Nebenkostenabrechnung

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von Maike, 04.05.2006.

  1. Maike

    Maike Gast

    Hallo ihr Lieben,
    ich hoffe, dass mir jemand helfen kann. Hab jetzt einige Zeit hier im Forum gestöbert und schon einige tolle Beiträge gefunden.
    Ich habe gestern meine Nk-Abrechnung bekommen, ist auch alles aufgelistet, mit Kopien usw.
    Nun hab ich dazu ein paar Fragen.
    Das Haus hat 2 Wohnungen und meine hat laut Mietvertrag eine W-fläche von 70m²; bei der Abrechnung und Verteilung der Kosten (von Versicherungen, Niederschlagswasser und Co.) hat er bei mir immer 100m² angerechnet, hat er dabei die Grundstücksfläche mitberechnet?
    Die Wohnung über mir ist kleiner und dort hat er bei der Abrechnung 70m² genommen, insgesammt steht da was von 226m².
    Dazu ist zu sagen, dass der Vermieter die Garage des Hauses selbst als "geschäftliche" Räume benutzt, da seine Baufirma anscheinend noch über diese Adresse läuft, aber er selbst nicht mehr hier wohnt.
    Ich blicke bei dieser Abrechnung einfach nicht mehr durch und da ich eine Nachzahlung von 132,- habe, wollte ich mich mal informieren ob das alles so richtig ist.
    Die Rechnungen der verschiedenen Versicherungen stimmen alle auf der Abrechnung mitein, aber ich weiß nicht, ob er bei mir wirklich 100m² berechnen darf, da die Wohnfläche ja wesentlich kleiner ist. Im Mietvertrag hat er nichts genaues angegeben, was die Umlagekosten angeht und überall wo ich gesucht habe, finde ich nur, dass es auf die Wohnfläche übertragen wird.
    Beim Schmutzwasser hat er den normales Verbrauch angerechnet, wobei der gesammte Verbrauch 81cbm beträgt, ich 51 und die Mieterin über mir 39 angerechnet bekommen hat, da stimmt doch auch was nicht, oder?

    Naja, ich hoffe, dass mir jemand helfen kann, sorry, wenn alles etwas durcheinander ist, aber so siehts auch gerade in meinem Kopf aus ;)

    Danke schon mal.

    Lg Maike
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Ist im Mietvertrag der Garten enthalten? Wie kommst du darauf, dass du nur 70qm und nicht die angegebenen 100qm hast?

    Allgemein: Dein Vermieter muss dir die Abrechnung erklären, wenn du etwas nicht verstehst. Also ist alles halb so wild. Am besten eines nach dem anderen ansprechen, dann kriegen wir das hier vielleicht auch geklärt.

    (PS: Ich habe den Eindruck, du liegst mit deinen Vermutungen richtig, aber dafür fehlen mir noch ein paar Fakten...)
     
  4. Maike

    Maike Gast

    Nk-Abrechnung

    Im Mietvertrag steht, dass die Wohnfläche 70m² beträgt, jedoch auch ein Vermerk, dass ich den Garten mitbenutzen darf.
    Welche Fakten fehlen dir denn ;)
    Wie sieht es denn mit dem Niederschlagwasser aus? Hab hier irgendwo gelesen, dass es "geteilt" wird, da die Fläche vom Dach aus ja die gleiche ist. (also bei zwei Mietern)
    Ich bezahle momentan (ohne Müll) über 200€ an Versicherungen bei ihm, gibts da eigentlich n Limit, ich wusste vorhar gar nix von den Versicherungen. Außerdem weiß ich, dass letztes Jahr etwas aus seiner Garage geklaut worden ist, erhöht sich dadurch nicht eine Versicherung? Ich könnte ja eigentlich nix dafür... :stupid
    ich werde mich ja auch zwangsläufig mit ihm in Verbindung setzen, aber da er immer sehr aufbrausend ist, wenn es um das Libe Geld geht, wollte ich vorher einfach was in der Hand haben.
    Er will das Geld ja auch schon nächste Woche haben, obwohl ich den Brief erst vor 2 Tagen bekommen hab :gehtnicht

    danke schon einmal
    Lg Maike
     
  5. #4 DiplomHM, 05.05.2006
    DiplomHM

    DiplomHM Erfahrener Benutzer

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    Also, um die anteiligen Kosten zu berechnen, ist die Wohnfläche lt. Mietvertrag - also 70 m² - zugrunde zu legen.

