Netto und MwSt.-Sätze

[Vila]

RE: NK und Umsatzsteuer 2

ich hätte nur ein par Fragen?

- wenn ich Netto betrag nehme und Mst auf alle Kosten, wieso muss ich dann beim Rechnung schreiben Beträge nach Steuersätzen aufgliedern 7% ; 16 % ; 0 %(gemäß Umsatzsteueränderung 2004 Pflichtangabe bei einer Rechnung ich glaube §14 Umsatzsteuergesetz);

- wieso bei Umsatzsteuervoranmeldung meine Software rechnet 16 von der Brutto Kaltmiete abzüglich % anteiligen abzugsfähigen Vorsteuer 7%;16% und dann macht die Meldung an das Finanzamt. Dann würde die Software nicht richtig Rechnen! musste sie dann erhaltenen Mehrwertsteuer von der Bruttokaltmie abzüglich von den Netto Kosten 16% Mehrwersteuer(selbstverständlich in %Anteil) rechnen und an das Finanzamt übertragen.

- Wieso Abrechnung die ich an die Steuerberater versende wird nur mit detaliert ausgewiesenen Steuersätzen und das für die Abführung der Vesicherungssteuer Versicherungsunternehmen zuständig ist akzeptiert!

- Wieso ich bei der Monatlichen Sollstelung eine Rechnungnummer vergeben muss und diese Rechnung an gewerblichen Mieterversende, damit er diese ausgewiesene Mehrwertsteuer als Vorsteuer gelten kann, sonst nicht!

- entwieder mach ich mir viel zu viel Aufwand, aber meine Kenntnis ist so, dass ich beim Rechnungschreiben oder Umsatzsteuervoranmeldung an das finanzamt richtig rechne!

 

[DiplomHM]

RE: NK und Umsatzsteuer 2

Original von Vila
ich hätte nur ein par Fragen?

- wenn ich Netto betrag nehme und Mst auf alle Kosten, wieso muss ich dann beim Rechnung schreiben Beträge nach Steuersätzen aufgliedern 7% ; 16 % ; 0 %(gemäß Umsatzsteueränderung 2004 Pflichtangabe bei einer Rechnung ich glaube §14 Umsatzsteuergesetz);

Beträge werden nicht nach Steuersätzen aufgegliedert. Es handelt sich um eine neue Rechnungsstellung die du an den Mieter schickst. Dem Mieter steht nicht das Recht zu, die VSt. aus den Rechnungen die du als Vermieter hast, in Anspruch zu nehmen. Das Recht hat nur der Vermieter.

Für dich als Vermieter ist es dann die UmSt. und für den Mieter die Vst. wie bei der Grundmiete auch.

Original von Vila
- wieso bei Umsatzsteuervoranmeldung meine Software rechnet 16 von der Brutto Kaltmiete abzüglich % anteiligen abzugsfähigen Vorsteuer 7%;16% und dann macht die Meldung an das Finanzamt. Dann würde die Software nicht richtig Rechnen! musste sie dann erhaltenen Mehrwertsteuer von der Bruttokaltmie abzüglich von den Netto Kosten 16% Mehrwersteuer(selbstverständlich in %Anteil) rechnen und an das Finanzamt übertragen.

Das versteh ich nicht. Das würde heißen, du hast Gewerbe und Wohnung bzw. Gewerbe Optiert, d.h. ohne MwSt.-Vermietung. Dann heißt das:
- Umsätze ohne UmSt.
- Umsätze mit 16% UmSt.
- Abzugsfähige Vorsteuer
(Vorsteuer gesamt ./. nicht abzugsfähiger Vorsteuer = abzugsfähige Vst.)

Original von Vila
- Wieso Abrechnung die ich an die Steuerberater versende wird nur mit detaliert ausgewiesenen Steuersätzen und das für die Abführung der Vesicherungssteuer Versicherungsunternehmen zuständig ist akzeptiert!

Versteh ich nicht. Macht auch keinen Sinn.

