Nebenkostenabrechnung - Ich fall vom Stuhl

[Ann]

Hallo,
wir haben gestern vom Vermieter die Nebenkostenabrechnung für 2004 bekommen. Wir sind fast vom Stuhl gefallen!
Wir zahlen für eine 4-Zimmer-Whg. mit 127 qm Wohnfläche monatlich 130,- Euro Nebenkosten und sollen jetzt 402 Euro nachzahlen. Und das für 9 Monate, weil wir erst im April eingezogen sind. D.h. für ein ganzes Jahr würde es sogar noch mehr werden.
In unserer vorherigen Wohnung hatten wir 11 qm weniger, monatlich 100,- Euro Nebenkosten bezahlt und haben am Ende einen kleinen Betrag wiederbekommen.
Irgendwie kann doch da was nicht stimmen!

Bei näherem Hinsehen sind ein paar ganz schöne Brocken dabei:
- Wohngebäudeversicherung: 808 Euro
- Strom für das Haus: 831 Euro
- Heizkosten Januar bis Dezember 04: 1384 Euro

Es ist ein 2-Familien-Haus, in dem beide Wohnungen vermietet sind. Im Keller ist noch eine Wohnung, die aber nicht fertig ausgebaut und nicht bewohnt ist.

Nun ein paar Fragen dazu:
1. Müssen wir eine NK-Abrechnung von 2004 noch nachzahlen oder ist das "verjährt"?
2. Ist die Höhe von 808 Euro für eine Wohngebäudeversicherung normal? Uns erscheint sie ziemlich hoch.
3. Beim Strom für das Haus (Heizung, Wegebeleuchtung etc.) ist der größte Teil der Strom für die Heizung. Ist das normal, dass das so hoch ist? Im Moment bedeutet es, dass wir sogar mehr Stromkosten für das Haus als für unsere Wohnung haben (inkl. Waschmaschine - 2 kleine Kinder :-)).
4. Bei den Heizkosten hat der Vermieter einfach /12 *9 gerechnet, da wir ja erst Anfang April eingezogen sind. Das sehen wir aber nicht so richtig ein, da wir in der Hälfte der richtigen Heizperiode (von Januar bis März) gar nicht hier gewohnt haben. Dagegen können wir doch auf jeden Fall Einspruch erheben, oder?

Der Vermieter hat geschrieben, dass es durch einen Abrechnungsfehler irgendeiner Firma nicht möglich ist, die Nebenkosten nach Verbrauch zu berechnen und dass er es deshalb anhand der qm-Wohnfläche macht. Ist das rechtens?

Wir haben bisher keine Probleme mit dem Vermieter gehabt und wollen jetzt auch nicht ein Riesen-Theater machen, aber so eine Rechnung wollen wir auch nicht ohne weiteres bezahlen, wenn es nicht sein muss. 177 Euro Nebenkosten monatlich finde ich ziemlich heftig.

Vielen Dank für die Antworten!

Grüße
Ann

 

[Martens]

moin Ann,

gleich nach der ersten Zeile kommt mir die entscheidende Frage:

Ihr habt jetzt die Abrechnung 2004 (vier?) erhalten?
Forderungen aus der Abrechnung 2004 sind seit Monaten verjährt...

Wenn es doch um 2005 gehen sollte, bitte nochmal melden...

hoffe geholfen zu haben,
Christian Martens

 

[Ann]

Richtig, es ist die Abrechnung von 2004.
Es ist für uns jetzt etwas unangenehm. Wir sind ja bisher gut mit dem Vermieter ausgekommen, wir hatten keine Probleme miteinander. Ich weiß nicht, wie das wird, wenn wir jetzt sagen, dass wir für die Abrechnung nicht nachzahlen.
Aber andererseits ist es auch blöd, eine - nach Deiner Aussage ja wirklich verjährten - Rechnung zu bezahlen, bloß um die gute Stimmung zu behalten.
Ist irgendwie eine Zwickmühle...

