Nebenkostenforderung rückwirkend?

Dieses Thema im Forum "Fristen" wurde erstellt von matav, 19.03.2007.

  1. matav

    matav Neuer Benutzer

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    Hallo!

    Ich möchte folgenden Fall zur Diskusion stellen:

    Der Vermieter hat über einen Zeitraum von 6 Jahren keine Mietnebenkostenabrechnungen erstellt. Mehrfache Aufforderungen mit Fristsetzung dieses zu tun wurden ignoriert. Die Zahlung von Mietnebenkosten wird 1997 deswegen komplett eingestellt. Von 1997 bis zum 01.01.2007 bleibt dieser Status bestehen, es wird nur eine Kaltmiete gezahlt. Am 01.01.2007 erhält der Mieter eine Mietnebenkostenabrechnung für die Jahre 2003, 2004, 2005 mit einer Nachforderung in Höhe von ca. 7000,00 Euro. Nach einer Überprüfung der Sachlage wird dem Vermieter mitgeteilt, dass diese Abrechnungen nicht fristgerecht erstellt und dem Mieter zugestellt worden sind (die Abrechnung für 2005 erst am 01.01.2007) und somit nicht zu zahlen sind. Nach zweimonatigem Schweigen meldet sich jetzt der Anwalt des Vermieters und erklärt, dass man zwar auf die Nachzahlung für diese Jahre verzichtet, aber auf Zahlung der zurückbehaltenen Vorauszahlungen für die Jahre 2003, 2004 und 2005 besteht.

    Frage, kann der Vermieter diese einbehaltenen Vorauszahlungen jetzt noch verlangen?

    Grüße
    matav
     
  2. AdMan

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  3. #2 CS Immobilien, 19.03.2007
    CS Immobilien

    CS Immobilien Erfahrener Benutzer

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    Also dass der Vermieter für die Jahre 2005 und rückwirkend Forderungen stellt und diese nicht fordern kann, ist klar.

    Wenn laut Mietvertrag eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart wurde, müssen diese auch bezahlt werden. Der Mieter darf nicht die Betriebskosten zurück behalten, wenn er keine Abrechnung bekommt. Vertrag mit Unterschrift ist bindend. Das kann notfalls erhebliche Kosten auf den Mieter kommen, denn er ist mindestens mit einer Monatskaltmiete im Rückstand und kann fristlos gekündigt werden. Also sollte der Mieter schleunigst die Nebenkosten zahlen. Der Vermieter hat eine Recht auf die Kosten. Wie soll er denn sonst alles bezahlen? Mit Hosenknöpfen oder wie???
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Grundsätzlich ja... Zurückbehaltung ist ein Druckmittel und keine Freistellung von Verpflichtungen.
    Ausgeschlossen ist nach § 556 Abs. 3 wegen verspäteter Abrechnung nur eine Nachforderung. Nachforderung ist der Betrag, der über die vereinbarten Vorauszahlungen hinausgeht.
    Verjährung und Verwirkung wären zu prüfen.
    Der Abrechnungsanspruch verjährt nach 3 Jahren. Unterstellt man für 2003 die Entstehung des Abrechnungsanspruchs in 2004 könnte Verjährung frühestens mit Ablauf des Jahres 2007 eintreten.
    Verwirkung setzt voraus, dass der Mieter aus dem Verhalten des Vermieters schließen durfte, dass der Vermieter Forderungen nicht mehr geltend machen wird (das sog. Umstandsmoment) und dass seit der Entstehung der Forderung eine erhebliche Zeit vergangen ist (das sog. Zeitmoment). Beide Momente müssen vorliegen. Das Zeitmoment wird man für 2003 sicher als gegeben ansehen können. Für 2004 würde ich mich nicht festlegen und für 2005 kann das Zeimoment m.E. nicht als gegeben angesehen werden. Ob ein Umstandsmoment vorliegt, kann ich nicht erkennen. Die Untätigkeit kann ohne weitere Umstände sicher nicht nebem dem Zeitmoment auch noch als Umstandsmoment angesehgen werden.
     
