Neubau: Haarrisse - Mangel oder Schönheitsreparatur?

Dieses Thema im Forum "Schönheitsreparaturen" wurde erstellt von Webmaxe, 05.02.2016.

  1. #1 Webmaxe, 05.02.2016
    Webmaxe

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    Hallo zusammen.

    Ich bin Eigentümer und Vermieter eines Mehrfamilienhauses.
    Das Haus wurde in 2015 fertiggestellt.

    Ich habe die Decken und Wände der Wohnungen vor Bezug im Juni 2015 streichen lassen.
    Die Wände (Gips-Putz), die Betondecken bzw- im Dachgeschoß die Rigips-Verkleidung wurden zuvor Q3-gespachtelt.
    Die Wände sind direkt (ohne Vließ) gestrichen worden.

    Nun haben sich erste Haarrisse (0,2-0,4 mm) an den Wänden einiger Wohnungen gebildet - die erste Heizperiode des Gebäudes ist in vollem Gange...
    Ebenfalls werden an einigen Stellen Risse in der DG Wohnung am Übergang von Wand zur Trockenbaudecke sichtbar.

    Soweit die technische Situation.

    Im Mietvertrag (aktueller Formular-Mietvertrag) habe ich meines Erachtens gültige Schönheitsreparaturklauseln vereinbart. Ebenfalls habe ich im Mietvertrag als Zusatz formuliert, dass es sich um einen Neubau handelt und dass Malerarbeiten (Farbanstrich) bis zum Einzug der Mieter durch mich erledigt sind. (Die Mietvertäge wurden bereits während der Bauphase abgeschlossen.)

    Nun zur Frage:
    Ist es ein Mangel an der Mietsache, die ich als Vermieter zu beheben habe, oder fällt das in den Bereich der Schönheitsreparaturen, die der Mieter beheben kann, wenn er die optische Beeinträchtigung nicht mehr hinnehmen möchte?

    Ich hab bereits viel zum Thema Schönheitsreparaturen in diesem und anderen Foren gelesen. Meinen Fall konnte ich daraus bisher nicht ableiten.

    Ich bin gespannt auf Eure Meinung und Expertise.
     
  2. AdMan

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  3. Nanne

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    Mir fällt z.B. auf, dass es ein absoluter Neubau ist, wahrscheinlich nicht genug ausgetrocknet. Ich kenne diese Möglichkeitim Zusammenhang mit Rissen oder Feuchtigkeit nur vom Hörensagen.
    Mein Neubau z.B. wurde damals längere Zeit ruhig gestellt. Resultat: nie Feuchtigkeit, von Rissen auch keine Spur.
     
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  4. #3 Pharao, 05.02.2016
    Zuletzt bearbeitet: 05.02.2016
    Pharao

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    Hi,

    wo genau haben sich diese Haarrisse gebildet und wer hat diese Arbeiten ausgeführt und besteht da ggf. ein Anspruch auf Ausbesserung :?

    Ansonsten kann es schon vorkommen, das wenn der Putz, ect zu schnell bzw. "falsch" trocknet, das sich dann Risse bilden können. Was ich hier nur etwas komisch finde, das das gleich mehrere Wohnung betrifft und anscheinend ja auch an mehreren Stellen. Die eigentliche Frage wäre m.E. hier jetzt, warum sich da Risse gebildet haben und ob das ggf. auf mangelhafte Ausführung zurück zuführen ist?




     
  5. Duncan

    Duncan
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    Einfache technische Grundlage. Ein neues Gebäude belastet den Baugrund schnell mal mit weit über 100 Tonnen zusätzlichem Gewicht und dass auch noch in unterschiedlicher Verteilung. Der Baugrund wird zwangsläufig auf diesen Druck reagieren. Kein Baugrund ist zu 100% homogen, die schwächste Stelle gibt nach, drückt sich zum Bsp. seitlich weg. Es entstehen Zugkräfte die auf den Bau wirken, es ergeben sich Risse. Der andere Punkt, die Baumaterialien binden unterschiedlich schnell ab und brauchen dafür Zeit. Bsp. Beton. Aushärtung bis Begehbarkeit wenige Tage, Prüffestigkeit (danach sind die Härteklassen benannt C12/15 z.B. entspricht dem alten B15, die Zahlen kommen aus dem Prüfverfahren, Zylinder/Würfel) nach 28 Tagen. Die Endfestigkeit erreicht der erst nach über 6 Monaten bis einem Jahr! Daraus ergeben sich auch noch mal Änderungen der Dimensionen (Schwinden), auch hier wieder Risse zur Folge. Das kennen wir nun schon seit ein paar tausend Jahren. Gegenmaßnahmen: Zeit haben. Gebäude z.B. über Winter trocken frieren lassen. Dass war uns schon zur Zeiten der Industriellen Revolution zu teuer, da haben wir die Wohnungen zum "Trockenwohnen" billig zwischen vermietet. Hier wird auf die Milieustudien von Zille verwiesen. Heute, tja. Siehe oben. Der Mangel: Ungeduld. Der Bauherren, der Banken, der Mieter,...

