Nebenkostenabrechnung - Vorlage gesucht

Dieses Thema im Forum "Sonstige Programme" wurde erstellt von paulipan, 22.04.2016.

  1. #1 paulipan, 22.04.2016
    paulipan

    paulipan Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ich habe seit vergangenem Jahr (Mietbeginn Mai 2015) eine Wohnung vermietet. Nachdem nun die Rechnung von Techem da ist, möchte ich mich zeitnah an die Nebenkostenabrechnung machen und dies so einfach wie möglich, aber rechtlich sauber und vollständig, erledigen.

    Würde mir hier jemand evtl. seine Excel-Vorlage zur Verfügung stellen?
    Gibt es irgendwo eine Gratissoftware, die so eine Abrechnung erstellt?
    Wie wird eigentlich abgerechnet? Jahr von Mai 2015 - Dez. 2015 oder von Mai 2015 - März 2016 (Zeitraumende der Techem-Rechnung).
     
  2. AdMan

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  3. Berny

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    Hallo paulipan,
    ich würde den BK-Abrechnungszeitraum vom 01.04. bis 31.03. festlegen.
    Die anderen Posten kannste ja sicherlich (Excel hilft) auf diesen Zeitraum umrechnen.
     
  4. #3 Papabär, 22.04.2016
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Ich würde den Abrechnungszeitraum nehmen, der im Mietvertrag vereinbart ist.
     
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  5. Andres

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    Hast du denn überhaupt Ablesewerte, die eine andere Aufteilung ermöglichen? Bei den Heizkosten gilt das Leistungsprinzip (habe ich hier im Forum schon dutzendfach erklärt, Suche hilft) und wenn du keine weiteren Ablesewerte hast, bleibt dir gar nichts anderes übrig, als der Empfehlung von Berny zu folgen und zu hoffen, dass sich der Hinweis von Papabär nicht hinterrücks anschleicht.

    Ich würde ja eher das Kalenderjahr bevorzugen, auch wenn ein Beginn im April oder Mai deine Vorleistung deutlich reduziert. Ein Stück weit ist das Geschmackssache.
     
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  6. #5 Papabär, 23.04.2016
    Papabär

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    Man könnte - so als Alternative - ja auch einfach vorher mal in den MV schauen, oder?

    Wenn die Heizkostenabrechnung schon steht, dürften die meisten Ablesewerte ja bereits verarbeitet sein (oder hat da jemand vergessen, seiner WEG-Verwaltung die Zählerstände mitzuteilen?). Es bliebe noch Kaltwasser (falls dies nicht bereits auf der Techem-Abrechnung enthalten ist und es entsprechende Zähler gibt). Der Rest wird ja eher seltener nach Verbrauch abgerechnet - das sollte also keine unüberwindbare Hürde sein.
     
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  7. #6 anitari, 23.04.2016
    anitari

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    Das kannst Du frei wählen. Möglich ist auch ein Abrechnungszeitraum, z. B. 1.1. - 31.12, für die Betriebskosten und ein anderer, z. B. 1.5.2015 - 30.4.2016, für die Heizkosten. Es müssen nur 12 Monate sein. Bei unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen für Betriebs- und Heizkosten müßten aber die jeweiligen Vorauszahlungen dafür aus dem Vertrag ersichtlich sein.

    Aber erst mal wäre zu klären Was es für eine Wohnung ist. Eine ETW, eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus das Dir als ganzes gehört? Und was ist zur Umlage der BK, besonders dem Umlageschlüssel, vertraglich vereinbart?

    Ist es eine ETW ist die Abrechnung für den Mieter ziemlich simpel.

    Grundlage, neben der Heizkostenabrechnung, ist Deine Hausgeldabrechnung. Bevor Du die nicht hast kannst Du gar nicht mit dem Mieter abrechnen.

    Aus der Hausgeldabrechnung überträgst Du die umlagefähigen Betriebskostenarten und deren Kosten in eine Exel-Tabelle, fertig ist die Abrechnung. Wenn der Nutzungszeitraum des Mieters = dem Abrechnungszeitraum ist. Für den Fall bräuchtest Du nicht mal eine Exel-Tabelle. Ein Anschreiben an den Mieter aus dem hervorgeht des es die BK-Abrechnung für den Zeitraum x - y und seinen Nutzungszeitraum x - y geht, seine gesamten Vorauszahlungen, seine gesamten Kosten und seine Nachzahlung bzw. Gutschrift. Eine Kopie des Teils mit den umlagefähigen BK als Anlage dazu, fertig.

