Nebenkostenabrechnung Heizung + Wasser Teilungserklärung

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Labelfeti, 03.04.2013.

  1. #1 Labelfeti, 03.04.2013
    Labelfeti

    Labelfeti Neuer Benutzer

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    Hallo Zusammen,

    ich hoffe Ihr könnt mir helfen.

    Es geht um folgenden Sachverhalt. Ich habe vor eine ETW zu erwerben. Es handelt sich um eine Wohnung in einem 2 Familienhaus. Wir würden die obere Wohnung kaufen. DIe untere und die obere Wohnung sind beide je 140m2 gross. Zu unserer Wohnung gehört nur die Dachterasse. Die Eigentümer unten haben noch einen Swimmingpool und einen grossen Garten. Bis vor kurzem wohnte oben noch der Sohn und somit wurden alle Betriebskosten / Nebenkosten durch 2 geteilt. (ausser Strom) Mit der Gebäudeversicherung und Abfallentsorgung habe ich damit auch kein Problem. Jedoch mit dem Wasser und dem Heizungsverbrauch (öl) Es handelt sich bei den Bewohnern unten um ältere Herrschaften um die 80. Sprich diese sind eh ganzen Tag zu Hause während meine Freundin und ich den ganzen Tag arbeiten sind. Im Bezug auf die Heizdauer in der Wohnung macht das doch schon einen grossen Unterschied aus. Dazu kommt wie erwähnt noch der Garten der bewässert werden muss und auch der Pool der vlt mal gefüllt werden muss. Somit kann man wohl nicht davon ausgehen, dass eine Aufteilung von 50zu50 gerecht wäre oder?
    Frage ist jetzt wie kann ich das regeln? Wasseruhren oben in meiner Wohnung installieren lassen? Funkverbrauchszähler an den Heizkörpern installieren lassen? Und dann einfach den Gesamtverbrauch minus meinen Verbrauch ergäbe dann den Verbrauch von den Eigentümern unten? Die Bäder in der Wohnung würde ich eh renovieren lassen somit wäre doch eine Installation von Wasseruhren eine Leichtigkeit oder?

    Des weiteren gibt es auch keine Teilungserklärung in der geklärt ist wer für welche Reparaturen zuständig ist. Man versichert mir zwar dass die älteren Herrschaften unten fair sind aber selbst wenn das der Fall ist, was ist wenn die Wohnung unten mal verkauft wird....

    Was meint ihr zu dem Ganzen?

    Danke
     
  2. AdMan

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  3. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo Labelfeti,

    ich würde die Heizkreise der beiden Wohnungen trennen und in die beiden Abzweige Wärmemengenzähler einbauen. So könnt Ihr die Heizkosten centgenau aufteilen. An den Heizkörpern braucht Ihr dann nicht mehr zu machen.
    Kalt- und Warm-Wasserverbräuche durch noch einzubauende Zähler ermitteln.
    Vom örtlichen Heizungsbauer beraten lassen.
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Die beste denkbare Hilfe lautet: Hirn einschalten und zum denken benutzen. Erfahrungsgemäß machen sich Wohnungskäufer häufig mehr Gedanken über die nächste Kaffeemaschine als über die Folgen eines Wohnungskaufs.

    Zu einer Eigentumswohnung muss es eine Teilungserklärung geben. Die Kostenverteilung ergibt sich entweder aus der Teilungserklärung oder - falls dort nichts vereinbart ist - aus dem Gesetz.
    An diese Kostenverteilung sind alle Wohnungseigentümer gebunden. Die Änderung einer vereinbarten Kostenverteilung ist nur durch eine Vereinbarung oder - mit Einschränkungen - durch einen Mehrheitsbeschluss möglich.

    Gerechtigkeitserwägungen mag man anstellen bevor man Verienbarungen abschließt oder - mit dem Kauf einer Wohnung - in bestehende Vereinbarungen eintritt.

    Heiz- und Warmwasserkosten sind zwingend nach Heizkostenverordnung zu verteilen. Dazu müssen alle Wohnungen mit Geräten zur Verbrauchserfassung ausgestattet werden.
    Wie die Verbrauchserfassung technisch erfolgen kann, wird von den Gegebenheiten der Immobilie abhängen.


    So geht es nicht... Ich habe weiter oben schon geschrieben, dass alle Wohnungen ausgestattet werden müssen. Eine Differenzmessung liefert keine verwertbaren Ergebnisse und entspricht damit auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

    Eine Differenzmessung kann aus mehreren Gründen kein sinnvolles Ergebnis liefern. Bei den Heizkosten gibt es zunächst nicht einmal einen Wert für den Gesamtverbrauch, von dem man einen Wohnungsverbrauch abziehen könnte. Heizkostenverteiler liefern dimensionslose Zahlen, aus denen durch Addition ein Umlageschlüssel gebildet wird. Wärmemengenzähler zeigen zwar einen Messwert in kWh an. Zwischen einem Brennstoffverbrauch in KWh und einem Wohnungsverbrauch, der ebenfalls in kWh gemessen wird, liegt noch der Wirkungsgrad der Heizungsanlage.
    Im Übrigen führt eine Differenzmessung dazu, dass Leitungsverluste und Messdifferenzen in voller Höhe einer Partei angelastet werden.


