Nebenkostenerhöhung, Wer muss einstehen?

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von wiefkewutz, 25.07.2009.

  1. #1 wiefkewutz, 25.07.2009
    wiefkewutz

    wiefkewutz Neuer Benutzer

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    Liebe Foris,

    ch bin neu und total unerfahren als Vermieterin. Ich besitze ur eine Wohnung innerhalb einer WEG. Diese Wohnung habe ich allerdings so etwa wie die Jungfrau zum Kind gekommen. Mein geliebter Papa ist vor einigen Jahren gestorben und jetzt muss ich mich mit der Wohnung beschäftigen, was mir sehr schwer fällt. Ich binaber auch auf die Miete angewiesen, da ich arbeitlos bin

    Jetz brauche ich aber ganz dringend Hilfe, da ch nicht weiss, wie ich weiter vorgehen soll

    Also, ich war heut beim Engergieberater der Verbraucherzentrale. Der hat sich die Abrechnung angeschau aus 2008 t und in Einklang mit den Heizkörperdaten gebracht. Und herausgefunden und auch als Stellungnahme formuliert, dass der abgelesene Wert physikalisch nicht möglich ist. Einiges habe ich auch nicht verstanden, aber verstanden habe ich, dass er nach wälzen einiger Nachschlagewerke geschrieben hat, dass bei den gemessenen Werten der eine Heizkörper 14000 std auf volle Pulle gelaufen sein müsste. Und das Jahr hat nunmal nur 8760 Stunden. Also kann irgendwas nicht stimmen. Aus der Entfernung kann der eberater natürlich nur vermuten, woran es leigen kann, aber tatsache ist: irgendwo liegt ein fehler.

    Aber was kann ich nun tun? Mich an die HV wenden? Eine Prüfung fordern? Eine Prüfung selbst veranlassen? Wer ist für so was verantwortlich? Der Vermieter? der eigentl gar keine Möglichkeit hat, die HK und Ablesedaten zu prüfen, da er ebenso Laie ist, wie der Mieter! Der Mieter ist vor Ort, aber woher soll er wissen, ob was falsch läuft? Muss der Vermieter in regelmäß abständen selbst prüfen lassen oder darf er isch auf die Ablesefirma verlassen?

    Der Eberatwer meint, Techem müsste erkennen, dass die Daten nicht stimmen KÖNNEN. Ob höherer Sachkenntnis ebenso die Hausverwaltung.

    Dennoch bin ich etwas ratlos, wie ich nun weiter vorgehen soll. So kann ich def keine Rechnung an meine Mieterin senden, die Arge wird sie - zu recht - auseinandernehmen. Und die Erhöhung der NK würde anhand des WP 2010 erfolgen müssen, der lehnt sich aber an die Abrechnung 2008 - die offensichtlich falsch ist an.- ist also auch falsch

    Hm, ratlos, überfordert .... wer hat Tips oder so was schon erlebt?

    LG

    N
     
  2. AdMan

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  3. #2 Michael_62, 25.07.2009
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    Hier spielen viele Aussagen ineinander, die eine Beantwortung aus der Ferne schwierig machen.

    Erstmal: Die Hausgemeinschaft hat Anspruch auf Zahlung des Wohngeldes von dir, unabhängig von der Zahlung des Mieters an dich.
    Das kann, wenn du arbeitslos bist, schnell in eine existenzbedrohende Situation führen. Auch wenn der Mieter nicht mehr zahlt, kann sich eine für dich nicht mehr zu handhabende Situation ergeben, in der du noch nicht mal räumen kannst, weil du das Geld dafür nicht hast.
    Insoweit solltest du anfangen dich mit dem Thema auseinanderzusetzen und einige Dinge selbst mal nachzulesen.
    Sich auf andere verlassen funtktioniert selten gut.

