Nebenkostenabrechnung

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von mondigs, 24.01.2011.

  1. #1 mondigs, 24.01.2011
    mondigs

    mondigs Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich habe mir 2010 ein MFH Haus gekauft zum 01.07.2010. Die NK BK Abrechnung bis 30.06.2010 habe ich heute vom vor Besitzer erhalten.

    Vorhanden sind 5 Wohnung 2 Wohnungen waren vor der Übergabe 01.01.2010- 30.06.2010 leer.
    Soweit ich weiss darf man doch folgende Kosten nicht auf die vorhanden Mieter umlegen.

    Beispiel:
    Grundsteuer Jährlich 287,55€ für die 6 Monate hat der Verkäufer die hälfte berechtnet 143,78€ und die Kosten auf 3 Mieter aufgeteilt.
    Richtig wäre es doch 143,75€ / 5 Wohnungen * 6 Monate = 86,25€

    Abfallgebühren 166,68€ für die 6 Monate wurde komplet auf die drei Mieter umgelegt ist doch nicht rechtens?

    Wie sieht es mit den Folgende Kosten aus dürfen die zu 100% auf die 3 Mieter umgelegt werden wenn es 5 Wohnungen sind und zwei leer standen?

    Gebäudeversicherung
    Haftpflicht
    Hausmeisterkosten
    Schornsteinkosten
    Gerätemiete Warmwasser Kaltwasser Heizung

    Gruß
    mondigs
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 24.01.2011
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    kommt auf den verteiler an. meist wird für grundsteuer ja nicht nach parteien sondern nach quadratmetern umgelegt.
    der verteiler muss in der abrechnung drinstehen.

    doch, schliesslich wart ihr ja die einzigen die müll produziert haben.
    in leerstehenden wohnungen entsteht kein müll.
    aber auch hier solltest du erstmal nach dem verteiler schauen.
     
  4. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Ich kann Euch beiden nicht zustimmen: Mondigs wegen der Mathematik, Losti wgen der unterschiedlichen Behandlung von Grundsteuer und Müllgebühren, welche ja beide Teile der Grundbesitzabgaben sind, also gleich zu behandeln sind.

    Meine Rechnung wäre: Grundsteuer 287,55/2/5=28,76€ pro Partei bei Berechnung nach Parteien. Oder 287,55/2/Gesamtfläche*Einzelflächen bei Berechnung nach Grundflächen.

    Meine Rechnung wäre: Abfallgebühren (6Mon.) 166,68/5=33,34€ pro Partei bei Berechnung nach Parteien. Oder 166,68/Gesamtfläche*Einzelflächen bei Berechnung nach Grundflächen.

    Zu Losti: Die verbliebenen Mieter können bei den Müllgebühren m.M. NICHT benachteiligt werden, wenn Leerstand besteht. Die produzieren ja deshalb nicht mehr Müll. :stupid
     
  5. #4 lostcontrol, 24.01.2011
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    berny, das ist vielleicht bei EUCH so, hier ist das anders.
    grundsteuer ist klar - da kommt's drauf an wie der verteiler ist (klassisch wäre nach quadratmetern, muss aber nicht sein).
    müllgebühren werden bei uns verbrauchsabhängig abgerechnet, und zwar direkt vom landratsamt (das in dem fall den entsorger vertritt) mit dem verbraucher.
    sprich: NIX "grundbesitzabgabe" sondern ganz klar mietersache.
    mag bei euch anders sein berny, aber da solltest du vielleicht auch mal über deinen tellerrand rausgucken, anderswo ist das nämlich anders geregelt.

    kannste "stupid" finden solange du willst. bei uns gibt's keine müllgebühren bei leerstand, ganz einfach - sie werden nämlich schlicht garnicht erst erhoben.

    und solange mondigs uns nichts über die verteiler verrät (die ja in der abrechnung drinstehen müssten) können wir ihm ohnehin nicht vernünftig antworten.
     
  6. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo lostcontrol,

    "berny, das ist vielleicht bei EUCH so, hier ist das anders."
    Es mag bei Dir anders sein, jedoch dreht es sich darum, wie es bei Mondigs (wahrscheinlich) ist.