    Vermutete Sicht eines Richters: der Mieter ist doof, der weiß das nicht und braucht das auch nicht von sich heraus zu wissen. Also ist der Vermieter schuld.
    Gegenmaßnahme des Vermieters: er weißt die Mieter ausdrücklich darauf hin, möglichst schriftlich, dass es in der Anfangszeit zu verstärkter Rissbildung kommen kann und regelt mit dem Mieter, auch hier wieder möglichst schriftlich, wie dann damit umzugehen ist. Wird das nicht gemacht: Problem. Streit ist vorprogrammiert.
     
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  6. #5 ImmerPositiv, 05.02.2016
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    Genau so wie Duncan es beschrieben hat kennen wir das auch

    Man kennt auch den Ausdruck dazu laienhaft dass sich alles *setzen* muss und das Material arbeitet ja auch wenn es trocknet ...

    LG
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  7. Nanne

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    Wo Du es sagt, es muß sich setzen, ich erinnere mich nun an den Ausdruck. Mein Haus ist gut ausgetrocknet, hat sich genug gesetzt. Bin heute recht froh darüber. Hatte noch nie Feuchtigkeit.
     
  8. #7 Webmaxe, 05.02.2016
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    Hallo zusammen.

    Ich freu mich über die vielen schnellen Reaktionen.
    Genau nach diesen Einschätzungen suche ich. Danke, Duncan. Ernst gemeint.
    Den Zusammenhang mit den Gebäudelasten und dem Setzen ist mir laienhaft bekannt. Bin allerdings kein Baufachmann.
    Der Bauträger hat mich hier ebenfalls nochmal drauf hingewiesen.

    Bis auf den Hinweis "Neubau" habe ich den Mietern keine weiteren schriftlichen Infos bzgl. des Setzverhaltens mitgegeben.

    Gilt das Phaenomen im Neubau als Sonderfall im Bezug auf Schönheitsreparaturen?
    Malerarbeiten und auch die Korrektur kleiner Risse gehören ja explizit zu den Schönheitsreparaturen.

    Weitere technische Infos: Innenputz (Gips) wurde im Dezember 2014 fertig gestellt, Malerarbeiten im März+April 2015, Erstbezug ab Juni 2015.

    Die Risse treten vereinzelt am Putz / Farboberfläche auch und an den Übergängen Mauerwerk / Trockenbau. Also die klassische Stellen.

    Kann einer von Euch von ähnlichen Fällen berichten - insbesondere wie hinsichtlich der Verantwortlichkeit verfahren wurde?
     
  9. Andres

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    In einem deutlich weniger umfangreichen Fall habe ich dem Mieter das Malerzubehör auf meine Kosten zur Verfügung gestellt. Der Mieter hat dann selbst übergestrichen, was das Problem gelöst hat. Es ging dabei aber wirklich nur um eine sehr begrenzte Fläche, wenige sehr feine Risse und der Mieter war insgesamt äußerst unkompliziert. Für beide Seiten eine schöne Lösung, aber eben leider nicht immer machbar ...
     
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  10. #9 BHShuber, 06.02.2016
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    Hallo,

    als Vermieter und Eigentümer bist du dafür zuständig, eventuell Reklamation bei den ausführenden Fachfirmen möglich.

    Wie du darauf kommst die Risse am Putz und Trockenbau als Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen zu wollen ist mir hier noch nicht ganz geläufig?

    Als Vermieter hast du die Mietsache in vertragsgemäßen Zustand sowohl technisch als auf kosmetisch zu erhalten, denke nicht, dass im Mietervertrag Risse und Abplatzungen von Putz und Wand mit vermietet wurden und so vom Mieter hinzunehmen sind.