Im November will der Vermieter die Abrechnung von 2005 schicken. Mal sehen, ob sie wirklich kommt. Die 2004er wollter er uns auch schon seit 1 1/4 Jahren schicken.
Aber wenn jetzt wirklich auch die 2005er kommt, werden die Kosten ähnlich hoch sein (denke ich). Deshalb würden mich die Antworten trotzdem interessieren, auch wenn die 2004er verjährt ist.
Kannst Du mir dazu etwas sagen?

Grüße
Ann

 

[lostcontrol]

hallo ann,

Original von Ann
Bei näherem Hinsehen sind ein paar ganz schöne Brocken dabei:
- Wohngebäudeversicherung: 808 Euro
- Strom für das Haus: 831 Euro
- Heizkosten Januar bis Dezember 04: 1384 Euro

sorry, aber wir wissen ja nicht, was das für ein haus ist.
wohngebäudeversicherung kann ganz extrem schwanken. das hängt halt von der versicherung bzw. dem vertrag ab (z.b. wirst du in hochwassergefährdeten gebieten da deutlich mehr hinblättern müssen als auf dem berg).
bei der grundsteuer kann das ebenfalls irrwitzige unterschiede ausmachen, als beispiel: bei den von mir betreuten häusern macht das (bei annähernd gleicher grundfläche am gleichen ort, ca. 500m entfernung) beim einen haus das zehnfache (!!!) aus als beim anderen.
hausstrom ist kritisch - da würde ich mal nachfragen, was da gemeint ist. normalerweise bezieht sich das auf die beleuchtung und auf den strom für die wärmeversorgung (da kann der verbrauch durchaus auch hoch sein, das hängt von der art der heizung ab).
heizkosten ist natürlich DAS thema schlechthin - aber dazu mag ich nicht mehr viel sagen, da gibt's hier im forum schon genug andere threads und in den täglichen nachrichten ist der ölpreis ja thema genug, als dass man wissen sollte, dass man da höchstwahrscheinlich nachzahlen muss.

lass dir die belege zeigen!
rechne selbst nach! (so schwierig ist das nicht)
bevor du trotzig das verhältnis zwischen dir und deinem vermieter zugrunde richtest, schau dir an, ob er nicht vielleicht tatsächlich recht hat. vielleicht war die vorauszahlung ja tatsächlich (unverschuldet) viel zu niedrig angesetzt.
vielleicht habt ihr ja viel mehr wasser verbraucht, als der vermieter dafür angesetzt hat (ist mir mehrfach passiert, dass ich da zu wenig angesetzt hatte, kann man ja vorher nicht wissen).

frag nach, warum die betriebskosten-vorauszahlung nicht angemessen erhöht wurde.
wenn ihr in eurem mietvertrag eine betriebskosten-vorauszahlung stehen habt, die deutlich unter dem liegt, was ihr letztendlich tatsächlich gebraucht habt, kann es sein, dass ihr überhaupt nicht zahlen müsst - der vermieter muss da nämlich realistische angaben machen, dazu gibt es auch diverse urteile.

falls dein vermieter zum ersten mal überhaupt sowas machen "musste" - sei tolerant, er musste sich da vermutlich auch erstmal informieren, wie das überhaupt geht.

sicher ist aber, dass die abrechnung deutlich zu spät kommt - er hätte spätestens zum 31.12.2005 die abrechnung für 2004 abliefern müssen (es gibt ausnahmen, aber die sind selten).

 

[Ann]

Hallo lostcontrol,
danke für Deine Antwort!

Also unser Haus ist definitiv nicht hochwassergefährdet. Es liegt nicht direkt auf einem Berg, aber auf einer Anhöhe, da kommt so schnell kein Wasser hin. Das kann kein Grund für eine hohe Versicherung sein.

