Neubaupreise für qm Wohnfläche

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von JorgStB, 14.04.2016.

  1. #1 JorgStB, 14.04.2016
    JorgStB

    JorgStB Neuer Benutzer

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    Hallo Community,
    wir haben nun das an unsere Immobilie angrenzende Grundstück erworben (siehe Rubrik Baufinanzierung) und planen nun die Nutzung. Das Haus aus dem Jahr 1910 muss weichen. Gewünscht ist ein Neubau mittleren Standards mit 2-3 Einheiten (mehr aufgrund Grundstücksgröße nicht möglich). Die Wohnfläche sollte etwa 230-250qm betragen.

    Habe mich anhand von Google über Baukosten informiert. Baupreise (schlüsselfertig) sind bei Mehrfamilienhäußern bis etwa 1.200 EUR je qm angegeben. Meine Frage lautet nun, ist dies überhaupt realistisch. Ich hätte (ohne vom Fach zu sein) Kosten von 1.500 EUR je qm angesetzt, nur sieht dann die Rendite wieder nicht so gut aus. Bei 1.200 EUR wären wir bei einem Faktor von 20,xx was uns für die Investition für ausreichend erscheint. Wichtig für die Kostenschätzung unsere Gemeinde liegt grob zw. Stuttgart und Karlsruhe. Normale Handwerkerpreise etwa 42€/h

    Noch eine Frage zum Keller von 1910. Der ist von unserem befreundeten Handwerker (Zimmermann) als sehr solide eingeschätzt worden. Würdet Ihr dennoch einen neuen Keller einbauen oder einfach auf dem Alten aufsetzen?

    Mir ist klar, dass ich keine genauen Angaben bekommen kann. Allerdings ist mir aufgefallen, dass sich hier im Forum viele Handwerker rege am Austausch beteiligen. Auf deren Meinung gebe ich mindestens so viel wie auf eine Zusammenfassung bei Immoscout.
     
  2. AdMan

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  3. dots

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    Ich habe mal gelesen, dass ein Keller wirtschaftlich unsinnig ist.
    Die Heizung kann man auch in einem Hauswirtschaftsraum oder dem Dachboden unterbringen.
    Ein (zusätzlicher) Raum verteuert den Bau nicht so stark wie ein (zusätzlicher) Keller.

    Willst du die gesammte Haustechnik in den alten Keller integrieren?
    Wasser-, Gas-, Strom-Leitungen, Abwasserstränge, Telekommunikationsleitungen, Kanalanschluss ...
     
  4. #3 Goldhamster, 14.04.2016
    Goldhamster

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    Hey,

    1200,-- euro sind so oder so zu wenig.
    Ist das brutto oder netto?
    Ist das einschl. Planung und Genehmigung oder nur einfach "Baukosten"?
    Ist das Rohbau oder einschl. Ausbau?
    Ist das einschl. Haustechnik?
    Was ist mit der Gründungsgestalltung?

    Man spricht in diesem Zusammenhang von Kostengruppen.

    GOLDHAMSTER
     
  5. #4 JorgStB, 14.04.2016
    JorgStB

    JorgStB Neuer Benutzer

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    Das Grundstück ist nicht sehr groß, die Kellerräume aber bereits vorhanden, weswegen wir diese gerne für die Haustechnik nutzen würden. Hier wäre auch leicht ein Gemeinschaftswaschraum und 2 bis 3 kleine Abstellräume einziehbar.

    Insgesamt bin ich bei Dir, dass heutzutage ein Keller nicht mehr zwingen notwendig ist. In unserem speziellen Fall ist aber bereits einer vorhanden. Ob es einen Sinn ergibt diesen zuzuschütten?


    Das war zunächst einmal eine Zusammenstellung von Immobilienscout zu Mehrfamilienhäußern. Unseres würde ein sehr sehr kleines Mehrfamilienhaus ergeben, weswegen ich bereits den oberen Rand der Spanne genommen habe (wenn ich mich recht erinnere war dieser sogar nur 1150). Wenn wir von Mehrfamilienhäußern sprechen, gehe ich eigetl. immer von Bruttokosten aus (zumindest bei so einer Aufstellung). Aber wie gesagt, mir kam das auch nicht ganz realistisch vor. Zu Ihrem Schutz handelte es sich ausschließlich um Baukosten, aber schlüsselfertig.

    Grüngestaltung würde bei uns sogar wegfallen (ist bestimmt auch nicht enthalten), da Grundstück zu mindestens 75% zugepflastert wird und direkten Zugang zu einem städtisch gepflegten See hat.
     
  6. #5 Goldhamster, 14.04.2016
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    schau dir doch mal die Kostengruppen nach DIN 276? an.

    Bei Baukosten werden gerne Äpfel mit Johannisbeeren verwechselt. Der eine meint dies, der andere das.
    Wir können nicht wissen, welche Kostengruppen in deiner Schätzung enthalten sind.

    Auch Architekten, die gerne damit prahlen für xxxx Eurononentaler pro Quadrat tolle Häuser bauen zu können, haben oft einige Leistungen weggelassen. Z. B. die Planungsleistungen, Grundstücksgestalltung, Erschließung....
    Ist ja auch bei jedem Bau anders. Nur die Kosten sind dann nicht vergleichbar.

    GOLDI
     
  7. #6 Anhalter, 14.04.2016
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    Nur um mal zwei (nicht vergleichbare) Zahlen in den Raum zu werfen: Mein Architekt hier (PLZ 07749) geht von ca 1600-1800 pro qm aus, wohlgemerkt für den Neubau eines EFH, der meiner Schwester (PLZ 74321) ist bei "ab 2000", bei einem Umbau eines EFH in ein ZFH.
     
  8. #7 JorgStB, 14.04.2016
    JorgStB

    JorgStB Neuer Benutzer

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    @ Anhalter: Danke für die Zahlen

    @ Hamster
    Danke auch Dir. Ich wollte aber auch gar keine Angabe, lediglich eine Einschätzung, ob die genannte Summe realistisch sein kann. Den genauen Preis kann man eh erst nach Bauabnahme ausrechnen. Den DIN276 schau ich mir mal an. Kenne ich nicht.
     
  9. Andres

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    Für den 7er- und 8er-PLZ-Bereich halte ich diese Größenordnung eher für realistisch. Das ist aber immer auch eine Frage des Ausstattungs- und Ausführungsniveaus. Man muss das mit dem Architekten besprechen, und zwar möglichst in einer Atmosphäre, in der der Architekt keine Angst haben muss, dass ihm der Auftrag verloren geht, wenn er ehrliche Aussagen macht.

    Abseits jeglicher Wirtschaftlichkeit finde ich einen Keller mit Lagerfläche und Wäscheraum, außerdem falls erforderlich dem Aufstellraum für die Heizung, für das entspannte Zusammenleben mit mehreren Parteien in einem Haus sehr sinnvoll. Langfristig spart das auch dem Vermieter Stress. Klar, wenn man Fläche ohne Ende hat, kann man dafür auch einen Anbau/Schuppen/wasauchimmer haben, aber wer hat das schon ...
     
  10. Pitty

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    Also wir haben 270 m2 mit 3 Wohneinheiten. Ich würde definitiv, wenn ich neu baue mind. 5-6 Wohneinheiten draus machen. Kommt zwar etwas teurer wegen mehr Bad, Zähler, ect, aber die Rendite ist wesentlich höher. Du wirst mehr Mieterwechsel wegen kleiner Wohnung haben, aber Du wirst eher Mieter finden, die sich das leisten können.
     
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