Nebenkostenabrechnung

Diskutiere Nebenkostenabrechnung im NK - Ankündigungen! Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo, ich hoffe ich bin hier im richtigen Bereich? Ich habe den Unterschied zwischen diesem Board und "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung"...

  1. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Hallo,
    ich hoffe ich bin hier im richtigen Bereich? Ich habe den Unterschied zwischen diesem Board und
    "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" nicht ganz verstanden.

    Worum es geht:
    ich bin dabei ein Haus mit 4 Wohneinheiten zu kaufen.
    Dieses ist voll Vermietet, Mietverträge zwischen 6 Monate und 15 Jahre alt.
    Ein Teil der Mieter bekommen wohl Zuschüsse vom "Amt" welches auch immer...
    Der bisherige Eigentümer ist schon recht Alt und wenig Auskunftfreudig, er hat sich in der Vergangenheit angeblich um "nichts" gekümmert.
    Wie auch immer, nach meiner Einschätzung ist in den Mietverträgen Kaltmiete zuzüglich Nebenkosten (mehr oder weniger rechtswirksam) Vereinbart.
    Nun hat der Vorbesitzer noch nie eine NK-Abrechnung gemacht, er meint "das passt schon so" und zumindest die Altmieter waren Zufrieden keine Nachzahlung leisten zu müssen.
    Die Bude hat eine Zentralheizung ohne Wärmemengenmesser oder Heizkostenverteiler.
    Warmwasser geht dezentral Elektrisch, Kaltwasser gibt es die Uhr vom Wasserwerk sowie Einzelzähler für 3 Wohnungen.
    Wie ist sinnvoll mit der Situation umzugehen? Bzw. was kann mir im schlimmsten Fall passieren wenn ich dass so weiter mache?
    Ratlos,
    Ferdl

     
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  3. Andres

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    Schockierend. :erschreckt001: Nicht.

    Ich bitte darum, mir den Sarkasmus zu verzeihen, aber dass Mieter glücklich sind, wenn sie keine Nachzahlung leisten müssen, ist ein Klassiker unter den Binsenweisheiten für Vermieter.


    Du kannst die Liste der Ausnahmen in § 11 HeizkostenV selbst durcharbeiten, aber wahrscheinlich wird da nichts passen. Das Gebäude ist also mit Verbrauchserfassung für die Heizung auszustatten.


    Gut, das muss also nicht abgerechnet werden.


    Wenn man die 4. Wohnung selbst bewohnt, kann das funktionieren. Ein Mieter muss die Abrechnung über die Differenz zum Hauptzähler nicht hinnehmen. Da es aber gar keine Pflicht gibt, Kaltwasserzähler nachzurüsten (im Gegensatz zu den Zählern für die Heizung), ist das jetzt nicht das größte Problem.


    Bereits vor dem Kauf planen, wie zukünftig sauber abgerechnet werden kann, d.h. vor allem wie man den Verbrauch an Heizwärme erfasst. Mit welchem Brennstoff wird geheizt?

    Außerdem sollte man dann doch mal einen genaueren Blick auf die Verträge werfen, vor allem ...
    ... ob für bestimmte Betriebskostenarten die Umlage nicht vereinbart ist,
    ... ob Vorauszahlungen oder Pauschalen vereinbart sind und
    ... ob vom gesetzlichen Regelfall abweichende Vorgehensweisen für die Anpassung der Vorauszahlungen vereinbart sind.


    Ganz ehrlich? Wenn ich so etwas hier lese ...
    ... würde ich erwarten, dass die Betriebskostenvorauszahlungen nicht deckend sind (das scheint mir aufgrund der Kostensteigerungen in den letzten 15 Jahren ziemlich unmöglich) und du deshalb der neue Lieblingsfeind der Mieter werden wirst. Man sollte also schon wirklich sehr gut wissen, was man da tut.