    Dass es keine Teilungserklärung gibt, ist schlicht und einfach ausgeschlossen. Ohne Teilung kann es auch keine Wohnung geben, die irgendjemand erwerben könnte.
    Nun mag es durchaus sein, dass die Teilungserklärung keine Vereinbarungen über die Kostenverteilung enthält. Dann sind die Kosten einfach nach dem gesetzlichen Schlüssel, also nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.
    Wer für welche Reparaturen zuständig ist, ergibt sich bereits aus dem Gesetz. Gemeinschaftseigentum wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, Sondereigentum durch die jeweiligen Sondereigentümer instandgehalten oder instandgesetzt.
    An der Stelle sei an meinen ersten Absatz in diesem Beitrag erinnert.
     
  5. #4 Labelfeti, 04.04.2013
    Labelfeti

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    Hallo, so ich habe nochmal mit dem Eigentümer gesprochen. Es gibt keine Teilungserklärung und es wird auch keine geben! Das ist Fakt... Frage ist jetzt Finger von der Wohnung? Im Notarvertrag wird ausschliesslich geregelt, dass ich die Wohnung oben erwerbe samt Dachterasse und kein Anrecht auf den Garten etc habe...

    Wasseruhren könne ich installieren bei mir aber zur Heizung gäbe es keine Lösung da darüber auch die Wasseraufbereitung läuft... Man müsste somit eine neue 2. Heizung installieren und dort meine ganzen Heizkörper drüber laufen lassen...

    Oh man ich könnte ko... mir hat die Wohnung echt gut gefallen aber es spricht wohl alles dafür das das nichts wird oder hat hier jemand noch konkrete Tips???
     
  6. #5 Tobias F, 04.04.2013
    Tobias F

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    Also das ist der größte Schwachsionn den ich seit langem gelesen habe.
    Es MUSS eine Teilungserklärung geben, denn irgendwo muss festgelegt sein wem was zu welchem Anteil vom Gemeinschaftseigentum gehört. Denn Du kaufst ja nicht nur eine Wohnung, nicht nur xy Zimmer mit Wänden, Decke und Boden, sondern einen Anteil am gesamten Haus und Grundstück.

    Und das mit der zweiten Heizung ....... - was die für einen Sch.... erzählen.
    Ich würde auf jeden Fall die Finger von dem Objekt lassen, und mir tut jetzt schon derjenige leid das blöd genug ist sich dort einzukaufen.
     
  7. #6 Labelfeti, 04.04.2013
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    Ja was soll ich sagen er sagt mir es gibt keine... Vlt ist es ja so da er der Sohn das oben bewohnt hat und unten der Vater...Sprich innerhalb der Familie sowas nicht von Nöten war da halt Familie...
     
  8. #7 Tobias F, 04.04.2013
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    Es mag ja sein das es ein Einfamilienhaus ist, oder ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Aber dann ist es eben ein Einfamilienhaus, und keine Eigentümergemeinschaft. Wie da dann ein Teil, der nicht ein mal per Teilungserklärung festgelegt ist, verkauft werden soll ....?
    Und wenn die jetzt schon anfangen so einen Unsinn bez. Heizung zu erzählen - wie willst Du in dem Haus jemals glücklich werden?
     
  9. #8 marcus.peine, 04.04.2013
    marcus.peine

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    Vielleicht liegt es ja daran, dass das Haus **noch nicht** geteilt ist, sondern die Teilung im Grundbuch erst noch vorgenommen werden muss. Ich kann Tobias F nicht beipflichten - ohne Teilungserklärung ist die Wohnung nicht erwerbbar, weil es nichts gibt, was man notariell kaufen könnte (kein eigenes Grundbuch).

    Und ehrlich gesagt wäre mir ein 2Fam-Haus auch "zu dicht". Man ist auf genau eine andere Partei angewiesen bei jeder einzelnen Entscheidung. Und die Mehrheitsverhältnisse stehen entweder im voraus fest, oder sie enden immer im Patt.

    Schönen Abend
    marcus.peine
     
  10. #9 Labelfeti, 04.04.2013
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    Also meint ihr so kann die wohnung gar nicht verkauft werden sprich die teilungserklaerung ist ein muss?
     
  11. #10 Tobias F, 04.04.2013
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    Siehe Beitrag Nr. 5 ;-)
     
  12. #11 Labelfeti, 04.04.2013
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    Ok ja dann wird das ja vlt noch was
     
  13. #12 Martens, 05.04.2013
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    Gibt es bereits einen notariellen Kaufvertragsentwurf?
    Dann steht da das Grundbuchamt und die Grunduchnummer der zu erwerbenden Wohnung. Damit kann der Notar bzw. der bisherige Gesamteigentümer problemlos die Teilungserklärung anfordern, die liegt nämlich beim Grundbuchamt.

    Dann lesen und weitersehen.

    Christian Martens

    p.s. wie immer gilt: Glaube keinen Versprechungen des Maklers, der will nur verkaufen - Ihr aber wollt dort leben.
     
Thema: Nebenkostenabrechnung Heizung + Wasser Teilungserklärung
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