Neue ETW kaufen oder lieber sondertilgen?

Diskutiere Neue ETW kaufen oder lieber sondertilgen? im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hi alle zusammen ich wollte mal eure Meinungen hören. Ich (38 Jahre) habe bereits zwei ETWs seit einem Jahr 1. ETW 75qm Kreditsumme 130.000€...

  1. #1 Newbie1980, 31.01.2019
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    Hi alle zusammen ich wollte mal eure Meinungen hören.

    Ich (38 Jahre) habe bereits zwei ETWs seit einem Jahr
    1. ETW 75qm
    Kreditsumme 130.000€
    Rate 510€
    Zins 1,88%
    Kaltmiete 630€

    2. ETW 59qm
    Kreditsumme 110.000€
    Rate 500€
    Zins 1,88%
    Kaltmiete: 444€

    Ich weiß die Mieten sind nicht berauschend aber dafür 100% sicher. Und mir ist klar das ich monatlich drauf lege.
    Jetzt haben meine Lebensgefärtin wieder etwas Geld ca. 70T€ und überlegen ob wir noch 1-2 ETWs kaufen und vermieten (dann aber mit Cashflow 0 monatlich) oder lieber die anderen ETWs sondertilgen?

    Der Zinssatz ist ja nicht so hoch und der Steuervorteil fällt ja auch geringer aus. aber was meint ihr?
     
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  3. Andres

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    Zunächst ein paar allgemeine Anmerkungen:

    Das kommt darauf an, wie viel Eigenkapital zusätzlich zum Darlehen eingebracht wurde, oder einfacher ausgedrückt: Wie teuer waren die denn? Bei Vollfinanzierung wäre Nr. 1 noch irgendwie im erträglichen Rahmen, zumindest im Moment.


    Es ist wichtig, sich da keine Illusionen zu machen: So etwas wie 100-prozentige Sicherheit gibt es nicht, noch nicht einmal auf so einem beschränkten Aspekt wie den Mieteinnahmen. Selbst wenn man einen Mieter hätte, der tatsächlich jederzeit und unter allen Umständen die Miete zahlt - der könnte morgen vom Bus überfahrend werden. Oder man sucht sich ein weniger dramatisches Beispiel ... :15:

    Damit sich die ganze Sache lohnt, muss man ziemlich viele Jahre lang Mieteinnahmen erzielen. Wenn sich in diesem Zeitraum wirklich gar keine Risiken realisieren, hat man einfach nur Glück gehabt. Das hat aber nichts damit zu tun, dass diese Risiken nicht jederzeit bestanden haben.


    Erste Frage: Bekommt ihr denn ETW zu einem besseren Kaufpreis als die bisherigen beiden? Sonst würde ich diesen Plan gleich verwerfen.

    Zweite Frage: Liegen diese ETW in den gleichen WEGen wie die bisherigen? Nach meiner Erfahrung (und das ist einer der Gründe, weshalb ich das so nicht mehr mache) wird es nämlich mit steigender Anzahl der Wohnungen zunehmend aufwändiger, die Gemeinschaften im Blick zu behalten. Man hat jährlich mindestens 4 Versammlungen, 4 Wirtschaftspläne, 4 Abrechnungen, 4 Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen, ... . Es gibt null Synergieeffekte, weil überall alles ein kleines bischen anders tickt, und je mehr Gemeinschaften man angehört, desto größer ist das Risiko, irgendwelche Deppen von Miteigentümern, Verwaltern usw. zu haben, die eine vernünftige Verwaltung blockieren und gegen die man dann prozessieren darf.

    Wenn man einen so großen Teil seines Vermögens in Immobilien investieren will, würde ich eher zum kompletten MFH raten. Da bist du der Chef.
     
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  4. #3 Newbie1980, 01.02.2019
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    @Andres
    Danke erstmal für deine Antwort. EK waren zu den Nebenkosten einmal 10K und einmal 20K. Ich habe die ETWs auch gekauft weil sie stark unter Wert angeboten wurden.
    Die gleiche kleine in schlechterer Austtattung wird hier gerade für 185T€ angeboten. Halte ich für zu hoch aber für 150T€ kann ich Sie hier in 1 Tag verkaufen.
    Die größere in etwas das selbe, sollte zu 180t€ schnell verkaufbar sein.

