Neu im Immobiliengeschäft

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Sgt_Tenzer, 13.08.2016.

  1. #1 Sgt_Tenzer, 13.08.2016
    Sgt_Tenzer

    Sgt_Tenzer Neuer Benutzer

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    Hallo liebe Community,
    wie es sich vllt schon anhand der Überschrift erkennen lässt bin ich nicht nur neu hier im Forum, sondern noch dazu auch am Anfang meiner Karriere als Immobilieninvestor. :p
    Da ich momentan zugeben muss, dass ich in diesem Themenbereich noch nicht ganz zu Hause bin möchte ich mir an dieser Stelle erst einmal eure Meinungen einholen. Mich interessiert vor allen Dingen wie ihr selber in das Thema eingestiegen seid und was eure ersten Schritte gewesen sind? Besonders interessiert mich die Frage wie ihr euer eigenes Netzwerk zu Banken, Hausverwaltungen, Steuerberatern etc.... aufgebaut habt und ob ihr irgendwelche Empfehlungen für mich als Laien habt?

    MfG Sgt_T
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Herzlich willkommen hier im Forum.

    Was hällst Du davon hier etwas zu schmöckern und zu lesen. Dann bist Du schon ein ganzes Stück weiter und einige Fragen sind schon beantwortet.
     
  4. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Schritt 1: Erben
    Schritt 2: Erbe verwalten
    Schritt 3: Investitionen in Altbauten
    Schritt 4: Investition in Neubauten
    Schritt 5: usw. usw.

    Wobei hier die Krux wohl schon ersichtlich wird, sprich, Substanz sollte schon irgendwo etwas da sein.Zur heutigen zeit sozusagen aus dem nichts mit Immobilien tatsächlich Geld zu verdienen halte ich für echt schwer, und echt Riskant.
     
    Syker gefällt das.
  5. #4 HulkHillen, 16.08.2016
    HulkHillen

    HulkHillen Benutzer

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    Hallo und herzlich willkommen hier im Forum!
    Ich habe vor ca. 10 Jahren damit begonnen in Immobilien zu investieren. Damals waren die Preise noch sehr niedrig und ein Einstieg hat sich wirklich gelohnt. Da ich selber in einer Bank arbeite war das mit den Refinanzierungen und Angeboten natürlich relativ leicht für mich. Ich habe soviele Investitionsrechnungen gesehen und selber aufgestellt, daß ich schon wußte worauf ich mich einlasse. AJ hat hat allerdings absolut Recht damit, daß es heute schon wesentlich schwieriger geworden ist. Mein Tip für dich: Auf jeden Fall Mitglied im örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein werden! Und sei es nur aufgrund der günstigeren Vermieter-Rechtsschutzversicherungen!
     
  6. #5 Anja1980, 17.08.2016
    Anja1980

    Anja1980 Gast

    Hallo ich habe grade dieses schöne Forum gefunden *freu*

    Ich brauche den Rat von so erfahrenen alten Hasen wie Hulk weil ich demnächst hoffentlich meine zweite Wohung kaufen möchte und diese dann vermieten. Wie sieht denn so eine Investitionsrechnung genau aus? Könnt ihr mir vielleicht ein bisschen helfen? *lieb guck*

    Liebe Grüße
    Anja
     
  7. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Puh. Eine einzelne Wohnung? Erste Frage, was ist eigentlich dein Ziel? Willst du am Jahresende real mehr Geld/Vermögen als vorher haben, soll es sich lediglich selber tragen, oder brauchst du was zum abschreiben oder ähnliches?
    Ich denke die letzten beiden Punkte, das kann auch heutzutage klappen. Wenn du real Geld verdienen willst, würde ich davon die Finger lassen. Ist aber auch abhängig davon was du selber so an der Wohnung machen kannst.
    Ehrlich gesagt würde ich mich da dann gar nicht so mit Zahlen- und Rechenspielen beschäftigen, sondern eher mit dem Zustand der Wohnung deinem eigenen Knowhow usw. 0,5% Zinsen mehr oder weniger werden dich am Ende wahrscheinlich auch nicht retten, wenn was sachlich schief läuft.
    Ach so, es ist zwar eine uralter Hut, aber Lage,Lage, Lage. Sprich du solltest mindestens davon überzeugt sein, das sich die Gegend in Zukunft eher verbessert als verschlechtert, was Zuzug, Nachfrage, Anbindung usw. angeht.
     
