Neubau MFH / Ausstattungsniveau v.a. Aufzug J/N

Diskutiere Neubau MFH / Ausstattungsniveau v.a. Aufzug J/N im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich plane einen Rendite-Neubau auf eigenem Grundstück in München. (die entstehenden Whg sollen grundsätzlich langfristig...

  1. causm

    causm Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich plane einen Rendite-Neubau auf eigenem Grundstück in München. (die entstehenden Whg sollen grundsätzlich langfristig vermietet werden. Aktuell zu erzielender Mietpreis: 18€/m². Evtl. werden nach einigen Jahren 1-2 WE verkauft zur Reduktion der Schuldenlast)
    Entstehen wird ein MFH mit 8 Wohneinheiten, ca. 615m² anrechenbare Wfl, Tiefgarage, E+1+D (also 4 Ebenen).
    Keller mit TG und Souterrainräumen von 2 EG Wohnungen, EG: 3 WE, OG: 3 WE, DG: 2 WE.

    Ich werde demnächst beginnen, mit dem Architekt die Eingabeplanung abzustimmen.
    Eine grundsätzliche Frage zur Ausstattung die sich hier schon stellen wird, Aufzug J/N.

    Ich bin wirklich hin und her gerissen, ob das aus Vermietersicht sinnvoll/rentabel ist.
    Con Aufzug:
    Kosten ca. 50k€
    Wohnflächenverlust falls Aufzug: ca. 10m²

    Pro/Con:
    Man liest von ca. 1500-2000€/a an umlegbaren Betriebskosten (erhöht die Nebenkosten), langfristig kommen natürlich die nicht umlegbaren Reparaturkosten direkt auf mich dazu.

    Pro Aufzug:
    größere Mietklientel gerade hinsichtlich demografischer Entwicklung
    bessere Verkaufsmöglichkeiten falls nötig

    Wenn ich mir die anderen ähnlichen Neubauten (6-8 WE, E+1+D) von Bauträgern hier anschaue, dann haben ca. 3/4 keine Aufzüge, 1/4 Aufzüge (das sind aber auch die eher hochwertigeren für Eigennutzung mit mehr Wfl und meist nur 5-6 WE im Haus). Diese Whg werden eben aber auch verkauft, also der BT hat hier ein anderes Interesse als ich als Vermieter.

    Wie seht Ihr das? Aufzug in einem solchen Neubau zur Vermietung J/N?

    Danke schon mal im Voraus an Alle....ich befürchte das wird auch nicht die letzte Frage auf dem Weg zum Vermieter sein und ich hoffe die alten Hasen haben hier ein paar Tipps für mich;-))
     
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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Über die 2. Etage würde ich nie einziehen ohne einen Fahrstuhl. Da die Wohnungslage in München angespannt ist würde ich sagen das Du auch dort Mieter finden würdest.

    Es ist alleine Deine Rntscheidung ob Du mit oder ohne Fahrstuhl mietest. Es kommen natürlich sämtliche Reparaturkosten später auf Dich zu. Zum anderen muss zweimal im Jahr gewartet werden
     
  4. Duncan

    Duncan
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    Bis zum 2.OG würde ich ohne besondere Gründe keinen Fahrstuhl planen/einbauen. Dafür aber das EG/Parterre/Subterrain möglichst rollstuhlgerecht gestalten. Ausbau der Wohnungen auch so, dass eine Um-/Nachrüstung auf Behindertengerecht nach DIN und Nutzer einfach möglich ist.
    Hier auch mal ein Blick in die Landesbauordnung z.T.wird das auch dort für Neubauten schon (indirekt) gefordert.

    Auch mal einen Blick auf die Gründung des Gebäudes und deren Abdichtung werfen. In der Regel geht der Fahrstuhl merklich tiefer als das unterste Geschoss, meist mit eigenem Fundament. Hier sind bei schwierigerem Baugrund mit hohem Grund- und/oder Schichtenwasser gerne nicht unerhebliche Probleme zu finden. Dabei können durchaus erhebliche Schäden am Rest des Gebäudes entstehen, da die Abdichtung hier durchbrochen wird. Deren wirksame Herstellung ist nicht trivial. Also es finden sich signifikant mehr einschlägige Firmen die das nicht hinbekommen als umgekehrt und in der Nachbesserung wird das Bild noch schlimmer. Das babylonische Sprachengewirr der heutigen Baustelle verbessert die Situation auch nicht.
     