    Mieter verklagen dich darauf, erforderliche Erfassungstechnik nachrüsten. Bis du das geschafft hast, dürfen sie die Heizkosten pauschal um 15 % mindern. Je nach Umfang der Mängel und der Art der (Nicht-)Abrechnung kommt bei weiterer Eskalation auch irgendwann eine Minderung oder gar Rückforderung der Vorauszahlungen in Betracht.

    Es muss nicht so kommen, vor allem wenn du Mieter im Leistungsbezug hast. Wenn "das Amt" dort nicht nach Abrechnungen fragt, ist denen ziemlich egal, wie die Betriebskosten abgerechnet werden. Das ist für die ja ohnehin nicht aus eigener Tasche zu zahlen. Da der worst case aber tatsächlich ziemlich unangenehm ist, sollte man es nicht darauf ankommen lassen. Das mag irgendwann früher noch möglich gewesen sein, aber so wie es heute läuft, ist das eine Katastrophe mit Ansage.

    Da ich davon ausgehe, dass es eine Zeit lang dauert, bis du das Haus auf Vordermann gebracht hast, würde ich für die eigene Kalkulation unbedingt davon ausgehen, dass du mindestens im ersten Jahr die Betriebskosten zum Teil aus der Kaltmiete querfinanzieren musst. Die Schludrigkeit des Voreigentümers kostet eben irgendwann auch mal echtes Geld. Das sollte unbedingt im Kaufpreis berücksichtigt werden ...
     
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  4. #3 anitari, 13.11.2018
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    Nichts, so lange sich kein Mieter beschwert, sprich Abrechnungen fordert wenn in seinem Vertrag monatliche Vorauszahlungen vereinbart sind. Das wären aktuell die der Jahre 2014,15 und 16, wenn kalenderjährig abgerechnet wird. Allerdings von alten Vermieter. Also nicht dein Bier.


    Die langjährigen Mieter scheint das ja nicht zu jucken, aber die erst kürzlich zugezogenen könnten ihre Rechte und deine Pflichten (!) kennen.

    Dann geht das Dilemma los. Keine Heizkostenverteiler. Gut, dann könntest Du einfach die Heizkosten nach Wohnfläche abrechnen, der Mieter aber den Posten Heizkosten in der Abrechnung um 15 % kürzen wegen Verstoß gegen die Heizkostenverordnung.

    4 Wohnungen und nur 3 Wohungszähler für Kaltwasser. In dem Fall kann/darf eigentlich gar nicht nach Verbrauch abgerechnet werden.

    Wenn Du ein guter, vor allem pflichtbewußter Vermieter sein/werden willst, der nicht auf den Kosten hocken bleiben möchte und evtl. Knatsch nicht scheut, entsprechende Meßgeräte installieren lassen und korrekt abrechnen bzw. abrechnen lassen.
     
  5. Pitty

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    Du muss wohl davon ausgehen dass Du erst einmal selber einen Teil der Warmkosten tragen musst. Wenn ich überlege wie stark die Nebenkosten in den letzten Jahren gestiegen sind kann es nur in Nachzahlung enden.

    Was meinst Du warum das Jobcenter wohl nichts verlangt, weil sie ganz genau wissen das sie dann nachzahlen müssen, also immer schön die Füße still halten und nichts machen, dann kommt auch keine Nachzahlung.

    Still ruht der See.
     
  6. dots

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    Nö. Leider mal wieder völlig daneben.
    Mit Logik hast du es so rein gar nicht, @Pitty, oder?

    Wenn die Vorauszahlungen schon damals ziemlich üppig bemessen waren, könnte es sein, dass der Mieter nichts nachzahlen muss - trotz in den letzten Jahren stark gestiegenen Nebenkosten.

    @Ferdl:

    Was meinst du mit "mehr oder weniger" rechtswirksam?
    Das schöne an der Sache mit dem Recht ist ja eigentlich, dass es (irgendetwas) entweder rechtswirksam oder nicht rechtswirksam ist. Etwas kann nicht "Mehr oder weniger rechtswirksam" sein - das ist wie mit einer Schwangerschaft.

