Nebenkostenaufstellung

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von Grueneninny, 14.07.2010.

  1. #1 Grueneninny, 14.07.2010
    Grueneninny

    Grueneninny Erfahrener Benutzer

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    Hallo liebe Forumsgemeinschaft!

    Wir sind seit zwei Monaten Vermieter einer 70qm Einliegerwohnung.
    Strom und Wasser können getrennnt abgerechnet werden, die Heizung leider bislang noch nicht.
    Derzeit ist es noch nicht so schlimm da die Heizung so eingestellt ist das sie nur für Warmwasser sorgt und dieses bei der ELW über Strom aufgeheizt wird.
    Im Winter kommt es allerdings zum tragen und da unsere Mieterin nicht gerade sparsam ist und vermutlich aus bequemlichkeit den Ofen nicht benutzen wird rechnen wir mit höheren Heizkosten die wir ungern rein über die qm abrechnen wollen.

    Jetzt stellt sich die Frage wie man es am schlausten macht.
    Wir haben eine Gasheizung mit einem 2000l Tank.
    Kann man da trotz dem einen Zwischenzähler einbauen oder wäre in dem Falle Spione an der Heizung sinnvoller?
    Oder müssten die dann in unserem Haus sowie der Mietwohnung angebracht werden?
    Das würde ja kaum Kosten-Nutzen-sinnvoll sein, oder?

    Was würdet ihr machen, bzw. wie abrechnen?

    LG
    Ninny
     
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  3. #2 Michael_62, 14.07.2010
    Michael_62

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    Die Frage stellt sich nicht.

    Es stellt sich nur die Frage was vertraglich vereinbart ist.

    Wenn nichts vereinbart ist, wird wohl qm als Masstab heranzuziehen sein.
    :wink
     
  4. #3 Grueneninny, 14.07.2010
    Grueneninny

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    Naja, bislang ist die Mieterin die Schwester meines Mannes und es besteht gar kein Mietvertrag.
    Nur eine mündliche Absprache.
    Auch bezüglich der Nebenkostenabrechnung.
    Wir haben gesagt wir machen uns schlau was am sinnvollsten ist und sie hat gesagt, macht mal *g

    Aber was du geschreiben hast ist gut, da habe ich gar nicht dran gedacht!
    Merken für den nächsten Mieter....
    So schnell macht man also was falsch :motzki
     
  5. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Ich würd ein Ablesesystem einführen! Kostet zwar ein bsichen Geld, aber dafür ist es (meistens) genau und ihr erspart euch die Abrechnung. Gerade bei Heizkosten gibt es die meisten Termine vor Gericht. Warmwasser kann so ebenfalls abgelesen werden mit Durchflusszähler. Ich verstehe nur die Sache mit dem Wasser nicht. Es gibt Kaltwasserzähler, aber wie wird das Warmwasser erfasst?

    Vor allen Dingen würde ich erst mal einen Mietvertrag machen!
     
  6. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Richtig...


    Falsch... Ohne abweichende Vereinbarung sind die Heiz- und Warmwasserkosten zwingend nach Heizkostenverordnung abzurechnen.

    Eine fehlende Verbrauchserfassung ändert nichts an dieser Verpflichtung.

    Durch die fehlende Verbrauchserfassung wird nach Wohnfläche abzurechnen sein und der Mieter wird nach § 12 HeizkV um 15% kürzen können.
     
  7. #6 Grueneninny, 14.07.2010
    Grueneninny

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    Wir haben einen Wasseranschluss und bei uns im Keller den Hauptzähler.
    In der Mietwohnung ist ein Zwischenzähler für die ELW.
    Das Warmwasser für die ELW läuft nicht über die Heizung, dafür hat sie einen Durchlauferhitzer und ihren Strom bezahlt sie ja eh selber.

    Aber wirklich schlauer bin ich jetzt nicht...
     
  8. #7 Michael_62, 14.07.2010
    Michael_62

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    Wobei eventuell noch der Einwand nach HeizkV §11.1.1b entgegengehalten werden könnte.
     
  9. #8 Grueneninny, 14.07.2010
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    Okay, normal müssten wir also nach qm abrechnen.

    Aber da die Mieterin ja kooperativ ist, welche Möglichkeiten hat man denn noch um die Heizkosten anders abzurechnen.
    Allein weil sie ja dann auch unser Warmwasser mitbezahlen muss, wo sie ja gar nichts von hat.

    Eine andere Abrechnungsform wäre ja für beide Seiten gerechter.
     
  10. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Normal muss nach Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Die Ausnahme davon ist, dass etwas anderes vereinbart wurde.