    Nicht verbrauchsabhängige Kosten (z. B. Niederschlagswasser, Versicherungen) sind ebenfalls auf die Wohnfläche umzulegen. Ein Limit gibt es nicht. Eine Diestahlversicherung wird es auch nicht sein, sondern eine Gebäudesachversicherung (Hagel, Sturm, Feuer) und eine Haftpflichtversicherung.

    Beim Wasser stimmt tatsächlich der Verbrauch nicht. Ich würde hierzu die Rechnung einesehen vom Lieferanten und nochmals die Ableseprotokolle überprüfen.

    Ebenfalls würde ich fragen, wie sich die Gesamtfläche von 226 m² zusammensetzt.

    Über die Höhe des Nachzahlungsbetrages lässt sich pauschal keine Aussage treffen. Hier sind zuviel Faktoren ausschlaggebend.

    Das Beste ist immer, den Vermieter direkt anzusprechen und alle offenen Punkte zu klären. Wie verhält sich was? Wann wurde was gezahlt? Wurden die Kosten klar abgegrenzt? Und so weiter.
     
  6. Maike

    Maike Gast

    Nk

    Vielen Dank,
    wenn es wirklich nur auf die Wohnfläche angerechnet werden darf bin ich schon mal beruhigt. Kann ich irgendwas einbringen, wenn er mir mit dem Rest des Grundstücks bzw. der Gartenmitbenutzung kommt?
    Du hast recht, denn es handelt sich um eine Wohngebäudeversicherung, eine Haftpflicht und eine Feuerversicherung.
    Werde mich morgen nochmal mit der Mieterin oben zusammensetzen und ihn dann anrufen.
    Wisst ihr, ob ich das Recht habe in die Versicherungsunterlagen einzusehen? Ich hab ja keine ahnung, ob es bei den Versicherungen etwas ausmacht, dass ihm die Garage gehört und er dort "teure" Baugeräte lagert.

    Es gehört zwar eigentlich nicht in dieses Forum, aber vielleicht kann mir auch da jemand helfen.
    Beim Einzug haben wir die "mündliche" Zusage bekommen, dass er einen Wintergarten an der Hausfront baut, da die Balkontür und auch das Fenster aus Einfachglas besteht und im ganzen total undicht sind. Wohne miittlerweile schon über 1 1/2 Jahre da und er hat jedesmal eine neue Ausrede. Nun will er das angeblich im sommer machen. Kann ich da irgendwas machen? So wie ich ihn kenne wird das wieder nix und im Winter zieht es dann überall rein und da die Heizung direkt an dem Fenster liegt, sind die Heizkosten natürlich auch höher...

    Danke nochmal :zwinker
     
  7. #6 DiplomHM, 05.05.2006
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    In die Versicherungspolice könnte er Einsicht gewähren, muss er aber nicht. Bei Vertragsabschluss ist der Gebäudewert entscheidend, nicht das was darin ist. Es handelt sich hier nicht um eine Hausratversicherung, also es sind keine "Gegenstände" versichert, sondern das Gebäude und Grundstück.

    Sollte der Vermieter darauf bestehen, dass der Gartenanteil auch zur Umlage herangezogen wird, kannst du ihm sagen dass dies nicht zulässig ist. Verweise ihn auf:

    BGB § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
    (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten
    vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.
    Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung
    durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem
    unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
    (2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch
    Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der
    getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden
    dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten
    unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines
    Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist
    diese entsprechend herabzusetzen.
    (3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist
    unwirksam.

    Bei dem Wintergarten muss ich passen.
     
  8. Maike

    Maike Gast

    Ich danke dir,
    hoffe dann mal, dass es was bringt... also einiges stimmt absolut nicht, denn zusammenzählen kann ich noch :lol
    Wenn ich was weiß, sag ich mal Bescheid"
     
  9. Maike

    Maike Gast

    Ich nochmal

    Ich bins nochmal, hab mir gerde mal die Versicherungskopien angeschaut.
    Bei der Haftpflicht ist es eine Versicherung für Schäden durch häusliche Abwässer für Personen, Sach und Vermögensschäden. Darf er das so machen? Ich bin jetzt nicht kleinlich, aber es interessiert mich einfach ;) da ich ja eine eigene Haftpflicht habe.
     
