Neubau wird nicht fertig gestellt

Diskutiere Neubau wird nicht fertig gestellt im Mietminderung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hi Ich hätte eine Frage. Wir wohnen seit juni 2021 in einem Neubau in Miete. Es ist ein hanggrundstück (sehr steiler hang)... Die Außenanlage...

Gast27304

Hi
Ich hätte eine Frage. Wir wohnen seit juni 2021 in einem Neubau in Miete. Es ist ein hanggrundstück (sehr steiler hang)... Die Außenanlage ist überhaupt nicht fertig, schon der weg von der Terrasse Tür zur Straße ist ein Abenteuer, wir haben keine Terrasse keinen stellplatz, bis vor ein paar Monaten sogar keine Treppe, die zur Haustür führte. Jetzt haben wir eine gemein gefährliche steile Treppe ohne Geländer, welche zb von keinem Postboten genutzt wird, da es laut Post zu gefährlich ist. Rollläden haben wir keine und bis Februar 22 auch keine Heizung im oberen Stockwerk. Wir haben immer wieder versucht mit der vermieterin zu reden, haben jetzt über ein Jahr trotzdem brav die volle miete bezahlt mit hoffnung das doch was gemacht wird... Vergebens.... Wegziehen wollen wir jedoch wegen arbeit und den Kindern auch nicht... Wir finden auch in der Umgebung nichts... Was können wir tun? Mietminderung ist mir klar, aber wie sieht es aus wenn wir die Außenanlage selbst machen? Dürfen wir das? Wie ist es mit den Kosten?
Noch zur info die ersten 4 Wochen hatten wir kein warmwasser, die ersten 8 Monate kein Telefon und Internet Anschluß und bis heute keinen Fernsehanschluss🙈🙈
Mfg
 
Kunibert

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Fernsehen über Internet geht problemlos. Stick für 15 Euro und fertig.

Aber im Ernst: was sagt denn der Vermieter? Sieht man ab und zu noch Handwerker? Oder ist der Bauträger pleite? Wegen Corona Krieg etc. kann es zu Verzögerungen kommen. Handwerker sind ein rares Gut. Bisschen Geduld muss man schon haben. Schuld hat der Vermieter. Der war zu voreilig.
 

Gast27304

Wir waren wirklich geduldig und haben abgewartet... Vermieter sagt er hätte kein Geld zum fertig stellen 🤷‍♀️... Wir hören und sehen auch seit Monaten nichts von ihr, sie geht uns leider gezielt aus dem Weg... Und das mit dem stick gestaltet sich schwierig, wir leben sehr ländlich und haben nur e Verbindung, 4g davon kann man hier träumen 😂😂... Das mit dem tv is für uns nicht dramatisch da wir kein Fernseh schauen, 8 Monate ohne internet war da schon schwieriger, ich arbeite selbstständig als Grafikerin und binin dieser zeit mit meiner 2 jährigen Tochter täglich zu einer freundin zum arbeiten.... War so auch nicht geplant, wollte ja gezielt zuhause arbeiten... Aber egal das is ja gott sei dank endlich erledigt
 
Kunibert

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was bedeutet „kein Geld“? Wenn der vor der Insolvenz steht muss der eventuell verkaufen. Vor dem Hintergrund macht es keinen Sinn irgendwas selbst an den Außenanlagen zu machen.

Das wird ja nicht besser werden….
 
immobiliensammler

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Was können wir tun?

Zu einem guten Anwalt für Mietrecht gehen!


Theoretisch ja, im Wege der Ersatzvornahme, nach entsprechender Fristsetzung.

Wie ist es mit den Kosten?

Tragt erstmal natürlich ihr, im Endeffekt aber der Vermieter.

Aber: Aus der Ferne schwer zu beurteilen, welche Außenanlagen, Zuwegungen etc. der Vermieter schuldet (was steht in der Baugenehmigung). Weiter lauern bei entsprechenden nachweisbaren Mahnungen und Fristsetzungen genügend Fallstricke. Das gehört zwingend in die Hände eines Anwaltes der dann auch alle Unterlagen vorliegen hat und sich ggfs. vor Ort selbst ein Bild macht.
 