Original von Vila
- Wieso ich bei der Monatlichen Sollstelung eine Rechnungnummer vergeben muss und diese Rechnung an gewerblichen Mieterversende, damit er diese ausgewiesene Mehrwertsteuer als Vorsteuer gelten kann, sonst nicht!

Hä? Also im MV steht doch wohl drin: Netto, zzgl. gesetzlicher MwSt. Das ist schonmal das Erste. Und um das Problem zu lösen, einfach eine Dauermietrechnung schreiben! Ordentlich mit Rechnungsnummer, Steuernummer, etc.

Original von Vila
- entwieder mach ich mir viel zu viel Aufwand, aber meine Kenntnis ist so, dass ich beim Rechnungschreiben oder Umsatzsteuervoranmeldung an das finanzamt richtig rechne!

Wichtig ist: Was ist UmSt-pflichtig und was ist frei! Steuergesetz ist so eine Sache und Bedarf mehr Hintergrundwissen. So einfach hier abzureissen ist nicht mein Ding. Es muss viel berücksichtigt werden.

 

[Vila]

RE: NK und Umsatzsteuer 2

- Danke hast meine Frage beantwortet (und mein Zweifell dass meine Betriebskostenabrechnung fehlerhaft sind beseitigt), das ich als Vermieter bin verpflichtet die Nebenkostenabrechnungspositionen (Kosten) nach Steuersätzen aufzugliedern (0;16;7%)! und nicht wie in dem Forum war beschrieben Kosten Netto + 16 % (egal ob Wasser; Strom; Grundsteuer, Versicherung .., )!

- Umsatzsteuervoranmeldung des Eigentümer an das Finanzamt- das heißt ich habe gemischt genutzten genutzten Gebäude, bei dem 22,03 %Anteil der Gewerbefläche, 77,8% Rest Haus.

Eingenommene Steuer der Gewerbe (Kaltmiete + Nebenkosten) 16% MwSt
./. gezahlte vom Eigentümer "abzugsfähige" Vorsteuer in 22,03 % Anteil (0;16;7%) von den laufenden Kosten
= Verbleibt Anzumeldende/abzuführende oder zu Erstattende MwSt als Eigentümer

(es wiederspricht sich mit den Forum wo die Beschreibung, dass bei der Betriebskostenabrechnung Kosten Netto + 16% !, da bei der Umsatzsteuervoranmeldung (7;16;0 Steuer werden anteilig abgesetzt), dass ist dass was ich nicht verstanden hab, es verträgt sich nicht!

wie kann ich bei der Betriebskostenabrechnung Netto + 16% Steuer ausweisen?
mit folgenden Wissen: a) Die Betiebskostenabrechnung ist eine Rechnung die muss ich aber nach Steuersätzen gliedern, genauso
b) wie bei der Umsatzsteuervoranmeldung die ich als Dienstleister für Eigentümeranbiete 0;16;7 )
c) Die Betriebskostenabrechnungen die ich an Steuerberater versende werden von mir nach Steuersätzen aufgegliedert, und nur so von den Mietern anzeptiert.

- Danke guter Tipp, Dauermietrechnung, leider meine Sofware macht das monatlich automatisch! ich muss nur diesen Ausdruck versenden.

 

[DiplomHM]

RE: NK und Umsatzsteuer 2

Original von Vila
- Danke hast meine Frage beantwortet (und mein Zweifell dass meine Betriebskostenabrechnung fehlerhaft sind beseitigt), das ich als Vermieter bin verpflichtet die Nebenkostenabrechnungspositionen (Kosten) nach Steuersätzen aufzugliedern (0;16;7%)! und nicht wie in dem Forum war beschrieben Kosten Netto + 16 % (egal ob Wasser; Strom; Grundsteuer, Versicherung .., )!

Also, nochmal: Du bist nicht verpflichtet aufzugliedern was auch bedeutet, dass DU es als Vermieter gar nicht kannst, denn Mieteinnahmen unterliegen - wenn es so vereinbart ist - 16% MwSt. Demnach auch die Abrechnung. Kurz: Netto-Kosten + 16% (egal ob Wasser, Strom, etc.)!!!