    Bist du dir lediglich nicht 100%ig sicher dass die Nebenkosten rechtswirksam vereinbart sind? Oder wolltest du was anderes mit dem "mehr oder weiniger" aussagen?
     
  7. #6 anitari, 13.11.2018
    anitari

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    Du hast schon mitbekommen das der Fragesteller der Vermieter ist bzw. sein wird?

    Warum sollte der die Füße still halten und auf den Mehrkosten hocken bleiben?

    Es kann ja auch sein das die Vorauszahlungen hoch hoch sind das der eine oder andere Mieter Geld zurück bekommt.

    Warum sollte der darauf verzichten?

    Übrigens verlangen JC immer die Abrechnungen ihrer Kunden. Denn sollte der Geld zurück bekommen muß er das abgeben, sprich es wird mit der Regellseitung verrechnet.
     
  8. Ferdl

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    Danke für den vielen Input ertmal.
    Ich versuch mal das einzuordnen und zu Antworten.
    Die Heizung ist eine Ölzentralheizung mit nur einem Heizkreis für alles. Die soll aber absehbar durch eine Gasheizung ersetzt werden. Gasanschluß ist Vorhanden. Ausnahme nach §11 währe höchstens die Unwirtschaftlichkeit, ob das zieht?
    So wie ich das von den Leitungen gesehen habe sollte der 4te Kaltwaserzähler nachzurüsten kein großes Problem darstellen.
    Heizung und Wasserzähler sind im Keller einer Wohnung, der Keller kann nur durch diese Wohnung betreten werden. In dieser Wohnung sind auch die 4 Stomzähler in einem neuen Zählerschrank untergebracht.
    Alle Wohnungen haben Zugang von ausen, es gibt keine Gemeinschaftsräume.
    Ich möchte nicht in dem Haus wohnen, es ist Dauerhaft vollständige Vermietung geplant.
    Zu den Verträgen: Rechtssicherheit in Vertragswerken scheint mir eher relativ zu sein, zumal es gelegentlich versäumt wurde zuzutreffendes anzukreuzen/ unzutreffendes zu streichen. :sauer030:
    Die Nebenkostenvorrauszahlung scheinen mir zu niedrig. (gesamt 300 m² Altbau, 5 Erwachsene, 2 Kinder = 400 € NK/Monat)
     
  9. Andres

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    Richtig, aber das ist regelmäßig nicht begründbar. Du brauchst hier Heizkostenverteiler an allen Heizkörpern und eine Möglichkeit, den Ölstand im Tank zu messen. Letzteres entfällt, sobald du auf Gas umstellst.


    Gut, aber wie gesagt im Moment nicht das größte Problem. Im Vergleich zur Heizung kostet Kaltwasser praktisch nichts. Dein vorrangiges Interesse sollte eine rechtssichere Heizkostenabrechnung sein. Da stehen vierstellige Beträge auf dem Spiel ...


    Viel Spaß damit. Wenn in dieser Wohnung der falsche Mieter sitzt, hast du die Stress-Flatrate gebucht.


    Ja, klassisches Problem bei der Übernahme fremder Mietverhältnisse, vor allem wenn dem Voreigentümer alles egal war.


    Mir auch. Je nach energetischer Ausstattung und Nutzerverhalten vermute ich, dass die Vorauszahlung 50-150 % höher sein sollte, um die tatsächlichen Kosten zu decken. Du kannst dir sicher vorstellen, dass die Mieter bei solchen Größenordnungen nicht gerade begeistert sind.

    Tu' dir bitte selbst den Gefallen und verhandle den Kaufpreis entsprechend. Der Ausgleich für diese ganzen Probleme kann nur auf diesem Weg erfolgen.
     
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  10. #9 Papabär, 13.11.2018
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    Jobcenter und Wissen? :verrueckt006: Ich glaube Du verwechselst da etwas.