    "müllgebühren werden bei uns verbrauchsabhängig abgerechnet, und zwar direkt vom landratsamt (das in dem fall den entsorger vertritt) mit dem verbraucher."
    Bei Mondigs scheint auch dies anders zu sein.

    "sprich: NIX "grundbesitzabgabe" sondern ganz klar mietersache."
    Falsch: Bei Euch Landratsamtssache. Aber wie's bei Euch ist, danach fragt Mondigs ja garnicht.

    "da solltest du vielleicht auch mal über deinen tellerrand rausgucken, anderswo ist das nämlich anders geregelt."
    Anderswo => bei Euch; schätze jedoch, dass es in der überwiegenden Mehrzahl der Kommunen in der Republik so ist, dass Grundsteuer, Müllabfuhr und Strassenreinigung zu den von der Verwaltung erhobenen Grundbesitzabgaben gehören (so wie ich es von K und MG weiss). :wink

    "
    kannste "stupid" finden solange du willst. bei uns gibt's keine müllgebühren bei leerstand, ganz einfach - sie werden nämlich schlicht garnicht erst erhoben."
    Wie schöön, ...... bei EUCH!
     
  7. #6 lostcontrol, 27.01.2011
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    also nur mal zu deiner info: im grossteil der bundesrepublik deutschland werden müllgebühren mittlerweile verbrauchsabhängig erhoben.
    es ist zwar nicht überall so wie bei uns, dass die gebühren direkt vom mieter erhoben werden, aber mit der absicht der müllvermeidung ist man in den meisten kommunen (zumindest im süden) längst davon abgekommen da pauschalen zu erheben.
    wie, eure mülltonnen sind noch nicht gechippt oder was???
    wo lebst du nochmal?

    ah ja? wie kommste drauf?
    weil ein mieter glaubt, vom vermieter/eigentümer abgezockt zu werden gehst du automatisch davon aus, dass der vermieter/eigentümem einfluss darauf hätte, ob bei ihm der müll über verbrauch oder tonnengrösse oder was-auch-immer die entsorgung abgerechnet wird?
    sorry berny, aber mondigs weiss doch schon nicht wie das bei ihnen läuft, warum glaubst du das besser zu wissen?

    mondigs fragte ob die müllgebühren bei leerstand zu 100% auf die übergebliebenen mieter umgelegt werden dürfen.
    meine antwort darauf war nur, dass es davon abhängt wie das denn vor ort läuft.
    wenn du natürlich die glaskugel hast die dir sagt wie es bei mondigs ist, dann darfst du gerne spekulieren.
    sinnvoller wär's aber wenn man wüsste, wie's im konkreten fall aussieht.
    wenn mondigs hier in der gegend wohnt, dann wird er - dank verbrauchs-erfassung - wohl seinen anteil zahlen müssen. leerstand produziert keinen müll, aber für den müll, der von mietern anfällt, müssen die mieter eben auch zahlen.

    das ist in ganz süddeutschland anders berny.
    hier zahlst du nicht für strassenreinigung (wer reinigt denn da bitte was? redest du vom schneepflug oder was?) und der müll wird nach verbrauch mit den verursachern abgerechnet.

    "
    tja, musst halt umziehen...
    aber nur als kleine warnung am rande: BILLIGER kommste dabei nicht weg.
     
  8. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Ubi bene, ibi colonia seit einem halben Jahrhundert http://www.fotocommunity.de/pc/pc/display/12684614

    Nee, das will ich Euch nicht antun... :bier
     
  9. #8 Verwalter24, 31.01.2011
    Verwalter24

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    Vieleicht wäre ein gewagter Blick in die Mietverträge auch zielführend? :lol
     
  10. #9 armeFrau, 31.01.2011
    armeFrau

    armeFrau Erfahrener Benutzer

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    Müllgebühren werden in Köln über die Grundsteuer erhoben.
    Dabei kann man sich die Größe der Mülltonnen nicht aussuchen. Sie sind vorgegeben und es gibt vorgeschriebene Mindestgrößen, ob die Tonnen nun nur halb gefüllt sind oder ganz ist latte..
    Bei Einfamilienhäusern ist es so, dass man die Mindestgröße der vorgeschriebenen Tonne noch einmal "virtuell" halbieren kann wenn nur 1 Person im Hause gemeldet ist.
    Und dann darf die Tonne nur bis zur Hälfte befüllt werden und man zahlt etwas weniger...
     
