), weil die zumindest bei uns in der Region eine interne/angeschlossene Hausverwaltung haben, die man mit allem rund um das Mietverhältnis beauftragen kann. Ich denke, einen Ansprechpartner würdest du dort finden. Anfragen kann man ja mal bzw. man findet es auch schon auf der Internetseite unter den Serviceleistungen.
     
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