    Die Mitarbeiter im Jobcenter müssen das auch garantiert nicht aus ihrer eigenen Tasche bezahlen - und wenn "die" von einer Vorauszahlungsvereinbarung wissen (den Mietvertrag werden sie ja wohl lesen können), sehe ich keinen Grund, warum sie die Abrechnungen nicht anfordern sollten. Eine einfachere Begründung zur Einstellung der Vorauszahlungen wird sich kaum finden lassen.
     
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  11. Ferdl

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    Der Kaufpreis abzüglich Bodenrichtwert beträgt etwa 4,5 Jahresmieten, ich schätz mal noch 2 Jahresmieten Reperaturstau, dann könnte das mit etwas Glück schon passen.
    Das mit dem Jobcenter wundert mich auch, einer der Mieter ist Aufstocker der müste doch beim JC sein? ein anderer ist H4,+ eine Rentnerin, + ein Monteur, keine Ahnung wie die finanziell gestellt sind.

    Eine Idee ist, die neu zu errichtende Gasheizung ausserhalb unterzubringen oder einen seperaten Zugang zum Keller von außen, der Keller besteht eh nur aus dem Heizungsraum und ner Muckelecke, den Zugang von innen zumachen natürlich, die Treppe ist eh nur eine bessere Hühnerleiter.

    Wie ist das mit den Stohmzählern, der Mieter muss den Ableser doch reinlassen oder?

    Heizstrom, wie regelt man das denn, bisher läuft der über den Zähler von Mieter-1, der hat sich wohl schon beschwert, es ist ein Zwischenzähler an die Wand gehängt worden aber nicht angeschlossen, warum auch immer. Ist das eine Lösung oder sollte da ein 5ter Zähler nom EVU hin mit entsprechend wieder Grundgebühren?
     
  12. GSR600

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    Haha, sorry. Wenn der Mieter niemand in den Keller lässt, musst du den Zugang vor Gericht durchsetzen.
    Auf alle Fälle einen abschließbaren nur für dich zugänglichen Heizraum mit einem eigenständigen heizungsstromzähler.
    Entweder HKV an die Heizkörper oder WMZ an dem Wohnungszulauf.
    Für jede Wohnung einen eigenen KW Zähler.
     
  13. Andres

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    Wenn du nicht den Abriss der Bebauung planst, rechnet man einschließlich des Grundstücks. ;) Aber so oder so ist in diesem Kaufpreis schon ein solides "Schmerzensgeld" eingerechnet. Man muss halt wissen, dass die Verwaltung dieser Immobilie wahrscheinlich nicht immer harmonisch verläuft. Wenn man damit kein Problem hat ...


    Mich wundert bei diesem Verein nichts mehr. Das mag aber auch ein Stück weit daran liegen, dass man als Vermieter eben immer nur einen kleinen Ausschnitt der Realität mitbekommt, denn was der Leistungsempfänger und das Jobcenter miteinander besprechen, bekomme ich ja nicht mit.


    Ja, in der Theorie auch kein Problem, denn die Duldung von Ablesung, Heizungswartung, Heizöllieferung etc. pp. lässt sich gut als Nebenpflicht zum Mietvertrag begründen, wenn sie nicht ohnehin direkt vertraglich verankert ist. In der Praxis hat man eben den Ärger, wenn der Mieter irgendwann zwischen dem 5. und 10. Termin eines Jahres keinen Bock mehr hat. Dann darf man die Duldung einklagen - besonders lustig, wenn man zu Beginn der Heizperiode die Heizung einschalten möchte und nicht in den Heizraum kommt. Selbst ein grundsätzlich kooperativer Mieter könnte ja beim ersten Kälteeinbruch im Herbst gerade seinen Jahresurlaub nehmen.


    Ganz einfach: Weil es das Problem nicht löst. Der Mieter muss es nicht hinnehmen, dass Strom für die Heizung oder auch die Hausbeleuchtung, Wasser für den Gartenwasserhahn oder ein sonstiger Verbrauch über seine Zähler läuft.

