neu gebautes 2Fam.-Haus, 1 Wohnung vermietet

Diskutiere neu gebautes 2Fam.-Haus, 1 Wohnung vermietet im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, folgende Lage: Ende 2018 fertig gestelltes Zweifamilienhaus (EG Eigennutzung, OG kleinere Studiowohnung mit separatem Stromzähler vermietet...

  1. Pierce

    Pierce Neuer Benutzer

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    Hallo,
    folgende Lage:
    Ende 2018 fertig gestelltes Zweifamilienhaus (EG Eigennutzung, OG kleinere Studiowohnung mit separatem Stromzähler vermietet an Stieftochter). Finanzierung über zwei unterschiedlich große Kredite.
    Wie kann das die Mietwohnung steuerlich am besten geltend gemacht werden, also Abschreibung/Abnutzung, Mieteinnahmen, weitere laufende Kosten außerhalb der Hausbaufinanzierung (Wasser, Strom, Müll, TV/Internet/Telefon etc.)?
    Ist das überhaupt so ohne weiteres möglich oder kann bei so einem Sachverhalt nur ein Steuerberater helfen?
    Muss genau nachgewiesen werden, welcher Anteil an der Hausbaufinanzierung für welche der beiden Wohnung gilt?
     
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  3. #2 immobiliensammler, 18.05.2020
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Da hier genaue Kenntnis des Sachverhaltes wichtig ist - selbstverständlich. Steuerberatung für den konkreten Einzelfall darf ein Forum sowieso nicht leisten!
     
  4. Duncan

    Duncan
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    Das meiste Geld spart man übrigens regelmäßig, wenn man den Steuerberater befragt bevor man ein Haus baut oder kauft...
    Dann kann man nämlich schon sehr viele Dinge vorbereiten, so das sie vom FA einfach anerkannt werden, sprich man kann gestaltend aktiv werden und muss nicht krampfhaft versuchen einen verwirklichen Sachverhalt ins gewünschte Licht zu setzen. Am Ende des Tages interessiert das FA eh nur was ist da umgesetzt, wie viel wird eingenommen und das es seinen Anteil bekommt.

    Es ist oft hilfreich Ämtern eine bequeme, rechtskonforme Brücke anzubieten, wenn man ihnen über den Bach helfen will...
    Dafür braucht's dann halt entsprechende Fachkenntnis, die gibts halt beim Fachmann.
     
  5. Dschei2

    Dschei2 Neuer Benutzer

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    Nach der Struktur der Frage, denke ich auch, ein Gang zum Steuerberater wäre angebracht.

    Das klingt doch schon mal gut. Großer Kredit für Eigennutz, kleinerer Kredit für Mietwohnung -> klingt glaubhaft, gut für die Steuererklärung

    Habt ihr beachtet, dass die Miete hoch genug sein muss (denke so 2/3 von ortsüblich), damit ihr die Abschreibungen in Anspruch nehmen könnt?

    Afa -> nach Anteil Wohnfläche
    Schuldzinsen -> habt ihr ja getrennt
    Nebenkosten -> was geht, also Wasser/Allgemeinstrom/Müll: ja, Wohnungsstrom, TV, Internet, Telefon: eher nein
    Miete und Nebenkostenvorauszahlungen oder Pauschalen -> als Einnahmen
    -> dringende Empfehlung: mal den Vordruck V+V studieren!

    Gegenüber dem Finanzamt gilt: gut glaubhaft machen und entspr. Berechnungen vorlegen, dann geht das oft durch, wie man es vorschlägt. Wenn die Zahlen nicht glaubhaft sind oder völlig von dem üblichen abweichen, wird es schwieriger.

    Man kann sich durchaus selber hier durchkämpfen, aber sehr hilfreich ist es, wenn es z.B. im ersten Jahr mal ein Steuerberater macht. Das ist ja kein Abo, man kann es dann im nächsten Jahr nach dem erkauften Muster selber machen ...
     
  6. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Die Anzahl der Kredite ist egal, sofern das Haus als ganzes gekauft wurde.
    Das Haus wird zunächst als Ganzes betrachtet, die vermietete Wohnung als Teil davon.
    Wichtig ist, dass es einen Mietvertrag gibt und dass dieser auch gelebt wird!
    Wie und was genau, dröselt dir ein Steuerberater auf.
     
  7. #6 immobiliensammler, 20.05.2020 um 11:02 Uhr
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Was steuerlich eindeutig falsch ist! Genau bei solchen Konstellationen lohnt es sich, einen Kredit für den vermieteten Teil (wird langsam getilgt, Zinsen sind Werbungskosten) und einen für den selbstbenutzten Teil (wird natürlich bevorzugt getilgt da Zinsen keine Werbungskosten sind) aufzunehmen.

    Wie Du selbst auch schreibst: Genauere Infos gibt der Steuerberater, wie @Duncan schon schrieb hätte man den am besten schon vor dem Kauf befragt!
     
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  8. taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

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    Es ist mehrfach höchstrichterlich geklärt, dass auch bei dem zivilrechtlich einheitlichen Wirtschaftgut "Grundstück" eine Zuordnung verschiedener Darlehen zu verschiedenen Grundstücksteilen grundsätzlich möglich ist,
    BFH vom 27.10.1998, IX R 44/95, IX R 59/95, IX R 19/96, IX R 29/96 und IX R 39/96
    BFH vom 25.03.2002, IX R 22/01
    als relativ aktuelles Urteil sei noch genannt:
    FG München vom 19.07.2016, 7 K 366/15

    Und natürlich besteht hier ein relativ großer Gestaltungsspielraum BEVOR man Verträge schließt! Jetzt ...
    ... ist der Sachverhalt verwirklicht und es besteht keinerlei Gestaltungsspielraum, weswegen auch das ...
    ... meistens in diesen Fällen nicht mehr hinhaut!

    Ein Blick in die Anlage V zur Einkommensteuererklärung und die dazu verfügbare Anleitung erspart so manche Nachfrage beim StB!

    taxpert
     
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  9. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Müsste diese Zuordnung denn nicht schon beim Kauf verwirklicht werden?
     
  10. taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

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