Gast27304

Vielen Dank für eure Antworten, hab mir schon gedacht das wir um den Anwalt nicht rum kommen....wollen halt ungern Ärger aber auf Dauer geht es so halt leider nicht.... Den kauf haben wir auch angeboten, darauf ist sie nicht eingegangen 🤷‍♀️.... Naja dann wohl mal einen guten Anwalt suchen... Danke euch und noch einen schönen Sonntag lg
 
Andres

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Moderator
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Ich sehe das (zumindest für den Moment) etwas skeptischer. Das Thema besteht im Prinzip aus drei Fragen. Erste Frage: Liegt überhaupt ein Mangel vor? Nun werden ja zahlreiche Umstände geschildert und ich versuche, jeweils kurz meine Sicht der Dinge zu schildern:

Die Außenanlage ist überhaupt nicht fertig, schon der weg von der Terrasse Tür zur Straße ist ein Abenteuer
Bei der Frage nach Mängeln geht es um die Abweichung vom tatsächlichen Zustand zum vertraglich geschuldeten Zustand. Der vertraglich geschuldete Zustand könnte z.B. ganz einfach im Mietvertrag geschildert sein, aber bei der Frage nach diesem Weg wäre es wohl unwahrscheinlich, dass eine exakte Ausführung im Vertrag beschrieben ist. Also kommt es auf die "Verkehrssitte" (§ 242 BGB) an: So "ganz allgemein", welchen Zustand kann man unter diesen Umständen wohl ungefähr erwarten? Dass Außenanlagen frühestens im Jahr nach Baufertigstellung (vollständig) fertig sind, halte ich für ziemlich normal. Damit muss man einfach rechnen, wenn man eine im Bau befindliche Wohnung anmietet - oder man muss es ausdrücklich vereinbaren, wenn man mehr erwartet. Noch dazu ist das ja (wenn ich die Sache richtig verstehe) noch nicht einmal der Hauptweg zur Wohnung, was die Erwartungen bei mir weiter dämpft.

wir haben keine Terrasse keinen stellplatz
Beides ist nach meinem Verständnis definitiv nicht mehr über die Verkehrssitte zu begründen. Wenn Terrasse und Stellplatz im Vertrag genannt sind, handelt es sich um einen Mangel. Sonst nicht.

bis vor ein paar Monaten sogar keine Treppe, die zur Haustür führte.
Kurzer Einwurf: Vergangene Mängel sind "durch". Wenn die Miete in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos gezahlt wurde und der Mangel inzwischen beseitigt wurde, ist das Thema durch. Guter Wille wird höchstens auf der menschlichen Ebene verrechnet, nicht auf der rechtlichen.

Jetzt haben wir eine gemein gefährliche steile Treppe ohne Geländer, welche zb von keinem Postboten genutzt wird, da es laut Post zu gefährlich ist.
Das erscheint mir ein Mangel zu sein, aber darauf komme ich gleich noch einmal zurück.

Rollläden haben wir keine
Auch hier sehe ich keinen grundsätzlichen Anspruch. Waren Rollläden vertraglich zugesichert?

bis Februar 22 auch keine Heizung im oberen Stockwerk.
Auf den ersten Blick ein offensichtlicher Mangel (sicher ist es allgemeine Verkehrssitte, dass Wohnraum beheizbar ist), aber ein Mangel liegt erst vor, wenn es kalt wird. Im Hochsommer ist Heizungsausfall normalerweise nur dann ein Mangel, wenn es kein Warmwasser mehr gibt ...

So, es gibt also ein paar Umstände, die ein Mangel sein könnten. Damit geht es weiter zur nächsten Frage: Liegt ein Grund vor, weshalb der Mieter keine Recht aus dem Mangel geltend machen darf? Es gibt dafür mehrere mögliche Wege, aber hier geht es hauptsächlich darum, ob der Mangel dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt war oder hätte bekannt sein müssen und ob er die mangelhafte Sache bei Übergabe vorbehaltlos angenommen hat, § 536b BGB.

Ich möchte das nun nicht noch einmal Punkt für Punkt durchkauen, aber du merkst ja vermutlich selbst, dass die Mehrzahl der möglichen Mängel bei Übergabe offen ersichtlich waren. Wenn nun nicht explizit z.B. im Übergabeprotokoll festgehalten wurde, was noch gemacht werden muss, gibt es kein Recht auf Minderung und auch keine weiteren Rechte wie z.B. die Selbstvornahme. Der Vorbehalt könnte auch in beliebiger anderer Form angenommen werden, aber stillschweigend davon auszugehen, dass der Vermieter schon fertigbauen wird, funktioniert nicht.