  5. #4 AJ1900, 28.04.2018
    Zuletzt bearbeitet: 28.04.2018
    AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Also meine Erfahrung ist mit Aufzügen, das das die meisten Leute toll finde, aber die meisten Leute nicht bezahlen wollen, und meistens die im EG oder 1OG.
    Wenn du also ein Gebäude mit nicht mehr als 2 Stockwerken baust, kannst du davon ausgehen das 2/3 der Bewohner im Prinzip keinen Fahrstuhl brauchen werden.
    Es gibt natürlich schon eine Klientel da ist eine Fahrstuhl ein muss, aber dann müssten auch die Wohungen demendsprechend ausgestattet sein, und selbst dann macht das immer nur noch Sinn ab dem 2.OG aufwärts. Und wenn du z.Bsp. für Rollstuhlfahrer planst reicht nicht nur der Fahrstuhl, sondern dann muss du auch noch alle anderen Türen, Böden und Bäder usw. danach ausrichten. Alles in allem eine ziemlich teure angelegenheit.
    Am Ende solltest du dich fragen ob du glaubst das du durch einen Aufzug, den tatsächlichen Nettomietpreis/qm wirklich erhöhen kannst, oder ob du ihn nicht eher wirst senken müssen, weil die Bruttomiete dadurch steigt.
    Durch gute Ausstattung und dadurch höhre Bruttomiete kann man nämlich auch eine Klientel ausschließen und nicht nur gewinnen.
    Ehrlich gesagt, was mir bei der Gebäudehöhe wichtiger wäre, waren gut zu laufende Treppen mit relativ flacher Steigung. Das ist eine Frage der Planung und kostet gar nichts, ist aber eine wirkliche Erleichterung.
     
    sara gefällt das.
  6. causm

    causm Neuer Benutzer

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    Danke euch schon mal.
    In der Tendenz also auch eher in Richtung "nicht machen"....
    Auch der Hinweis mit den baulichen Problemen ist gut. Grundwasser wird vermutlich so hoch stehen, dass auch die TG als WU ausgeführt werden muss.
    Würde ich ohne TG bauen, wäre auch der Aufzug keine Frage, aber so entsteht eben eine Ebene mehr die man mit z.b den Einkäufen regelmässig überwinden muss.

    Aktuell ist das in dem Viertel kein Thema, aber demografisch wird diese "Ecke" die nächsten Jahrzehnte älter und Senioren werden deutlich zunehmen.
    Allerdings ist die U Bahn direkt vor der Tür und die Wohnungsgrößen werden eher auf "Dinks" ausgelegt....kann also gut sein, dass manche Bewohner gar kein Auto haben werden und damit auch die TG nicht nutzen. Dazu kommt, dass ja 6 der 8 Wohnungen im EG(3) und ersten OG(3) sind. Nur 2 sind im 2.OG/DG.
     
  7. #6 ehrenwertes Haus, 28.04.2018
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Vielleicht wäre es bei dir dann taktisch geschickter Platz für einen Außenaufzug vorzuhalten, wenn später mal wirklich Bedarf dafür sein sollte.

    Natürlich wäre das eine nicht gerade kleine Investion, dafür aber als Modernisierung auf die Mieter umlegbar.
    Bei solchen Nachrüstungen kann man auch mit den Mietern reden, ob sie diesen Komfortzuwachs möchten, mit den entsprechenden für sie damit verbundenen Kosten, oder doch lieber etwas mehr Fittnesstrainig gratis haben möchten.

    Als Seniorenvorbereitung könntest du auch das Treppenhaus breit genug planen, so dass ein Treppenlift bei Bedarf installiert werden kann.
    Für nur 2 Etagen zum überwinden ist das derzeit eine wesentlich günstigere Alternative als ein Aufzug, sowohl von den Erstellungskosten als auch in Unterhalt und Wartung und ebenfalls Umlagefähig als Modernisierung.

