Nebenkostenanpassung

Dieses Thema im Forum "NK - Ankündigungen!" wurde erstellt von Kroete, 21.01.2013.

  1. Kroete

    Kroete Neuer Benutzer

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    Hallo,
    wir haben ein 3 Parteienhaus vermietet. Die veranschlagten NK-Vorrauszahlungen haben immer gepasst.
    Nun haben wir folgenden Sachverhalt.
    Neuer Mieter seit 2010 in EG-Wohnung. NK-Abschlag für 1 Mieter alles ok.
    2011 Tochter wohnt vorrübergehend mit in der Wohnung- Nachzahlung nötig, Mieter möchte aber keinen höheren Abschlag, da Tochter wieder auszieht.
    2012 Sohn wohnt das ganze Jahr mit in der Wohnung, die Verbräuche von Wasser und Heizenerie haben sich verdoppelt. Es muß kräftig nachgezahlt werden. Ich möchte nun die Abschläge erhöhen. Wie geh ich da richtig vor?
    Mündlich, schriftlich, bei der Abrechnung beilegen oder extr?
    gruß Kroete
     
  2. AdMan

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  3. #2 Soontir, 21.01.2013
    Soontir

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    Schriftlich mit der neuen Abrechnung zusammen.
     
  4. #3 aluna2000, 21.01.2013
    aluna2000

    aluna2000 Neuer Benutzer

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    Hallo
    die Anpassung muss du schriftlich mitteilen. Und es gilt dann im übernächsten Monat.
    Gruss
     
  5. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo Kroete,

    es ist zumindest schwierig, unterschiedliche Personenzahlen bei personenbezogenen Posten zu berücksichtigen, somiet bietet die zwar gesetzeskonforme, aber oftmals ungerechte Verteilung nach Mietflächenanteilen an.
    Die Höhe der zukünftigen Vorauszahlungen ermittelst Du, indem Du die Jahresbeträge durch 12 teilst und dann auf volle 5 oder 10€ aufrundest.
     
  6. Kroete

    Kroete Neuer Benutzer

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    Hallo Berny,
    wir rechnen nach QM und Verbrauch ab.
    Das mit den Personen sollte nur erklären woher der höhere Verbrauch kommen kann.
    Von mehr Personen.
    Wenn bei Vermietung angegeben wurde das 1Per. einzieht und das bei den NK berücksichtigt wurde, ist bei mehren Per. natürlich mit einem höheren Verbrauch zu rechen.
    gruß Kroete
     
  7. #6 Lutz Kern, 22.01.2013
    Lutz Kern

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    Wir legen die neuen Abschlagsberechnungen immer der Jahresabschlussrechnung bei. Allerdings hat jeder Mieter soweit ich weiss, das Recht dieser zu widersprechen und seinen eigenen Vorstellungen nach Vorausszahlungen zu leisten, wenn er seine Jahresrechnung immer begleicht.
     
  8. RMHV

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    Da scheint das Wissen nicht sehr weit zu reichen... :113: dabei wäre durch einen Blick ins Gesetz die Unsinnigkeit dieser Aussage leicht zu erkennen.

    Beide Parteien können gem. § 560 Abs. 4 BGB nach einer Abrechnung die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen.

    Nun kann man letztlich immer darüber streiten, was die angemessene Höhe ist. Dieser Streit wird de facto vermutlich um 5, 10 oder von mir aus auch 20 € pro Monat gehen. Ausgangspunkt für die Bestimmung einer angemessen Höhe ist aber immer das Abrechnungsergebnis. Daran kommt auch ein Mieter, der "seine Jahresrechnung immer begleicht", nicht vorbei. Ein willkürliche Veränderung mit der Begründung "immer bezahlt" ist nicht möglich.
     
  9. #8 Lutz Kern, 22.01.2013
    Lutz Kern

    Lutz Kern Neuer Benutzer

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    Danke für den genauen Gesetzeswortlaut. Ist wieder so typisch schwammig formuliert

    Ich hatte zum Glück noch nie Probleme damit.
    Ist irgendwo festgelegt, in welchen Margen sich der Abschlag vom der Vorjahresabrechnung unterscheiden darf? Weil unsere Mieter ihr Abschläge oft selbst angeglichen haben und auch nie auf einen Angleich von uns negativ reagiert haben...
     
  10. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Richtig, denn je Per., desto Verbrauch...
     
  11. #10 Thomas123, 03.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 03.02.2013
    Thomas123

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    Hallo RMHV
    Ja, wat denn nu???