Die Sache mit der Post ist da ein bisschen speziell: Die Ausführung des Zugangs zur Haustüre (und dem dort vermutlich befindlichen Briefkasten) mag bekannt gewesen sein, was Rechte ausschließt. Gleichzeitig ist die Möglichkeit zum Empfang von Briefpost definitiv Verkehrssitte bei der Vermietung von Wohnraum, aber diesem Problem könnte der Vermieter z.B. dadurch abhelfen, dass er einen Briefkasten an einem anderen, sicher zugänglichen Ort des Grundstücks aufstellt. Für die Möglichkeit, die Post auch in Unterwäsche ohne neugierige Blick der Nachbarn aus dem Briefkasten fischen zu können, gilt dann aber wieder: Wurden die Rechte aus diesem Mangel bei Übergabe vorbehalten?

Wenn man es bis hierhin geschafft hat und ...
wie sieht es aus wenn wir die Außenanlage selbst machen?
... man zur Selbstvornahme greifen will, kommt die dritte Frage auf: Befindet sich der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels im Verzug, § 536a Abs. 2 BGB? Bei bestimmten Mängeln ist das nicht erforderlich (Nr. 2 dieser Vorschrift), aber da es hier weder um die Erhaltung noch die Wiederherstellung des Bestands der Mietsache geht, fällt das in diesem Fall aus.

Für den Verzug des Vermieters ist grundsätzlich eine angemessene Fristsetzung erforderlich. In bestimmten Fällen mag das entbehrlich sein, aber die Fristsetzung wird normalerweise der erste Schritt sein. Die Fristsetzung muss angemessen sein - in 2 Wochen kann ich kaum die Außenanlage fertigstellen. Gleichzeitig sind Umstände wie die Nichtverfügbarkeit von Handwerkern oder Material auf mehrere Monate hinaus ganz einfach in der Risikosphäre des Vermieters angesiedelt.

Wie ist es mit den Kosten?
Aufrechnung mit der Miete wäre zulässig. Wenn ihr wirklich fest entschlossen seid, dort wohnen zu bleiben, und die finanziellen Möglichkeiten habt, die Kosten vorzustrecken, könnte man die Kosten auf diesem Weg über die nächsten Jahre abstottern. Und es besteht ein weiteres Risiko: Bei einigen Fragen ist ja unklar, wie weit euer Anspruch auf Mängelbeseitigung reicht. Wenn ihr hier unzulässig die Miete einbehaltet, kann auf diesem Weg ein Kündigungsrecht für den Vermieter entstehen. Das wäre ja ein ziemlicher Super-GAU: Zuerst benutzt euch die Vermieterin zur Zwischenfinanzierung und danach setzt sie euch vor die Türe und sucht sich neue, weniger vorbelastete Mieter.

Was können wir tun?
Zu einem guten Anwalt für Mietrecht gehen!
Man könnte erste Schritte vielleicht auch selbst probieren, aber letztendlich sehe ich es auch so: Ohne den Rat eines Profis wird das nichts. Ich würde mir zunächst eine Einschätzung zu den o.g. Problemstellungen einholen. Sollte der Anwalt zu dem Schluss kommen, den ich schon nahegelegt habe, nämlich dass sich Rechte mit einer vorbehaltslosen Annahme der Mietsache ohne nähere Vereinbarungen ganz einfach erledigt haben können, braucht man sich über weitere Schritte nicht mehr den Kopf zu zerbrechen.

Insgesamt habe ich die Befürchtung, dass die Zeit in die Suche nach einer neuen Wohnung deutlich besser investiert wäre.
 

