Nebenkostenumlage nach Immobilienkauf

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Aufschlagwin, 05.12.2010.

  1. #1 Aufschlagwin, 05.12.2010
    Aufschlagwin

    Aufschlagwin Benutzer

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    Hallo,

    hab eine / zwei Fragen nach einem Immokauf (MFH).

    Ich habe eine MFH gekauft, welches vollst. vermietet ist. Der frühere Eigentümer hatte es so gehalten, dass die Mieter keine Nebenkosten in Form von Umlagen wie Grundsteuer, Versicherungen, Allgemeinstrom usw. bezahlt haben.

    Diese Kosten trug der (soziale) Vermieter alleinig.

    Nun meine erste Frage:
    Kann ich als neuer Eigentümer umlagefähige Nebenkosten auf die bestehenden Mieter umlegen oder geht das nicht?

    Falls das geht, was muss ich dabei beachten (gesetzl. Richtlinien bzw. Fristen......).

    Nun meine zweite Frage:
    Die Mieten sind auch sehr gering gehalten worden und bewegen sich ca. 25% unter dem marktüblichen Mietzins.

    Bedarf es irgendwelcher Änderungskündigungen, wenn ich die Miete erhöhen will sowie die Nebenkosten, die im Mietvertrag nicht geregelt bzw. eingeschlossen wurden, auf die Mieter umlegen will?

    Bitte um eure Antworten.

    Danke und Grüße
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 05.12.2010
    lostcontrol

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    das hängt davon ab was im mietvertrag steht. wenn dort festgelegt ist, dass die betriebskosten nach betriebskostenverordnung umgelegt werden, dann kannst du sie auch umlegen. allerdings solltest du so eine änderung natürlich rechtzeitig VOR BEGINN des entsprechenden wirtschaftsjahrs ankündigen.

    steht alles in besagter betriebskostenverordnung.

    nein, für eine mieterhöhung musst du nicht kündigen.
    mal ganz abgesehen davon dass du für eine kündigung erstmal einen guten grund brauchst. mieterhöhungen zählen nicht dazu.

    was steht denn genau im mietvertrag bezüglich betriebskosten?
     
  4. kathi

    kathi Gesperrt

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    Da hier keine Heizkosten und individuellen Stromkosten erwähnt sind, gehe ich davon aus, dass es sich um eine Teilinklusivmiete handelt bei der gewisse Posten schon in der Miete enthalten sind.
    Diese Regelung hat Vor-und Nachteile. Nachteilig wäre, dass verbrauchsbedingte Posten, wie z.B. Wasser (oder wird das auch von den Mietern direkt mit dem Versorgungsunternehmen abgerechnet?) nicht abgerechnet werden können und daher ein plötzlich erhöhter Verbrauch zu Lasten des Vermieters geht.
    Vorteil dabei ist, dass man nicht jährlich eine Betriebskostenabrechnung vorlegen muss und dass Mieterhöhungen von der Teilinklusivmiete ausgehen und nicht nur von der reinen Nettomiete.
    Bei Mieterhöhungen ist zu beachten, dass man bei der Erhöhung, durch Abziehen der Betriebskosten, einen Vergleich zur ortsüblichen Nettokaltmiete herstellen muss. Dürfte aber in deinem Fall überflüssig sein, wenn auch die Teilinklusivmiete noch 25% unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (da gibt es auch irgendwo ein Urteil drüber).
    Du darfst jetzt also die Miete um 20% erhöhen und dann erst in 3 Jahren wieder.
    Wobei man sich das mit den 20% schon gut überlegen sollte. Wenn man Mieter hat, die man gern behalten möchte, weil sie die Miete regelmässig zahlen, ihre Wohnung top in Schuss halten, nicht wegen jeder Kleinigkeit anrufen, sondern Dinge auch mal kurz selber reparieren, sich mit allen Nachbarn gut verstehen etc. etc., dann sollte man mit den Erhöhungen etwas sozialer sein. Sonst läuft man Gefahr solche Topmieter rauszuekeln und wer weiss was danach kommt.
     
  5. Berny

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    Ein wahres Wort, Kathi, auch in Gottes und die Ohren so einiger Forumsteilnehmer...
     
  6. #5 lostcontrol, 06.12.2010
    lostcontrol

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    dem kann ich auch nur zustimmen.
    aber ich glaub es sind weniger die "alten hasen" hier, die diesen fehler machen sondern viel mehr diejenigen, die neu in der "branche" sind, z.b. sich gerade ein mehrfamilienhaus gekauft haben und nun meinen das maximum rausholen zu müssen.
    wie schnell sich das durch leerstand oder problemmieter wieder relativieren kann merkt man wohl erst wenn man ein paar jährchen erfahrung damit hat.

    man kann heute wirklich froh sein wenn man gute mieter hat, das sollte man nicht aufs spiel setzen für ein paar euro und mit dem risiko an mietnomaden, nicht-zahler oder wohnungszerstörer zu geraten (von den endlos-meckerern ganz zu schweigen).
     