    Wenn eine falsche Hausgeldabrechnung vorliegt, dann musst du dich mit einer sauberen Begründung an die WEG Verwaltung wenden und um Korrektur bitten.
    Dies musst du schnellstens tuen, da du für die korrekte 2008er Abrechnung nicht mehr so viel Zeit hast (5 Monate sind schnell rum, gerade bei solchen Problemfällen).
    Wenn du bis Ende Oktober keine Änderung herbeiführen kannst, dann musst du zunächst auf der Basis dieser Abrechnung gegenüber deinem Mieter abrechnen, der dann sicherlich auch auf Korrektur bestehen wird. Wenn du nicht abrechnest, dann kannst du ab 31.12. nx mehr fordern, zu deutsch du zahlst den ganzen Mist selber.

    Was hat die Arge mit der Rechnung zu tuen? Wenn du arbeitslos bist, übernimmt die Arge deine Nebenkosten, aber hier reden wir doch von der vermieteten Wohnung. Ist dein Mieter Hartz IV? Und du als Besitzer arbeitslos?
     
  4. #3 wiefkewutz, 25.07.2009
    wiefkewutz

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    Hallo und lieben Dank für deine Antwort

    Zur K0nkretisierung: ich bin derzeit in ALG I Bezug, schätze abr nicht mehr ewig. Sicher ist aber in dieser Situation wenig. leider. Muss also ggf auch mit eigenem HIV Bezug rechnen, wobei das schwierig würde, da ich eben diese EWohnung habe

    Meine Mieterin ist auf Hartz 4 bzw Grundsicherung, deshalb muss ich so sehr aufpassen, dass die Abrechnung formal stimmt. Aber in der Zwischenzeit möchte ich das Problem eben gern regeln. Denn ich möchte ja schon nicht draufzahlen, das kann ich mir auch nicht leisten. Ich benötige die Kohle zum leben, die als Miete rüberkommt. Meine Mieterin ist ja sogar so "nett" dass das Geld von der Arge direkt an mich gezahlt wird und sogar noch mehr, um die Aussenstände der letzrten Jahre auszugleichen. Habe schon gehört, dass dieARge Abrechnungen, die formell oder materiell falsch waren abgelehnt hat.

    Also nochmal die Frage: wer wäre haftbar, wenn Heizkörper oder Anlage falsch arbeitet? Muss ich als Vermeiter regelmäßig die Funktionsfähigkeit der Heizkörper prüfen lassen oder die Hausverwaltung? Müsste die Hausverwaltung nicht merken, dass die Abrechnung nicht stimmen KANN, oder auch Techem, die schlussendlich doch extreme Erfahrungen und Sachkenntnisse hat. Oder habe ich einfach was falsch gemacht??

    LG

    N
     
  5. #4 Michael_62, 25.07.2009
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    Haftbar ist immer derjenige, der den Fehler verursacht hat, und vertragsgemäß dafür einzustehen hat.

    Hier musst du aber sehen, dass sich die Haftung ggf darauf beschränkt, den Fehler zu korrigieren.

    Folgeschadenhaftung kann ggf ausgeschlossen sein.
     
  6. #5 Selbstnutzer, 26.07.2009
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    Ich denke man muss die Sache etwas anders sehen...

    denn nur weil es physikalisch unlogisch erscheint dass dieser Verbrauch durch einen Heizkörper verursacht wird, ist die Abrechnung nämlich noch lange nicht fehlerhaft!

    Solche phsikalisch unlogischen Ergebnisse können nunmal bei Verteilung der Heizkosten mittels Heizkostenverteiler entstehen...da der Einsatz der Heizkostenverteiler aber zulässig ist, muss man das so hinnehmen.

    Fehlerquellen gibt es bei diesem Verfahren unzählige...dabei sind nicht alle Fehler so beschaffen dass sie die Rechtmäßigkeit der Heizkostenabrechnung anzweifeln lassen.

    Fehlerbeispiel 1:
    Die Anlage sorgt neben der Beheizung auch für Warmwasser im Haus, der Warmwasserverbrauch wird gemäß Heizkostenverordnung mit 18% des Brennstoffbedarfs abgeschätzt.
    Nun kann aber bei geringem Heizwärmebedarf und hohem Warmwasserenergiebedarf durch ungedämmte Zirkulationsleitungen, schlechte Anlagentechnik, falsche Einstellungen der tatsächliche Energieverbrauch für die Warmwasserbereitung eben nicht bei 18% sondern zB bei 50% des Brennstoffes liegen.
    Da für die Abrechnung jetzt aber mit den 82% des Brennstoffverbrauchs die Heizkosten mittels der Heizkostenverteiler verteilt werden, ergibt eine einzelne Stricheinheit scheinnbar einen extremen Brennstoffbedarf, der ggf. physikalisch gar nicht zur Heizkörperleistung passt.

