Neubau vermieten. In welchem Jahr abschreiben? Was über wieviele Jahre abschreiben?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von AtzeNX1, 17.01.2016.

  1. #1 AtzeNX1, 17.01.2016
    AtzeNX1

    AtzeNX1 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich habe vor einen Neubau mit zwei Wohnungen zu vermieten.
    Im Jahr 2015 habe ich schon diverse Rechnungen bezahlt (Notar, Makler, usw...).
    Vermieten werde ich voraussichtlich irgendwann in 2016, ab wann weiß ich leider nicht.

    Kann ich die bereits beglichenen Rechnungen schon in 2015 abschreiben?
    Ist das überhaupt möglich, wenn ich noch nicht vermiete, sondern bisher nur die Absicht habe?
    Wenn ja, macht das überhaupt Sinn? Oder mache ich das alles in 2016?

    Das Haus muss ich über 50 Jahre abschreiben, das ist klar, aber was ist alles "Haus"?
    Über wieviele Jahre schreibe ich z.B. Küche, Laminat, Fliesen, Waschtisch, Badewanne, Caport, Türen, Gerätehaus, WPC-Terrasse oder auch die Heizung ab?
    Gibt es da übersichten wie z.B. Afa-Tabellen?

    Kann jemand ggf. ein gutes Steuerprogramm für meine Belange empfehlen, oder sollte ich zum Steuerberater gehen?
    Ich mache meine Einkommensteuer sonst immer selber, aber bezüglich Vermieten bin ich absoluter Anfänger... Ich muss dann erstmal zusehen, dass ich vernünftige Mieter finde und bezüglich Nebenkostenabrechnung habe ich auch noch null Plan...

    Danke! Viele Grüße!
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Ja, das nennt sich "vorweggenommene Werbungskosten". Die umgekehrte Richtung gibt es auch. Allerdings ...
    ... sind zumindest diese beiden Beispiele nicht direkt abzugsfähig. Sie zählen zu den Anschaffungskosten, d.h. sie werden nach dem Verhältnis Gebäudewert/Grundstückswert aufgeteilt und nur der auf die Bebauung entfallende Teil wird zusammen mit dem Gebäudewert abgeschrieben.


    Unbedingt. Die 50 Jahre laufen, egal ob du die Abschreibung in der Steuererklärung nun geltend machst oder nicht.


    Separat abgeschrieben werden nur "bewegliche Wirtschaftsgüter". Der Rest gehört zum Haus und wird mit dem Kaufpreis abgeschrieben. Aus deiner Liste ist der einzige Kandidat dafür die Küche, falls es sich um eine EBK o.ä. Konstruktion handelt, d.h. keine besonderen Maßanfertigungen. Weitere Voraussetzung: Diese Dinge müssen auch tatsächlich separat verkauft worden sein. Hast du also nur "1 Haus mit alles" im Kaufvertrag stehen, wird alles als Einheit behandelt.


    Ja. Damit kannst du dich dann quälen, wenn es wirklich mal soweit ist.


    Ich mag die SteuerSparErklärung, aber das ist eine rein subjektive Meinung.


    Das ist gerade für das Anschaffungsjahr eine gute Idee, besonders bei den Fragen, die du hier stellst. Es wäre eine noch bessere Idee gewesen, das vor dem Kauf zu tun (ein Grund s.o.: vorteilhafte Gestaltung des Kaufvertrags), aber das ist nunmal nicht mehr zu ändern. Wenn der Steuerberater dann die Abschreibung für's erste Jahr geklärt hat und die Operation in geordneten Bahnen verläuft, kann man in den Folgejahren wieder selbst zur Tat schreiten.


    Es könnte helfen, sich hier im Forum mal ein paar tausend Themen durchzulesen. ;) Außerdem ist das ein bisschen wie bei der Steuer: Es gibt Dinge, die nachträglich nicht mehr zu korrigieren sind, also lieber vorher schlau machen.

    Auch für diese beiden Aufgaben gibt es übrigens Profis, auch wenn die aus der ersten Kategorie einen notorisch schlechten Ruf haben und die Ausnahmen nicht ganz einfach zu finden sind. So oder so kann man hier aber massig Geld sparen, wenn man lieber jetzt ein paar Kröten auf den Tisch legt statt jahrelang an den Folgen eigener Fehler zu knabbern. Auch in dieser Kategorie kann das Forum durchaus interessante Erkenntnisse liefern.
     
  4. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Wichtige Unterscheidung bezüglich der Nebenkosten im Zweifamilienhaus!

    Bewohnst du eine Wohnung selbst?
    Da gibt es Erleichterungen bezüglich der Vertragsgestaltung und Abrechnung der Nebenkosten.

    Ansonsten musst du nach der Heizkostenverordnung die Heiz- u. Warmwasserkosten abrechnen.
    D.h. es müssen entsprechende Wärmezähler für die beiden Wohnungen vorhanden sein, bzw. an den Heizkörpern Heizkostenverteiler.

    Gibt es Kalt u. Warmwasserzähler in den Wohnungen?
     
  5. #4 AtzeNX1, 09.02.2016
    AtzeNX1

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    Erstmal danke für eure Antworten!

    Sara, noch zu deinen Fragen:
    Beide Wohnungen werden vermietet.
    Ursprünglich war das nicht so geplant, aber da ich jetzt wieder Single bin, brauche ich die Bude nicht mehr...
    Bezüglich der Installationen... Das ist alles noch Zukunft, ich muss zusehen, dass alles so installiert wird, dass ich es später gut abechnen kann.
     
  6. #5 Buddha20, 27.02.2016
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    Wichtig bei dir ist auch die Abschreibung der Hofbesfestigung, Gartenanlage (Bepflanzung nicht Einfriedung), Zufahrtpflasterung. Die WG sind eigenständig und können über i.d.R zehn Jahre abgeschrieben werden. Schau dir unbedingt diese Seite hier an:

    http://www.steuernetz.de/aav_steuernetz/lexikon/K-16222.xhtml?currentModule=home

    und diese:

    http://www.steuernetz.de/aav_steuernetz/lexikon/K-12207.xhtml?currentModule=home

    und ganz wichtig diese hier:

    https://www.steuern.de/steuererklaerung-gestaltungshinweise-anlage-v.html
     
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