    Zu dem 100% Sicher:
    Wohnung 2 ist in der Familie vermietet sollte sich da was ändern wäre auf dem freien Markt minds. 600€ kalt drin. Gleiche Wohnung aber schlechtere Ausstatung wurde letzten Monat zu 700€ kalt vermietet. Zuviel wie ich finde aber man findet auch zu dem Preis Mieter. Frankfurt halt.
    Wohnung 1 ist eine "ältere" Dame die dort schon seit 20 Jahren wohnt und ich persönlich schon Jahre kenne und eine unkomplizierte solvente Mieterin ist.
    Sollte die Überfahren werden sind bei der Wohnung mit etwas Renovierung 750€ Kalt locker drin.

    Zu der Lage der Wohnung.
    Klar wären mir Wohnungen in unserer WEG lieb aber so ein Schnäppchen werde ich wohl nicht mehr machen können. Die andere Wohnung liegt nicht in der gleichen WEG. Aber von der Größe ähnlich. Zum Preis würde ich versuchen nicht mehr zu bezahlen als für Wohnung 2 aber ob das klappt ist fraglich.
     
  5. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Da schrillen (sicherlich nicht nur bei mir) die Alarmglocken! Vermietung an Bekannte/Verwandte (soll sich ja manchmal gegenseitig ausschließen) bedeutet immer ein höheres Risiko als Vermietung an "normale" Menschen.
     
  6. #5 AJ1900, 01.02.2019
    Zuletzt bearbeitet: 01.02.2019
    AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Hach, ich weiß nicht recht. Allerdings ist die Chance, das wenn ihr Immobilien zu diesem Kurs und mit dieser Belastung munter weiter kauft wohl recht groß, das euch das irgendwann überfordern könnte.
    Jedenfalls schrillen bei mir schon wieder alle Alarmglocken wenn ich von
    und
    lese.
    Die ersten Immobilien sollten sich jedenfalls mindestens von alleine tragen. Punkt. (Zumindest wenn Geld dabei eine Rolle spielt)
    Ob und in wiefern die Wohnungen wirklich unter Preis gekauft wurden, will ich gar nicht beurteilen, aber wenn mich das Vermieten einer Wohung schon bei 1,88% Zinsen jeden Monat Geld kostet, kann irgend etwas nicht ganz stimmen.
    Ehrlich gesagt würde ich diese Entscheidung für weitere Wohnungen vor allem davon abängig machen, ob oder in wieweit ihr überhaupt auf die Einnahmen aus der Miete angewiesen seid. Wenn klar ist, das ihr euch das aller wahrscheinlichkeit nach unter normalen Umständen leisten könnt, ist es durchaus möglich das man dann in 20 Jahren zurückschaut und sagen kann, "das hat sich gelohnt".
    Ob Sondertilgung nötig sind oder nicht musst du selber entscheiden, aber auch in dem Fall wäre das Geld ja nicht verschwunden. Du würdest deine Finanzierung bei deiner Bank lediglich in einen Bereich rücken, der für die erste Immobilie jedenfalls sehr angemessen wäre, denke ich.
    Ein solides Fundament für zukünftige Optionen wäre mir persönlich jedenfalls wichtiger und ließe mich ruhiger schlafen.
     
  7. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Es wäre für mich die Frage, wo möchte man hin. In einer Finanzierung wäre das Geld weg.
    Zinsen gibt es im Moment sowieso nicht, das könnte man besser anlegen indem man Mieteinnahmen hat.

    Wie lange möchtest Du noch abzahlen? Schaffst Du es noch vor der Rente? Schaffst Du es noch das Finanzamt zu bedienen wenn noch eine Miete hinzu kommt?

    Die Frage für Dich wäre, ob du dann richtige Miete bekommen würdest oder wieder ein netter Mieter in der Wohnung wohnt, weshalb Du nicht die ortsübliche Miete bekommen würdest.
     
