Nebenkostennachforderung trotz Pauschalmiete

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Ina F., 06.04.2016.

  1. Ina F.

    Ina F. Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich habe ein 36m² Appartement möbliert auf Zeit vermietet. Im Vertrag ist eine Pauschalmiete vereinbart, allerdings habe ich folgende Klausel drin:
    Die monatliche Pauschalmiete für die Wohnung beträgt derzeitEUR XXX € inkl. Nebenkosten.
    Sollten die Kosten für Energie- und Wasserverbrauch nachweislich 15% über dem Jahresdurchschnitt des bisher abgerechneten Verbrauchs liegen, behält der Vermieter sich das Recht vor, diese Mehrbelastung nachzuberechnen.

    Nun wohnte seit 1,5 Jahren der gleiche Mieter drin.
    Für 2014 mußte ich bereits 600,- € Heizung nachzahlen (in 2014 wohnte er von Okt. bis Dez. drin) und für 2015 kam eine Nachzahlung von 400,- € Strom.
    Nun habe ich zum 31.3. die Heizung ablesen lassen, die Abrechnung für Jan.-März 2016 bekomme ich aber erst im Aug./Sept. 2017.
    Als ich ihm beim Auszug sagte, dass ich gerne 200,- € Stromnachzahlung hätte und wegen der Heizkosten erst die Abrechnung abwarten möchte um dann die entsprechende Nachzahlung zu errechnen, war er natürlich wenig begeistert. Für 2014 kann ich ja sicher sowieso nichts nachfordern, das hätte ich dann ja bis 31.12.15 machen müssen.
    Meine Fragen sind nun:
    Kann ich einen Teil der Kaution einbehalten, bis ich die Abrechnungen 2015 und 2016 habe?
    Kann ich als Durchschnittswert den Verbrauch des gesamten Gebäudes zu Grunde legen? (13stöckiges Hochhaus).
    Ich hoffe hier kann mir jemand helfen.
    Das macht mir echt Bauchschmerzen, jetzt der böse böse Vermieter zu sein, aber wer rechnet denn damit, dass jemand, der den ganzen Tag weg ist und WE nach Hause fährt so viel Energie verbrauchen kann. Wenn ich auf den Kosten sitzen bleibe, hat er günstiger gewohnt, als wenn er unmöbliert mit Kaltmiete und Nebenkostenabrechnung gemietet hätte. Und dann hätte er noch streichen müssen!

    Ganz liebe Grüße,
    Ina
     
  2. AdMan

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  3. GJH27

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    Dank dieser Formulierung
    dürfte sich eine Nachforderung eh schon erledigt haben - aufgrund der Pauschale wurde ja bisher kein Verbrauch abgerechnet...
     
  4. Ina F.

    Ina F. Neuer Benutzer

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    Also ich verstehe das so, dass es bei dem "bisher abgerechneten Verbrauch" um die Abrechnung mit den Energieversorgern geht. Es steht ja nichts von einer Abrechnung zwischen Vermieter und Mieter.
    Wie kann man sich denn vor solcher Energieverschwendung schützen, ich dachte mit der Klausel würde der Mieter etwas darauf achten. Sonst wird ja bei einer Pauschalmiete oft gedacht "egal, Heizung voll auf und Balkontür auch, zahlt ja der Vermieter". Und wenn man das Maximum in der Miete berücksichtigt, ist die Wohnung zu teuer.
     
  5. #4 lostcontrol, 06.04.2016
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    Und ich dachte in Mehrfamilienhäusern seien Pauschalen schon lange nicht mehr erlaubt (siehe Betriebskostenverordnung)...
     
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  6. Nanne

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    Pauschalen sind für Verbrauchskosten, wie Heizung, Wasser, Strom, nicht mehr erlaubt. Für die Versicherungen und sonstige Kosten sind Pauschalen nach wie vor erlaubt. Meine Meinung.
     
  7. Pitty

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    Ich kann mir nicht vorstellen, das man eine Nachzahlung der Heizung von 6 Monate hat von 600€.

    Kannst Du bitte mal auflisten wie sich die Miete zusammen setzt?
    Warum rechnest Du den Strom ab? Hat er keinen eigenen Zähler? Er muss sich doch selber beim Energieversorger anmelden.
     
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  8. #7 lostcontrol, 07.04.2016
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    Langt ja schon wenn's bei Heizung, Wasser und Strom nicht mehr erlaubt ist - hier geht's wohl hauptsächlich um die Heizung.

    @Ina F.: Gibt's in der Wohnung denn keine Heizkostenverteiler oder sonstige Wärmemengenzähler?

    Ich find das ein bisschen heikel - wenn der Mieter nicht allzu dumm ist, braucht er nur ein bisschen im Netz zu recherchieren und merkt schnell, dass Deine Vorgehensweise so nicht zulässig ist.