Original von Vila
- Umsatzsteuervoranmeldung des Eigentümer an das Finanzamt- das heißt ich habe gemischt genutzten genutzten Gebäude, bei dem 22,03 %Anteil der Gewerbefläche, 77,8% Rest Haus.

Eingenommene Steuer der Gewerbe (Kaltmiete + Nebenkosten) 16% MwSt
./. gezahlte vom Eigentümer "abzugsfähige" Vorsteuer in 22,03 % Anteil (0;16;7%) von den laufenden Kosten
= Verbleibt Anzumeldende/abzuführende oder zu Erstattende MwSt als Eigentümer

(es wiederspricht sich mit den Forum wo die Beschreibung, dass bei der Betriebskostenabrechnung Kosten Netto + 16% !, da bei der Umsatzsteuervoranmeldung (7;16;0 Steuer werden anteilig abgesetzt), dass ist dass was ich nicht verstanden hab, es verträgt sich nicht!

Nein, widerspricht sich nicht! Du gibst die Netto-Kosten weiter zzgl. 16% (ab 01.01.2007 zzgl. 19%)! Du hast die anteilige VSt. gezogen wie oben beschrieben. Über die Abrechnung erzielst du einen Umsatz (Umsatzsteuer) und das steht auf der UmSt.-VZ-Anmeldung an Pos. 66! Wie die Mieteinnahmen auch.

Die NK-Abrechnung für den Mieter hat ja nix mit den VSt.-Beträgen die du abgeführt hast bzw. geltend gemacht hast zu tun. Du erstellst eine NEUE Rechnung!

Was ich nicht verstehe ist, dass du schreibst, du bietest als DL 0%, 7% und 16% an! 0% bzw. 16% okay aber 7%??? Der ermäßigte Steuersatz gilt - meines Wissens nach - nicht für Gewerbeflächen, sondern für Zeitschriften, Bücher, Wasser, etc.

 

[Vila]

RE: NK und Umsatzsteuer 2

Also, nochmal: Du bist nicht verpflichtet aufzugliedern was auch bedeutet, dass DU es als Vermieter gar nicht kannst, denn Mieteinnahmen unterliegen - wenn es so vereinbart ist - 16% MwSt. Demnach auch die Abrechnung. Kurz: Netto-Kosten + 16% (egal ob Wasser, Strom, etc.)!!!

Achtung:

Für die Weiterberechnung an den Kunden sind die Regelungen des UStG maßgeblich. Werden also Lieferungen/Leistungen durchgeführt, die nach § 12 Abs. 2 dem ermäßigten Steuersatz unterliegen, so dürfen diese selbstverständlich mit 7% weiterberechnet werden.

Nur wenn eine klare Trennung der Einzelleistungen möglich ist, sind diese jeweils gesondert der Prüfung nach der Höhe des Steuersatzes zu unterziehen.

In Grenzfällen wird man sich wohl darüber streiten, ob bspw. mehrere Hauptleistungen vorliegen, die unterschiedlichen Steuersätzen unterliegen (etwa: Lieferung von Pflanzen und Gartenreinigung als separate Hauptleistungen).

10.4. Bei der Abrechnung der Nebenkosten oder Hausgelder kann bislang gewählt werden zwischen

(a) Weiterberechnung der jeweils enthaltenen (evtl. anteiligen) Vorsteuer je Kostenposition, also 0% Umsatzsteuer auf Grundsteuer, 16% auf Strom usw., oder

(b) Summierung der Nettowerte und Hinzurechnung von 16% auf diesen Gesamtbetrag (Grundsatz: „Nebenleistungen teilen umsatzsteuerlich das Schicksal der
Hauptleistung“).