  5. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Ich sehe das etwas anders.

    Nebenkostenvorauszahlungen werden ja nicht einfach so festgelegt und vertraglich vereinbart sondern in jeder neuen Abrechnung nach den Erfordernissen neu angepaßt. Wenn nun aber jahrelang keine Abrechnung gemacht wurde, wurden auch keine Vorauszahlungen gefordert. Ich gehe mal davon aus das deswegen auch nichts vom Vermieter angemahnt wurde.

    Denn eine Abrechnung ist die rechtliche Grundlage das überhaupt Nebenkosten entstanden sind und gezahlt werden müssen. Und erst recht da fast 10 Jahre keine Abrechnung gemacht wurde.

    Unabhängig davon gehe ich mal zu 95% davon aus, dass die Abrechnung der Heizkosten nicht richtig ist ohne die Abrechnung gesehen zu haben.

    Wurden denn jedes Jahr die Zähler/Verdunster/HKV/Wärmemengenzähler/Wasserzähler abgelesen?
    Wenn nicht vorhanden oder abgelesen wurde 15% der Kosten abgezogen wegen nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung nach HKVo?
     
  6. matav

    matav Neuer Benutzer

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    Es wurden jedes Jahr von Brunata die Heizkosten abgelesen.
    Wasseruhren existieren nicht, Verbrauch wird nach Personenschlüssel umgelegt.

    Wichtig! Es hat über einen Zeitraum von 13 Jahren keine Abrechnung gegeben.

    Der Vermieter hat in den 9 Jahren, in denen keine Nebenkostenvorauszahlung geleistet wurde, nicht ein einziges mal darauf reagiert.

    Erst am 01.01.2007 wurde Abrechnungen der Jahre 2003, 2004, 2005 an den Mieter übergeben. Diese Abrechnungen enthielten keine Zahlungsaufforderungen. Lediglich die Wiederaufnahme der Vorauszahlungen ab 01.01.2007 wurden damit verlangt.

    Erst zwei Monate später meldet sich der RA des Vermieters und verlangt die nachträgliche Entrichtung der einbehaltenen Vorauszahlungen für die Jahre 2004, 2005, 2006.
     
  7. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Ich mach noch zwei Aspekte auf:

    1. konkludente Vertragsänderung: 10 Jahre dürften ausreichend sein, dass der Mieter davon ausgehen kann, dass Nebenkosten nicht (mehr) zusätzlich abgerechnet werden.

    2. die erteilten Abrechnungen müssen die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen den Kosten gegenüberstellen, um den Abrechnungssaldo zu ermitteln.
    Mit der Erteilung der Abrechnung ist die Vorauszahlungsforderung im Nachzahlungsanspruch untergegangen. MIt der Nachzahlung ist der Vermieter allerdings ausgeschlossen. Pech.
     
  8. Beluga

    Beluga Erfahrener Benutzer

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    Der RA verlangt nur die noch nicht verjährte 3 Jahre Vorauszahlungen. Die älteren sind hinfällig.
    Die noch nicht verjährte Vorauszahlungen hat der Mieter noch zu leisten.
    Aber die evtl. Nachforderung von den Abrechnungen 2004 und 2005 muss er nicht mehr nachzahlen. Die Abrechnungsfristen sind abgelaufen.

    Der Vermieter hat geschlafen und dabei zu viel verschenkt ! :zwinker
     
  9. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Ich bin der Auffassung, dass für 2004 und 2005 Abrechnungsreife eingetreten ist.
    Damit kann der Vermieter keine Vorauszahlung mehr verlangen, sondern muss den Abrechnungssaldo bilden und ist damit ausgeschlossen.
     
Thema: Nebenkostenforderung rückwirkend?
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