    Bei der beschriebenen Konstellation wird die Erfassung des Warmwasserverbrauchs unumgänglich sein.
    Aus der erwärmten Wassermenge lässt sich der Energieverbrauch und damit die Warmwasserkosten errechnen. Die Warmwasserkosten werden von den Gesamtkosten der Heizungsanlage abgezogen. Das Ergebnis sind die Heizkosten.

    Für die Heizkosten kann eine beliebige Verteilung vereinbart werden. Wohnfläche wäre hier naheliegend.
     
  11. #10 lostcontrol, 14.07.2010
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    handelt es sich hier um ein 2-parteien-haus in dem die andere wohnung vom eigentümer selbst bewohnt wird (also das, was gemeinhin als "einfamilienhaus mit einliegerwohnung" bezeichnet wird, auch wenn der begriff offiziell nicht korrekt ist)?
    dann müsst ihr euch nämlich nicht an die heizkostenverordnung halten sondern könnt mit der mieterin ausmachen was ihr wollt.

    wenn ihr mit "ablesegeräten" den verbrauch erfassen wollt, müsst ihr euch darauf gefasst machen, dass ihr selbst da auch drauflegt. das lohnt sich für euch wirklich nur dann, wenn eure wohnung kleiner ist als die mieter-wohnung.
    die HKVs ("ablesegeräte") kosten ja miete, und sie müssen an jedem heizkörper im ganzen haus angebracht werden, sonst funktioniert dieses system nicht (ähnlich bei wärmemengenzählern, warmwasserzählern etc.).
    die dinger kosten miete, und zwar nicht nur den mieter sondern eben auch euch. wenn eure wohnung also grösser ist als die einliegerwohnung (was ich jetzt mal annehme, sonst würdet ihr die wohnung wohl eher nicht als "einliegerwohnung" bezeichnen), dann zahlt ihr ganz schön was drauf.
    zur miete der geräte kommt dann im normalfall auch noch die rechnung für die abrechnung, von der ihr ja auch euren teil bezahlen müsst.
    lasst euch doch einfach mal kostenvoranschläge von mehreren entsprechenden firmen machen.

    ich hab das für meine privatsituation (besagte konstellation mit einer einliegerwohnung, die von der fläche her ungefähr ein viertel der gesamtwohnfläche ausmacht) mal anhand von kostenvoranschlägen etc. durchgerechnet und musste feststellen, dass mich (also nur mich, ohne den mieter-anteil an gerätemiete und abrechnung) diese variante minimum 200 euro im jahr zusätzlich zu den eigentlichen heizkosten kosten würde.
    dafür kann man mit einer einigermassen effizienten heizung verdammt viel heizen.
    und für die einliegerwohnung würde das unverhältnismässig hohe heizkosten bedeuten, was evtl. dazu führen könnte dass man sie garnicht vermietet bekommt - effiziente heizung hin-oder-her, das rechnet sich dann nimmer.

    ich mach das mit den heizkosten über eine pauschale (mit klausel im mietvertrag, dass diese angepasst werden kann wenn sich was ändert, z.b. die energiepreise).
    die pauschale hab ich letztendlich über die quadratmeter errechnet, klar - an irgendwas muss man sich ja orientieren.
    mit anderen worten: wenn du nicht mit pauschale arbeiten willst, dann würd ich per quadratmeter abrechnen, ganz einfach.

    natürlich hab ich immer das risiko, dass in der einliegerwohnung jemand im tiefsten winter bei 26°C im t-shirt rumhüpfen will. aber pi-mal-daumen wäre selbst das noch billiger für mich, als wenn ich wie oben erläutert gerätemiete + abrechnung für meinen teil des hauses zusätzlich bezahlen müsste.

    für mich persönlich spielt aber auch noch ein anderer faktor mit rein:
    hier geht's um ein altes haus, in dem die wohnungen nicht so 100% hermetisch voneinander isoliert sind, d.h. konkret dass ich es sofort bemerkte, wenn in der einliegerwohnung nicht geheizt wird. oder umgekehrt: die einliegerwohnung (die sich im EG/UG hanglage befindet) heizt den rest des hauses (zumindest mein EG/OG1 ein bisschen mit. wenn da wirklich jemand 26°C im winter halten würde, dann müsste ich in jedem falle zumindest in den direkt darüber liegenden räumen deutlich weniger heizen. ist verständlich was ich meine?
    dazu kommt noch, dass es mir eigentlich lieber ist wenn die einliegerwohnungs-mieter kräftig heizen, denn so ist das schimmel-risiko etwas geringer.
    wir hatten das schon, dass jemand meinte er müsse unbedingt beim heizen sparen wie blöde, und hinterher haben wir immens draufgezahlt, weil die wohnung plötzlich feucht wurde und anfing zu schimmeln. das kann's ja dann auch nicht sein, dann lieber ein bisschen mehr heizkosten und eine gesunde bausubstanz als eine sündhaft teure schimmelsanierung auf vermieter-kosten.

    um die erwähnten 15% abzugsmöglichkeit müsst ihr euch jedenfalls keine sorgen machen, wenn ihr euch in der besagten sondersituation befindet.
     
