Neu als Vermieter, eine Frage bezüglich eine

Diskutiere Neu als Vermieter, eine Frage bezüglich eine im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, ich bin neu hier im Forum und wir haben als Privatpersonen zwei kleine Einraumwohnungen in einem denkmalgeschützten Gebäude durch...

  1. #1 marcel_2410, 16.08.2019
    marcel_2410

    marcel_2410 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich bin neu hier im Forum und wir haben als Privatpersonen zwei kleine Einraumwohnungen in einem denkmalgeschützten Gebäude durch Finanzierung erworben. In einigen Threads las ich nun, dass das Vermieten nicht lohnt, zu Fragen wie "soll ich als Privatperson Vermieter werden?" kamen teilweise Kommentare wie "Lass es!" etc.

    Ich sehe dies als Wertanlage, die Mieteinnahmen decken die monatliche Rate. Nennt mich naiv, aber ich verstehe nicht, warum das Vermieten keinen Vorteil bringt? Jetzt mal abgesehen von Fällen, wo die Mieter sich nicht an Vereinbarungen halten, nicht zahlen etc. (die Mieter wohnen dort schon seit fast 10 Jahren und wollen dies auch weiterhin tun, nette Leute). Im Prinzip ist das Ganze doch eine gute, zusätzliche Einnahmequelle?

    Habt Ihr alle so schlechte Erfahrungen gemacht? Geld verloren?

    Grüße, Marcel
     
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  3. Andres

    Andres
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    Wenn die Frage ausschließlich aus...
    ... bestand, kann ich guten Gewissens die Antwort ...
    ... geben. Wer in derartig allgemeinen Kategorien denkt, den halte ich allgemein für ungeeignet, erfolgreich eine Wohnung zu vermieten.

    Wenn die Frage dann doch etwas mehr Kontext enthalten haben sollte, hast du den hier unterschlagen. Manchmal ist schon aus zwei oder drei Zahlen, die ein TE zu seinem Vorhaben nennt, recht unmittelbar erkennbar, dass das nichts werden kann. So oder so: Deine Schilderung halte ich für übertrieben verkürzt.

    Richtig ist allerdings, dass hier im Forum eine durchaus kritische Haltung zu vielen Immobilieninvestments vertreten wird - zu guten Teilen aus eigenen Erfahrungen. Das heißt nicht, dass wir hier alle am Rande der Privatinsolvenz stehen. Der eine oder andere (mich eingeschlossen) hat aber schon selbst erlebt, wie die Dinge unter ungünstigen Umständen laufen können, und wie es sich anfühlt, Schulden in einer Höhe zu haben, die man nie aus dem Arbeitseinkommen tilgen könnte, und diese Schulden aus äußerst unsicheren Einnahmen begleichen zu müssen. Das macht auf Dauer vorsichtiger. Solche Statistiken auch - und das habe ich schon schlimmer gesehen.


    Du bist naiv. Genau diese Art von Gelaber führt zu den eingangs erwähnten pauschalen Empfehlungen.
     
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  4. #3 Fremdling, 16.08.2019
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    Ok, Fakten geschaffen.
    Was hat den Verkäufer bewegt, so ein interessantes Investment abzugeben, das eine Finanzierungsdauer lang (z.B. 20 Jahre?) gesicherten Spaß gebracht hätte? Welchen Spaß hast Du nun allgemein und in Euro und Cent?
     
  5. #4 marcel_2410, 16.08.2019
    marcel_2410

    marcel_2410 Neuer Benutzer

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    Danke für die schnellen und berechtigt kritischen Antworten.
    Die Frage war bewusst allgemein gehalten, die Statistiken etc. kenne ich. Es hätte aber sein können, dass noch Argumente kommen, die wir noch nicht nicht auf dem Schirm hatten und die nicht unbedingt nur zu einem speziellen Einzelfall passen.
    Zur Klarstellung: Selbst bei vollständigem Mietausfall können wir die Raten aus unserem Einkommen problemlos zahlen. Der Eigentümer ist mittlerweile sehr alt und trennt sich Stück für Stück vom Bestand, da er sich seinen Lebensabend ohne Stress und mit viel Bargeld gestalten möchte.
    Der "Spaß" hat eine gefühlt ewige Dauer von 37 Jahren ohne Sondertilgung bei wirklich mickrigen Monatsraten. Das Denkmal muss nicht restauriert/renoviert werden.

    Meine Frage ist daher noch immer: Unabhängig von den Statistiken etc., welche Fallstricke gibt es, weshalb hier offensichtlich erfahrene Vermieter zu derart drastischer Wortwahl kommen?
     