Dagegen steht eine Verfügung der OFD Berlin vom 24.11.1999 (St. 347 –S7300 – 8/98), nach der ein Vorsteuerabzug nicht zulässig ist z.B. bei esondertem Steuerausweis für eine steuerfreie Lieferung/ Leistung (Umsatzsteuer auf Grundsteuer?), Steuerausweis zum Regelsteuersatz für eine dem ermäßigten Steuersatz unterliegenden Umsatz (Umsatzsteuer 16% auf Wasser?). Der Gutglaubensschutz wurde damit aufgegeben. Die zugrundeliegende BGH-Entscheidung ist in der Praxis problembehaftet, da vom Empfänger der Rechnung nunmehr auch eine materiellrechtliche Kontrolle der Rechnung im Hinblick auf die Umsatzsteuer verlangt wird.

 

[Vila]

RE: NK und Umsatzsteuer 2

siehe auch Webseite: http://www.ra-cunningham.de/rechtsanwalt-mietrecht-nuernberg/gewerbemiete-umsatzsteuer.htm

 

[Insolvenzprofi]

RE: NK und Umsatzsteuer 2

Original von DiplomHM
Was ich nicht verstehe ist, dass du schreibst, du bietest als DL 0%, 7% und 16% an! 0% bzw. 16% okay aber 7%??? Der ermäßigte Steuersatz gilt - meines Wissens nach - nicht für Gewerbeflächen, sondern für Zeitschriften, Bücher, Wasser, etc.

eben, die 7% gelten nur auf Kulturelle Güter und Lebensmittel, alles andere wird demnächst bei 19 :motzki %liegen...
@vila ich versteh nur nicht, wieso du den thread aufgibst, wo du die antwort schon parat hast ggf. habe ich was übersehen...

sofern der Gewerbemieter selbst überwiegend steuerpflichtige Umsätze ausführt, kann der Vermieter gem. § 9 Abs. 1 UStG zur Umsatzsteuer optieren und eine umsatzsteuerpflichtige Miete vereinbaren.

Hat der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert, kann er aus der Nebenkostenabrechnung die Vorsteuer abziehen und den Nettobetrag dem Mieter zuzüglich Umsatzsteuer belasten. Auf diese Weise werden auch Nebenkosten mit Mehrwertsteuer belastet, die bei der Berechnung gegenüber dem Vermieter mehrwertsteuerfrei sind, wie die Grundsteuer (LG Hamburg v. 23. 1. 1998, ZMR 1998, 294).

 

[Vila]

RE: NK und Umsatzsteuer 2

Hintergund: ich bin ausländerin die hier in Deutschland erstellt die Betriebskosten und Heizkostenabrechnungen, teilweise selbst, teiweise lass ich die Betriebskostenabrechnung von Externen Abrechnungsdiensten wie Extern, Techem im Raum Thüringen erstellen. (Ausbildung Bürokauffrau- Steuerrecht wird kaum angeschnitten)
- Meine Mieter (Steuerberater; Unternehmer...) haben sich über die Abrechnung 2003 aufgeregt und mit aufgefordert lt. der Gesetzliche Regelung Steuer auszuweisen, Gesetzlichen Regelungen per Fax hin und hier. Ich bin so zusagen Grün (kenne mich nicht aus), habe mich mit Gesetzes Texten ausannander Gesetz, und akzeptable Abrechnung ausgedruckt.

Bei der Abrechnung habe ich auf Wasser 7% Vst ausgewiesen (ermäßigte Steuersatz), Grundsteuer 0 (Steuerfrei), Rest Kostenpositionen je nach dem der Steuersatz mir zur Kenntnis Vorlag. Bezüglich der der Versicherungspositionen habe ich Ergenzung eingefügt, dass für die Abführung der Versicherungssteuer ist Versicherungsunternehmen zuständig. Nicht, dass da noch Fragen kommen. Die Abrechnung wurde von allen Mietern akzeptiert, keine Probleme. Über Steuerprüfungen im einzelnen Unternehmen auch. So zusagen alles Ok! Abrechnugen 2004 liefen teilweise über Extern abrechnungdienst genauso Steuerausweisung erfolgte Wasser 7; (Lieferung des Wassers als einzelne Haupleistung erfolgte); Grungdsteuer 0 Vst, Strom 16 u s.w.... ohne Unterschiede. Die Betriebskostenabrechnung 2003 musste ich für die gewerblichen Mieter selbst erstellen, da mein versehen war Externen Abrechnungsdienst anzukreuzen, dass er die Steuerausweisung vornimmt! .... (na ja, passt nicht zum Thema). Est mit Abrechnung 2004 war ich mir komplett sicher, dass ich alles Richtig gemacht habe. Steuergesetz gelesen steht, dass mehrere Rechnungen (Hauptleistungen wie Lieferung Wasser..; Lieferung vom Strom) können in eine Komplette Rechnung zusammengefasst werden, Steuerausweisung je position). Passte alles wunderbar zusammen!

