Neubau eines MFH

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von PhilXYZ, 27.03.2016.

  1. #1 PhilXYZ, 27.03.2016
    PhilXYZ

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    Hallo liebe Forummitglieder!

    Mein Name ist Phil und da ich mich seit ein paar Monaten vorallem gedanklich mit diesem Thema beschäftige, hab ich mich sehr gefreut als ich dieses Forum gefunden habe. Ich hab auch schon fleißig gelesen und recherchiert, aber da ich am Ende des Tages immer noch ein blutiger Laie bin, würde mich eure Meinung wirklich sehr interessieren. Ich hatte bis jetzt bereits ein paar Gespräche mit Hausbaufirmen und werde mich die Tage auch mit meinem Steuerberater zusammensetzen - aber im Großen und Ganzen stehe ich komplett am Anfang. Außer Ideen und sicherlich unrealistischen Träumen gib es soweit gar nichts ;)

    Folgende Situation:

    Ich besitze ein knapp 3000qm großen Grundstücks in recht passabler Lage in Landshut. Das Grundstück ist aktuell mit einem kleinen, alten Haus bebaut und günstig vermietet. Das soll auch so bleiben. Allerdings wäre genügend Platz für ein weiteres, größeres Gebäude. Hier kam mir die Idee ein MFH in Fertigbauweise bauen zu lassen. 400qm Wohnfläche sollte dabei mindestens drin sein. Mein Vorhaben mit rund 6 WE wurde bei einem ersten, vorsichtigem "Anklopfen" im Bauamt mit "sicherlich möglich, allerdings sind 6 WE vielleicht bisschen zu viel" zumindest nicht sofort abgesägt. Gedanklich bin ich deshalb bei 4 WE zu 75qm und einer Penthousewohnung mit 100qm ... Die Verwaltung würde ich selbst übernehmen wollen.

    EK: null bis nicht relevant. Vollfinanzierung. Sondertilgung sicher im kleinen Rahmen (1000-5000€ pro Jahr) machbar.
    "Hausnummer" für die Kosten des Bauunternehmers: 850.000 € (unverhandelt - ohne Architekt)
    Mögliche Ersparnis: Architekt in der Familie
    Sehr gute Verbindung zur DKB
    Mögliche Mieteinnahme: mind. 10,5€ pro qm / besser 11,5€ pro qm (4200 - 4600€ / Monat) (realistisch für Neubau in Landshut?)

    zu mir: 33, ledig, selbstständig. kein großes Einkommen (30-35k netto pro Jahr)

    Ziel: zinsbindung am liebsten auf 25 Jahre / Volltilgung nach 25-30 Jahren / 500-1000€ Zuverdienst pro Monat (soweit das überhaupt machbar ist) / Altersvorsorge

    Was meint ihr? "Hör auf mit dem Quatsch!" oder "Machbar!" ? Wichtig wäre natürlich auch noch was ich alles für Förderungen/Zuschüsse beanspruchen könnte - kann ich die Kosten hier unter Umständen noch signifikant drücken (zB. durch energieeffizientes Bauen etc.)?

    Herzlichen Dank schon mal im Voraus - ich bin sehr gespannt auf euer Feedback!
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

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  3. #2 Akkarin, 27.03.2016
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    Normalerweise wuerde ich das als doomed to fail bezeichnen, aber du machst einen gedanklichen Fehler beim Ek. Du hast bereits das Grundstück. Ich kenne Landshut nicht, aber 10€ + pro qm hoert sich nicht nach grossen Leerstand ein.

    Folglich solltest du dir mal den Bodenrichtwert deines Grundstücks angucken und das als Ek buchen.

    Muss dann zwar immer noch nicht machbar sein, laege dann aber evtl. zumindest schonmal nahe an Möglich.
     