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  6. #5 Goldhamster, 16.08.2019
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    Hallo,
    man denke daran, dass ihr wohl verschiedene Eigentümer mit verschiedenen Motivationen und Eigenarten in einer WEG seid.
    Jetzt stelle man sich vor, einer der Eigentümer (natürlich nicht du) schließt voreilig einen Mietvertrag mit zweifelhaftem Mieterklientel ab. Stelle dir von Drogensüchtigen über Studenten der Geisteswissenschaften mit Doityourselfdrang, ein sich ewig nachts laut streitendes Ehepaar, ein streitlustiger Anwalt oder die Großfamilie vom Balkan alles Erdenkliche vor.

    Und dann weißt du, dass der Spaß gegonnen hat....

    Der Spaß beginnt erst jetzt am Wochende denkt
    DER HAMSTER
     
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  7. Ferdl

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    auch nicht innerhalb der nächsten 37 Jahre?
     
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  8. #7 marcel_2410, 16.08.2019
    marcel_2410

    marcel_2410 Neuer Benutzer

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    Evtl. Schon. Weshalb wir froh sind, dass wir nur 97 tausendstel Anteil haben ;) Spaß beiseite, ohne entsprechende Rücklagen wäre das sicher nicht einfach. Dennoch steigert doch jede Maßnahme auch ein wenig den Wert...
     
  9. #8 ehrenwertes Haus, 16.08.2019
    Zuletzt bearbeitet: 16.08.2019
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Dann ist die Mieteinnahme ja gesichert bei dem Anteil.
    Das komische ist nur, dass Mieteinnahmen einer Eigentumswohnung i.d.R. nicht unter den Anteilseigner verteilt werden und Mietausfälle nicht auf diese Art abgesichert sind.;)

    Nein.
    Instandhaltungen steigern den Wert nicht, bestenfalls erhalten sie den Wert.
    Wertsteigernde Maßnahmen sind Modernisierungen oder energetische Sanierung. Ob sich das wirklich längerfristig wertsteigernd auswirkt, kann die niemand vorhersagen. Das ist reine Spekulation.

    Absolut jeder Cent, den man in eine Mietwohnung investiert, kann binnen Augenblicken von Mietern und/oder unfähigen Verwaltern vernichtet werden. Dazu braucht es nicht mal Mietnomaden oder Absicht. Ignoranz und Dummheit reicht.


    Wer mit Vermietung sein Taschengeld oder Rente aufbessern möchte, hat keine sichere Geldanlage. Das ist eine relativ unsichere Spekulation auf die längerfristige Zukunft.

    Was meinst du was deine Immo noch Wert ist, wenn die nächste Immoblase platzt? Die Frage ist nicht ob das kommt, sondern nur wann.

    Was meinst du welche tollen Ideen unsere Politiker noch umsetzten, um den ach so hilfsbedürftigen Mietern ihr Wunschdach überm Kopp zu versprechen?
     
  10. Duncan

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    Du meinst so was wie die Idee einer stolzen Immobilieneigentümerin vor dem Verkauf noch schnell für 2.800 € neues Laminat in die Wohnung zu packen zu lassen, was ihr einen Abzug beim Verkaufserlös von 4.000 € einbrachte? Der Sondermüll musste ja schließlich wieder raus!

    Finanzierungen über 37 Jahre sind für mich ein klares Nogo. OK laut Versicherungstabellen hab ich ziemlich gute Chancen die noch zu erleben, aber... Gerade kleine Wohnungen haben oft die Angewohnheit ziemlich häufiger Mieterwechsel, da liegt Arbeit (und Kosten) drin, aber auch die Chance regelmäßiger Anpassung der Miete an den Markt. Bisher läuft das bei mir mit den Einraumwohnungen recht gut, aber die sind eigentlich nur Beifang, die Renditebringer sind die größeren Wohnungen...
     
  11. #10 marcel_2410, 16.08.2019
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    Nein. Beispielsweise eine Fassadensanierung, Ausbau des Dachgeschosses, Wiederherstellung des Hauseinganges wie er mal ursprünglich aussah,...
    Alles verschieden hohe Kosten, aber das könnte sich schon wertsteigernd auswirken..

    Und ja, Einraumwohnungen haben eine relativ hohe Nachfrage und auch i. d. R. viel Mieterwechsel. Mir wäre es allerdings lieber, wenn die Mieter bleiben. Die Miete wird trotzdem alle drei Jahre erhöht.
     
  12. #11 ehrenwertes Haus, 16.08.2019
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    Von welchem BJ reden wir denn?

    Jau, rechne das mal mit Denkmalschutz durch. Kein Mieter zahlt für eine Fassade ohne Mehrwert für ihn mehr Miete und Dämmumg drauf klatschen is nich bei Denkmalschmutz.

    Da wird es spannend...
    Denkmalschutz bricht nicht Brandschutz. Jede bauliche Veränderung führt zu aktuellen Brandschutzauflagen. Bestandsschutz ist damit aufgehoben... und dann wird es meist ziemlich teuer.


    Und was meinen die anderen Eigentümer zu deinen Plänen?
     