    Und ja klar: Bei einer Pauschale hast Du immer das Risiko dass Du Dich verkalkuliert hast und mehr verbraucht wird als Du dachtest. Kann aber auch andersrum laufen - dass eben weniger verbraucht wird. Auf dieses unternehmerische Risiko lässt Du Dich aber ein wenn Du eine Pauschale vereinbarst.
    Ob es eine gute Idee ist Dich angreifbar zu machen weil Du Dich nicht gesetzeskonform verhalten hast, ist eine zweite Frage.
    Ich würd's als Lehrgeld verbuchen und künftig korrekte Verträge machen.
     
  9. #8 anitari, 07.04.2016
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    Nur für Heizkosten nicht. Für die übrigen BK dagegen, ja.
     
  10. #9 lostcontrol, 07.04.2016
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    Na um die Heizkosten geht's hier ja vor allem.
     
  11. Ina F.

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    Den Mietvertrag habe ich mir ja nicht selber formuliert, es ist ein Mustervertrag für ein befristetes Mietverhältnis, wo auch diese 15% Klausel schon drin war. Da die Wohnung auf Zeit (voll möbliert) vermietet wird, also auch mal für nur 1-2 Monate, halte ich es durchaus für sinnvoll und auch nicht für mieterunfreundlich, wenn sie sich nicht für die kurze Zeit beim Energieversorger und GEZ an- und abmelden müssen.
    Ich kann mir vorstellen, dass für ein "befristetes Mietverhältnis" eine Pauschalmiete erlaubt ist, das werde ich noch mal googeln.
    Und wenn alle 2 Monate der Mieter wechselt, müsste ich ja 6 mal im Jahr die Heizkosten und Strom abrechnen lassen, wie soll das denn gehen?
    Für den neuen Mieter zahlt VW die Wohnung. Wenn der Vertrag nicht rechtens wäre hätten die doch eigentlich was sagen müssen?
    Trotzdem vielen Dank schon mal für eure Meinungen ;-)
     
  12. #11 BHShuber, 07.04.2016
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    Hallo,

    du bist dir selbst in die Falle gegangen, warum?

    Vergangene Kosten sind mit der Pauschale bereits abgedeckt, es obliegt dem Vermieter diese angemessen und zeitnah anzupassen, nun kannst du im allerhöchstens Fall für die Zukunft die Pauschale zur Deckung der Kosten erhöhen, verstehst!

    Die Klausel im Mietvertrag zur Abrechnung der erhöhten kosten ist für den Mieter zum Nachteil, denn er hatte ja bereits die Pauschale hierfür entrichtet und es ist zum Nachteil des Mieters wenn es der Vermieter versäumt, die Pauschale aufgrund erhöhter Kosten nachwirkend zu erhöhen und Nachforderungen zu stellen.

    Gruß
    BHShuber
     
  13. #12 lostcontrol, 07.04.2016
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    Am ehesten dadurch, dass man korrekt nach Verbrauch abrechnet. Wenn der Mieter dann auch noch die Möglichkeit hat diesen Verbrauch selbst im Auge zu behalten (was leider auch bei Heizkostenverteilern nur schwer möglich ist) kann er sich auch entsprechend verhalten - wenn er denn möchte und es ihm nicht egal ist.

    Fraglich ob diese Klausel überhaupt gültig ist. Ich tippe sie ist es NICHT.

    Den Satz verstehe ich nicht - hast Du die Betriebskosten extra niedrig kalkuliert damit Du die Wohnung überhaupt vermietet kriegst? Das wäre riskant, bei gesetzeskonformer Abrechnung könnte das ein böses Nachspiel für Dich haben.
     
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  14. #13 lostcontrol, 07.04.2016
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    Glaubst Du das wirklich?
    Wenn mir einer einen Vertrag anbietet, der zu seinen eigenen Ungunsten falsch bzw. schlecht formuliert ist, dann würde ich ihn jetzt nicht unbedingt darauf aufmerksam machen. Ist doch sein Problem wenn er sich da ins eigene Fleisch schneidet.
    Und auch VW hat sicher anderes zu tun als Mietverträge zu prüfen...
     
  15. #14 BHShuber, 07.04.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    genau wegen solchen Menschen, sprich Vermietern, die kaum bis gar keine Ahnung haben von dem was sie tun, gerne alle Vorteile für sich sichern und die Nachteile auf die Mieter abwälzen gibt es das deutsche Mietrecht.

    Wenn man nicht fähig ist einen ordnungsgemäßen Mietvertrag auf die Beine zu stellen, dann sollte man das einen Fachmann überlassen.

    Spätestens dann merkt ein solcher Vermieter dass er mit seiner Ansicht komplett falsch liegt, wenn er von einem gegnerischen Rechtsanwalt und einem Amtsrichter so richtig eine übergebraten bekommt.