    Ja. Die Grundgebühren sind ebenfalls Betriebskosten.


    Ich habe wirklich den Eindruck, dass hier einiges im Argen liegt. Du musst selbst entscheiden, ob du das durchziehen willst.
     
  14. #13 RP63VWÜ, 13.11.2018
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    Kommt sicherlich auf das JC an!
    Prinzipiell müssen "Kunden" Nachzahlungen weiterleiten, wobei die "Angemessenheit" geprüft wird.
    Nachzahlungen werden nicht angerechnet, sondern (nach Prüfung) direkt an den Vermieter weiter geleitet.
    (ist wohl auch besser so)
    Guthaben wird vom Vermieter direkt an das JC überwiesen, schließlich erfolgte der Abschlag auch daher.
     
  15. #14 Papabär, 13.11.2018
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    Meinst Du? Naja, könnte schon sein, dass das SGB II im einen oder anderen Freistaat nicht gilt. Wobei ... die Sachsen haben die deutsche Rechtsordnung ja mittlerweile anerkannt, wie man hört.



    Aha .. und auf welcher gesetzlichen Grundlage? Oder schließt Du Deine Mietverträge mit den Jobcentern direkt ab?
     
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  16. #15 RP63VWÜ, 13.11.2018
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    Ich finde es ja gut, dass ihr jedes Wort auf die Goldwaage legt.
    Deshalb etwas ausführlicher:
    Genau so, wie der ALG2-Empfänger verpflichtet ist, etwaige Nachforderungen / Guthaben unverzüglich der Arge zu melden, ist der Vermieter verpflichtet, evtl. Guthaben unaufgefordert an die Arge zu überweisen, falls die Vorauszahlungen direkt durch die Arge an den Vermieter erfolgten.
     
  17. #16 immobiliensammler, 13.11.2018
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    Gibt es dazu eine Rechtsgrundlage? Ich erhalte die Zahlungen diverser Jobcenter, aber die haben mir noch nie eine Bankverbindung für Rückerstattungen mitgeteilt. Überweist Du dann auf das Konto der BA bei der Bundesbankfiliale hier in Nürnberg (da kommen die Überweisungen nämlich bundesweit alle her)?

    Also auf welches Konto der Arge (so es noch eine solche ist und nicht ein "normales" Jobcenter) überweist Du dann?
     
  18. GSR600

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    Äh hier in Stuttgart zahlt das Jobcenter über das Konto der Stadtkasse. Ca 95% der Guthaben werden auch wieder dorthin überwiesen auf Wunsch des JC.
     
  19. #18 anitari, 13.11.2018
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    Ich schrieb "Geld zurück bekommen", man kann es auch Guthaben nennen. Ein solches wird dem JC-Kunden als Einkommen angerechnet und von der Regelleistung abgezogen.

    Unsinn. An den Mieter, denn der ist Vertragspartner des Vermieters.
     
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  20. #19 immobiliensammler, 13.11.2018
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    Okay, dann ist Stuttgart wohl eine der Optionskommunen unter kommunaler Trägerschaft, eben das was man direkt "Arge" nannte. Wie drückt das JC dann da den Wunsch auf Überweisung von Guthaben aus? Ich kenne das aus eigener Erfahrung nur so, dass das Jobcenter sporadisch die NK-Abrechnungen verlangt (merke ich bei bestimmten etwa schusseligen Mietern daran, dass sie die von mir noch mal in Kopie erbitten) und wenn das "Einkommen" (Guthaben) dann nicht angegeben wurde gibt es eben eine Rückforderung, aber mit direkter Rückzahlung ans JC habe ich noch nie gearbeitet.
     
  21. GSR600

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    Entweder ist von Beginn an vom JC gewünscht, dass sie direkt eine Kopie erhalten oder wir überweisen direkt an die Stadtkasse und es gab damit auch noch nie Probleme.
     
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