  4. #3 PhilXYZ, 27.03.2016
    Zuletzt bearbeitet: 27.03.2016
    PhilXYZ

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    Danke für den Hinweis. Meine EK Angabe bezieht sich auf die reinen Baukosten - also ja, gedanklicher Fehler ;) Bodenrichtwert liegt bei 270€ pro qm. Aber trotzdem komm ich an diese knapp 800.000 ja nicht ran, bzw. kann den Bauunternehmer davon nicht bezahlen ...? Wie ihr merkt hapert es da noch an meinen Verständnisgrundlagen - ich bitte um Nachsicht. Wenn es ein Buch gibt was mir sowas mal ordentlich erklärt, bitte nennt es mir ;)

    Der Durchschnittliche Mietpreis in LH liegt bei 10,21€
     
  5. #4 Akkarin, 27.03.2016
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    Macht halt einen Mordsunterschied. Also dein Projekt dürfte damit einen Wert haben von Baukosten 850.000€ + 810.000€ Boden = 1.66 Mio. AN Finanzierung wirst du um 950.000 € brauchen. Das entspricht 60 % vom Wert und ist somit im Bereich den Banken moegen.
     
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  6. #5 immobiliensammler, 27.03.2016
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    Hallo Phil,

    bei 270 € Richtwert wären 3000 qm also rund 810.000 € EK + das vermietete alte Haus, sprich Du wärst nicht bei einer Vollfinanzierung, sondern bei über 50 % EK. Also wäre eine günstige Finanzierung sicherlich machbar. Bei den von Dir genannten Mieteinnahmen von rund 50 T-€ p.A. lägst Du also bei rund 6 % Rendite - aber nur bezogen auf die Baukosten, nicht auf den Grundstückswert - realistisch also 3 %. Das läge aber - wenn Du aktuell Anzeigen anschaust - für einen Neubau auch noch im Rahmen des üblichen, wäre mir persönlich aber zu niedrig für das Risiko bei der Vermietung.

    Bei Deinen (in Bezug auf die Mieteinnahmen geringen) Einkommen würde ich mir eine Absicherung einbauen. Angenommen Du brauchst für den Bau 900.000 Euro brutto, dann würde ich die Grundschuld über 1 Mio eintragen lassen (geht inkl. Bodenwert problemlos) und 100.000 KK-Kredit + 900.000 Hypothekendarlehen abschliessen. Hat für Dich den Vorteil, dass Du für den Fall, dass Mieteinnahmen ausfallen oder sonstwie außergewöhnliches passiert Du schnell auf den KK zurückgreifen kannst und Du nicht bei der nächsten Ratenfälligkeit ein Problem mit der Bank bekommst.

    Stefan
     
  7. Andres

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    Der wird's auch nicht für umsonst machen und eigentlich wäre es auch schön, wenn man jemanden in Haftung nehmen kann, falls etwas schief läuft.

    Bei mir kommt hier die grundsätzliche Frage auf, in welchem der zahlreichen Fachgebiete rund um dein Projekt du eigentlich selbst kompetent bist. Vielleicht hast du diese Aussage hier schon irgendwo gelesen: In mindestens einem Gebiet aus dem Dreiklang "Technik, Wirtschaft, Recht" sollte man als Selbstverwalter so kompetent sein, dass man nicht permanent auf externen Rat angewiesen ist - möglichst sollte man in keinem der drei völlig ahnungslos sein. Das gilt in deinem Fall noch viel mehr, denn Bauen hat gegenüber Kaufen dann doch noch ein paar zusätzliche Schwierigkeiten und die finanziellen Größenordnungen, um die es hier geht, steckt man auch mit deutlich größerem Einkommen nicht so einfach weg.


    In solchen Überlegungen entscheidet sich die langfristige Rentabilität:
    • Für die Wohnungen muss die Nachfrage dauerhaft gesichert sein, d.h. die Ausrichtung am örtlichen Markt muss passen.
    • Kleinere Wohnungen erzielen meist mehr Miete pro m², haben aber auch oft mehr Mieterwechsel, was gerade den Neubau-Bonus schnell verpuffen lässt. Tendenziell sind also mittelkleine 75 m² gar keine schlechte Idee.
    • Mehr WE haben dagegen auch immer den Vorteil, dass das Risiko breiter gestreut ist.
    • Wenn man irgendwo noch ein paar m² unterbringen kann - im Idealfall in Form einer zusätzlichen WE - freut sich das Bankkonto. Nicht umsonst machen sich hier viele Bauherren große Mühe, wirklich alles rauszuholen.