  10. #9 DiplomHM, 05.05.2006
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    RE: Ich nochmal

    Beispiele zu Schadensfällen:
    1) Deine Spülmaschine ist defekt und ausgelaufen. Wasser ist bis in den Keller eingedrungen und hat Gegenstände der anderen Mieter im Haus beschädigt. Der Schaden wird von deiner Haftpflicht gezahlt.

    2) Dein Besuch rutscht auf deinem Boden in der Wohnung aus und bricht sich das Bein. Deine Haftpflicht zahlt!

    3) Ein Heizungsrohr (oder Abwasserrohr) ist defekt und es dringt Wasser in deine Wohnung. (Rohr ist in der Wand!) Schaden trägt der Vermieter, also seine Haftpflicht.

    4) Die Treppenstufen sind glatt (Winter) und es bricht sich jemand am Hauseingang das Bein, weil er darauf ausgerutscht ist. Vermieter / Eigentümer haftet und somit seine Versicherung.

    Verständlich erklärt, warum der Eigentümer / Vermieter eine Haftfplicht braucht und diese zu zahlen hast?
     
  11. Maike

    Maike Gast

    Hab´s verstanden :shame
    war ja nur ne Frage ;)
     
  12. Maike

    Maike Gast

    So, hab mit ihm geredet...
    die 100m² kommen dadurch, dass dies Nutzfläche ist, ich hab 70m² Wohnraum und 30m² Keller Nutzfläche... die 100m² hat er dann zur Berechnung genommen.
    Beim Wasser hat er n Fehler gemacht und hat mir dann 20€ abgezogen. Wirklich zufrieden bin ich nicht, aber kann ja nix ändern...

    Danke nochmal für die Hilfe!

    Lg Maike
     
  13. #12 DiplomHM, 22.05.2006
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    Was hat der Keller mit der Wohnfläche zu tun? Hier nochmal der Auszug aus dem "BGB § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
    ... (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. ...."

    Meines Erachtens nach, ist die Kellerfläche nicht als Umlagemaßstab heranzuziehen! Die Kosten sind auf 70 m² umzulegen - Fertig! Das solltest du nochmal deinem Vermieter sagen.

    Aber du könntest dir vorher auch einen Taschenrechner zur Hand nehmen und mal ausrechnen, mit welcher Grundlage du besser fährst. Dabei auch die andere Wohnung berücksichtigen. Die Kellerfläche ist hier ebenfalls abzuziehen.

    Ist der Keller unbeheizt (was meistens Keller sind), dann ist auch die Heizkostenabrechnung entsprechend zu ändern.
     
  14. #13 CS Immobilien, 24.05.2006
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    Ihr müsst aber ach bedenken, dass laut der HeizkV § 8 (1) ...min. 50 vom Hundert, höchtens 70 vom Hundert nach dem erfaßten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen sind. Wenn das dein Vermieter nicht beachtet hat, kann er die Abrechnung nochmals korrigieren (sofern sie nicht direkt vom Versorger kommt und er sie so in die Abrechnung genommen hat). Der Keller wird normalerweise nicht in der Abrechnung aufgeführt, auch wenn einer vorhanden ist. Das ist Nebengelass.
     
  15. Maike

    Maike Gast

    Nk

    Hallo,

    hab eben nochmal durch Zufall ins Forum geschaut. Ihr habt wohl Recht was den Keller angeht, aber mir war das alles irgendwann einfach zuviel und ich hab Kleinbei gegeben.
    Da ich jedoch letzte Woche einen riesen Krach mit ihm hatte und er mich unter aller Würde vor seinen Mitarbeitern nieder gemacht habe, werd ich jetzt in den Mieterbund eintreten und hoffe, dass sich dadruch hier einiges ändern wird.
    Seine bzw. die Garage am Haus nutzt er gewerblich, hat dies jedoch nicht angemeldet. Jeden morgen (früh) steh ich senkrecht im Bett, weil er dort räumt und das geht einfach nicht. Außerdem sind die Fenster aus Einfachglas und ich seh es nicht mehr ein aus Freundschaft immer so tolerant zu sein.