  8. #7 HulkHillen, 17.08.2016
    HulkHillen

    HulkHillen Benutzer

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    Guten Tag (und vielen Dank für die Blumen). Dieses Forum ist wirklich sehr gut. Mitglieder wie AJ, Der Immobiliensammler oder Andres (nur um einige zu nennen), erstellen wirklich zu vielen Themen absolut hilfreiche Beiträge (siehe auch oben).

    Bei der Beurteilung deiner Investitionen kommt es immer darauf an, was du vorhast - und vor allem wieviel Risiko du bereit bist einzugehen. Die Rendite an einem weniger gefragten Standort kann (ausdrücklich KANN) deutlich höher sein als in 1-A-Lagen. Natürlich immer mit dem Risiko eines eventuellen Leerstandes und vermutlich weniger großen Wertsteigerungschancen bei einem späteren Weiterverkauf. Allerdings betrachtet man bei Immobilieninvestments ja längere Zeiträume und es ist inzwischen schwierig zu beurteilen, wie ein heute noch "guter" Standort in 10-15 Jahren aussieht. Grade in Großstädten kann man sehr schön sehen, wie ehemals gute bis brauchbare Stadtviertel in Rekordzeit "umkippen".

    Eine relative sichere Anlage sind Immobilien in 1A-Lagen der Großstädte. Die kosten natürlich auch entsprechend mehr. Bei "guten" Lagen gilt es auch nach Standort zu unterscheiden. Mal ein Beispiel: An meinem Heimatort (Braunschweig) kostet eine 70-m²-Wohnung (Altbau) in guter Lage derzeit zwischen 175.000,- und 225.000,- €. Für den Preis bekommt man ca. 80 km weiter östlich (in Magdeburg) rd. 3 Wohnungen. Natürlich ist die Leerstandsquote in MD auch 4 mal so hoch wie in BS und selbstverständlich liegen die Mietpreise in MD deutlich unter denen in BS. Allerdings nicht soviel, als daß ein solcher Preisunterschied gerechtfertigt wäre. Das führt natürlich zu einer deutlich besseren Rendite des Investments in MD - WENN ALLES GUTGEHT. Es ist hier wie auch beim Spekulieren mit Aktien oder sonstigen Wertpapieren: Mehr Risiko = höhere Verzinsung.

    Zwei Standard-Kennzahlen solltest du aber immer kennen: Die Bruttomietrendite (Nettokaltmiete p.a. / Kaufpreis * 100) und die Nettomietrendite (Jahresreinertrag (Nettokaltmiete - Verwaltungskosten -Instandhaltungskosten) / Investitionskosten (Kaufpreis + Nebenkosten*100)). Mit diesen beiden sehr einfachen Berechnungen hat man schon mal den ersten Anhaltspunkt um ein Investment zu beurteilen.

    Aber wie gesagt: das ist nur ein Teil der Gesamtbetrachtung. Dazu kommen steuerliche Betrachtungen und natürlich deine persönliche Einschätzung der Investition. Wenn du kein gutes Gefühl dabei hast laß lieber die Finger davon. Das Wichtigste aber ist in jedem Fall der Mieter. Wenn du da einen guten Griff machst ist alles andere zu beherrschen. Die Garantie hast du aber selten. Außer, der Mieter wohnt schon viele Jahre in der Wohnung und will auch bleiben. Dann kann es sich auch rechnen, mit Mieterhöhungen sehr sparsam zu sein ;-)
     
  9. #8 Anja1980, 17.08.2016
    Anja1980

    Anja1980 Gast

    Hallo lieber Muskelmann ^^,
    danke für die liebe Ausführung.

    Wenn ich jetzt diese Bruttomietrendite berechnen will:



    Die Bruttomietrendite (Nettokaltmiete p.a. / Kaufpreis * 100)
    Nettomiete ist 5000 und die wohnung kostet 108000

    5000 / 108000 x 100 = 0,000463
    ist das gut?

    und die Nettomietrendite (Jahresreinertrag (Nettokaltmiete - Verwaltungskosten -Instandhaltungskosten) / Investitionskosten (Kaufpreis + Nebenkosten*100))
    Instanthaltung weis ich nicht. vielleicht 2000 pro jahr, kann das sein?
    Nebenkosten 7600 sagt ein Bekannter

    5000- 0 (weil die Verwaltung mach ich selber) - 2000 / 108000 + 7600x100
    = 3000 / 108000 + 760000 = 0,00345
    ist das gut?

    Was sagen denn diese Zahlen aus? :confused: Braucht die Bank die?