    Gruß

    BHShuber
     
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  11. #10 ImmerPositiv, 06.02.2016
    Zuletzt bearbeitet: 06.02.2016
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    Das sehe ich ganz genau so.

    Wenn ich es richtig gelesen habe hat dich der Bauträger ja auch darüber informiert dass sich noch alles setzen wird etc (siehe Deinen Beitrag #7) wer nicht hören will muss fühlen , ist leider nun mal so.

    Also ich würde jetzt mit den Betroffenen Mietern sprechen und das in Ordnung bringen lassen , die Mieter hier die Kosten zahlen zu lassen käme mir gar nicht in den Sinn.

    Ich habe ja eine Whg vermietet als Neubau ohne Risse und diese kann man m.E.nach nicht den Mietern anhaften. Man sollte nicht voraussetzen das Mieter genau Wissen dass sich in der Neubauwohnung noch durch *arbeitende Material * Risse bilden können *... auch wenn im Mietvertrag steht dass es sich um eine NeubauWohnung handelt. Du hast es scheinbar leider auch nicht wirklich wahrgenommen obwohl der BT dir was dazu gesagt hat )

    Für mich bleibt das Vermietersache. ICh als Mieter würde mich dagegen wehren wenn mir jetzt die Kosten aufs Auge gedrückt würden da bin ich ehrlich und das würde schlimmstenfalls zum gerichtlichen Rechtsstreit kommen, ich weiß nicht ob es das Wert ist auch nur zu versuchen.

    Letztendlich ist es aber Deine Entscheidung was du machst. Ich schreibe dazu nur meinen persönlichen Eindruck und was ich machen würde in dem Fall (mit den Infos die ich hier von Dir habe )

    LG
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  12. #11 Goldhamster, 06.02.2016
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    Hallo,
    dir schuldet dein Planer (Entwurfsverfasser nennt sich das) einen mängelfreien Bau.

    Da gibt es keine Einschränkungen, es sei denn, du hast diese vorher akzeptiert. Natürlich schriftlich. Hast du das? Ich glaube nicht.

    Also was?


    GOLDHAMSTER
     
  13. Duncan

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    Bevor man mit §§ ankommt sollte man sich bewusst sein, dass immer gilt:
    Bitte halten Sie sich streng an die Naturgesetze. Verstöße können mit dem Tod geahndet werden.

    Jeder Bauträger, der noch ganz bei Trost ist, wird in seinen Verträgen auf ein entsprechende Vorgänge am Baukörper hinweisen.
    Eigentlich traurig, dass so etwas nötig ist. Muss ich Mieter in Zukunft auch darauf hinweisen, dass auch in meinen Wohnungen die Schwerkraft wirkt? Nicht dass da so eine von der Waage deprimierte Person meint ...
     
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  14. Nanne

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    Sehr treffend. Gibt am Sonntag-Morgen schon Grund zu schmunzeln.
     
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  15. #14 Goldhamster, 07.02.2016
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    Hallo Nanne, halo Duncan,
    eure Meinung in allen Ehren.
    Aber der Planer schuldet ein mängelfreies Werk. Solange ich als Kunde zu evt. Mängeln im Vorraus nicht zugestimmt habe, habe ich Ansprüche gegen den Planer.
    Dass die Mängel der Physik geschuldet sind, hat damit nichts zu tun.

    Beispiel hierzu: Hätte er z. B. die Fundament größer geplant, wäre es evt. nicht zu so starken Setzungen und den Rissen gekommen.
    Aber er wollte ja sparen..... (weil er mit dem Ausführenden unter einer Decke steckt)

    Goldhamster
     
  16. #15 ImmerPositiv, 07.02.2016
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    Guten Morgen,

    Uiuiuiii.... :-)

    Tief in die Tasche gegriffen jetzt an die Planer und Bauträger zu gehen ....der TE hat doch hier geschrieben dass er Infos vom BT bekommen hat dass sich noch alles, in deutsch : *setzen* wird z.B

    Ansonsten bin kann ich mich Duncan nur anschließen.

    Aber der TE kann ja seine Pläne und Verträge nochmal unter die Lupe nehmen ...

    Letztendlich haben es auch viele Bauherren zu eilig und wollen fertig werden und vermieten, da wird auch gern die Zeit nicht gelassen dass alles sich vernünftig setzen und austrocknen kann.