    Ich habe einige Angebote für Treppenlifte eingeholt und die Installationskosten bei Kauf bis voll funktionsfähig, inkl. individueller Nutzersteuerung liegen bei Festpreis ca. 35.000 Euro für 5 Etagen, die hier zu überwinden sind. Wartungskosten mit Vertrag ca. 100 - 150 €uro jährlich exclusive evt. erforderliche Ersatzteile. Nur den Stromverbrauch muss man erst mal schätzen. Ich denke aber mit max. 150 Euro jählich sollte das machbar sein.
    Treppenlifte können auch gemietet oder geleased werden.

    Also momentan bin ich mehr ein Freund von Treppenliften statt Aufzügen.
    Kein Belüftungsproblem, kein "Tiefbau", keine Dauerbeleuchtung, vergleichweise günstige Anschaffungs- und Unterhaltskosten. Einziger Nachteil, Gruppen brauchen länger bis sie ihr Ziel erreichen.
    Vielleicht ändere ich meine Meinung aber auch wieder, wenn die Praxiserfahrung mich belehrt.
     
  8. #7 ingho301, 29.04.2018
    ingho301

    ingho301 Benutzer

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    Klingt total spannend. Wo landest du bei den Baukosten ohne und mit Aufzug pro qm?
     
  9. #8 Elko HH, 29.04.2018
    Elko HH

    Elko HH Neuer Benutzer

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    Wir wohnen im Erdgeschoss, und ich bin froh Getränkekisten nicht in die Wohnung im 1. Stock tragen zu müssen, ich glaube das ginge aber jedem so. Angeregt durch Lifte in Restaurants habe ich mal gesucht und dies gefunden: https://avanti-liftsysteme.de/de/aufzugfuerZuhause.html

    Es gibt Hersteller, wo die "Technik" oberhalb des Fahrstuhles liegt und so das Grundwasserproblem nicht entstehen würde.

    Kostenmäßig erheblich günstiger, vielleicht lohnt es sich ja diese Möglichkeit zu prüfen.
     
  10. #9 causm, 30.04.2018
    Zuletzt bearbeitet: 30.04.2018
    causm

    causm Neuer Benutzer

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    aktuelle Grobplanung liegt bei knapp 3000€/m² ohne Aufzug und knapp 3100€/m² mit Aufzug, Preise jeweils "all inkl.", also inkl. Planung, Verbau, Anschluß, Entwässerung, Außenanlagen, Abbruch Altbestand, Baukosten an sich inkl. TG etc...ca. 610-620m² anrechenbare Wfl

    Die Idee mit den Treppenliften im MFH finde ich interessant, halte ich aber für keine Alternative zum Aufzug. Es geht ja nicht nur um die die Einzelperson, sondern auch um den Transport von Gütern (Getränke, Einkäufe allg., Wäsche von und aus dem Waschraum); das ist mit einem klassischen Treppenlift nicht sinnvoll machbar und ein Plattformlift ist auch viel zu umständlich und langsam dafür.

    Die Option sich an geeigneter Stelle Platz für einen Außenaufzug "vorzuhalten" scheitert wohl daran, dass man dann später die TG aber quasi nicht anbinden kann und die wiederum ist ja der Hauptgrund, dass man überhaupt über einen Aufzug nachdenkt.

    Bei oberirdischen Stellplätzen und nur EG,OG,DG Wohnen, wäre der Aufzug rel. sicher schon vom Tisch.

    in die Richtung geht auch meine aktuelle Tendenz. Zumindest glaube ich, dass ich (zumindest aktuell und die nächsten 15a) keinen Renditevorteil durch den Aufzug erziele sondern eher die Nebenkosten in die Höhe treibe. Was in 15-20 Jahren allg und mit der Mieterklientel im speziellen ist weiß man leider nicht....evtl. helfen uns dann auch Exoskelette die Treppen hoch :finger006:
     
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  12. causm

    causm Neuer Benutzer

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    dazu...
    noch kurz eine Frage:

    was meinst Du mit "über die 2.Etage"? Das geplante Haus hat TG, EG, OG DG....für mich ist die das DG die "zweite Etage" oder ist bei Dir OG schon die zweite Etage und das DG die 3te?
     
  13. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Dafür würde ich keinen Aufzug bauen.
     
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Neubau MFH / Ausstattungsniveau v.a. Aufzug J/N

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