  12. #11 Annika1975, 14.07.2010
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    Das Thema gabs schon ein paar mal...

    Wenn in die Einliegerwohnung nur ein Rohr vorlauf und eines für rückluauf liegt, bietet es sich an, Wärmemengenzähler zu verbauen. Die kannst Du selbst kaufen (keine teure Miete) und die sind genauer als diese Dinge am Heizkörper. Bei denen kann man auch gleich würfeln...

    Wärmemengenzähler kosten so ab 140 Euro das Stück + Einbau. Ihr brauchst natürlich zwei, einen für euch und einen für die Einliegerwohnung.

    Ablesen und abrechnen könnt Ihr dann selbst. Nach 5 Jahren müssen die getauscht werden (billiger als der ursprüngliche Einbau, es muss ja keine Verschraubung etc. eingebaut werden). Wenn Ihr sowas verbauen lasst, lasst gleich den Kaltwasserzähler mit tauschen, die kosten nur ein paar Euro - das ist weniger als wenn der Handwerker nur zum KW-Zählertausch in ein paar Jahren nochmal kommen muss. Dann habt Ihr nur einmal Anfahrt und Arbeit alle 5 Jahre ;)
     
  13. #12 Thomas76, 14.07.2010
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    Das mit der Miete muß aber nicht zwingend so viel teurer sein, weil da der Tausch normalerweise auch mit drin ist.Und die Miete kann man an den Mieter anteilig weiterberechnen, beim kauf geht das (glaub ich) nicht.

    Und ob das mit so einfach selber abrechnen funktioniert, weiß ich auch nicht.Das ist ja auch wieder eine gewisse Rechnerei.

    Seit wann sind die denn ungenau ? Also zumindest die elektronischen HKVs sind wohl ziemlich genau.
     
  14. #13 Annika1975, 14.07.2010
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    Den Kaufpreis kann man soweit mir bekannt auch Zeitanteilig umlegen. Notfalls schreibt einem der Sanitärmensch auch eine Rechnung über anteilige Miete. Ich hingegen schreibe die Kosten für die WMZ jedoch direkt mit in den Mietvertrag - daher war das bisher nicht relevant.

    Wir haben bei einer Immo diese Dinger an den Heizkörpern gegen WMZ getauscht (die wir nur noch nutzen) - da waren einige Mieter ganz schön erstaunt, wie sich die Abrechnung geändert hat. Insbesondere die Energieverschwender mussten mehr zahlen. Ich halte WMZ als einzig wirklich echte gerechte Möglichkeit, weil sie wirklich die Wärme erfassen die geliefert wird.
     
  15. #14 lostcontrol, 14.07.2010
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    ob WMZ oder HKVs oder was es sonst noch so alles an möglichkeiten der verbrauchserfassung gibt: wenn's um "gerechtigkeit" geht ist das sicher das mittel der wahl.
    aber man muss sich halt fragen, wieviel geld einem eine solche "gerechtigkeit" denn wert ist. und gerade bei der situation "EFH mit einliegerwohnung" lohnt es sich das mal zu überschlagen, ob man nicht ohne die dinger für BEIDE billiger weg kommt (meiner erfahrung nach auf jeden fall).

    ist es denn sinnvoll - weil "gerecht" - wenn beide deutlich mehr kosten haben?
    ist das "gerecht" dem mieter gegenüber, der darauf keinen einfluss hat?
     
  16. #15 Annika1975, 14.07.2010
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    Ja, das Thema hatten wir Zwei halt schon oft ;D

    140 Euro * 2 Geräte / 60 Monate / 2 Parteien = 2,33 Euro im Monat an Kosten

    Da muss die Einliegerwohnung nur ein paar prozent mehr verbrauchen und schon rechnet sich das für einen. Und wenn Mieter wissen, dass sie für Ihren Mehrverbrauch nicht alleine zahlen müssen, sind sie arg verschwenderisch - meine Erfahrung. Daher immer 70% Verbrauchsabhängig mit WMZ -> meine Meinung.

    Natürlich muss das baulich möglich sein und es kommen die Kosten für den Ersteinbau dazu. Tauschen kann man die auch ganz leicht selbst. Wer das nicht möchte, kann auch einen Handwerker beauftragen. Es dauert ca. 5 Minuten pro Zähler.
     