Nebenbei habe ich versucht es mit der Umsatzsteuer voranmeldung abzustimmen, die für die einzelnen Eigentümer automatisch durchgeführt werden (mir die Verbindung aufzubauen) (Bei Umsatzsteuervoranmeldung kann ich eine Verbrobung ausdrucken, und meine buchungen zu überprüfen, da werden auch die 7% auf wasser ausgeweisen, beispielsweise welche Rechnungen sind mit 0% (Steuerfrei) gebuch angezeigt (gemischt genutztes Objekt) .

Nun dieses Jahr habe ich neues Objekt dazu bekommen, für die Buchhaltung. Gebucht wie immer, keine Probleme. Anmeldung an Techem(externer Abrechnungdienst hat mein neuer Auszubildender durchgefürht). Na ja das da Fehler estehen, alles kann passieren. Aber bei der Überprüfung der Betriebskostenabrechnung ist mir sofort aufgefallen, dass die Gesamtkosten Netto + Steuer 16 % ausgewiesen haben. Auch auf Grundsteuer, Versicherung, Wasser! Der hatte Sie schon versand fertig.
ich habe mein Azubi Auftrag gebeben den Gesetzlichen Regelungen genau nachzuprüfen und mir das Ergebnis zu liefern! (ich habe Getobt) Wie können wir von der Buchhaltung eine Abrechnung so versenden, und die Restlichen anders...
Beim anruf an das Techem Abrechnungsdienst, haben die uns als Begründung folgende § 14 zugesand der besagt, dass überhaupt Eigentümer steuer erheben darf! und dass dien im Jahr 1986 an Finanzoberstelle Abrechnung hingefaxt haben, bei der die Abrechnung als Richtig erkannt wurden ist!

Habe ich mir die Frage gestellt:
- sind meine Abrechnungen nun Richtig oder nicht!
- wenn die falsch währen, hätten sie bei Unternehmensprüfungen vom Finanzamt auch nicht überstenden(da etliche durch waren wuste ich durch die einzelnen Eigentümer)!
- Steuerberater haben auch nicht weiter bemängelt!
- Was ist den nun Richtig!

- habe ich angefangen im Web nachzuforschen!
- über die Google als suchbergriff eingegeben Das Wesen der Umsatzsteuer , geil genau Antwort, Du machst Richtig (Beitrag wurde Speziel für WEG; Miethaus..) !!!
- Vermieter-forum: Falsch! alle Kosten Netto + 16% (sowie Techem)
- Rechtanwaltsseiten: Falsch! alle Kosten Netto + 16% (sowie Techem)


ich flüche grade : WAS IST DENN RICHTIG???????
-

 

[Beluga]

RE: NK und Umsatzsteuer 2

Unter Deinen Mietern sind auch Steuerberater. Lasse doch sie Dir genauer sagen, wie ihre Nebenkostenabrechnungen mit MWSt-Nachweis aussehen
sollen.

Von einem wurde ich so belehrt:
die MWSt. von Nebenkosten rausrechnen, die Gesamt-Netto-Nebenkosten dann mit gültiger MWSt. (z.Zt. 16%, ohne Unterscheidung, ob 0% für Grundsteuer, 7% für Wasser, oder 16% für restliche) draufrechnen.

Wer MWSt. nachweist, hat auch die MWSt. abzuführen.
Deshalb ist es viel einfacher, soweit möglich auch bei gewerblichen Räumen ohne MWSt. zu vermieten.