    Falls du die diversen KfW-Förderprogramme meinst: Da du vernünftige Sicherheiten bieten kannst (das Grundstück samt seiner bisherigen Bebauung) hast du gute Chancen, auf konvetionellem Weg eine gute Finanzierung zu bekommen. Dass du dann für einen Teil der Darlehenssumme vielleicht noch bessere Konditionen bekommst, dürfte kaum großartigen Mehraufwand lohnen. Ich bin gespannt, welche Auswirkungen die letzte Senkung des Leitzinses auf Immobilienfinanzierungen haben wird, aber es gab in der jüngeren Vergangenheit schon Darlehen für unter effektiv 1 % p.a. - dann kann man nicht mehr viel sparen ...

    Wenn Land, Kreis, Stadt, ... für Maßnahme X Bargeldbonus Y springen lässt, kann man darüber reden. Diese Konstruktion ist auch für dich deutlich leichter zu kalkulieren.

    Die beste Rendite liegt nach wie vor in einem guten Objekt, nicht in irgendwelchen Steuer-, Förder- oder anderen -tricks.


    So sehe ich das auch. Für mich ist aber fraglich, ob man derzeit überhaupt einen Neubau in eine interessante Renditegegend bekommt. Würde ich ein solches Neubauprojekt durchziehen wollen, würde ich eine vernünftige Rendite eher in der Aufteilung in ETW und deren Verkauf suchen. Für Private halte ich das aber nicht für ein geeignetes Betätigungsfeld ...
     
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  8. #7 PhilXYZ, 28.03.2016
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    Wie gesagt, ich überlege zur Zeit einfach was ich tun kann um für meine Altersvorsorge zu sorgen und soweit möglich, auch ein monatliches Zubrot zu erwirtschaften. Wenn ich meine Möglichkeiten so anschaue, dann ist das einfach die naheliegenste Variante. Die reine Rendite ist da durchaus ein wenig zweitrangig für mich, da ich eben einen weiteren Mehrwert für mich sehe und die Möglichkeiten eher beschränkt sind.

    Seht ihr denn eine Chance auf ein Plus von ein paar hundert Euro die monatlich machbar sein könnten?

    Sollzinsbildung aktuell auf die ganze Laufzeit ansetzen?

    Förderungen / Zuschüsse die eine finanzielle Erleichterung bringen könnten?

    Kennt jemand von euch eventuell die Preise in Landshut um zu beurteilen ob 11,5€ in einem Neubau für 75 - 100qm große WEs realistisch ist? Gar nicht so einfach das von außerhalb verlässlich beurteilen will (wenn man kein Plan hat ;) )

    Auch wenn ichs schon gesagt hab, herzlichen Dank für eure Antworten und Ratschläge - ich weiß das wirklich zu schätzen.

    vg,

    phil
     
  9. #8 PhilXYZ, 28.03.2016
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    Danke Andres für deine ausführliche Antwort. Meine Frage nach Förderungen hast du damit auch beantwortet - mein Post hat sich da überschnitten ;)
     
  10. #9 PhilXYZ, 28.03.2016
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    Was die Frage zu meiner Kompetenz betrifft, so muss ich ehrlich antworten: von allem etwas aber nichts davon 100% richtig. Ich bin beruflich studierter Ton-Techniker (Audio), aber seit Jahren nur orgaseitig im Eventbereich tätig. Kümmer mich um das Studiomanagement eines Fotostudios und vermiete Eventflächen und Ausstellungsräume für Veranstaltungen.

    Bei meinen Gehalt ist sicher noch Luft nach oben, aber ich will hier der Sicherheit einfach mit einem gewissen Minimum rechnen. Denn als Selbstständiger ist die Gefahr des "Luft nach unten" doch keine vollkommen unbekannte ...
     
  11. #10 PhilXYZ, 28.03.2016
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    Noch zur Lage des Grundstücks: Es liegt quasi in der 2.-3. besten Lage der Stadt auf dem höchsten Punkt eines Bergs/Hügels. In dem Gebiet (vor allem am Rande dessen) wird und wurde in den letzten Jahren viel gebaut. Auch aktuell stehen zig Baukräne innerhalb von einem Km und es entstehen mehrere 1-2 Familienhäuser gehobener Klasse am Hang.
     
  12. Berny

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    Bist Du sicher, für diese Mietpreise + Betriebskosten dauerhafte zuverlässige Mieter zu finden?
     