  11. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Ist so nicht richtig.
    Ich schrieb es bereits:
    "Zitat: Original von Berny
    ..., dass Grundsteuer, Müllabfuhr und Strassenreinigung zu den von der Verwaltung erhobenen Grundbesitzabgaben gehören (so wie ich es von K und MG weiss). "
     
  12. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das sind Probleme.... :help

    Für die Umlage der Betriebskosten ist es völlig irrelevant, ob die Stadt Köln Grundsteuer und Müllgebühren mit einem einzigen Bescheid festsetzt. Es ist auch völlig irrelevant, ob man diese beiden Kostenarten nun unter einen Oberbegriff "Grundbesitzabgaben" einsortieren will oder ob man das sein lässt. Es ist weiter völlig irrelevant, ob die eine Kommune die Müllgebühren nach Personenzahl berechnet, die nächste Kommune ausschließlich nach Volumen und die dritte Kommune nach Personenzahl und Volumen. Selbst wenn das "Tagesdatum" Berechnungsgrundlage wäre, hätte dies keinerlei Auswirkungen auf die Umlage dieser Kosten.

    In der Betriebskostenabrechnung sollte man sich sinnvollerweise mindestens an die Gliederung des § 2 BetrkV halten. Dort findet man unter Nr. 1 die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (also keineswegs "Grundbesitzabgaben") und unter Nr. 8 die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung. Grundsteuer und Müllgebühren sind bei Nr. 1 und Nr. 8 jeweils ausdrücklich erwähnt. Damit sollte die Gliederung vorgezeichnet sein.
    Zwingend vorgeschrieben ist diese Gliederung nicht. Würde man Grundsteuer und Müllgebühren unter der Überschrift "Grundbesitzabgaben" gemeinsam abrechnen, würde sich allerdings die Frage der formalen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung stellen.

    Der Umlageschlüssel richtet sich nicht nach dem Verfahren für die Gebührenberechnung. Bezogen auf die Müllgebühren bedeutet das, dass eine Gebührenberechnung nach Personen keinesfalls zu einer Umlage der Kosten nach Personen führen kann.
    Sämtliche Betriebskosten mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten sind nach den zwischen dem Vermieter und dem einzelnen Mieter bestehenden (wirksamen) Vereinbarungen über den Umlageschlüssel zu verteilen. Sollte das in irgendeinem Einzelfall "Tagesdatum" sein, dann ist das so und es gibt keinen Raum für irgendein Gerechtigkeitsgeschwafel.
    Gibt es keine Vereinbarung, müssen Betriebskosten, deren Höhe von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, nach Verbrauch oder Verursachung umgelegt werden. Verbrauchsunabhängige Kosten sind ohne abweichende Vereinbarung generell nach Wohnfläche umzulegen. Auch dabei gibt es keinen Raum für irgendein Gerechtigkeitsgeschwafel.

    @ Losti
    Das Verfahren der Gebührenerhebung bei den Bewohnenrn hat gleich aus zwei Gründen zwingend zur Folge, dass diese Kosten für die Betriebskostenabrechnung irrelevant sind. Einerseits sind Müllgebühren in diesem Fall keine Betriebskosten und andererseits ergibt die Verteilung von Kosten in Höhe von Null Euro nach einem beliebigen Schlüssel immer einen Mieteranteil von Null Euro.
    Betriebskosten sind nach § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrkV "Kosten, die dem Eigentümer... entstehen". Den Rest der Definition habe ich zur Verbesserung der Übersichtlichkeit ausgelassen.

    Um auf die ursprüngliche Fragestellung zurück zu kommen...
    Leerstand muss bei der Bildung des Umlageschlüssels voll zu Lasten des Vermieters angerechnet werden.
     
  13. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Richtig, das sind Probleme. Wer (richtig) lesen kann, ist klar im Vorteil:
    Müllgebühren werden eben nun mal nicht "über die Grundsteuer" erhoben, sondern, wie ich bereits schrieb (s.o.): "..., dass Grundsteuer, Müllabfuhr und Strassenreinigung zu den von der Verwaltung erhobenen Grundbesitzabgaben gehören"


    So isses. :rocks :lol
     
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