Gast27304

Mängel waren nicht bekannt, Terrasse Außenanlage Rollläden und auch carport stehen sogar im Mietvertrag.... Da einfach gar nichts in den 14 Monaten passiert ist, sehe ich das schon als bewusstes nicht fertig stellen... Heizung wurde erst im Februar eingebaut (nach unserem drängen) naja Heizung... Ein pelletofen im oberen gang.... Wir haben natürlich die Augen auf bezgl anderer Mietobjekte, jedoch ist das hier wirklich nicht einfach 300 einwohner Gemeinde 😂🤷‍♀️... Tatsächlich gehen wir gerade alle Möglichkeiten durch und tendieren momentan sogar zum Neubau... Wollen uns jedoch bis zur Fertigstellung nicht wie eine Weihnachtsgans ausnehmen lassen.... Wie gesagt der Anwalt wird uns mehr Einblick geben können.... Die Vermieterin hat mehrere Objekte, bei welchen die gleichen Probleme bestehen.... Wir sind anscheinend noch die geduldigsten von allen, jedoch auch nicht für immer.... Gerade der unsichete hauseingang (aufstieg am besten mit sicherungsseil😂) muss gelöst werden, meine kinder können diesen nicht alleine gehn🤷‍♀️.... Und die Rollläden wenigstens in den Schlafräumen sollten nach 15 Monaten gemacht werden.... Und wie oben schon gesagt steht es auch im Mietvertrag explizit drin... Das haus wurde vor 5 Jahren gebaut, habe zb nicht dami gerechnet das noch kein warmwasseranschluss gelegt war....und für mich ist das ein mangel wenn man such nicht an die vertraglichen Vereinbarungen hält, wir halten uns ja auch an unsere... 🤷‍♀️
 
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ehrenwertes Haus

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Dreh- und Angelpunkt ist was im Mietvertrag zugesichert wurde und bei Vertragsschluß an Mängeln bekannt war.

Ihr habt das Haus und Grundstück doch vorher besichtigt, oder nicht?
Da muss euch aufgefallen sein, dass das ein Haus im Bau ist, von fertig weit entfernt.

Terrasse Außenanlage Rollläden und auch carport stehen sogar im Mietvertrag.
Wurde im Mietvertrag zugesichert, dass diese Dinge bei Wohnungsübergabe auch vorhanden sind, der Neubau bis zu Datum X wirklich fertiggestellt?
Das ihr davon ausgegangen seid, glaub ich gerne.

Ich veersteh schon, dass ihr euch auf ein schönes Haus mit Grundstück gefreut habt, trotzdem kommt ihr mir auch etwas blauäugig vor. Selbst ohne Finanzprobleme beim Bauherrn sind Baufertigstellungstermine nur selten wirklich einzuhalten. Das geht spätestens seit Corona laufend durch die Medien.

Das ist zwar nicht eure Schuld, ändern kann daran der Bauherr (VM) aber auch nix.

Evtl. habt ihr ein Recht auf Mietminderung, das kommt auf die genauen Vereinbarungen im Vertrag an. Das solltet ihr mit einem Fachanwalt für Miet- und Eigentumsrecht klären. D.h. nicht, dass dieser Anwalt auch nach außen aktiv werden muss, ihr aber weitgehende Sicherheit habt, wo ihr rechtlich genau steht.

Ob eine Ersatzvornahme (ihr baut Fertig und verrechnet mit der Miete) sinnvoll ist, kann kein Aussenstehender beurteilen, wäre aber eine Verhandlungsoption mit dem VM, wenn ihr dort bleiben wollt. Kann aber neue Baustellen öffnen, falls das Haus unter den Hammer kommt oder anderweitig verkauft wird.

Umzug ist eine Option. Aus meiner Sicht die sinnvollste, wenn ihr nicht wieder in einen weitgehenden Rohbau zieht.
ich arbeite selbstständig als Grafikerin und binin dieser zeit mit meiner 2 jährigen Tochter täglich zu einer freundin zum arbeiten.... War so auch nicht geplant, wollte ja gezielt zuhause arbeiten...
Damit bist zumindest du regional nicht wirklich gebunden. Die besten Voraussetzungen sich in einem größeren Umkreis nach Alternativen umzusehen. Ortsgebunden ist in dem Fall mehr eine Gefühlssache, keine echte Notwendigkeit. Schon mal angedacht, ob für deinen Mann WE-Pendler in Frage käme? Das würde den möglichen Umkreis für eine Alternativwohnung nochmal vergrößern und muss finanziell nicht schlechter sein. Sollte das grundsätzlich in Frage kommen, einen Steuerberater eures Vertrauens dazu löschern, das kann steuerlich interessant sein.
 

Gast27304

Ich finde das es langsam ecjt frech wird... Hätte ich bloß diese Frage hier nicht rein gestellt.... Menschen sind einfach🤷‍♀️...
 

ehrenwertes Haus

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Ich finde das es langsam ecjt frech wird...
Frech wurde hier niemand.
Wenn du wirklich Hilfe möchtest, das geht nur mit ehrlichen Antworten anhand deiner Angaben, nicht mit Wunschantworten.