    Weiß jemand was der Beitrag beim Mieterbund kostet? Weiß nur das man rückwirkend für 1 oder 2 Jahren zahlen muss, bin mir aber nicht sicher.
    Werde das, wenns klappt diese Woche noch in Angriff nehmen.

    Lg Maike
     
  16. RMHV

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    RE: Nk

    Dass die Wohnfläche falsch angesetz war, scheint unzweifelhaft. Dass dieser Fehler auch zu einer Belastung geführt hat, ist allerdings vollständig ungeklärt. Es stand dem Mieter frei, seine Einwände gegen die Abrechnung vorzutragen.

    Falls es zu Lärmbelästigungen kommt, die als Mangel der Mietsache betrachtet werden können, steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu. Aber Vorsicht: nicht jedes Geräusch ist auch gleich ein Mangel der Mietsache. Auch die Wunschträume des Mieters sind nicht der zutreffende Bewertungsmaßstab.
    Was die angeblich nicht angemeldete Gewerbenutzung betrifft, zeichnet sich mal wieder ein durchaus verbreiteter Hang zum Denunziantentum ab. Die Erkenntnis einer fehlenden Anmeldung ist mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit unumstößlich. Selbst wenn dies zutreffen sollte, bleibt noch die Frage welche Anmeldung den überhaupt erforderlich sein sollte. Nicht übersehen sollte der Mieter dann auch, dass eine Denunziation möglicherweise auch für den Vermieter ein wichtiger Grund für die Kündigung eines Mietverhhältnisses sein könnte.

    Als Gipfel der Ungerechtigkeit sind dann auch einfach verglaste Fenster vorhanden. Immerhin zahlt der Mieter jeden Monat doch seine Miete. Da kann man schon erwarten, dass der Vermieter mindestens die gezahlte Miete in Wertverbesserungen inverstiert. :lol
    Der Hinweis auf solch profane Dinge wie den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache wird vielleicht unerwünscht sein, soll abertrotzdem nicht unterbleiben. Es wurde ein Mietvertrag für eine Wohnung mit Einfachverglasung abgeschlossen. Dies ist damit der vertragsgemäße Zustand. Der Mieter kann nun nicht ankommen und diese Einfachverglasung beanstanden.

    Zusammenfassend, komprimiert und vorsätzlich überspitz ergibt dies die Empfehlung: vor Inbetriebnahme des Mundwerks bitte Gehirn einschalten.
     
  17. Maike

    Maike Gast

    Nk

    Ich finde es schon ein wenig traurig, dass man gleich auf eine solche ironische Weise seinen Senf dazu geben und dazu auch noch beileidigend werden muss.
    Natürlich wurde das Mietobjekt gemietet wie gesehen, jedoch mit der Zusage, dass aufgrund der Einfachverglasung ein Wintergarten angebaut wird. Diese Zusage ist jedoch mittlerweile etwa 20 Monate her und es hat sich nichts getan.
    Da mal ein freundschaftliches Verhältnis zum Vermieter bestand, wird er dieses wohl ausgenutzt haben.
    Lärmempfindlich bin ich übrigens auch nicht, jedoch wurde ich beim Abschließen des Mietvertrages nicht darüber informiert, dass die Garage als Abstellplatz für sämtliche Geräte fungiert und so jeden Morgen jemand meint Beton anzumischen, Maschinen auszuprobieren usw..... ich wusste nichts davon, dass in diesem Wohngebiet, in das ich eingezogen bin ein Bauunternehmen seinen Sitz bekommt.
    Außerdem finde ich, dass es eine Frage des Anstandes ist, ein wenig ruhiger zu sein, wenn man weiß, dass jemand direkt am Fenster des Garagentors schläft.
    Was ich noch vegessen habe zu erwähnen ist die Tatsache, dass der Strom und das Wasser in der Garage über meine Zähler läuft.... nur mal so nebenbei

    :ätsch
     
Thema: Nebenkostenabrechnung
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