  13. #12 marcel_2410, 16.08.2019
    Zuletzt bearbeitet: 16.08.2019
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    Die Beispiele lassen sich nicht alle auf das Gebäude übertragen und sind bezogen auf das Beispiel nicht die besten... Im Allgemeinen steigern diese aber den Wert der Immobilie.

    Damit wir uns nicht im Kreis drehen: Es geht jetzt nicht speziell um dieses Gebäude, ich wollte mich damit eigentlich nur im Forum vorstellen. Ich will mit der Miete nicht meinen Lebensunterhalt finanzieren sondern mich an unserem Besitz in diesem tollen Gebäude erfreuen und zusätzlich, langfristig, etwas einnehmen.

    Sondern allgemein, weshalb vom Vermieten abgeraten wird. Es läuft also, entnehme ich den Antworten, auf die Mieter hinaus (also welche, die Probleme machen)? Ist nicht die Gefahr um so höher einen "Treffer" dabei zu haben, je mehr Wohnungen man besitzt? Vielleicht geht die Aussage eher dahin, sich auf wenige, gut ausgesuchte Wohnungen zu beschränken (mit entsprechenden Mietern)?
     
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  14. #13 ehrenwertes Haus, 17.08.2019
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  15. Ferdl

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    Statistisch betrachtet ist genau das Gegenteil richtig. Logischerweise hat man mit 20 Wohnungen eine 10x höhere Möglichkeit eine Niete zu ziehen als mit 2 Wohnungen allerdings betrifft der Totalausfall einer Wohnung dann nur 5% des Bestandes und nicht 50%. Außerdem steigt mit höherem Bestand auch die Erfahrung welche Mieter die brauchbaren sind.
    Außerhalb der Statistik kann es natürlich sein, das man mit 2 Wohnungen über Jahrzehnte nur gute Mieter hat, diese Leute berichten halt nur selten darüber in der Öffentlichkeit.
    Generell kann man sagen, dass wenn man das Geld über hat und man nicht auf die Einnahmen angewiesen ist, die Vermieterei unproblematisch ist. Kann halt sein dass man irgendwann zu der Erkenntnis gelangt, dass es besser gewesen währe das Geld unters Kopfkissen zu legen...
     
  16. #15 Fremdling, 17.08.2019
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    Inzwischen hast Du einiges von Deinem Optimismus und Deinen Vorstellungen hier mitgeteilt und kommentiert bekommen. Hast Du auch noch eine Antwort für uns?
     
  17. #16 immobiliensammler, 17.08.2019
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    @Ferdl hat das in seiner Antwort schon ganz richtig beschrieben.

    Für mich war immer das beste Erklär-Beispiel die Praktiker-Insolvenz. Wenn Du für 10.000.000 Euro MFH mit 100 WE gekauft hättest dann trifft Dich der Totalausfall von sagen wir 10 % (also 10 Wohnungen) nicht wirklich. Wenn Du für die gleichen 10.000.000 Euro einen Baumarkt mit dem Mieter Praktiker (wurden meist in etwa dieser Größenordnung gehandelt) gekauft hättest wäre Dein Problem erheblich größer.
     
  18. #17 marcel_2410, 18.08.2019
    marcel_2410

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    Um auf Fremdlings Frage zurück zu kommen: Ohne Sondertilgung müssten wir rund 400 Euro monatlich rund 33 Jahre lang zahlen. Die nkm liegt insgesamt bei 570. Wir haben das bewußt niedrig angesetzt. In der Rechnung werden immer beide Wohnungen betrachtet. Wir werden das einfach mal so laufen lassen und wenn es super läuft, halt vorher tilgen und noch was anderes schnappen. Allerdings müssen wir dann wohl extrem aufpassen, was die Mieter betrifft. Denn ein Ausfall würde sich bei der Anzahl ja schon auswirken^^
     
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  19. #18 Goldhamster, 19.08.2019
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    Hallo,
    soll mit nkm die monatliche Nettokaltmiete gemeint sein?
    Und mit 400Euro monatlich die Anuität - also Zins UND Tilgung?

    Dann sind die Zahlen aber sehr knapp. Das kann bedeuten, dass ihr JEDEN Monat dazubezahlt. Zumindest in den ersten Jahren (nicht umlegbares Hausgeld, zusätzliche Reperaturen, und Steuern ans FA)

    Hat euch jemand bei dieser Rechnung unterstützt? Oder diese Zahlen für gut befunden?
    Ein Nachbar, Kollege, Schwager, Makleerer, Bankberaterin?

    niemals dazubezahlt
    DER HAMSTER
     
  20. Duncan

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    darf ich fragen in welchen Gerichtssprengel das Objekt liegt? Ich hab da sicher noch nen Termin frei, muss nur den Suchbot etwas aktualisieren...
     
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  21. #20 Goldhamster, 19.08.2019
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    @Duncan
    das ist jetzt aber gemein.
     
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