Die Heizung ist eine Ölheizung. Kann der Betriebsstrom wirklich sooo hoch sein?
Dass die Heizkosten höher sind als die Jahre vorher ist klar, aber kann er die 9 Monate so rechnen (Gesamt/12*9), obwohl wir die Heizperiode Januar-März gar nicht hier gewohnt haben?

Der Vermieter vermietet das Haus bzw. die Wohnungen seit 15 Jahren, also Erfahrung sollte er genug haben.

Grüße
Ann

 

[lostcontrol]

hallo ann,

Original von Ann
Die Heizung ist eine Ölheizung. Kann der Betriebsstrom wirklich sooo hoch sein?

naja - der betriebsstrom für die heizung ist normalerweise geringfügig. aber hausstrom steht ja auch für aussenbeleuchtung, treppenhaus etc.
bei der von dir angegebenen zahl weiss ich jetzt nicht, ob die haus gesamt fürs jahr ist oder nur euer anteil. das sollte aber eigentlich in der betriebskostenabrechnung drin stehen. bzw. MUSS drinstehen.
ich kann dir zum vergleich nur anbieten, dass wir für ein 6-parteien-haus (2 gewerbliche, 4 private) an jährlichen stromkosten insgesamt € 212,58 hatten 2005. da ist aber nur treppenhausbeleuchtung und öl-zentral-heizung für die beiden gewerblichen parteien drin sowie ölpumpen-strom für die 4 privaten (die jeweils eine komplett eigene autonome heizung per öl-kachel-ofen haben (und noch diverser anderer kleinkram, den ich grad garnicht auswendig aufzählen könnte, wie briefkastenbeleuchtung, klingeln etc. - eben kleinkram). extras wie tiefgaragen, motorbetriebene garagentüren, bewegungsmelder etc. gibt's da halt nicht.

bei anderen häusern kann das deutlich mehr sein - je nachdem, was man seinen mietern so an allgemeinen einrichtungen anbietet, z.b. waschküche etc. bei uns gibt's da keine extras (liegt in der natur des hauses).

ich mach unsere betriebskostenabrechnungen immer tabellarisch, und in einer spalte steht dann immer der gesamtbetrag fürs haus drin und dahinter der anteil des jeweiligen mieters.

Original von Ann
Dass die Heizkosten höher sind als die Jahre vorher ist klar, aber kann er die 9 Monate so rechnen (Gesamt/12*9), obwohl wir die Heizperiode Januar-März gar nicht hier gewohnt haben?

also wenn ich das richtig lese, dann hat er euch 9 zwölftel berechnet. (oder wie war das sternchen zu verstehen?). und das wäre dann völlig korrekt. die volle summe für 12 monate wäre selbstverständlich falsch, ergo berechnet er euch nur 9 von 12 monaten.

Original von Ann
Der Vermieter vermietet das Haus bzw. die Wohnungen seit 15 Jahren, also Erfahrung sollte er genug haben.

eigentlich sollte er die haben, aber die gesetzlichen grundlagen ändern sich halt auch immer mal wieder, ergo muss vermieter sein system umstellen, was bei den mietern dann entsprechend zu verwirrungen führt. z.b. war früher nicht pflicht, die gesamtkosten in der betriebskostenabrechnung anzugeben - heute dagegen schon. und plötzlich sind die leute irritiert über die hohen beträge, auch wenn der betrag unterm strich etwa derselbe war.

ich jedenfalls musste mein system mehrfach umstellen, obwohl sowohl mieter als auch vermieter völlig zufrieden damit waren - aber das gesetz hat halt was anderes verlangt. das bedeutete für alle 'ne umstellung und hat natürlich zu diskussionen geführt, der effekt blieb unterm strich aber derselbe.
(vielleicht sollte ich dazu sagen, dass wir immer geschaut haben, dass wir die vorauszahlungen entsprechend anpassen - in 90% der fälle kriegen bei uns die mieter was raus - und das ist für beide seiten einfacher.)

wenn du zweifel hast, dann lass dir die belege zeigen.
vermieter sind das gewohnt. manche legen die belege auch in kopie bei.
und aus eigener erfahrung kann ich dir sagen, dass ich noch nie beleidigt war, wenn ein mieter nachgefragt hat - auch wenn wir dann keinen fehler gefunden haben (*eigenlob*) war ich doch froh, denn so konnte ich dann die abrechnung das nächste mal entsprechend verständlicher gestalten.

merke: es gibt keine dummen fragen, nur dumme antworten.