  7. #6 Aufschlagwin, 06.12.2010
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    @Nachmieter: Wennste mich meinst

    mit deiner Meinung "........ neu als Vermieter und meinen das letzte rauszuholen" muss ich dich entäuschen.

    Das ist überhaupt nicht meine Absicht sondern wenn die Mieten vergleichsweise im unteren Level des Mietpreisspiegels noch mit 25% darunter sind sowie die umlegbare Nebenkosten ebefalls vom Vermieter bisher getragen wurden, ist doch meine Fragestellung hier im Forum legitim um zu erfahren, wie die Sachlage ist.

    Mir liegt es nicht daran, das letzte rauszuholen, sondern vernünftig das Vermietungs-geschäft zu betreiben, denn ruinieren will ich mich nicht und meine Mieterschaft möchte ja möglichst nicht in einer Ruine wohnen sondern freut sich auch, wenn das Haus sowie Grundstück in einem wohnlichen Bereich liegt.

    Also bitte hör auf mit solchen Argumenten, danke.
     
  8. Berny

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    RE: @Nachmieter: Wennste mich meinst

    Ich denke nicht, dass @Losti Dich persönlich gemeint hat.
    Dein Problem, Dich persönlich angepfiffen zu fühlen.
     
  9. #8 lostcontrol, 06.12.2010
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    RE: @Nachmieter: Wennste mich meinst

    abgesehen davon, dass mich das weder enttäuscht noch befriedigt:
    das war nicht auf dich gemünzt sondern 'ne allgemeine feststellung.
    aber wenn du dir den schuh unbedingt anziehen willst...

    hast du denn überhaupt gelesen was ich oben geschrieben habe?
    das scheint dich ja komischerweise überhaupt nicht zu interessieren.

    die wichtigste frage in deinem fall dürfte wohl sein, ob du da inklusivmieten bzw. warmmieten bzw. teilinklusivmieten hast oder nicht.
    und gleichzeitig auch, ob du das überhaupt so machen darfst, denn die betriebskostenverordnung schreibt ja was anderes vor und die zahl der ausnahmen ist da ja nicht so wahnsinnig gross.

    mietspiegel sind eh so 'ne sache für sich.
    bei uns wird er grad künstlich in die höhe getrieben, in erster linie von der ARGE (wobei ich glaube dass denen garnicht bewusst ist was sie damit anrichten).

    dass man das durch 'ne simple mieterhöhung erreichen könnte wär mir neu. wie kommst du darauf?
     
  10. #9 Christian, 06.12.2010
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    Klar, sobald du aufhörst, durch zu wenige Details den Anschein zu erwecken, daß du das Maximum herausholen willst. Danke.

    PS: Es ist ja nicht so, daß wir ein Problem haben, das zu lösen ist, sondern du.
    Ich habe die Erfahrung gemacht, daß einem deutlich schneller, kompetenter und besser geholfen wird, wenn man denjenigen, die einem freiwillig helfen wollen, nicht irgendwelche Vorschriften macht, wie sie einem zu helfen haben. Das führt meiner Erfahrung nach nämlich schnell dazu, daß einem gar nicht mehr geholfen wird.
     
  11. #10 Aufschlagwin, 06.12.2010
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    Sorry, habe etwas

    überreagiert. Bin nämlich nicht der, der nur hohe Mieten kassieren möchte, sondern eher darauf bedacht, meinen Mietern prinzipiell Gutes zu tun und ich es aber ausgeglichen haben möchte. D.h. beide sollen Gewinner sein.

    Nun, in den Standard-Mietverträgen, wie die vorherige Hausverwaltung Mietverträge (rechtswirksam) mit den Mietern abgeschlossen hat, gibt es zwar den Punkt "Nebenkosten", jedoch wurden zu diesen nichts geregelt = es gibt keine Bestimmung dazu, zu denen sich die eine oder andere Partei geäußert hat.

    Erschwerend kommt hinzu, dass es verschiedene Standard-Mietverträge sind, die unterschiedlich zum Punkt "Nebenkosten" Stellung beziehen, ohne dass allerdings irgendetwas zu diesem Punkt "Nebenkosten" explizit mit den Mietern vereinbart worden ist. Dieser Punkt ist halt im Standard-Mietvertrag mit aufgeführt = weil´s halt ein Standard-Mietvertrag ist.

    Da heisst es z.B.: "die Vorauszahlungen werden jährlich abgerechnet", wobei es ja gar keine Vorauszahlungen gibt. Und weiter heisst es ".... Soweit sich Betriebskosten erhöhen, darf der Vermieter einen höheren Abschlag .......". Aber es geht in meinem Fall ja nicht um zu erhöhende Betriebskosten, weil Strom, Gas und Wasser die Mieter direkt mit den Versorgungsunternehmen abrechnen.

    Und wie vorher nachgefragt handelt es sich bei meinen Mieten nicht um Teilinklusivemieten odern um Kaltmieten = ohne NK.