    Ich schrieb, in einem Beitrag zu demselben Problem: ...... Es geht, wie schon bemerkt, lediglich um die Senkung der Betriebskosten nach den tatsächlichen Gegebenheiten, die ein Teil der monatlichen Vorauszahlungen ausmachen. Und da war die Frage, ob diese individuell angepasst werden können. Nach meiner Auffassung müßte dies möglich, sein, wird allerdings von der Hausverwaltung bestritten.
    Die übrigen Beträge des Wohngeldes sind selbstverständlich eine Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft und dieser Umstand wird nicht in Zweifel gezogen.
    Vielleicht bin ich anfangs mit den Begriffen Wohngeld/ Betriebskostenvorauszahlung zu lax umgegangen. Bei verständiger Würdigung des gesamten Beitrages hätte sich aber dies auch ihnen erschließen müssen.

    Darauf Ihre Antwort:
    Zitat von RMHV Beitrag anzeigen
    Herr, lass es Hirn regnen...
    Ich wiederhole es gerne noch einmal langsam zum mitdenken...
    Über die Höhe der monatlichen Wohngeldzahlungen beschließt die Eigentümerversammlung.
    Der Beschluss kann innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung bei Gericht angefochten werden.
    Bis zur Aufhebung durch das Gericht ist auch ein Beschluss, der nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, gültig und damit für alle Wohnungseigentümer verbindlich.
    So einfach ist das...
    Zitatende

    Ja, WAT DENN NU??? ich war immer schon der Meinung, die Betriebskostenvorauszahlungen können nach den tatsächlichen Verbräuchen im gegenseitigen Einvernehmen angepasst werden........und nur darum ging es! Die Hausverwaltung bestreitet diese Möglichkeit.
     
  12. #11 Kitzblitz, 03.02.2013
    Kitzblitz

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    Kann es sein, dass ihr aneinander vorbeischreibt ?

    M.E. wäre zu unterscheiden, um welche Betriebskostenvorauszahlungen es denn nun geht.

    a) Betriebskostenvorauszahlung von Eigentümer an WEG
    b) Betriebskostenvorauszahlung (als Bestandteil der Nebenkostenvorauszahlung) des Mieters an den Vermieter.

    Die Betriebskostenvorauszahlung für das Wirtschaftsjahr (abweichend auch für andere Laufzeiten möglich) wird durch die Eigentümer in der Eigentümerversammlung nach Entwurfsvorlage des Wirtschaftsplanes beschlossen. Damit gelten die Beträge für genau die angedachte Laufzeit (i.d.R. das Wirtschaftsjahr) fix. Der Verwalter erstellt seinen Entwurf i.d.R. auf Basis der Vorjahreswerte, nimmt ggf. auch Anpassungen vor (um z.B. Gas- oder Ölpreisanstiege, oder erhöhten Wasserverbrauch wegen eines zusätzlichen Bewohners, ...., zu berücksichtigen). Das Hausgeld sollte stets so bemessen sein, dass im laufenden Jahr keine Kontounterdeckung entsteht.

    Eine Anpassung nach oben wäre m.E. möglich, indem ein Eigentümer seine monatlichen Vorauszahlung einfach erhöht, weil er z.B. schon weiß, dass die Abrechnung für seine Wohnung höher ausfallen wird. Der Verwalter wird die höheren Vorauszahlungen bei der Abrechnung des Wirtschaftsjahres berücksichtigen.

    Eine Anpassung nach unten wäre m.E. nicht möglich, da damit gegen der Beschluss der WEG gehandelt werden würde und möglicherweise eine Kontounterdeckung entstehen könnten, wenn alle Eigentümer meinen, weniger zahlen zu müssen.


    Die Betriebskostenvorauszahlung, die ein Eigentümer mit dem Mieter vereinbart, muss der Höhe nach rein gar nichts mit den Vorauszahlungen an die WEG zu tun haben. Sinnvollerweise nimmt man hier etwas mehr, damit der Mieter mit der Abrechnung nicht mit Nachforderungen konfrontiert werden muss. Eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung (Mieter an Vermieter) dürfte individuell bei beiderseitigem Einverständnis auch innerhalb eines Abrechenzeitraumes möglich sein.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  13. #12 lostcontrol, 03.02.2013
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    von einer WEG ist aber doch garnicht die rede?
    der TE schreibt doch im eingangsposting dass er ein 3-parteien-haus vermietet, ergo: keine WEG.

    ist das wirklich so? ich dachte auch bei WEGs bestimmten die einzelnen eigentümer selbst wieviel sie an betriebskostenvorauszahlungen von ihren mietern verlangen... selbstverständlich kalkuliert man das anhand vorhandener verbräuche, aber letztendlich geht das doch die WEG garnichts an wieviel der einzelne mieter so verbraucht, oder nicht?

    irgendwie dachte ich immer dass das, was eigentümer bei einer WEG an die verwaltung zahlen "hausgeld" genannt wird und nicht "betriebskostenvorauszahlung"... aber das ist doch ohnehin 'ne ganz andere thematik, da kommt doch noch 'ne menge mehr dazu was da umgelegt wird und ist nur sehr schwer mit den betriebskosten zu vergleichen...
     