    Ist der Nutzungszeitraum des Mieters kürzer als der Abrechnungszeitraum mußt Du dann etwas rechnen.

    Formel für verbrauchunabhängige BK:

    Gesamtkosten : 365 Tage des Nutzungszeitraumes x ... Tage des Nutzungszeitraumes des Mieters = anteilige Kosten des Mieters für seinen Nutzungszeitraum

    Formel für verbrauchabhängige BK:

    Gesamtkosten : Gesamtverbrauch x Verbrauch des Mieters = Verbrauchskosten des Mieters

    Ach so,m die Grundsteuer nicht vergessen. Die ist ja im Hausgeld nicht enthalten.

    Die Abrechnung für ein Mehrfamilienhaus ist auch nicht wirklich schwer. Hier ist nur zu beachten ob zur Umlage verbrauchsunabhängiger BK etwas besonderes, z. B. nach Wohneinheit oder (Gott bewahre) nach Personenzahl, vereinbart ist. Ansonsten können, besser gesagt müssen, diese Kosten nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

    Formel:

    Gesamtkosten : Gesamt-Wohnfläche x Wohnfläche des Mieters = Kosten des Mieters für 12 Monate

    Kosten des Mieters für 12 Monate : 365 Tage Abrechnungszeitraum x ... Tage Nutzungszeitraum des Mieters = anteilige Kosten des Mieters für seinen Nutzungszeitraum

    So in etwa sollte eine BK-Abrechnung aussehen:

    [​IMG]

    Egal welchen Abrechnungszeitraum Du aber wählst, es müssen 12 Monate sein. Also z. B. 1.5.15 - 30.4.16. Von Mai bis Mai, wie Du schreibst geht nicht, denn das wären 13 Monate.

    Und Du kannst erst abrechnen wenn Dir alle Kosten für den Abrechnungszeitraum bekannt sind, sprich Belege vorliegen.
     
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  8. Nanne

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    Ich würde sagen es dürfen nicht mehr als 12 Monate sein, weniger schon. Sollte ein M. im April d.J.eingezogen sein, wird seine Abrechnung für 9 Monate erstellt, wenn Abrechnungszeitraum lt.Mietvertrag vom 1.1.-31.12. lautet. Desgleichen bei vorzeitigem Auszug.
     
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  9. #8 anitari, 23.04.2016
    anitari

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    Für 9 Monate Nutzungszeitraum des Mieters. Grundlage sind aber die Gesamtkosten des 12montigen Abrechnungszeitraumes.

    Eine BK-Abrechnung über einen Abrechnungszeitraum von weniger als 12 Monate, eine sog. Rumpfabrechnung, wäre nur in Ausnahmefällen zulässig. Zum Beispiel weil der Abrechnungszeitraum von Kalenderjahr auf Juni - Mai des Folgejahres geändert werden soll oder das Objekt abgerissen wird vor Ende des Abrechnungszeitraumes.

    Dann müssen natürlich die Gesamtkosten dem kürzeren Abrechnungszeitraum entsprechend abgegrenzt werden.

    Bitte nicht Nutzungszeitraum mit Abrechnungszeitraum verwechseln.
     
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  10. Nanne

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    Nutzungszeitraum ist für meine Begriffe die Zeit, in der ein M. die Wohnung inne hat, z.B. er zieht Ende Juni d.J. aus, also 6 Monate Nutzungszeitraum. Der Abrechnungszeitraum wären die 12 Monate d.J. also ab 1.1. - 31.12.d.J.

    Rumpfabrechnung ist für mich ein fremder Begriff, noch nie gehört.

    Ganz klar.
     
  11. #10 immobiliensammler, 23.04.2016
    immobiliensammler

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    Hallo Nanne,

    eine Rumpfabrechnung wird erstellt wenn sich - aus irgendwelchen Gründen - der Abrechnungszeitraum ändert. Z.B. war früher bei Häusern mit Gaszentralheizung oft der Abrechnungszeitraum an das alte Gaswirtschaftsjahr angepasst (die Gasversorger erstellten damals die Rechnung immer zum 30.09., also wurde der Einfachkeit halber oft das ganze Haus zu diesem Termin abgerechnet). Nachdem diese Regelung weggefallen ist wurde dann oft auf den 31.12. geändert, einmalig musste daher eine Rumpfabrechnung 01.10. - 31.12. eingelegt werden, sonst hätte man - unzulässigerweise - 15 Monate Abrechnungszeitraum gehabt.
     