    Es gibt auch genügend Neubauten die zu früh bezogen werden und dann mit Schimmel z.B. zu kämpfen an der Ordnung sind und auch gern Risse.

    Wer suchet der findet wenn er will , manchmal so lange bis ihm doch bewusst wird dass es doch auf ihn zurückfällt.

    LG
     
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  17. #16 Nanne, 07.02.2016
    Zuletzt bearbeitet: 07.02.2016
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    Mir fällt auf, dass es im Bau- bzw.Mietrecht (wie auch sonst) die vielen wenn und hätte gibt. Man kann alles so, oder auch anders auslegen, verstehen. Und bei Gericht wird dann gestritten, weil eben wenn und aber.....
    So gesehen hast Du auch gar nicht Unrecht, auch Duncan nicht.
     
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  18. #17 Goldhamster, 07.02.2016
    Zuletzt bearbeitet: 07.02.2016
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    Hallo ImmerPositiv,

    du also jetzt auch noch.... :101:

    Und wenn der Bauträger (BT) den Webmaxe 10x freundlich darauf hinweist, dass da Risse auftreten können..... die Frage ist doch nur:

    Hat er Webmaxe vor oder nach Vertragsabschluss darauf hingewiesen?


    Und wenn der Bauträger (BT) den Webmaxe nach der Beauftragung freundlich darauf hinweist, dann würd ich an Webmaxes Stelle dem Bauträger (BT) freundlich zurückschreiben, dass ich ihm selbstverständlich die Möglichkeit zum Nachbessern geben werde. Nachdem die Risse abgeklungen sind. Und auf Kosten des Bauträgers (BT)

    Und das seht ihr drei, Duncan, Nanne und Immerpositiv anders? :119:


    Goldhamster
     
  19. #18 ImmerPositiv, 07.02.2016
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    Goldhamster, ich kann es nur danach versuchen einzuschätzen bzw darauf antworten was der TE uns an Hinweisen gegeben hat.

    Die Verträge kenne ich nicht, lediglich die Aussagen vom TE u.a.auch dass der BT ihn daraufhingewiesen hat #7 glaube ich.

    Von daher kann man sich nur das Bild machen aus den Informationen und da sind die Gedanken die hier dazu bisher geäußert wurden ziemlich nah bisher.

    Natürlich kann sich der TE an seinen BT wenden steht ihm ja offen ...er und der BT werden die Verträge kennen , die Mieter und ich kennen diese nicht.

    Da mein Mann selbst Unternehmer in der Bau und Immibiliensanierung ist kenne ich mich auch *ein wenig* aus aber ohne Verträge zu kennen und nur Infos die wir hier bekommen vom TE ... ;-)
    LG und schönen Sonntag *helllauuuu:003sonst:
     
  20. Nanne

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    Angenommen, es gäbe nach Fertigstellung des Bau ein kleines Erdbeben, was ja ebenfalls -wenn man Glück hätte nur- Risse erzeugt. Physik -Bewegung des Erdreichs,setzen, einerseits, Erdbeben andrerseits. Ich muss mich also als Bauherr dagegen schriftlich absichern?
     
  21. Duncan

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    Üblicherweise findest du entsprechende technische Hinweise im Vertragstext. Den hast du vor Unterzeichnung in der Regel mehrere Tage oder länger zur Prüfung vorliegen. Üblich ist auch diese Verträge nochmal mit dem eigenen Anwalt durchzusehen. Wenn du ein 100% sicher rissfreies Gebäude haben möchtest, sage dass vorher, dann legen wir dass im Vertrag so fest. Dann erfolgt die Abnahme und eine mind. 5 Jährige Nutzungsuntersagung (Frist VOB) und ein Übertrag der Beweislegungspflicht, dass du nachweisen musst, dass der Riss bautechnisch bedingt ist und nicht z.B. durch seismische oder vulkanische Aktivität, Bergbaufolgen, Wasserbaufolgen, ... . Klar kann man die Fundamente z.B stärker dimensionieren, dabei erhöhe ich das Gewicht und die Auswirkungen auf den Baugrund und sehr erheblich die Kosten, erreiche damit aber keine Reduzierung der Wahrscheinlichkeit und des Umfanges in dem sich Risse bilden können. Um die Auswirkungen zu reduzieren wird versucht dass Gewicht des Baukörpers zu verringern. Der Stahlbau in Gebäuden ist reiner Leichtbau!
     
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