  13. #12 PhilXYZ, 28.03.2016
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    jain.... ich befinde mich noch etwas in der findungsphase und hoffe da in den nächsten tagen/Wochen verlässlichere werte zu bekommen. vollkommen aus der Luft gegriffen sind zumindest die 10,5€ nicht ...
     
  14. Berny

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    Wir haben hier im Forum hin und wieder solche hochtrabenden Vorstellungen/Ideen/Pläne. Denke bitte daran, je höher man hinaus will, desto tiefer .......:013sonst:
     
  15. #14 PhilXYZ, 28.03.2016
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    Wie gesagt, der durchschnittliche Mietpreis in LH liegt bei 10,26€ kalt. ich dachte da fahr ich mit 10,5€ für n Neubau in guter Lage und leicht gehobener Ausstattung nicht verkehrt ...

    Aber werde das selbstverständlich versuchen noch besser beurteilen zu können.
     
  16. Andres

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    Ich verstehe die Aussage, aber es gibt da einen Haken: Die Renditen, die immobiliensammler genannt hat, sind Bruttorenditen. Die darf man nicht einfach mit den Zinsen auf's Sparbuch vergleichen. Eher sind sie eine erste Einschätzung, wie die Bewirtschaftung dieses Objekts ungefähr abläuft. Da du hier schon etwas gelesen hast: Die Bruttorendite ist der Kehrwert dieses ominösen "Faktors". 6 % sind also knapp Faktor 17 (gebraucht nur bei sehr gutem Zustand), 3 % sind etwa Faktor 33 (unter allen Umständen nicht akzeptabel).

    Es geht hier also nicht um "Mein Haus, mein Auto, meine Geldanlage zu 10 %" sondern um eine Einschätzung, ob das Objekt langfristig überhaupt etwas abwirft. Beim Neubau gibt es hier eine besondere Gemeinheit: Du merkst lange Zeit nicht, dass sich das Objekt nicht trägt, weil du in den ersten 10+ Jahren nur wenige Kosten hast. Die Bruttorendite ist dazu ein Indikator - nicht mehr, nicht weniger. Im Moment sagt der Indikator: Hättest du das Grundstück nicht "für lau", wäre das ganze Projekt völlig indiskutabel. Das heißt nicht, dass die ganze Idee schlecht wäre, aber das Verhältnis von Baukosten und Miete passt nicht wirklich ...


    Schränkt evtl. die Auswahl an Banken stark ein, wenn die Zinsbindung damit über 20 Jahren liegt. Generell sind Schnelltilger etwas für Leute, die eine gewisse Planungssicherheit haben. Ich würde mich zunächst an den üblichen 10 Jahren und bestmöglichen Konditionen orientieren. Sollten die Zinsen wieder deutlich steigen, kann man sich noch Gedanken über ein Forward-Darlehen machen. Für den Moment hat man gute Konditionen.


    Ich jedenfalls nicht. Selbstversuch aus der Mieterperspektive bietet sich an ...


    Grundsätzlich sehe ich die Sache bei Selbständigen etwas optimistischer, trotzdem meine ich, dass sich zu viele Leute das Thema Vermietung zu einfach vorstellen. Und damit meine ich nicht die wirtschaftlichen Legastheniker, die den Unterschied zwischen Umsatz und Gewinn nicht kennen.

    Wenn du bei jedem Handwerkereinsatz deinen Familienarchitekt mit Freibier für seine Expertise bestechen musst, damit du nicht über's Ohr gehauen wirst, ist das auf Dauer lästig. Ob der in solchen Fragen dann überhaupt kompetent ist (es gibt Architekten, die keine festen Schuhe besitzen), wäre noch eine andere Frage. Die Mitgliedschaft bei Haus & Grund reduziert zwar die Kosten für erste juristische Einschätzungen deutlich, letztendlich ist die Situation aber die gleiche: Entweder bezahlt man für externen Rat, was auf Dauer ins Geld geht und Entscheidungsprozesse teilweise zäh macht, oder man arbeitet sich selbst ein, was Zeit und auch immer wieder Lehrgeld erfordert.

    Wie verläuft eigentlich die Mietverwaltung für das bereits vorhandene Haus?