    (habe grade entdeckt das es hier aus Smilies gibt :158:

    liebe Grüße Anja
     
  10. #9 immobiliensammler, 17.08.2016
    immobiliensammler

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    Die Verwaltung kannst Du wohl nicht selbst machen, da es sich ja laut Deinem Post um eine Eigentumswohnung handelt. Du musst also von der Miete noch die gesamten nicht umlagefähigen Nebenkosten (Hausverwaltung WEG etc. - siehe letzte Hausgeldabrechnung) abziehen. Das dürfte Dich wohl geschätzt noch einmal zwischen 500 und 1000 Euro kosten, entsprechend sinkt die Rendite. Also mir wäre das zu wenig, da Du ja noch das Risiko eines Mietausfalls bzw. eines Leerstandes einpreisen musst. In welcher Region liegt die Wohnung?
     
  11. #10 Anja 1980, 17.08.2016
    Anja 1980

    Anja 1980 Gast

    Hallo Immobiliensammler,

    die Wohnung liegt in Hamburgnähe mti gutem Verkehrsanschluss.

    Wo muß ich diese Kosten in den Formeln von Hulk eintragen?

    Lieben Gruß Anja1980
     
  12. #11 immobiliensammler, 17.08.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Ganz einfach, Du must die nicht umlagefähigen Kosten von den Einnahmen abziehen, in der Formel von Hulk eben als Verwaltungskosten.

    Entsprechend vermindert sich natürlich das Ergebnis.
     
  13. #12 HulkHillen, 18.08.2016
    HulkHillen

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    Hallo Anja!
    Also Nähe zu Hamburg ist ja schon mal gut. Wobei "Nähe" ja auch jeder für sich anders definiert ;-) Die beiden von mir genannten Kennzahlen sagen aus, wie hoch die Verzinsung des von dir eingesetzten Kapitals bei dem in Rede stehenden Investment ist. Vergleichbar mit dem Zinssatz, den du von der Bank für eine Anlage (Sparbuch, Wertpapier usw.) bekommst. Die Bank braucht die nicht unbedingt. Die rechnen nach Tragfähigkeit der Finanzierung unter Berücksichtigung deiner sonstigen Einnahmen. Durch die Einführung der Wohnimmobilienrichtlien (wieder so ein geniales Konstrukt der Brüsseler Blitzbirnen) fließen auch noch andere Aspekte (wie z.B. dein Lebensalter) in die Berechnung ein. Das ist ein ganz anderes Thema.

    Die Brutto-/Nettomietrendite hilft dir persönlich verschiedene Investments miteinander zu vergleichen. Ist also in erster Linie eine Entscheidungshilfe für dich. Je genauer du die einzelnen Kosten kennst, desto genauer wird natürlich auch das Ergebnis. Das ist aber nicht immer einfach. Wie der Immobiliensammler schon geschrieben hat sind z.B. neben den nicht umlagefähigen Kosten auch die Preise für Verwaltungsgesellschaften teilweise sehr unterschiedlich. Genau so ist es auch mit den Instandhaltungskosten. Es gibt da verschiedene Berechnungsmodelle. Gem. § 28 II.BV werden z. Zt. z.B. in Gutachten rd. € 14,-/m² als Berechnungsgröße pro Jahr angesetzt. Das muß aber nicht immer der Fall sein. Es kann jahrelang z.B. nur mal ein tropfender Wasserhahn anfallen - im nächsten Jahr muß die Fassade für 40.000,- € gestrichen werden. Insofern sollte man niemals zu gering ansetzen. Die Erfahrung lehrt, daß man mit den genannten € 14,-/m² eigentlich ganz gut hinkommt. Was so über die Jahre angespart wird kann dann halt für teurere Instandhaltungen verwendet werden. Vor unvorhersehbaren Katastrophen ist man niemals geschützt. Dann muß auch mal eine Sonderumlage her. Als Mietausfallwagnis rechnet man durchschnittlich mit 3%. Hier kommt wieder das Thema der Lage zum tragen. "Nahe Hamburg" sollte Leerstand eigentlich kein Thema sein.

    In deinem Fall liegt die Bruttomietrendite bei 4,63%. Ob dir das reicht mußt du selber beurteilen. Wenn du davon ausgehst, daß die Wohnung immer vermietet sein wird und du keinen nennenswerten Ärger damit hast, dann kann das durchaus eine gute Verzinsung sein (wenn man bedenkt, wie die Rendite bei Wertpapieren oder Sparanlagen jeder Art heute ist). 3,45% Nettomietrendite ist (grade vor dem Hintergrund der nicht angesetzten Verwaltungskosten) allerdings schon ziemlich dünn (für meinen Geschmack). Hängt aber auch davon ab, ob du Fremdkapital einsetzen mußt (und zu welchem Zinssatz). Aber das zu beurteilen liegt bei dir.

    Schönes WE an Alle!
     
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