  14. #13 Kitzblitz, 03.02.2013
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    Zwischendrin ist das Thema wohl abgedriftet !

    ... da denkst du richtig. Lies mal was ich geschrieben habe.

    ... bei der Hausgeldabrechnung für jedes Wirtschaftsjahr werden alle Kosten transparent - zumindest für den Verwalter. In der Abrechnung ist die Verteilung auf die einzelnen Eigentümer nicht mehr für den Eigentümer ersichtlich, er sieht nur die Gesamtkosten je Kostenart und den auf seinen Wohnung nach Verteilerschlüssel oder Verbrauch entfallenden Anteil. Im Einzelfall kann nach Zustimmung aller Eigentümer die Abrechnung auch vollkommen transparent dargestellt werden (EXCEL-Tabelle bei wenigen Wohneinheiten).

    Die Betriebskosten des Mieters sind natürlich größtenteils im Hausgeld enthalten. Die Betriebskosten sind m.E. auch nur ein Teil der Nebenkosten, die den Mieter betreffen.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  15. #14 lostcontrol, 03.02.2013
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    oh - was gibt's denn sonst noch für "nebenkosten" die den mieter betreffen?
    nicht dass ich da womöglich seit zig jahren aus versehen was weglasse?
     
  16. #15 Thomas123, 03.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 03.02.2013
    Thomas123

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    So seh ich das auch. Als Eigentümer mit vermieteter Wohnung habe ich zu den voraussichtlichen Betriebskosten, die aufgrund der Verwaltungsabrechnung vom Eigentümer mit dem Mieter abzurechnen sind, auch noch andere Nebenkosten, wie die Kosten für den Verwalter, zu zahlen. Das verstehe ich unter Hausgeld, die der Eigentümer monatlich zu zahlen hat. Das Hausgeld beinhaltet Betriebskosten und Nebenkosten.

    Der Mieter zahlt die voraussichtlichen Betriebskosten, die er abgerechnet kriegt.
    (und wenn der Eigentümer die Wohnung selbst bewohnt, zahlt der Eigentümer die Betriebskosten zusätzlich zu den den Eigentümer betreffenden Kosten, Beispiel: Verwaltungskosten)
    ........und über diese variablen Betriebskosten sollte eine Vereinbarung über die Höhe getroffen werden können...nicht mehr und nicht weniger.

    (Wenn ich als Eigentümer jährlich 600€ rauskriege, weil der vorherige Mieter Saunatemperaturen in der Wohnung wollte, ist es ungerechtfertigt, wenn ich die Betriebskostenvorauszahlung als Sparbüchse habe)
    Hat mit herunterfallendem Hirn nix zu tun ;-))
     
  17. #16 Kitzblitz, 03.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 03.02.2013
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    Hallo Loschdi,

    du kennst nur die Vermietung von Wohnungen in eigenen Häusern. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung sieht das etwas anders aus. Ich versuche hier einmal die Kostenpositionen darzustellen, die jeweils Eingang in die Berechnung finden.

    Zusammensetzung Hausgeld:

    - Instandhaltungsrücklagen
    - Verwaltungskosten

    - Kleinreparaturen & Wartungen für die nicht auf Rücklagen zugegriffen werden soll

    - Wasser / Abwasser
    - Allgemeinstrom
    - Versicherungen
    - ggf. Kabelanschluss
    - Heizkosten
    - Kontoführungskosten
    - ggf. Müllgebühren
    - ggf. Hausmeisterservice
    - ggf. Winterdienst


    Nebenkosten in Abrechnung mit Mieter:

    - Wasser / Abwasser
    - Allgemeinstrom
    - Versicherungen
    - ggf. Kabelanschluss
    - Heizkosten
    - ggf. Müllgebühren
    - ggf. Hausmeisterservice
    - ggf. Winterdienst
    - Wartungen an techn. Anlagen (nicht Heizung)

    - Grundsteuer


    Du erkennst, dass es einige gleiche Positionen gibt. Schöner wäre es mit der Mengenlehre zu erklären. Die Schnittmenge wäre der große Block (Kleinreparaturen mal rausgenommen).