    Ich will dir die ganze Nummer nicht ausreden, aber wenn du jetzt eine kritische Selbsteinschätzung vornimmst, sparst du dir vielleicht später böse Überraschungen. Für den Anfang würde ich die Bewirtschaftung einfach mal mit Kosten für einen externen Verwalter durchrechnen. Es sollte sich auch dann noch lohnen - auch wenn man sich am Ende doch gegen diese Lösung entscheidet.


    Was sagt ein bestimmt vorhandener Bebauungsplan zu deinen Überlegungen?
     
  17. #16 PhilXYZ, 28.03.2016
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    Herzlichen Dank für die hilfreichen und ausführlichen Antworten!

    Das ich das Projekt ohne das Grundstück sofort beerdigen hätte können ist mir zum Glück vollkommen klar ;) Bisschen was an Wissen ist zum Glück vorhanden - dass ich mich aber ernsthaft weiterbilden muss um das eventuell in Eigenregie zu stemmen ist mir ebenfalls bewusst.

    Die Vermietung des EFH hat bis dato meine Mutter übernommen, die auch über eine ETW verfügt die von einer Hausverwaltung gehandhabt wird - hier sind zumindest schonmal Anknüpfungspunkte und eine gewisse Vorerfahrung.

    Einen aktuellen Bebauungsplan gibt es laut Bauamt nicht - Das Grundstück befindet sich seit über 100 Jahren in Familienbesitz. Laut Bauamt und einem ersten, kleinen Vorgespräch wäre die Bebauung aber "kein Thema. Muss sich nur einfügen in die Umgebung. Höchstens 6 WE wären unter Umständen vielleicht zuviel" - weshalb ich ja momentan mit 5 "plane".

    Wo seht ihr die groben NK bei solch einer Nummer?

    Nochmals: DANKE ;)
     
  18. #17 PhilXYZ, 28.03.2016
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    hab mal eben schnell selbst geschaut: NK im Durchschnitt deutschlandweit wohl um die 2,20€.
     
  19. #18 Akkarin, 28.03.2016
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    Was meinst du mit NK? 2,20 € dürfte dem durchschnittlichen Nebenkostensatz entsprechen, den ein Mieter an Betriebskostenvorauszahlungen berappt.

    Der hat aber eigentlich keinen Einfluss auf die Entscheidung , make or buy äh. bauen oder nicht bauen?
     
  20. #19 PhilXYZ, 28.03.2016
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    nein, selbstverständlich hat der keinen Einfluss auf diese Entscheidung. Das war mehr so ne Zwischenfrage ..
     
  21. Andres

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    Hast du eine realistische Einschätzung, wie viel Zeit in die eine selbst verwaltete WE geht? Angenommen, es gäbe keinerlei Synergieeffekte: Könntest du das fünffache dieser Zeit in deinem Tagesablauf unterbringen? Plus 1-2 Jahre weitreichender Verzicht auf Freizeit, bis der Bau durch ist? Springt dabei mehr raus, als wenn du einfach mehr arbeitest? Fragen über Fragen ...

    Jedenfalls: Dass du nicht komplett bei null anfängst, ist ein Vorteil für dich und verbessert deine Chancen.


    Lies mal den Anfang von § 34 BauGB. Du kannst aufhören, wenn du eine Formulierung findest, die dir bekannt vorkommt. :)

    Diese Aussage ist absolut nichtssagend. Sie ist die absolute, allgemeinste Grundlage der Einzelfallprüfung von Bauvorhaben ohne Bebauungsplan. Mitarbeiter in Behörden haben oft mehr soziale Kompetenzen als ihnen zugestanden werden. Warum soll man kritische Nachfragen zu deinem Plan stellen, die womöglich nur in lange, unangenehme und fruchtlose Diskussionen münden, wenn aktuell gar nichts zu entscheiden ist und du auch mit Allgemeinplätzen zufrieden bist?

    Gerade in deinem Fall halte ich es daher für sinnvoll, nach einigen (möglichst erfolgreichen) anfänglichen Zahlenspielen mal mit einer Bauvoranfrage zu starten. Der Grund, warum ich das Thema angesprochen habe ist nämlich, dass ich Gegenden kenne, in denen du zwischen lauter EFH und ZFH kein Mietshaus für 4 und mehr Parteien genehmigt bekommen würdest.
     
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