    Wie stellt sich jetzt die Sachlage mit der Umlage von umlagefähigen Nebenkosten? Geht das überhaupt, wenn im Mietvertrag dazu es gar keinen Punkt gibt?
     
  12. #11 lostcontrol, 06.12.2010
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    RE: Sorry, habe etwas

    steht da was drin wie z.b. "nach betriebskostenverordnung"? damit wärste unter umständen schon aus dem schneider...

    wasser auch? das wäre bei uns garnicht möglich, wie geht das?

    wie ich bereits schrieb:
    wenn die mietverträge sich auf die betriebskostenverordnung beziehen, könnte da was zu machen sein...
     
  13. #12 Aufschlagwin, 06.12.2010
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    RE: Sorry, habe etwas

    --> Naja, ich weiß nicht, ob sich die Mietverträge auf die Betriebskostenverordnung beziehen, es steht halt im Mietvertrag drin und ist nicht markiert. Gilt es dann trotzdem zwischen den Parteien als vereinbart, wenn nichts angemarkert bzw. eingetragen bzw. explizit dazu vereinbart worden ist?
     
  14. #13 lostcontrol, 06.12.2010
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    RE: Sorry, habe etwas

    nein, ich meinte ob ein bezug zur betriebskostenverordnung im mietvertrag verankert ist. das hat nichts mit anhängen oder so zu tun, die betriebskostenverordnung (ich hatte sie dir bereits in meiner ersten antwort verlinkt) ist ja geltendes recht, wenn also darauf im mietvertrag verwiesen wird braucht's dazu keinen anhang mehr.
    oder anders gesagt: sollte in deinen mietverträgen sowas drinstehen wie "betriebskosten nach betriebskostenverordnung" dann wärst du aus dem schneider und du hättest gute karten die betriebskosten künftig ganz normal und nach gängigem recht umlegen zu dürfen.

    haben die mieter dann alle eigene hauptzähler (ich meine explizit NICHT wohnungs-wasserzähler) oder wie funktioniert das?

    ja was denn nun? steht's drin oder nicht?
    schau das bitte mal nach, sonst kann man dir hier nicht weiterhelfen!
     
  15. #14 Aufschlagwin, 06.12.2010
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    Meine Mieter haben allesamt je einen eigenen Strom-, Wasser- und Gaszähler.

    Habe versucht, hier einen Ausschnitt aus dem MV zu den Betriebskosten anzuhängen, geht leider wegen der Größe der Datei nicht, hier gehen nur Dateien bis 20Kb. Und den Text abzutippen ist auch sehr aufwendig.

    Also in einem MV steht z.B. etwas über die Betriebskostenverordnung nach §27 Abs.1 BVO und zwar mit folg. Text

    "Werden nach Vertragsabschluss das Hausgrundstück betreffende Steuern, öffentliche Abgaben und Gebühren oder sonst. Betriebskosten im Sinne von §27 Abs. 1. BVO samt Anlage 3 der II. Berechnungsverordnung in der jeweils gültigen Fassung erhöht oder neu eingeführt, so ist der Vermieter berechtigt, die Erhöhung umzulegen".

    So jetzt habe ich es doch abgetippt, zumindest einen Punkt von fünf, wonach das steht, nachdem du wahrscheinlich gefragt hast.

    Wenn ich jetzt so darüber nachdenke, über das was ich gerade abgetippt habe, dann wird mir eine zukünftige Umlage wohl möglich sein oder?

    Aber es gibt z.b auch einen "Einheitsmietvertrag" aus dem Jahr 1960, wo daran noch garnicht daran gedacht worden ist, Nebenkosten umzulegen.

    Was gilt dann, wenn in einem MV Nebenkosten nach BVO nicht geregelt wurde?
     
  16. #15 Christian, 06.12.2010
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Wem gehören die Zähler, bzw. wer hat sie wngebracht (anbringen lassen)? Der Eigentümer des Hauses, oder der/die Energieversorgungsunternehmen?

    Gruß,
    Christian
     
  17. #16 Aufschlagwin, 06.12.2010
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    Alle Zähler gehören

    den EVU´s, sind nur gemietet.
     
  18. #17 lostcontrol, 06.12.2010
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    kann man sicher auch verkleinern. wenn du damit nicht klarkommst kann ich das gerne für dich übernehmen, aber wahrscheinlich kriegst du das selbst hin, ich tippe mal dass die auflösung einfach zu hoch ist, das ist meist der fehler...

    das deutet darauf hin, dass (vermutlich weiter oben im MV) was drin steht bezüglich betriebskostenverordnung, aus diesem text allein lässt sich aber noch nichts schliessen, da müsste man schon den ganzen text lesen.

    nach diesem absatz noch nicht - der sagt nur was darüber aus dass du erhöhungen übertragen darfst bzw. neue gebühren umlegen darfst. die grundsteuer ist aber z.b. eben nicht neu...

    na dann gilt das was im mietvertrag steht bezüglich der betriebskosten....
     
Thema: Nebenkostenumlage nach Immobilienkauf
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