    Die Abrechnung ist dann aber trotzdem rechtlich in Ordnung!

    Fehlerbeispiel 2:
    Der Heizkörper ist falsch bewertet bzw. bringt aus technischen gründen gar nicht die Heizleistung, die er laut Abrechnung bringen kann.

    Diese Abrechnung muss dann korrigiert werden.

    Das Fehlerbeispiel 1 wird in naher Zukunft nicht mehr auftreten, weil der Gesetzgeber erkannt hat, dass die Abschätzung der Verteilung des Brennstoffverbrauchs zwischen Heizung und Warmwasserbereitung zu ungenau ist und daher in ein paar Jahren nicht mehr zulässig ist, sondern eine Aufteilung mittels Wärmemengenzähler erfolgt.

    Man darf dann gespannt sein, wenn sich dann in vielen Anlagen offenbaren wird, dass nicht die Heizkosten das Problem darstellen sondern die Warmwasserbereitung der tatsächliche Kostentreiber bei den Energiekosten ist.
    Da wird dann das Gejammer groß, denn dann zeigt , warum die ganze Dämmerei der Fassaden und Dächer nicht den erhofften Einspareffekt gebracht hat.
    Das von dem eingesetzten Brennstoff manchmal nur 25% tatsächlich im Warmwasser aus dem Hahn fließen wird dann für Erstaunen sorgen...ist aber keine Seltenheit.

    Bei Fehlerbeispiel 2 stellt sich das Problem insbesondere im Nachweis der fehlerhaften Bewertung dar...denn nicht immer ist der Fehler so einfach ersichtlich dass zB eine falsche Skala verwendet wurde...viel häufiger ist der Fehler so versteckt, dass ihn selbst ein Fachmann nur mit aufwendigen Berechnungen nachweisen kann.
    Da hilft dann eher umziehen bzw. verkaufen, denn die Mehrheit der WEG, die ja davon profitiert wenn ein Eigentümer viel zu viel der Heizkosten bezahlt, für eine Überprüfung bzw. Korrektur der Anlagenhydraulik zu bewegen ist wohl meist sehr schwer bis unmöglich.
    Die verlassen sich alle auf die "Fachleute" der Abrechnungsfirmen, dabei ist denen ja völlig egal wie korrekt oder falsch ihre Abrechnung tatsächlich ist, solange sie nur formal richtig ist.

    Gruß
     
  7. RMHV

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    Schade, dass statt einer Konkretisierung nur eine für den Sachverhalt völlig überflüssige Geschichte folgt und die Fakten weiter fehlen.

    Zunächst wäre zu klären, nach welchem Verfahren der Umlageschlüssel zur Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten ermittelt wird. Gibt es Heizkostenverteiler oder Wärmemengenmesser? Gibt es Warmwasserzähler? Ist der Kaltwasserverbrauch am Eingang des Warmwasserspeichers erfasst?

    Der nächste Themenkomplex sind die Rechtsfolgen der Abrechnung. Über die Abrechnung entscheidet die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss. Wenn der Verwalter vor der Eigentümerversammlung auf einen Fehler hingewiesen wird, wird dies - so der Fehler nicht nur in der Einbildung eines Einzelnen besteht - möglicherweise zu korrigieren sein. Hat die Versammlung den Abrechnungsbeschluss gefasst, bleibt nur noch die Anfechtung bei Gericht. Mit der Beschlussfassung ist die Abrechnung - und sei sie objektiv noch so falsch - für jeden Eigentümer verbindlich.
     
  8. #7 lostcontrol, 27.07.2009
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    nicht nur schwierig sondern unmöglich...
     
  9. #8 Michael_62, 27.07.2009
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    Nicht ganz richtig. In diesem Falle wird wohl ein Bezug auf Darlehen zu gewähren sein, hier sollte man mal mit dem Amt sprechen.
     