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  12. Andres

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    Die Hoffnung bezog sich darauf, dass das Nachschauen nicht zu der Erkenntnis führt, dass man einen Abrechnungszeitraum vereinbart hat, der jetzt nicht mehr einzuhalten ist. Wie du es so schön nebenan formuliert hast: subtile Zustimmung.
     
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  13. Berny

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    Muss aber nicht im MV vereinbart sein, m.W. steht dort meistens jährliche Abrechnung.
     
  14. #13 anitari, 23.04.2016
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    Abrechnungszeitraum können die 12 Monate des Kalenderjahres sein, müssen es aber nicht. Abrechnungszeitraum vom 01. Mai bis 30. April des Folgejahres ist auch möglich.
     
  15. Nanne

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    Egal welcher Zeitraum, wichtig sind die 12 Monate, ist mir bewußt. Mit Abrechnungsmodalitäten hatte ich in 50 Jahren Vermietunng keinerlei Probleme, umso mehr mit Mietzahlungen, die sich manche Mieter einfach sparen wollten.
     
  16. #15 paulipan, 25.04.2016
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    Herzlichen Dank für Deine super Erläuterungen!
    Ich möchte es vielleicht etwas transparenter machen, ob ich damit richtig liege...

    Bei der vermieteten Wohnung handelt es sich um eine ETW in einem Zweifamilienhaus. Die Techem Rechnung weißt aber beide Wohnungen separat aus. Einzug war am 15.04.2015. Die Rechnung von Techem umfasst den Zeitraum 16.03.2015- 15.03.2016.

    Abrechnungszeitraum beginnt dann am 15.04.2015 bis ...?
    Rechnungsbetrag für die vermietete Wohnung: 1200 Euro.
    Wie läuft die Aufteilung? Was mache ich denn mit den Ablesewerten beim Einzug?
     
  17. Syker

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    Hallo paulipan,

    Im Hinblick darauf das die Heizkosten nach dem Leistungsprinzip abzurechnen sind, und die T..... vermutlich immer 16.03. - 15.03. abrechnet, sollte auch dein Abrechnungszeitraum 16.03. - 15.03. betragen. Der Nutzungszeitraum wäre dementsprechend 15.04.15 - 15.03.16.

    VG Syker
     
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  18. #17 paulipan, 25.04.2016
    paulipan

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    Wie berechnet sich dann der Verbrauch?
    15.04.2015 bis 15.03.2016 = 336 Tage.

    1200: 365 Tage = 3,29 x 336 Tage = 1105,44 Euro Passt die Rechnung?
     
  19. sara

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    Also bei mir sind das 351 Tage, denn es sind ja nur 15 Tage weniger, als der Abrechnungszeitraum.

    Diese Rechnung wäre nicht korrekt.
    Hast du denn zu Anfang der Vermietung die Zähler abgelesen?
    Wenn ja, dann machst du die Aufteilung nach den abgelesenen Werten.
    Ansonsten solltest du nach Wärmetage die Aufteilung machen.
     
  20. Syker

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    Hallo Paulipan,

    Die T....-Abrechnung ist ja bestimmt auch in Grund- und Verbrauchs-Kosten aufgeteilt.

    Die Grundkosten werden einfach Zeitanteilig aufgeteilt (Kosten xy : Gesamtzeitraum 366 Tage * Nutzungszeitraum 336 Tage)


    Die Verbrauchskosten sind etwas komplizierter - und werden entweder nach dem Verbrauch (sofern Zählerstände vorhanden) oder nach Gradtagzahlen verteilt.
    (Kosten yx : Gesamteinheiten * Nutzungseinheiten)

    VG Syker
     
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  21. #20 Papabär, 25.04.2016
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    Yeah, sara hat´s entdeckt - und Syker hat´s auf den Punkt gebracht: 2016 ist ein Schaljahr. Wir rechnen also auch den 29.02. mit ein. :005sonst:
     
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