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich

    ... Mahlzeit.
     
  18. #17 lostcontrol, 03.02.2013
    lostcontrol

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    kitzblitz, das ist ja lieb von dir dass du's mir aufschlüsselst, nur:
    bei dem was du da aufzählst ist jede menge dabei was den mieter eben NICHT betrifft.
    mir ist sehr wohl bewusst dass in den "nebenkosten" die du als vermieter einer eigentumswohnung in einer WEG an die verwaltung bezahlst mehr drin ist - aber das betrifft eben die mieter nicht. von daher passt's hier eben nicht hin und ist keine antwort auf meine frage.
    beides betrifft den mieter nicht.

    betrifft den mieter auch nicht.

    wird ja umgelegt, ist bei den ganz normalen betriebskosten dabei.

    betrifft den mieter nicht, darf auch nicht umgelegt werden.

    wird ja umgelegt, ist bei den ganz normalen betriebskosten dabei.

    wird ja umgelegt, ist bei den ganz normalen betriebskosten dabei.
    - Kontoführungskosten[/quote]
    achtung - gehört nicht zu den betriebskosten die auf die mieter umgelegt werden können.
    das solltest du dringend überprüfen!

    heizungswartung darf umgelegt werden.

    das ist mir völlig klar.
    nur wo sind jetzt die nebenkosten die die mieter betreffen abgesehen von den betriebskosten?
     
  19. Berny

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    Dazu bedarf es m.E. keiner Gegenseitigkeit.
     
  20. #19 Kitzblitz, 03.02.2013
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Hallo Loschdi,

    hast du eigentlich auch mal gelesen, was ich geschrieben habe ? - Ich habe nicht den Eindruck ! - Mir ist es jetzt zu dumm deine Meinungen zu zitieren, deshalb antworte ich ohne Zitate.

    Ich hatte aufgeschlüsselt, wie sich das Hausgeld einer WEG zusammensetzt. Da interessiert es nicht die Bohne, ob das Kosten sind, die auf den Mieter umlegbar sind.

    Ich habe weiterhin die typischen Nebenkosten aufgezählt, die in die Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter eingehen können.

    Was war der Sinn dieser beiden Aufzählungen ?
    Du (andere, die es interessiert natürlich auch) sollst erkennen können, dass es in beiden Abrechnungen, Kostenpositionen gibt, die gleich sind.

    Daneben gibt es natürlich Kostenpostionen, die nur den Eigentümer betreffen (die habe ich absichtlich mit Absätzen abgesetzt), wie Instandhaltungsrücklagen, Verwaltungskosten, Reparaturen - o.k. die Kontoführungskosten habe ich fälschlicherweise auch dem Mieter zugeordnet - das korrigiere ich dann mal lieber, bevor es ausufert - mir ist es beim Kopieren des Blockes durchgegangen (meine Frau hatte schon zum Essen gerufen). Weiterhin gibt es auch Kostenpositionen - hier: Grundsteuer - die in der Hausgeldabrechnung eines WEG-Verwalters nicht vorkommen.

    Die Wartungsarbeiten an der Heizungsanlage fallen unter die Heizkosten, daher habe ich diese als Einzelkostenposition ausgenommen. Wartungen an anderen technischen Einrichtungen (z.B. Aufzug, Duplexparker,...) können sehrwohl auf die Mieter umgelegt werden. Bei Gebäuden mit diesen Einrichtungen, findet sich i.d.R. auch eine diesbezügliche Vereinbarung in den Mietverträgen (wäre zumindest klug, wenn es so ist).

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  21. #20 lostcontrol, 03.02.2013
    lostcontrol

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    klar hab ich das gelesen - aber es geht halt völlig an meiner frage vorbei. Du schriebst ja:

    und ich wollte eben wissen was das für kosten sein sollen die den mieter betreffen, aber nicht zu den betriebskosten gehören sondern zu den "nebenkosten".
    deine auflistung beantwortet die frage nicht - du listest betriebskosten auf die laut betriebskostenverordnung auf die mieter umgelegt werden können sowie kosten, die zum "hausgeld" gehören und von den eigentümern einer WEG an die hausverwaltung überwiesen werden müssen. letztere kosten betreffen aber nun mal die mieter nicht.

    ich will von dir doch nur wissen was das für kosten sein sollen die nicht zu den betriebskosten gehören aber trotzdem die mieter betreffen.
     
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