    Aber es gibt auch unter den Vermietern Individuen, die es selbst dann nicht kapieren!

    Gruß
    BHShuber
     
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  16. #15 MacSassi, 07.04.2016
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    Falsch, nur für die Heizung und Warmwasser muss nach Verbrauch abgerechnet werden und die HeizKV listet auch Ausnahmen auf. Daher ist deine Pauschalierung hier (übrigens wie schon öfters auch in anderen Beiträgen) falsch.
     
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  17. Nanne

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    Diese Klausel, auf die Du Dich beziehst, ist auch meines Erachtens falsch. Der Mieter wäre dadurch erheblich benachteiligt, sprich: brauchst du mehr, werde ich nachberechnen, brauchst du weniger, soll es mir recht sei, zurück bekommst du nichts. So geht's nicht.

    Sollte der VM wissentlich die NK-Vorauszahlung zu niedrig ansetzen, kann es sein, dass der M. keine Nachzahlung leisten muß, vorausgesetzt der wehrt sich gegen eine Nachzahlung.

    Mir war/ist es anders bekannt, aber ich lasse mich überzeugen von dem was Du schreibst. Es gibt ja für alles und jedes auch Ausnahmen...
     
  18. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Vielleicht für einige interessant: Erhöhung einer Nebenkostenpauschale

    "Hat der M.für die NK eine Pauschale zu zahlen, kann der VM höhere NK nicht zum Anlass nehmen, den Pauschalbetrag herauszusetzen. Wie die Bezeichnung als "Pauschale" nahe legt, handelt es sich um einen festen Betrag.

    Eine Erhöhung ist nur möglich, wenn sich das aus dem MV ergibt. Ohne Vereinbarung im MV ist eine Anhebung der Pauschale hingegen unzulässig.

    Besteht eine Vereinbarung, kann der VM Erhöhungen der NK anteilig auf die Mieter umlegen, wenn er das vorher in Testform mitteilt. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert ist. Folgendes Verfahren muss der Vermieter einhalten:

    Der VM muss zunächst schriftlich mitteilen, welche Kosten gestiegen sind. Er muss genau sagen, um welchen Betrag sie gestiegen sind, und er muss den Verteilerschlüssel nennen, damit der M.nachrechnen kann. Der VM muss auch den Grund mitteilen, warum etwas teurer geworden ist. (z.B.Gebührenerhöhung der Stadtwerke vom....)


    Es reicht also nicht aus, wenn dem M.lediglich die erhöhten Gebührensätze z.B. für Abwasser und Müllabfuhr, mitgeeilt werdenwährend weitere Angaben über den Grund und den Zeitpunkt der Erhöhung sowie zum Verteilerschlüssel fehlen /LG Berlin WuM 95, 717)

    Eine Erhöhungserklärung, die diesen Anforderungen nicht entspricht, ist unwirksam. Das heißt, der M.muss die höheren NK nicht bezahlen. Eine höhere Pauschale kann der VM erst verlangen, wenn er eine neue wirksame Erhöhungserklärung geschickt hat.

    Zwar viel zu lesen, verkürzt ging leider nicht...
    Hat der VM das vorgeschriebene Verfahren eingehalten, muss der M. die höhere Pauschale mit dem übernächsten Monatsersten nach Eintreffen der Erhöhungserklärung entrichten . Seiner Zustimmung bedarf es nicht.

    Achtung: Sollten die in der Pauschale enthaltenen NK aber insgesamt gesunken sein, muss der VM die NK-Pauschale entsprechend herabsetzen. Er ist verpflichtet, dem M. eine Ermäßigung unverzüglich mitzuteilen."

    Zwar viel zu lesen, verkürzt ging leider nicht.
     
  19. #18 immobiliensammler, 07.04.2016
    immobiliensammler

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    MacSassi hat natürlich recht - die Regelung, auf die Du Dich beziehst steht in der Heizkostenverordnung - und die gilt eben nur für Heizung und (zentral erzeugtes) Warmwasser. Insofern gibt es hier keine Ausnahme, die Vorschrift ist eben einfach nicht auf Kaltwasser, Strom - wie Du ja geschrieben hattest - anwendbar!
     
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  20. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Im Zuge der EnEV habe ich gelesen, dass verbrauchsabhängige Kosten nicht mehr pauschal berechnet werden dürfen.
    Nun lese ich, dass in unserer Gemeinde Kaltwasserzähler vorgeschrieben sind. Diese Vorschrift gibt es nicht in allen Bundesländern.
     
  21. #20 immobiliensammler, 07.04.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Hallo Nanne,

    könntest Du dazu evtl. mal einen Gesetzestext verlinken, mir ist das so nicht bekannt! Und wie will bitte Eure Gemeinde Kaltwasserunterzähler vorschreiben - der entsprechende Link (Satzung etc.) würde mich brennend interessieren!
     
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