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  8. #7 Newbie1980, 02.02.2019
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    Hi alle zusammen

    Das sehe ich anders mir ist das wichtigste das ich keinen Mietausfall habe und keinen Messi oder Mietnomaden habe, und das kann ich bei meiner Schwiegermutter wohl nahezu ausschließen. Die Miete kommt vom Amt also auch Save. Die Wohnung 2 sollte man auch nicht als Invest sehen sondern eher als Charity und wenn da auch nur etwas an Geld rumkommt dann reicht mir das.

    Die neue Wohnung soll auf jeden Fall nach Steuern auf 0 raus kommen darauf wird auf jedenfall geachtet. Angewiesen sind wir zur Zeit nicht auf die Miete und können auch langfristig überbrücken.

    Ziel ist es in der Rente gut leben zu können :-) deswegen wäre ja noch 29 Jahre Zeit bis dahin sollte alles abgezahlt sein.
    Die neue Wohnung wird natürlich zum ortsüblichen Preis vermietet.
     
  9. Duncan

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    och eine kleine Depression oder ähnliche Störung und schon wird bunt. Kann durchaus die Reaktion auf einschneidende Ereignisse sein, z.B. Verlust des Partners (durch Unfall). Da ist gerade mit Angehörigen der Umgang noch schwerer als ohnehin schon.
    ehm nö! Viel unsicherer geht kaum! Im Groben wäre die Reihenfolge in absteigender Ausfallsicherheit Beamter, Angestellter, Selbständiger, Leistungsempfänger... Wenn das Amt selbst/direkt an den VM zahlt hat es also amtlich festgestellt das Tatsachen vorliegen die die Vermutung nahe legen, das der Leistungsempfänger seiner Mietzahlungspflicht nicht nachkommt und man daher zur Vermeidung von Obdachlosigkeit direkt zahlt.
    Der Renditekiller schlechthin, wenn man sowas zu oft macht wird das nix mit Rente aufbessern.
    dazu sollte man beizeiten anfangen in seinen Immobilien Wirtschaftlichkeit herzustellen, du brauchst noch sehr viel Geld, bevor du dich in den Ruhestand begibst sollten die Immos in Topzustand sein, in den Jahren deines Ruhestandes brauchen sie diese Substanz um nicht vor die Hunde zu gehen, oder willst du mit 80 dich nochmal um eine Komplettsanierung kümmern? Also das muss mit 60-65 passieren...
     
  10. #9 dabescht, 02.03.2019
    dabescht

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    Ich kenne deine einkommenverhälznisse nicht und auch nicht ob du selbst noch zur Miete wohnst, aber ich vermute zumindest mal, dass du, wie jeder vernünftige Mensch mit den immobilien Geld erwirtschaften willst und nicht draufzahlen. Insofern, lass das mit einer weiteren Wohnung. Du siehst das nicht nüchtern genug. Theoretisch mögen deine ETW 150k Wert sein. Darüber kannst du dich auch freuen, aber solange der Verkauf nicht realisiert ist, ist das alles graue Theorie. Was real ist, ist dass du kaum Gewinn mit deinen ETWs machst. Ganz schlecht! Was ist mit deiner Instandhaltungsrücklage? Was mit dem Hausgeld? Wie kalkuliert du dein mietausfallwagnis? (Wahrscheinlich gegen Null, oder???, Mietausfall hat man aber Ruckzuck auch mit soliden Mietern. Es stirbt jemand oder muss ins Pflegeheim, Schwups steht die Bude ein paar Monate leer und/oder muss evtl. durch dich renoviert werden. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass man trotz 3 Monaten Kündungsfrist immer wieder mal nen Monat Leerstand hat weil etwas zu machen ist, man die Wohnung aufwertet um sie dann besser zu vermieten oder Ähnliches. Letztlich alles aber unter dem Posten Mietausfall zu verbuchen. In der Literatur werden hier oft 2% veranschlagt, ich selbst rechne mit min. 5% und das auch bei gute Lage)
    Konzentrier dich darauf JETZT Gewinn zu erwirtschaften. Nicht erst in 10,20 Jahren....
     
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