  17. #16 Thomas76, 15.07.2010
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    Hattet ihr denn vorher die alten HKVs mit den Flüssigkeitsröhrchen an den Heizkörpern oder schon elektronische ? Bei den Flüssigkeitsdingern kann ich mir schon vorstellen, das die nicht allzu genau sind (insbesondere, wenn die Abrechnungszeiträume recht kurz sind), aber bei elektronischen HKVs ? Es geht ja insgesamt darum, die Energie pro Heizkörper festzuhalten, und da habe ich bisher noch nie gehört, das die HKV-Variante besonders ungenau wäre. :?
     
  18. #17 lostcontrol, 15.07.2010
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    das hängt alles von den relationen (verhältnis der wohnungsgrössen zueinander) und den technischen möglichkeiten ab.
    aber es sollte wohl das kleinste problem sein, entsprechende kostenvoranschläge anzufordern, dann hat man's schwarz auf weiss und kann sich überlegen was man macht.
    da wir hier die technischen vorgaben nicht kennen, können wir die situation auch nicht beurteilen sondern nur möglichkeiten aufzeigen.

    HKVs zu mieten ist teuer, soviel ist klar.
    und weil man selbst für die geräte in der eigentümerwohnung eben auch die miete selbst bezahlen muss (sowie die abrechnung), sind das dann halt zusätzliche kosten, die man sonst nicht hätte.
    ob einem "gerechtigkeit" soviel wert ist, darüber kann man nachdenken wenn man konkrete zahlen auf dem tisch hat.
    ebenfalls bedenken sollte man, dass der tatsächliche verbrauch ja auch nur in teilen in die abrechnung einfliesst: 30 bis 50% der gesamtkosten für die heizung müssen ja auch weiterhin nach quadratmetern umgelegt werden.

    also:
    einmal kostenvoranschläge,
    einmal test-abrechnung machen,
    dann überlegen ob sich der aufwand lohnt oder ob man sich's lieber einfach macht (denn natürlich ist die abrechnung mit HKVs deutlich komplizierter als das andere extrem, die pauschale).

    in meinem fall würden die heizkosten für die einliegerwohnung durch diese zusatzkosten auf eine höhe steigen, die ich nicht mehr für angemessen halte (und die es erschweren könnte, die einliegerwohnung zu vermieten).
    und geizig wie ich bin *ggg* schenk ich lieber mal den mietern was, als dass ich selbst "der gerechtigkeit halber" draufzahle.
     
  19. #18 Grueneninny, 17.07.2010
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    Vielen Dank für die ausführlichen Antworten.
    Jetzt bin ich doch ein gutes Stück weiter *g

    Zuerst zu Lotsi:

    Also, es ist ein Einfamilienhaus, Baujahr 1902.
    Die Einliegerwohnung ist die ehemalige Scheune. Liegt also neben uns. Somit wäre das mit dem "mitheizen" leider nicht drin.
    Meine Sorge, bei dem qm abrechnen ist das wir ihr Heizverhalten mit tragen müssen.
    Sie hat 70 qm, wir 115qm.
    Allerdings ist sie eine Frostbeule, heizt und lüftet gleichzeitig und hat dann auch noch eine extreme Raumhöhe da die Scheune bis zum Giebel auf ist.
    Allerdings sehr gut gedämmt und erst 2005 umgebaut.
    Ich möchte halt ungerne bei mir in der Wohnung sparsam mit dem Gas umgehen, damit ich ihre 25 Grad im Winter finanzieren kann ...

    Ich werde das nochmal mit meinem Mann bequatschen und dann schauen wir mal ob wir das Risiko eingehen oder doch noch was einbauen.

    Schönen Abend noch!
     
  20. #19 lostcontrol, 17.07.2010
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    @ grueneninny:

    ok, das mit der scheune ist natürlich 'ne gänzlich andere situation.
    ich hätte da vermutlich gleich beim umbau für diese wohnung eine eigene gastherme eingebaut an eurer stelle - damit wäre das problem auf die einfachste, gerechteste und effektivste art gelöst, die mieterin hätte ihren eigenen versorger-vertrag machen können und ihr hättet das problem nicht.
    dafür ist es wohl jetzt zu spät?

    was mir noch einfällt:
    da ihr euch ja nicht an betriebskostenverordnung bzw. heizkostenverordnung halten müsst, könntet ihr bestimmt auch zu 100% nach verbrauch abrechnen. dann könnte sich die geschichte wieder lohnen.
    aber auch da würde ich an eurer stelle erstmal kostenvoranschläge einholen.
     
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