Für uns ist es nicht neu oder ungewöhnlich, dass die Ansichten von Mieter was wirklich vereinbart wurde, was sie , teilweise unbeabisichtig als ok angenommen haben, und der rechtlichen Auslegen von Verträgen und Handeln Welten liegen können.
 

Gast27304

Energie wo anders rein stecken... Wunschantwort, naja damit hat das nix zu tun.... Aber wie gesagt bin Grafikerin und weiß es eigentlich besser... Diskussionsforen sind einfach zu voll von Menschen und ihrer art, die sehr oft Grenzen uberschreitet... Ich habe eine Frage bezüglich eigenleistung gestellt und nicht eine Lebensberatung gefordert.... Könnte ich das thema löschen, aber geht leider nicht... Also sparen wir unsere Energie... Thema beendet
 
Kunibert

Kunibert

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Wenn die Vermieterin mit mehreren solcher Objekte jongliert, dann ist die Dame nicht seriös. Und vermutlich sind alle Kreditlinien bis Oberkante Unterlippe ausgeschöpft. Nicht nur besicherte. Wenn die noch bei den Handwerkern in der Kreide steht dann wird das nie was werden mit der Fertigstellung.
 

set

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Also sparen wir unsere Energie... Thema beendet

Immer wieder das gleiche…
Jemand meldet sich hier an und stellt eine Frage oder schildert sein Problem. Wenn die Antworten dann nicht den eigenen Vorstellungen entsprechen dann sucht man den Fehler nicht bei sich selbst sondern bei den jenigen die versuchen die Frage zu beantworten oder Hilfestellung für die Problemlösung zu geben.

@Gast27304

du triffst hier hauptsächlich Vermieter die hier aktiv sind. Für fast alle ist die Vermietung eine rein geschäftliche Sache und dementsprechend geht man auch an das Thema ran (was ja auch richtig ist) Genau so solltest auch du das Thema angehen und deine Emotion dazu außen vor lassen. Keiner hier kennt die genauen Umstände eures Falles und deine Angaben sind auch nicht gerade üppig so das wie so soft bleibt nur der schon mehrfach angesprochene Fachanwalt als einzig hilfreiche Antwort dazu bleibt.
 

Ferdl

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Diskussionsforen sind einfach zu voll von Menschen und ihrer art, die sehr oft Grenzen uberschreitet
Dieser Thread war durchgängig Sachlich und Zielorientiert auch die Schwätzer haben sich enthalten. Ich kann keine Grenzüberschreitung sehen, außer dass du keine Wunschantwort bekommen hast.
Viel Glück auf deinem weiteren Weg und lass uns daran Teilhaben wie es weitergeht, so ein Forum besteht ja aus (Informationen) geben und nehmen. Ich fänd es spannend, wie der Anwalt und ggf ein Amtsrichter, die Lage einschätzt.
 
Fremdling

Fremdling

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Wenn man es bis hierhin geschafft hat und ...
... man zur Selbstvornahme greifen will, kommt die dritte Frage auf: Befindet sich der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels im Verzug, § 536a Abs. 2 BGB? Bei bestimmten Mängeln ist das nicht erforderlich (Nr. 2 dieser Vorschrift), aber da es hier weder um die Erhaltung noch die Wiederherstellung des Bestands der Mietsache geht, fällt das in diesem Fall aus.

Für den Verzug des Vermieters ist grundsätzlich eine angemessene Fristsetzung erforderlich. In bestimmten Fällen mag das entbehrlich sein, aber die Fristsetzung wird normalerweise der erste Schritt sein. Die Fristsetzung muss angemessen sein - in 2 Wochen kann ich kaum die Außenanlage fertigstellen. Gleichzeitig sind Umstände wie die Nichtverfügbarkeit von Handwerkern oder Material auf mehrere Monate hinaus ganz einfach in der Risikosphäre des Vermieters angesiedelt.
Hier die längst gegebene Antwort auf die Frage zur Eigenleistung.
Ich habe eine Frage bezüglich eigenleistung gestellt und nicht eine Lebensberatung gefordert...
 

Kunigunde

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Wenn ich Anwalt wäre, so würde ich nur gegen Vorkasse arbeiten. Man weiß ja nie.....
 
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