 

[Heizer]

Original von Ann
Dass die Heizkosten höher sind als die Jahre vorher ist klar, aber kann er die 9 Monate so rechnen (Gesamt/12*9), obwohl wir die Heizperiode Januar-März gar nicht hier gewohnt haben?

Das ist so falsch !!! Abgernezungen der Heizkosten hat prinzipell nach Gradtagszahlen zu erfolgen. Eine Zeitabhängige Abrechnung ist nur für Feste Nebenkosten zusässig die das ganze Jahr über gleichmäßig anfallen.

Aber warum zerbrechen wir uns hier eigentlich den Kopf? Die Abrechnung ist eh verjährt und Du kannst Dir die Vorauszahlung für 2004 wiederholen.

 

[RMHV]

Original von Ann
Hallo,
wir haben gestern vom Vermieter die Nebenkostenabrechnung für 2004 bekommen. Wir sind fast vom Stuhl gefallen!
Wir zahlen für eine 4-Zimmer-Whg. mit 127 qm Wohnfläche monatlich 130,- Euro Nebenkosten und sollen jetzt 402 Euro nachzahlen. Und das für 9 Monate, weil wir erst im April eingezogen sind. D.h. für ein ganzes Jahr würde es sogar noch mehr werden.
In unserer vorherigen Wohnung hatten wir 11 qm weniger, monatlich 100,- Euro Nebenkosten bezahlt und haben am Ende einen kleinen Betrag wiederbekommen.
Irgendwie kann doch da was nicht stimmen!

Bei näherem Hinsehen sind ein paar ganz schöne Brocken dabei:
- Wohngebäudeversicherung: 808 Euro
- Strom für das Haus: 831 Euro
- Heizkosten Januar bis Dezember 04: 1384 Euro

Man könnte zunächst einmal die tatsächlichen Verhältnisse nachrechnet. Ich komme dabei auf Betriebskosten einschließlich Heizung von 1,38 €/m². Das ist zunächst ein äußerst niedriger Wert. WEr diesen Wert zum Anlass für pauschale Entrüstung nimmt, sollte vielleicht seine Maßstäbe überprüfen. Selbst für Empfänger von ALG II werden weitgehend Betriebsksoten im Bereich von 2,00 €/m² und teilweise auch noch darüber als angemessen angesehen.
Wenn man die grundsätzliche Entrüstung über irgendwelche Beträge beiseite lässt, kann man die konkrete Abrechnung auch prüfen.
Eigentlich zu den konkreten Aspekten schon alles zu lesen. Auf Wiederholungen möchte ich verzichten. Vielelicht noch soviel, dass die Abrechnung keineswegs "verjährt" ist, sondern dass Nachforderungen des Vermieters nach § 556 Abs. 3 wegen Fristüberschreitung vermutlich ausgeschlossen sein werden. Auch wenn das Ergebnis das gleiche ist, handelt es sich dabei doch nicht um Verjährung.

Der Vermieter hat geschrieben, dass es durch einen Abrechnungsfehler irgendeiner Firma nicht möglich ist, die Nebenkosten nach Verbrauch zu berechnen und dass er es deshalb anhand der qm-Wohnfläche macht. Ist das rechtens?

Wenn keine Ablesewerte verfügbar sind, kann nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die Abrechnung nach Wohnfläche ist dann nicht grundsätzlich zu beanstanden. Der Mieter kann in diesem Fall allerdings nach § 12 HeizKV den Verbrauchskostenanteil um 15% kürzen.