  10. #9 lostcontrol, 27.07.2009
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    nein, nach aktuellen urteilen gilt das nur, wenn das haus / die wohnung nicht wirtschaftlich verwertet werden kann (z.b. weil ein niesbrauch drauf ist oder ein wohnrecht auf lebenszeit usw.). wenn sie verkauft werden kann, dann wird der lebensunterhalt erstmal von diesem geld zu bestreiten sein.
    das amt wird mit sicherheit verlangen dass der/die betroffene die eigene wohnung selbst bezieht, bzw. diese wohnung verkauft wird, falls sie zu gross ist für den antragsteller.
    schlimmstenfalls gibt's halt 'ne zwangsversteigerung.

    davon abgesehen:
    auch mieteinkünfte sind einkünfte. und einkünfte stehen nun mal einem hartz4-bezug entgegen. da ist dann maximal "aufstockendes" hartz4 möglich, aber auch hier wird das amt darauf verweisen dass die eigentumswohnung dann selbst bewohnt werden muss, denn warum sollte das amt dem antragsteller geld für miete spendieren, wenn eine eigene wohnung vorhanden ist?

    so leicht lässt sich die ARGE dann auch nicht über den tisch ziehen.
    wo kämen wir denn hin wenn einer eine villa vermietet für sagen wir 3.000 euro kaltmiete und dann selbst hartz4 beziehen kann?
     
  11. #10 wiefkewutz, 27.07.2009
    wiefkewutz

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    Hallo Ihr Lieben,

    danke für Eure Infos. Denke es bringt jetzt erstmal nichts, über meine Zukunft zu debatiieren und die der Wohnung, sondern das aktuelle Problem lösen.

    Entschuldigt, dass ich den SV nicht so konkretisieren konnte, wie es nötig gewesen wäre. Ich werde aber meine Unterlagen nochmals genau einsehen und dann die Daten nachtragen.

    Ist es denn tatsächlich definitiv so, dass die Abrechnungen nicht mehr angreifbar sind nach Beschluss durch die EV??? Das kommt mir irgendwie schräg vor, vor allem wenn das Protokoll aussagt, dass extrem hohe Kosten in bestimmten 1 Zimmer Wohnungen angefallen seien, und man die Ablesewerte aber geprüft hätte und sie stimmen angeblich. Auf Nachfrage ob man das Prüfungsprotokoll sehen dürfe gab es die Info, es gäbe keins, man habe einfach nur nochmal neu abgelesen.

    Bitte steinigt mich nicht für meine Unwissenheit, ich bin aber dabei zu lernen. Müsste nicht die HV so einen Sachverhalt eingehend nachprüfen, wenn schon gemerkt wird, dass die Daten unverhältmäßig hoch im Vergleich mit dem gesamten Haus sind. ? So ne Art Nichteinhaltung einer Prüfungspflicht oder so?

    Naja, jetzt trag ich erstmal noch die Daten nach, viellicht gehts dann voran

    LG

    Wiefke
     
  12. #11 Michael_62, 27.07.2009
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    Dies sind wir alle. Dieser Lernprozess heisst Leben oder Lehrgeld.

    Die HV muss gar nix. Sie ist das Organ der Eigentümergemeinschaft. Wenn ein Fehler in der Abrechnung fristgerecht nach Zugang reklamiert wird, wird wohl das abrechnende Unternehmen seitens des Verwalters (oder der HV) zu Korrektur aufzufordern sein.
    Die HV muss nicht nur nicht, sie kann auch nicht, weil sie den TOP ja, sofern der Beschluss nicht anfechtbar sein soll, in der Einladung aufführen müsste.

    Wenn diese das nicht tut, weil sie der Meinung ist, die Abrechnung ist korrekt, dann wird dir nur der Klageweg bleiben, um die Abrechnung durch einen Gutachter prüfen zu lassen.
    Ob dies kostenmässig in Verhältnis zu der Korrektur steht, musst du abschätzen.

    Ich verstehe dein Problem nicht ganz. Du hast einen ARGE Mieter. Stell die Nebenkostenabrechnung so wie dir berechnet. Wenn die nicht ganz aus der Welt ist, geht das doch problemlos durch.
     
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